ماده 11 قانون روابط موجر و مستاجر 1376

ماده 11 قانون روابط موجر و مستاجر 1376: اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده از شمول این قانون مستثنی و حسب مورد مشمول مقررات حاکم بر آن خواهند بود.

مواد مرتبط

• ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر 1376

توضیح واژگان

موجر: کسی است که مالک بوده و یا از طرف مالک اجازه دارد تا ساختمان را اجاره دهد (اجاره کننده).

مستاجر: کسی است که ساختمان را از موجر اجاره می کند ( اجاره کننده).

سرقفلی: مفهوم اصطلاحی سر قفلی؛ عبارت از این است که مستاجر انچه را که در تصرفش می باشد به دیگری واگذار نماید و در مقابل این واگذاری که در عرف مردم به ان ((تخلیه)) میگویند، مبلغی پول دریافت میکند.

نکات توضیحی و تفسیری دکترین

عده ای از اساتید معتقد اند که ماده 11 قانون روابط موجر و مستاجر 1376، عقد اجاره هایی که پیش از این قانون منعقد شده باشد از شمول این قانون خارج کرده است و همچنان انها را تابع مقررات سابق قرار داده است.

نکات توضیحی

به استناد ماده 11 و بند 1 از ماده 2 ایین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر 1376، کلیه روابط استیجاری قبل از اجرای این قانون، مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر 1376 نمی باشند و دادگاه حسب مورد، به قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 (در مورد اماکن تجاری) و قانون سال 1362 ( در مورد اماکن مسکونی) استناد و رسیدگی خواهد کرد.

در خصوص ماده 11 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 برخی از حقوقدانان معتقدند که « با توجه به مفهوم مخالف ماده 11 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 و اینکه اثبات حکم در ماده 1 قانون سال 1376 با در دست بودن حکم ماده 11 و تاخر رتبی ان، نفی ما عدی نمیکند باید قائل شویم به اینکه اجاره های منعقد شده در این فاصله سی و هفت روزه نیز مشمول قانون جدید خواهد بود.». نظریه مذکور قابل انتقاد است زیرا اولا: طبق ماده یک قانون 76 این قانون اجاره هایی را که از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون منعقد شده اند شامل میشود و ماده 11 نیز مقرر نکرده که حاکمیت این قانون از زمان تصویب شروع می شود بلکه فقط اعلام کرده که اجاره های مربوط به قبل از تصویب این قانون، مشمول قانون قبل است. بنابراین علاوه بر اینکه دلیلی بر حاکمیت قانون 76 به اجاره های مذکور وجود ندارد بلکه این دو ماده در این خصوص وجدت موضوعی ندارند تا موضوع تاخر و تقدم مطرح باشد. از سوی دیگر با توجه به اینکه قانون 76 قانون خاص می باشد بنابراین در خصوص زمان اجرای ان یا موارد تحت شمول اصل بر این است که هیچگونه رابطه حقوقی مشمول این قانون نیست مگر ان دسته از مواردی که قانون 76 تصریح کرده باشد.

همچنین، این ماده بیانگر این است که قانون سال 76 به هیچ وجه عطف به ما سبق نمیشود، و خود را بر قراردادهای گذشته که پیش از این قانون به وجود امده اند تحمیل نمیکند(این نکات در ماده 2 ایین نامه سال 78 در بندهای 1 و 2 و 3 تکرار شده است).

تصویب قانون مصوب سال 1376 سرگذشت نهایی قانون مصوب سال 1356 را در هاله ای از ابهام فرو برد و با توجه به اینکه قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 در خصوص نسخ قوانین سابق ساکت بود و در ماده 13 صرفا به لغو قوانین و مقررات مغایر با قانون سال 1376بسنده کرده بود. تردید ها در خصوص حیات اجرایی قانون مصوب سال 1356 بالا گرفت که نهایتا رویه عملی دادگاه ها حیات اجرایی قانون سال 1356 را تایید کردند. به طوری که در حال حاضر در خصوص اجرای قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 یقین وجود دارد ولی قلمرو اجرایی این قانون در کنار قانون سال 1376 مبهم می نماید.

