نقد و بررسی قانون پیش فروش ساختمان در ایران

عنوان	نقد و بررسی قانون پیش فروش ساختمان در ایران
رشته	حقوق
دانشجو	حسین رحیمی
استاد راهنما	مظفر باشکوه
مقطع	کارشناسی ارشد
سال دفاع	۱۳۹۴
دانشگاه	دانشگاه آزاد اسلامی واحد گرمی

نقد و بررسی قانون پیش فروش ساختمان در ایران عنوان پایان نامه ای است که توسط حسین رحیمی، با راهنمایی مظفر باشکوه در سال ۱۳۹۴ و در مقطع کارشناسی ارشد دانشگاه آزاد اسلامی واحد گرمی دفاع گردید.

چکیده

مشکلات موجود در خرید و فروش مسکن و ناهنجاری بوجود آمده در اقتصاد جامعه ، سبب شده است که اکثر نظام های حقوقی جهت انتظام به این حوزه مقرراتی را تهیه و تدوین نمایند. در حقوق ایران نیز مقنن در سال ۱۳۵۸ با تصویب قانون حمایت از پیش خریداران اولین گام را در این مورد برداشت که رونق گرفتن پیش خرید مسکن و افزایش پیش فروش ساختمان از یک سو و نواقصات موجود در قانون مذکور عملا در جامعه مثمرثمر واقع نگردید تا اینکه قانون پیش فروش ساختمان با کش و قوس های زیاد در سال ۱۳۸۹ تصویب و جهت اجرا به دولت ابلاغ گردید . هرچند امید آن بود اجرای این قانون اکثر مشکلات اجتماع را در این حیطه کاهش دهد متاسفانه نه تنها قانون اجرا نگردید بلکه تهیه آیین نامه آن نیز بیش از چهار سال طول کشید. حال در جامعه امروزی در این راستا هر روز شاهد ضرر و زیان پیش خریداران ساختمان هستیم و هزینه های سنگینی به جامعه تحمیل می گردد . در این تحقیق با بررسی قانون پیش فروش ساختمان با بیان علل و عوامل عدم موثر بودن آن، الگویی بر اساس قوانین موجود با فعال نمودن بنگاه های معاملات املاک که از دیرباز در بین عموم محلی جهت خرید و فروش مسکن شناخته شده است پیشنهاد می گردد تا علاوه بر آسان تر شدن مراحل پیش فروش و پیش خرید ساختمان و پررونق شدن اقتصاد جامعه در این حیطه ، از ایجاد اختلافات و سرازیر شدن پرونده به دادگستری ها کاسته شود.

