نظریه شماره 7/1401/1270 مورخ 1402/11/09 اداره کل حقوقی قوه قضاییه

شماره نظریه	۷/۱۴۰۱/۱۲۷۰
شماره پرونده	۱۴۰۱-۸۳-۱۲۷۰
تاریخ نظریه	۱۴۰۲/۱۱/۰۹

نظریه شماره ۷/۱۴۰۱/۱۲۷۰ مورخ ۱۴۰۲/۱۱/۰۹ اداره کل حقوقی قوه قضاییه: استعلام: همانگونه که مستحضرید به موجب ماده ۲۴ قانون چگونگی اداره مناطق آزاد تجاری - صنعتی جمهوری اسلامی ایران مصوب ۱۳۷۲ نحوه استفاده از زمین و منابع ملی و ترتیب فروش یا اجاره آن به اتباع کشور در محدوده هر منطقه که در مالکیت دولت می باشد طبق مقررات مصوب هیأت وزیران و با رعایت برنامه های عمرانی هر منطقه تعیین میگردد. سازمان هر منطقه مسئول اجرای مقررات مربوط خواهد بود ؛ همچنین به موجب ماده ۱۲ آیین نامه نحوه استفاده از زمین و منابع ملی در مناطق آزاد تجاری - صنعتی جمهوری اسلامی ایران مصوب ۲۳/۱۲/۱۳۷۲ هیأت وزیران موضوع قراردادهای فروش یا اجاره زمین با کسب مجوز از سازمان قابل انتقال به غیر میباشد. انتقالات قهری از این قاعده مستثنی میباشد. تبصره - انتقال موضوع قراردادهای واگذاری زمین های مسکونی پس از احداث ساختمان و صدور سند رسمی مجاز است ؛ با توجه به مواد ۱، ۲، ۳ و ۲۳ قانون پیشفروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ و نظر به این که کل عرصه جزیره کیش دارای یک سند رسمی به شماره ۵۶۲۱ میباشد و تمامی قراردادهای واگذاری اراضی جهت هر نوع ساخت و ساز اعم از مسکونی و غیره باید در قالب طرح های عمرانی که عموما مشارکت در ساخت میباشد، از سوی سازمان منطقه آزاد کیش و یا شرکت های تابعه آن که همگی دولتی میباشند، با سرمایه گذار منعقد شود، خواهشمند است به پرسش های زیر پاسخ دهید:

۱- با توجه به مقررات یادشده؛ بویژه تبصره ماده ۱۲ آیین نامه نحوه استفاده از زمین و منابع ملی در مناطق آزاد تجاری - صنعتی جمهوری اسلامی ایران مصوب ۲۳/۱۲/۱۳۷۲ هیأت وزیران که هرگونه انتقال موضوع قراردادهای واگذاری زمین های مسکونی (و غیر مسکونی) را تا پیش از احداث ساختمان و صدور سند رسمی (تفکیکی) غیر مجاز دانسته است، آیا این مقرره با قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ که نسبت به مقررات صدرالذکر مؤخر و قانونی خاص است، نسخ شده است؟

۲- آیا سرمایه گذاران طرف قراردادهای ساخت و ساز با سازمان منطقه آزاد تجاری- صنعتی وفق مقررات یادشده می توانند قراردادهای پیش فروش منعقد کنند؟

۳- در صورتی که به هر دلیلی تنظیم سند رسمی پیش فروش ساختمان امکانپذیر نباشد، آیا رفتار ارتکابی مشمول حکم مقرر در ماده ۲۳ قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ است؟ توضیح آنکه، برخی دفاتر اسناد رسمی به علت حکم مقرر در تبصره ماده ۱۲ آیین نامه نحوه استفاده از زمین و منابع ملی در مناطق آزاد تجاری - صنعتی جمهوری اسلامی ایران مصوب ۲۳/۱۲/۱۳۷۲ هیأت وزیران، از تنظیم سند رسمی پیش فروش خودداری می کنند.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

