ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر 1376

ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر 1376:هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید. همچنین مستأجر می تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.

تبصره 1- چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستأجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.

تبصره 2- در صورتیکه موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.

مواد مرتبط

• ماده 7 قانون روابط موجر و مستاجر 1376
• ماده 8 قانون روابط موجر و مستاجر 1376
• ماد 14 قانون روابط موجر و مستاجر 1356

توضیح واژگان

حق سر قفلی: حق سر قفلی به موجب ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 و منابع معتبر فقهی، عبارت از مال یا مبلغی است که مستاجر در بدو انعقاد قرارداد اجاره به موجر می دهد و با پرداخت این مبلغ استحقاق دریافت معادل عادله ان را در زمان تخلیه پیدا میکند.

حق کسب و پیشه و تجارت: حق کسب و پیشه و تجارت عبارت است از ان کسب شهرت و رونقی که در ملک به واسطه اقدام مستاجر به وجود امده است، چه مالی یا وجهی مستاجر به موجر داده باشد یا نداده باشد.

موجر: کسی است که مالک بوده و یا از طرف مالک اجازه دارد تا ساختمان را اجاره دهد (اجاره دهنده).

مستاجر: کسی است که ساختمان را از موجر اجاره می کند (اجاره کننده).

پیشینه

قانونگذار در مواد 6 و 7 و 8 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 موضوع سر قفلی را مطرح نموده است. در ماده 6 نکته ای که حائز اهمیت می باشد این است که سر قفلی را مختص ملک تجاری قرار داده است، در حالی که قانون روابط موجر و مستاجر 1356 ضابطه عمل تجاری، بیان شده بود( تبصره 2 ماده 14). همچنین باید گفت در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، تخلیه اماکن کسب و پیشه تابع تشریفات خاصی بود و به صرف انقضای مدت موجبات تخلیه عین مستاجره فراهم نبود. اما در قانون روابط موجر و مستاجر 1376 حقی تحت عنوان حق کسب و پیشه ذکر نشده است بلکه در این قانون حق سر قفلی در اماکن کسب و پیشه پیش بینی شده است.بنابراین، انچه در قانون 1339 و 1356 روابط موجر و مستاجر مورد بحث قرار گرفته منصرف به حق کسب و پیشه و تجارت است و انچه در قانون سال 1376 امده مربوط به سرقفلی است.

در قانون 76 وضع مانند قانون روابط موجر و مستاجر 1362 تابع قانون مدنی است. بنابراین، در روابط استیجاری موضوع قانون 76 نیز اصل کلی وجود حق انتقال برای مستاجر است. بنابراین مستاجر مالک حق است و در انتقال به دیگری مانند هر مالکی ازاد است. با قبول وجود حق انتقال در روابط استیجاری قانون مدنی و قانون 76، سر قفلی نیز قابل انتقال است.

مطالعات تطبیقی

مفهوم سرقفلی در حقوق فرانسه با انچه در قانون روابط موجر و مستاجر 1376 به تبعیت از فقه اسلامی مطرح کرده است متفاوت است. سر قفلی در حقوق فرانسه چیزی شبیه به حق کسب و پیشه و تجارتی است که در قانون روابط موجر و مستاجر 1356 وجود داشت و یا به تعبیر دیگر عبارت است از حق بر جذب مشتری.

نکات توضیحی و تفسیری دکترین

عده ای از حقوقدانان سر قفلی را وجه یا مالی میدانند که مستاجر به هنگام عقد اجاره به موجر می دهد. به نظر این دسته از اساتید دادن سرقفلی را نمیتوان به تملیک واقعی و یا ودیعه موضوع قانون مدنی، هبه یا قرض تشبیه نمود، اما خصوصیاتی از ودیعه عرفی و قرض در سرقفلی موجود است. در این برداشت بین تلقی مستاجرین موضوع قانون 56 و قانون 76 در تودیع وجه فرقی نیست؛ زیرا در هر دو قانون، مستاجرین بنا بر استرداد دارند، یعنی هیچگاه قصد واقعی انها تملیک نیست منتهی با این فرق که در قانون 56، دادگاه با جلب نظر کارشناس و با لحاظ عوامل عدیده ای که در تعیین میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت موثر است ان را لحاظ می نماید و در نهایت تحت عنوان این حق، به وجه رایج کشور حکم می کند ولی در قانون 76 قانونگذار با احترام به اراده طرفین و لحاظ واقعیت اقتصادی جامعه، به نرخ عادله روز و بدون ضرورت در ارجاع امر به کارشناس، موضوع حکم قرار میگیرد.

