پیش فروش ساختمان

موضوع پیش فروش ساختمان به عنوان یک جنبه از روابط حقوقی خصوصی مالی مورد بحث قرار می‌گیرد. این روابط به شکلی است که از دامنه حاکمیت توافق متعاقدین و مسائل حقوق خصوصی مالی واگذار شده است، و به عنوان یک قضیه خاص از ماده 10 قانون مدنی مستثنی می‌شود. شرایط اساسی برای صحت معامله در ماده 190 قانون مدنی مشخص شده‌اند و این شرایط شامل معاملات پیش‌فروش ساختمان نیز می‌شوند. در این معاملات، "ثبت" به عنوان یکی از شرایط اساسی صحت معامله در نظر گرفته نشده و نقش آن به عنوان اثباتی تلقی می‌شود، نه به عنوان ثبوتی.

در معاملات غیرمنقول، با وجود وجود ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک، مبایعه‌نامه‌های عادی تقریباً معتبر شناخته می‌شوند. با این حال، برای تسجیل و قابل استناد بودن در برابر ادارات و اشخاص ثالث، نیاز به ثبت دارند. در مواردی که خریدار و فروشنده بیع‌نامه عادی را نویسند، "ثبت" به عنوان درج رسمی معامله از قبل انجام شده، و تاریخ ثبت تاریخ انتقال را نشان نمی‌دهد.

همچنین گفته شده است هر قرارداد با هر عنوانی که به موجب آن مالک رسمی زمین با شخص دیگری مبادرت به مشارکت در ساخت نماید یا هر قراردادی که به موجب آن شخصی در برابر دیگری متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی مشخص گردد و نیز هر نوع انتقال حقوق و تعهدات ناشی از قراردادهای مذکور، پیش فروش ساختمان محسوب می‌شود.

عدم صحت قرارداد پیش‌فروش بدون ثبت رسمی

قانون پیش‌فروش ساختمان به عدم صحت قرارداد پیش‌فروش بدون ثبت رسمی اشاره نمی‌کند، اما اصول کلی حقوقی ویژگی‌هایی مانند صحت و پای‌بندی به قراردادها (المؤمنون عند شروطهم، اوفوا بالعقود) تشویق به انجام ثبت معامله می‌کنند. سکوت قانون‌گذار از نظر عدم اشاره به "بطلان" به معنای حضور اجتماعی مفهوم قطعی در این زمینه نمی‌باشد.

قصد انشاء

در حقوق ایران، مفهوم "رضائی بودن" عقود به وضوح بیان شده است و عقد محقق به معنای انشاء با شرط مقرون به چیزی است که دلالت بر قصد دو طرف دارد. در اینجا، سازنده روابط حقوقی نه "ثبت" یا حتی "امضا" است، بلکه "قصد انشا" اهمیت دارد، زیرا امضا نشان‌دهنده قصد دو طرف است و از اهمیت "العقود تابعه للقصود" بهره می‌برد. قصد انشای بدون امضا و تعاملات حقوقی عادی به طور کلی معتبر هستند، اما امضا یا ثبت بدون قصد فاقد اعتبار است.

اثر کسری مساحت آپارتمان بر میزان ثمن

با توجه به عرف موجود در جامعه به ویژه در معاملات مربوط به پیش فروش که قبل از اتمام پروژه، متراژ دقیق ملک مشخص نیست، کسری متراژ در میزان ثمن موثر است به همین جهت هرگاه مبیع، کمتر از آنچه که مورد تراضی طرفین، واقع گردیده؛ درآید؛ حسب مورد ثمن نیز، کاهش می‌یابد و در صورت پرداخت ثمن توسط مشتری مازاد ثمن پرداختی متعلق به مشتری می باشد.

به طور کلی مطابق با ماده ٧ قانون پیش فروش ساختمان درصورتی که مساحت بنا براساس صورت‌مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (‌۵ %) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی‌که بیش از پنج درصد (‌۵%) باشد صرفا خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. چنانچه مساحت واحد تحویل‌شده کمتر از نود و پنج درصد (‌٩۵ %) مقدار توافق‌شده باشد، پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا و براساس نظر کارشناسی از پیش‌فروشنده مطالبه کند.

جستارهای وابسته

• مواد قانون پیش فروش ساختمان