۱، ۲ و ۳- اولا، با توجه به مجموعه مقررات حاکم بر مناطق آزاد تجاری، صنعتی؛ از جمله بند الف ماده ۶۵ قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور مصوب ۱۳۹۵، بند الف ماده ۲۷ ماده واحده قانون اصلاح قانون چگونگی اداره مناطق آزاد تجاری، صنعتی جمهوری اسلامی ایران مصوب ۱۳۷۵، ماده ۵ آیین نامه نحوه استفاده از زمین و منابع ملی در مناطق آزاد تجاری، صنعتی جمهوری اسلامی ایران مصوب ۲۳/۱۲/۱۳۷۲ هیأت وزیران، ماده ۱۱ قانون چگونگی اداره مناطق آزاد تجاری، صنعتی جمهوری اسلامی ایران مصوب ۱۳۷۲، صدور مجوز برای انجام هر نوع فعالیت اقتصادی مجاز، ایجاد بنا و تأسیسات و تصدی به انواع مشاغل توسط اشخاص حقیقی و حقوقی در محدوده مناطق آزاد تجاری، صنعتی فقط در اختیار سازمان مناطق آزاد تجاری، صنعتی است و مدیران سازمان های مناطق آزاد به نمایندگی از دولت، بالاترین مقام منطقه محسوب و کلیه وظایف، اختیارات و مسؤولیت های دستگاه های اجرایی مستقر در این مناطق به استثنای نهادهای دفاعی و امنیتی را عهده دار هستند و تمامی حقوق مربوط به اراضی واقع در محدوده هر منطقه را از طریق سازمان آن منطقه اعمال می نمایند.

ثانیا، قوانین و مقررات حاکم بر مناطق آزاد تجاری، صنعتی، قوانین و مقرراتی خاص هستند که در اجرای اهداف مندرج در ماده یک قانون چگونگی اداره مناطق آزاد تجاری، صنعتی جمهوری اسلامی ایران مصوب ۱۳۷۲ پیش بینی و تصویب شده اند و در محدوده و موضع خود مجرا می باشند؛ هرچند در قوانین عام مؤخر؛ از جمله قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ در خصوص قراردادهای راجع به پیش فروش ساختمان الزاماتی پیش بینی شده باشد.

ثالثا، وفق ماده ۱۲ آیین نامه نحوه استفاده از زمین و منابع ملی در مناطق آزاد تجاری، صنعتی جمهوری اسلامی ایران مصوب ۲۳/۱۲/۱۳۷۲ هیأت وزیران و تبصره این ماده، موضوع قراردادهای فروش یا اجاره زمین به استثنای انتقالات قهری با کسب مجوز از سازمان مناطق آزاد تجاری، صنعتی قابل انتقال به غیر است و چنین انتقالاتی پس از احداث ساختمان و صدور سند رسمی مجاز است؛ همچنان که به موجب مواد ۱۳ و ۱۴ همین آیین نامه در قراردادهای واگذاری زمین که در حکم سند رسمی است، مدت زمان لازم برای شروع و احداث ساختمان تعیین و در صورت عدم اقدام در این مدت، سازمان مناطق آزاد می تواند قرارداد مربوط را فسخ نماید؛ در ماده ۶ دستورالعمل اجرایی آیین نامه نحوه استفاده از زمین و منابع ملی در مناطق آزاد تجاری، صنعتی جمهوری اسلامی ایران مصوب ۲۷/۱۲/۱۴۰۱ دبیر شورای عالی مناطق آزاد تجاری، صنعتی با اصلاحات بعدی نیز اقسام قراردادهای واگذاری؛ اعم از اختصاص عرصه به شرط اجرا و تکمیل، حق بهره برداری (حق الانتفاع)، اجاره زمین، اجاره به شرط تملیک، قرارداد مشارکت و دیگر روش های مشارکت و سرمایه گذاری (متکی به واگذاری زمین) و احکام راجع به آن به تفصیل ذکر شده است.

بنا به مراتب و مستندات پیش گفته، چنانچه قرارداد منعقده بین سازمان مناطق آزاد تجاری، صنعتی با شخص طرف قرارداد متضمن حق انتقال موضوع قرارداد به غیر باشد، هرگونه انتقال موضوع صرفا پس از احداث ساختمان و صدور سند رسمی مجاز است (ماده ۲ آیین نامه نحوه استفاده از زمین و منابع ملی در مناطق تجاری، صنعتی جمهوری اسلامی ایران مصوب ۲۳/۱۲/۱۳۷۲ هیأت وزیران) و بر این اساس، اقدام به پیش فروش ساختمان و یا واحد ساختمانی بر اساس قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ از سوی پیش فروشنده در مناطق آزاد تجاری، صنعتی موضوعا منتفی است و اراضی و املاک این مناطق از شمول قانون اخیرالذکر خارج هستند و لذا مشمول ضمانت اجرای مذکور در ماده ۲۳ این قانون نیز نمی باشند.