عده ای از اساتید، تعاریف مختلفی از سرقفلی را در کتاب های خود ارائه کرده اند که از جمله انها میتوان به مورد زیر اشاره کرد:

سرقفلی عبارت است از حق اب و گل و حقی است که در دکان، حمام یا کاروانسرا برای مستاجر پدید میاید و او می تواند ان را به مستاجر بعد خود بفروشد.

نکات توضیحی

در قوانین موضوعه ما تعریفی از سرقفلی ارائه نشده است. تنها در ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 در مورد سر قفلی صحبت شده است که البته متن ماده 6 را نباید تعریف سرقفلی تلقی کرد بلکه ماده 6 صرفا در مقام بیان احکام سرقفلی است. دومین محور اساسی در قانون سال 1376، مساله تادیه یا عدم تادیه سرقفلی به مستاجر هنگام تخلیه است که به ظاهر یک بدعتگذاری میباشد. در قانون سال 1356، در روابط موجر و مستاجر مربوط به اماکن تجاری، مستاجر هنگام تخلیه سر قفلی را به نرخ عادله روز، از موجر دریافت میکند، اعم از انکه هنگام عقد به موجر سرقفلی داده باشد یا نداده باشد. در قانون سال 1356، هرگاه مستاجر مقصر یا متخلف قلمداد شود( مانند ارتکاب تعدی و تفریط یا تغییر شغل و یا عدم تادیه اجاره بها در موعد مقرر) از دریافت سرقفلی محروم میشود. ولی در قانون سال 1376، احکام و مقررات دیگری پایه گذاری شده است.

مطابق صدر ماده 6 اگر مستاجر اول بخواهد به واسطه حق انتقال به غیری که دارد سرقفلی را به مستاجر دوم منتقل نماید، مستاجر دوم به طور معمول ارزش سرقفلی را بر اساس عرضه و تقاضا در بازار ازاد، با توجه به مندرجات اجاره نامه، نوع کسب، مدت باقی مانده و اجور توافق نمایند، البته این مورد نیازی برای مراجعه به دادگاه(کارشناس) ندارد.

مطالعات فقهی

سوابق فقهی

برخی از فقها سر قفلی را به معنای خرید حق سلطنت نسبت به مغازه و عین میدانند و معتقد هستند که برای مالک یا ورثه او حقی نسبت به واگذاری مغازه به دیگری یا گرفتن ان برای خود وجود ندارد و نمی توانند مستاجر را بدون رضایت او از مغازه بیرون کنند.

عده ای دیگر با اشاره به اصطلاح فقهی ((بدل الخلو)) که به معنای سرقفلی میباشد، سرقفلی را حقی اعلام میکنند که در عرف مردم مجاز است لکن در قوانین موضوعه ممنوع است و محاکم به استرداد وجهی که مالک به این عنوان از مستاجر دریافت میکند، حکم میکنند. به نظر این دسته از فقها انچه مالک در ابتدای عقد اجاره به عنوان ((بدل الخلو)) یا سر قفلی از مستاجر میگیرد جزء معجل اجور است و اجوری که مستاجر ماهانه یا سالانه یا... می پردازد جزء موجل ان است.

رویه های قضایی

شعبه سوم دادگاه تجدیدنظر استان تهران، در خصوص انتقال سرقفلی چنین رای داده است که: « حق سرقفلی حقی است که برای مستاجر محل کسب ایجاد میشود و تنها با انتقال منافع عین مستاجره منتقل می گردد و به طور مستقل قابل انتقال نیست و انتقال سرقفلی با حفظ مالکیت منفعت ممکن نیست. اگر مستاجر مجاز به انتقال منافع عین مستاجره و سرقفلی باشد؛ منتقل الیه برای احقاق حق خود می بایست به طرفیت مالک و مستاجر قبلی( صرفا برای اثبات انتقال) دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره را تقدیم کند.

انتقادات

• اصطلاح «طریق صحیح شرعی» باید به «طریق صحیح قانونی» تغییر یابد؛ زیرا اصل بر این است که قوانینی که تصویب میشوند و به تایید شورای نگهبان میرسد، موافق موازین شرعی است؛ پس برای پرهیز از اظهار نظر متفاوت در این زمینه باید اصطلاح طریق صحیح قانونی استعمال گردد.

مقالات مرتبط

• تعیین قانون حاکم بر دعاوی تخلیه اماکن تجاری