رویه های قضایی

بر اساس رای شعبه 18 دادگاه تجدید نظر استان تهران که در تاریخ 24/11/1384 صادر شده است، اماکنی که قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر 1376 اجاره داده شده اند از شمول قانون سال 76 مستثنی و حسب مورد مشمول مقررات حاکم بر ان خواهند بود.

مطابق رای شعبه 12 دادگاه تجدیدنظر استان تهران که در تاریخ 1/9/84 صادر شده است؛ دادگاه مقرر داشته است که اگر یک قرارداد اجاره ای مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر 1356 باشد ولی طرفین ان را اقاله کنند و در زمان حاکمیت قانون روابط موجر و مستاجر 1376 قرارداد اجاره دیگری امضا نمایند در این صورت این قرارداد جدید مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1376 است.

انتقادات

• طبق ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 فقط اجاره هایی که از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستاجر 1376 منعقد میشوند شامل این قانون گردیده لذا ماده 11 که موضوع ان مستثنی کردن اجاره های سابق میباشد سالبه به انتفاء موضوع بوده و وجود ان زاید به نظر می رسد. به عبارت دیگر اجاره های سابق مشمول این قانون نشده تا ماده 11 انها را استثنا کند.
• ماده 11 ناقص است و احتیاج به دستکاری دارد. در این خصوص باید به دو نکته توجه کرد:

1. اولا قانون مذکور در 26/5/1376 به تصویب رسیده است.
2. ثانیا قانون فوق الذکر در 2/7/1376، پس از انتشار در روزنامه رسمی کشور لازم الاجرا گردیده است.

لذا قراردادهای جدید اجاره از تاریخ 2/7/1376 تحت حاکمیت و شمول قانون 1376 قرار میگیرد که با متن ماده 11 اختلاف دارد. خوشبختانه این نقص انشای قانون در نشست اقایان قضات در تاریخ 6/3/1377 حل گردیده است. نظریه اقایان قضات به طور خلاصه حاکی از این است که با توجه به ماده 2 قانون مدنی که مقرر داشته: «قوانین 15 روز پس از انتشار در سراسر کشور لازم الاجرا است، مگر اینکه در خود قانون ترتیب خاصی برای موقع اجرا مقرر شده باشد» و با توجه به ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 که تصریح به لازم الاجرا شدن این قانون دارد، قانون مذکور با انقضای 15 روز پس از انتشار قابلیت اجرا دارد.

• ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 زمان عمل به این قانون را زمان لازم الاجرا شدن ان دانسته است در حالی که ماده 11 این قانون به صراحت تاریخ تصویب را ملاک عمل به ان دانسته است. بنابراین نوعی تعارض بین این دو ماده مشاهده می شود که مقنن باید از این تعارض جلوگیری مینمود.

مصادیق و نمونه ها

به موجب ماده 11 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 اجاره هایی که قبل از لازم الاجرا شدن قانون 76 منعقد شده و ملک هنوز در تصرف مستاجر است روابط استیجاری حسب مورد مشمول قانون سابق خواهد شد. موارد زیر را می توان از مصادیق ان نام برد:

1- مستاجر قبل از لازم الاجرا شدن قانون 76 منافع محل کسب را از مالک یا از مستاجر قبلی و با اجازه مالک اجاره کرده یا اینکه علاوه بر اجاره، حق کسب و پیشه را نیز معامله نموده و هنوز مدت اجاره منقضی نگشته است.

2- مستاجر قبل از لازم الاجرا شدن قانون 76 منافع محل کسب را از مالک یا از مستاجر قبلی و با اجازه مالک اجاره کرده یا اینکه علاوه بر اجاره، حق کسب و پیشه را نیز معامله نموده و مدت اجاره منقضی شده ولی هنوز مجددا رابطه استیجاری جدید بر قرار نکرده اند.

3- مستاجر قبل از لازم الاجرا شدن قانون سال 76 فقط حق کسب و پیشه مورد اجاره را بدون انتقال منافع معامله کرده و ملک در تصرف مستاجر است.

4- مستاجر قبل از لازم الاجرا شدن قانون 76 بدون اجازه مالک اقدام به نقل و انتقال منافع یا حق کسب و پیشه کرده و مورد اجاره در ید متصرف(منتقل الیه) میباشد.

ایین نامه ها و بخشنامه های مرتبط

• ماده 2 ایین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر 1376