نظریه شماره 7/96/300 مورخ 1397/02/25 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی و مشکلات اجرایی مواد 1 و 13 قانون مربوطه

شماره نظریه	۷/۹۶/۳۰۰
شماره پرونده	۹۶–۵۹–۱۶۴۸
تاریخ نظریه	۱۳۹۷/۰۲/۲۵
موضوع نظریه	حقوق مدنی
محور نظریه	تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی

نظریه شماره ۷/۹۶/۳۰۰ مورخ ۱۳۹۷/۰۲/۲۵ اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی و مشکلات اجرایی مواد ۱ و ۱۳ قانون مربوطه: نظریه مشورتی به مشکلات اجرایی فرآیند صدور سند مالکیت برای اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی پرداخته و به خصوص در مواردی که اشخاص دارای تصرفات قانونی و بلا معارض هستند ولی به دلایل مختلف موفق به ثبت رسمی و دریافت سند مالکیت نشدهاند، راهکارهایی ارایه میدهد. طبق نظریه، قانون جدید برای تعیین تکلیف این دسته از املاک تصویب شده و ماده ۱۳ قانون به وضعیت ثبتی املاک این افراد اشاره دارد و تاکید دارد که اگر اظهارنامه ثبتی قبلا پذیرفته نشده و یا اقدامی صورت نگرفته باشد، هیات مربوطه باید ترتیب رسیدگی و اطلاعرسانی را فراهمکند تا پس از طی مراحل قانونی، سند مالکیت صادر گردد.

استعلام

احتراما هیات اجرایی قانون ماده ۱– به منظور صدور اسناد مالکیت ساختمان های احداث شده بر روی اراضی با سابقه ثبت که منشا تصرفات متصرفان نیز قانونی است و همچنین صدور اسناد مالکیت برای اراضی کشاورزی و نسق های زراعی و باغاتی که شرایط فوق را دارند لکن به علت وجود حداقل یکی از مواد زیر صدور سند مالکیت مفروزی ازطریق قوانین جاری برای آنها میسور نمی باشد در هر حوزه ثبتی هیات یا هیات های حل اختلاف که در این قانون هیات نامیده می شود با حضور یک قاضی به انتخاب رییس قوه قضاییه رییس اداره ثبت یا قایم مقام وی و حسب مورد رییس اداره راه و شهرسازی یا رییس اداره جهاد کشاورزی یا قایم مقام آنان تشکیل می گردد هیات مذکور با بررسی مدارک و دلایل ارایه شده و در صورت لزوم انجام تحقیقات لازم و جلب نظر کارشناس مبادرت به صدور رای می کند.

الف–فوت مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی

ب–عدم دسترسی به مالک رسمی و در صورت فوت وی عدم دسترسی به حداقل یک نفر از ورثه وی

پ–مفقود الاثر بودن مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی

ت–عدم دسترسی به مالکان مشاعی در مواردی که مالکیت متقاضی مشاعی و تصرفات وی در ملک مفروز است.

تبصره۱– هیات مکلف است حسب مورد از دستگاه های ذی ربط استعلام و یا از نمایندگان آنها برای شرکت در جلسه بدون حق رای دعوت کند.

تبصره ۲–فوت مالک رسمی و وراث وی با استعلام از سازمان ثبت احوال کشور و مفقود الاثر بودن با حکم قطعی دادگاه صالح و عدم دسترسی با استعلام از نیروی انتظامی یا شورای اسلامی محل یا سایر مراجع ذی صلاح یا شهادت شهود یا تحقیقات محلی احراز می شود.

تبصره ۳–تصمیمات هیات در مورد املاک افراد غایب و محجور با نظر قاضی هیات معتبر است.

ماده ۱۳–هرگاه در مورد قسمتی از ملک مورد درخواست متقاضی قبلا اظهارنامه ثبتی پذیرفته نشده یا تقدیم نشده باشد هیات به موضوع رسیدگی و نظر خود را جهت تنظیم اظهارنامه حاوی تحدید حدود به واحد ثبتی ابلاغ می کند واحد ثبتی مکلف است پس از تنظیم اظهارنامه حاوی تحدید حدود مراتب را در اولین آگهی نوبتی و تحدید حدود به صورت همزمان به اطلاع عموم برساند.

تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی مستقر در اداره ثبت اسناد رودکی در رسیدگی به تقاضای واصله از پلاک ۲۳۹۵ اصلی اراضی مشاع طرشت علی رغم اینکه تصرفات متقاضی به صورت مفروزی و بلامعارض طی گزارش کارشناس تایید گردیده لیکن با بررسی مدارک و دلایل اراده شده و گزارش وضعیت ثبتی منتهی به مالکی می شود که مالکیت به وی به صورت مشاع و جاری و مستند به دادنامه های افرازی و اسناد انتقالی دفترخانه می باشد و فاقد سابقه ثبت در دفتر املاک است که با عنایت به شرایط ماده یک قانون و قید مالک رسمی هیات در تعیین تکلیف و صدور رای این گونه تقاضاها با مشکل مواجه گردیده یا به عبارت دیگر به دلیل عدم به اتمام رسیدن عملیات ثبتی ما هنوز مالک رسمی به معنای اخص نداریم و همچنین شرایط ماده ۱۳ قانون مارالذکر نیز فراهم نمی باشد زیرا قبلا اظهارنامه از متصرفین قبلی املاک پذیرفته شده اما جریان ثبتی املاک در مرحله پذیرش اظهارنامه باقی مانده و منتج به نتیجه علی رغم گذشت چند ده سال نشده است و از طرفی منظور قانونگذار از تصویب قانون مارالذکر تعیین تکلیف و ضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی می باشد و از سوی دیگر با توجه به اشکال اجرایی به وجود آمده امکان تعیین تکلیف عملا مقدور نمی باشد لذا مراتب جهت استحضار معروض مستدعی است دستور فرمایید نظریه ارشادی امر به ابلاغ فرمایید.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

در فرض استعلام که منشاء تصرفات افراد قانونی بوده اما به جهت یک یا چند مورد از موارد چهارگانه ماده یک و یا ماده ۱۳ قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سندرسمی مصوب ۲۰/۹/۱۳۹۰ موفق به اخذ سند مالکیت نشده اند در خصوص افرادی که دارای تصرفات مفروزی و بلامعارض هستند و مدارک ارایه شده از ناحیه آنان منتهی به مالکیت مشاعی اشخاصی است که دارای دادنامه افرازی و اسناد انتقالی از دفاتر اسناد رسمی هستند ولی موفق به تقدیم اظهارنامه به اداره ثبت محل نشده و یا اظهارنامه آنان پذیرفته نگردیده و در نتیجه موفق به ادامه عملیات ثبتی و اخذ سند مالکیت نشده اند، مقررات قوانین مربوطه مصوب سالهای ۱۳۶۵ و ۱۳۷۰ یا شامل آنها نشده و یا مالکین مزبور غفلت کرده و از این مقررات استفاده ننموده اند، قانون جدید که در واقع جایگزین قوانین مورد اشاره می باشد، به منظور تعیین تکلیف وضعیت ثبتی املاک این گونه افراد به تصویب رسیده است، خصوصا ماده ۱۳ این قانون اشاره صریح به وضعیت ثبتی املاک آنان دارد و به استناد مقررات این ماده چنانچه در مورد تمام یا قسشمتی از ملک متقاضی قبلا اظهارنامه ثبتی پذیرفته نشده یا تقدیم نگردیده یا اقدامی روی آن به عمل نیامده باشد، هیات مذکور در ماده یک به موضوع رسیدگی و نظر خود را جهت تنظیم اظهارنامه حاوی تحدید حدود به واحد ثبتی ابلاغ می کند و واحد ثبتی مکلف است پس از تنظیم اظهارنامه حاوی تحدید حدود مراتب را در اولین آگهی نوبتی و تحدید حدود به صو.رت همزمان به اطلاع عموم برساند و چنانچه ملک در جریان ثبت بوده و سابقه تحدید حدود نداشته باشد واحد ثبتی آگهی تحدید حدود را به طور اختصاصی منتشر کرده و پس از طی مراحل قانونی سند مالکیت صادر خواهد کرد.