ساختار و فهرست پایان نامه

چکیده ۱

مقدمه ۲

الف – بیان مسیله ۵

ب– سوالات تحقیق ۶

ج – فرضیه های تحقیق ۷

ه – اهمیت و ضرورت انجام تحقیق ۷

و – پیشینه تحقیق ۷

ز – جنبه جدید بودن و نوآوری در تحقیق ۸

ح– اهداف مشخص تحقیق (شامل اهداف آرمانی، کلی، اهداف ویژه و کاربردی) ۸

فصل اول: قرارداد پیش فروش ساختمان و ماهیت آن

۱–۱– قرارداد پیش فروش ساختمان ۱۰

۱–

–

– قرارداد ۱۰

۱–۱–۲– پیش فروش ۱۰

۱–۱–۳– آپارتمان ۱۱

۱–۲– نوع قرارداد ۱۳

۱–۲–۱– قرارداد پیش فروش ساختمان از عقود رضایی ۱۳

۱–۲–۲– قرارداد پیش فروش ساختمان از عقود معوض ۱۴

ح

۱–۲–۳– قرارداد پیش فروش ساختمان از عقود لازم ۱۴

۱–۲–۴– قرارداد پیش فروش ساختمان از عقود الحاقی ۱۴

۱–۲–۵– قرارداد پیش فروش ساختمان از عقود غیر معین ۱۵

۱–۳– ماهیت حقوقی قرارداد پیش فروش ساختمان ۱۵

۱– ۳–۱– قرارداد پیش فروش ساختمان در قالب بیع ۵

۱– ۳–۲– قرارداد پیش فروش ساختمان در قالب تعهد به بیع ۱۹

۱– ۳–۳– قرارداد پیش فروش ساختمان در قالب استصناع ۲۰

۱–۴ – ماهیت حقوقی قرارداد پیش فروش ساختمان در قالب استصناع ۲۱

۱–۴–۱– نظر اول ۲۱

۱–۴–۲– نظر دوم ۲۲

۱–۴–۳– نظر سوم ۲۲

۱–۴–۴– نظر چهارم ۲۲

۱–۵– آثار قرارداد پیش فروش ساختمان در قالب استصناع ۲۴

۱ –

–

– بررسی قرارداد در قالب استصناع ۲۴

۱–۵–۲– زمان تسلیم ساختمان ۲۵

۱–۶–شرایط انعقاد قرارداد پیش فروش ساختمان ۲۶

۱–۶–۱– عنصر اساسی هر توافق ۲۶

۱–۶–۲– اهلیت طرفین ۲۶

۱–۶–۳–معین بودن موضوع در مورد معامله ۲۶

۱–۶–۴– مشروعیت جهت معامله ۲۷

ط

۱–۷– تعهدات طرفین قرارداد ۲۷

۱–۷–۱ – تعهدات فروشنده ۲۷

۱–۷–۱ – تعهدات خریدار ۲۸

فصل دوم : علل ایجاد قانون پیش فروش ساختمان و بررسی مواد و آیین نامه اجرایی آن

۲– ۱– علل ایجاد قانون پیش فروش ساختمان ۳۰

۲–۲– نقد و بررسی قانون پیش فروش ساختمان ۳۵

۲–۲–۱– بررسی ماده ١ از قانون پیش فروش ساختمان ۳۵

۲–۲–۲– بررسی ماده

از قانون پیش فروش ساختمان ۳۷

۲–۲–۳– بررسی ماده

از قانون پیش فروش ساختمان ۳۹

۲–۲–۴– بررسی ماده

از قانون پیش فروش ساختمان ۴۰

۲–۲–۵– بررسی ماده

از قانون پیش فروش ساختمان ۴۱

۲–۲–۶– بررسی ماده۶ از قانون پیش فروش ساختمان ۴۲

۲–۲–۷– بررسی ماده

از قانون پیش فروش ساختمان ۴۴

۲–۲–۸– بررسی ماده

از قانون پیش فروش ساختمان ۴۶

الف – عدم انجام تعهد ۴۶

ب – نقص در انجام تعهد ۴۷

ج – تاخیر در انجام تعهد ۴۸

۲–۲–۹– بررسی ماده

از قانون پیش فروش ساختمان ۴۸

ی

۲–۲–۱۰– بررسی ماده

از قانون پیش فروش ساختمان ۴۹

۲–۲–۱۱– بررسی ماده

از قانون پیش فروش ساختمان ۵۰

۲–۲–۱۲– بررسی ماده

از قانون پیش فروش ساختمان ۵۱

۲–۲–۱۳– بررسی ماده

از قانون پیش فروش ساختمان ۵۲

۲–۲–۱۴– بررسی ماده

از قانون پیش فروش ساختمان ۵۴

۲–۲–۱۵– بررسی ماده

از قانون پیش فروش ساختمان ۵۶

۲–۲–۱۶– بررسی ماده

از قانون پیش فروش ساختمان ۵۷

۲–۲–۱۷– بررسی ماده

از قانون پیش فروش ساختمان ۵۸

۲–۲–۱۸– بررسی ماده

از قانون پیش فروش ساختمان ۵۹

۲–۲–۱۹– بررسی ماده

از قانون پیش فروش ساختمان ۶۰

۲–۲–۲۰– بررسی ماده

از قانون پیش فروش ساختمان ۶۱

۲–۲–۲۱– بررسی ماده

از قانون پیش فروش ساختمان ۶۳

۲–۲–۲۲– بررسی ماده

از قانون پیش فروش ساختمان ۶۵

۲–۲–۲۳– بررسی ماده

از قانون پیش فروش ساختمان ۶۶

۲–۲–۲۴– بررسی ماده

از قانون پیش فروش ساختمان ۶۹

۲–۲–۲۵– بررسی ماده

از قانون پیش فروش ساختمان ۷۱

۲–۳– آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان ۷۳

ک

۲–۳–۱– بررسی ماده

از آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان ۷۳

۲–۳–۲– بررسی ماده

از آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان ۷۴

۲–۳–۳– بررسی ماده

از آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان ۷۴

۲–۳–۴– بررسی ماده

از آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان ۷۵

۲–۳–۵– بررسی ماده

از آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان ۷۶

۲–۳–۶– بررسی ماده

از آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان ۷۶

۲–۳–۷– بررسی ماده

از آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان ۷۷

۲–۳–۸– بررسی ماده

از آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان ۷۷

۲–۳–۹– بررسی ماده۹ از آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان ۷۸

۲–۳–۱۰– بررسی ماده

از آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان ۷۸

۲–۳–۱۱– بررسی ماده

از آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان ۷۸

۲–۳–۱۲– بررسی ماده

از آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان ۷۹

۲–۳–۱۳– بررسی ماده

از آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان ۸۰

۲–۳–۱۴– بررسی ماده

از آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان ۸۰

۲–۳–۱۵– بررسی ماده

از آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان ۸۱

۲–۳–۱۶– بررسی ماده

از آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان ۸۲

۲–۳–۱۷– بررسی ماده

از آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان ۸۲

ل

۲–۳–۱۸– بررسی ماده

از آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان ۸۳

۲–۳–۱۹– بررسی ماده

از آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان ۸۳

۲–۳–۲۰– بررسی ماده

از آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان ۸۴

۲–۳–۲۱– بررسی ماده

از آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان ۸۵

۲–۳–۲۲– بررسی ماده

از آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان ۸۵

فصل سوم: محاسن و معایب قانون پیش فروش ساختمان و ارایه پیشنهاد (جایگزین قانون پیش فروش ساختمان)

۳–۱ – نقاط قوت قانون پیش فروش ساختمان ۸۸

۳–۲ – نقاط ضعف قانون پیش فروش ساختمان ۹۰

۳–۳ – راهکارهای مورد نیاز در راستای تقویت اجرای قانون ۹۲

۳–۳–۱– احراز هویت واقعی اسناد ۹۲

۳–۳–۲– تبلیغات و اطلاع رسانی ۹۲

۳–۳–۳– رویت اصل اسناد و مجوز های لازم ۹۲

۳–۳–۴– اطمینان از وضعیت ملک ۹۲

۳–۳–۵– سایر اقدامات لازم ۹۳

۳–۴ – پیشنهاد طرح جایگزین قانون پیش فروش ساختمان ۹۴

۳–۴ –۱ – مواد طرح پیشنهادی ۹۶

۳–۵– منابع و ماخذ ۹۸

چکیده انگلیسی ۱۰۱

کلیدواژه ها

• پیش فروش
• ساختمان
• قرارداد
• پیش فروش
• بیع
• عقد استصناع
• ساختمان
• قرارداد