نظریه شماره 7/97/1323 مورخ 1397/05/03 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره تخلیه فوری املاک بر اساس قانون موجر و مستأجر 1376 و مسائل مربوط به حقوق سرقفلی و تمدید شفاوی قراردادهای اجاره

شماره نظریه	۷/۹۷/۱۳۲۳
شماره پرونده	۶۹–۹۲/۱–۵۲۱
تاریخ نظریه	۱۳۹۷/۰۵/۰۳
موضوع نظریه	حقوق مدنی
محور نظریه	قرارداد اجاره و تخلیه

نظریه شماره ۷/۹۷/۱۳۲۳ مورخ ۱۳۹۷/۰۵/۰۳ اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره تخلیه فوری املاک بر اساس قانون موجر و مستاجر ۱۳۷۶ و مسایل مربوط به حقوق سرقفلی و تمدید شفاوی قراردادهای اجاره: نظریه مشورتی به بررسی سوالاتی درباره تخلیه فوری املاک بر اساس قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ میپردازد. این سوالات شامل درخواست تخلیه املاک با ماهیت قرارداد رهن کامل، اعتراض به دستور تخلیه، و ادعای حق سرقفلی میباشد. نظریه بیان میکند که نوع و ماهیت قرارداد بر اساس قصد مشترک طرفین تعیین میشود و در صورت نبود شرایط لازم، تخلیه فوری ممکن است صادر نشود. همچنین، به بحث در مورد ضرورت طرح دعوی به طرفیت مرتهن و شرایط اعتراض مستاجر به دستور تخلیه پرداخته شده است. نظریه به این نتیجه میرسد که در موارد معین، قاضی باید با عدول از دستور تخلیه، پرونده را به دادگاه صالح ارجاع دهد.

استعلام

۱۵–آیا درخواست صدور دستور تخلیه فوری بر اساس قانون سال ۷۶ به استناد قرارداد فی مابین که ماهیت قرارداد رهن کامل می باشد و اجاره بها در قرارداد وجود ندارد ولی قرارداد دارای مدت و به امضای دو شاهد می باشد مشمول صدور دستور تخلیه فوری می باشد یا به دلیل اینکه ناظر به عقد اجاره نبوده و اجاره بهاء ندارد مشمول رد دادخواست می باشد؟

۱۶–چنانچه دستور تخلیه صادر شود و مستاجر نسبت به آن اعتراض نماید و قاضی شورا پس از رسیدگی به اعتراض وفق ماده ۱۷ آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۸ رای صادر نماید آیا رای قاضی باید وفق مواد ۲۵و ۲۶و۲۷ قانون شوراهای حل اختلاف قابل اعتراض در دادگاه های حقوقی اعلام شود و یا اینکه رای مزبور قطعی می باشد؟

۲۶–چنانچه قاضی شورا در راستای تقاضای دستور تخلیه فوری ملک تجاری مبادرت به صدور دستور تخلیه به دلیل اتمام مدت قرارداد وفق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ نمایند و مستاجر در زمان ابلاغ مفاد دستور تخلیه به شورا مراجعه و ادعا نمایند که طبق مفاد تصریج شده در قرارداد اجاره استنادی پرونده دارای حق سرقفلی نیز در مورد اجاره می باشد دراین حالت آیا قاضی شورا بایستی از دستور عدول نمایند و یا اینکه مستاجر وفق ماده ۵ قانون فوق الذکر باید دعوای مطالبه سرقفلی در دادگاه مطرح نمایند و اعتراض وی اقدامی ندارد و در صورتی که قایل به نظر اول باشیم آیا قاضی باید پرونده را بایگانی نمایند یا اینکه با قرار عدم صلاحیت پرونده را به دادگاه حقوقی ارسال نمایند و یا اینکه باید ضمن اجرای دستور تخلیه به اجرای احکام دستور بدهیم که سرقفلی را وفق تبصره ۲ ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ به نرخ روز محاسبه و به هنگام تخلیه به مستاجر پرداخت شود؟

۲۸–در دعوی فک رهن که بانک یا مرتهن طرف دعوی قرار نمی گیرد و به علت عدم طرح دعوی به طرفیت مرتهن قرار رد دعوی صادر می شود.

س: ۱–چه ضرورتی به طرف دعوی قرار دادن مرتهن وجود دارد؟ در صورت رسیدگی و صدور قطعیت آن و وجود جایگاه ورود و اعتراض ثالث و امکان طرح دعوی چه حقی از وی زایل می گردد؟۲–بنا به اصل بی طرفی محاکم آیا جانبداری از مرتهن تلقی نمی گردد و از طرف دیگر ایجاد هزینه و ضرر برای خواهان به تبع آن به وجود نمی آید؟

۳۲–چنانچه مستاجر در اعتراض به دستور تخلیه مدعی تمدید شفاهی قرارداد گردد و شکایت خود را در راستای ماده ۱۷ آیین نامه قانون رواقط موجر و مستاجر مطرح نماید که قرارداد اجاره سال ۹۳ به اتمام رسیده و پس از آن موجر تاکنون از وی اجاره بها دریافت می نموده.

الف–آیا ادعای تمدید از مستاجر معترض قابل قبول است؟

و در واقع تا چه مدت زمان مشخصی بعد از انقضای مدت قرارداد اجاره از موجر تقاضای دستور تخلیه مورد پذیرش قرار می گیرد چنانچه مثلا یک سال و یا بیشتر بعد از انقضای قرارداد اجاره موجر تقاضای دستور تخلیه نمود موضوع حمل بر تمدید می باشد و آیا تمدید باید همانند شرایط قرارداد کلیه کتبی باشد یا با شهادت شهود و قرایین نیز قابل اثبات است؟ آیا در صورت پذیرش ادعای تمدید ضرورتی در اثبات غایت زمان تمدید شده می باشد؟ با همین که طرفین به سبب مراضات حاصله مدتی علاوه بر قرارداد اجاره رابطه استیجاری را ادامه دادند تمدید محقق شده است؟

ب–چنانچه موجر درخواست تخلیه فوری باستناد یک قرارداد اجاره کتبی و دارای امضاء دو شاهد را نمود که بعد از اتمام قرارداد طرفین مجددا در ذیل قرارداد را تا زمان مشخصی با تراضی تمدید کرده اند منتهی صرفا آن را امضاء نموده اند و شهودی بر این امر وجود نداشت آیا با این وصف مشمول تخلیه فوری می باشد؟ یا اینکه به دلیل اتمام مدت قرارداد قبلی که شرایط دستور تخلیه با امضاء دو شاهد داشته و تمام شد و طرفین با امضای مجدد اراده جدید و قرارداد ثانویه ای را به وجود آورده اند که امضای دو شاهد را ندارد و مشمول دستور تخلیه نیست؟

ج–چنانچه مستاجر به دستور تخلیه شکایت به دلیل جعل در اجاره نامه مطرح نماید آیا رسیدگی به شکایت در صلاحیت قاضی شورا است یا اینکه مستاجر ابتدا بایستی شکایت کیفری در دادسرا مطرح و بعد از اثبات به شورا مراجعه نماید؟ چنانچه رسیدگی در صلاحیت قاضی شورا باشد و ادعای جعل و انکار در خصوص امضای موجر با شهود در رسیدگی موثر باشد آیا نیاز به رسیدگی در این خصوص وجود دارد یا خیر

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

– نوع و ماهیت قرارداد تابع قصد مشترک طرفین است که از مفاد آن و سایر اوضاع و احوال قضیه احراز می شود نه عنوان آن بنابراین در فرض سوال صرف عنوان قرارداد یا تعیین مبلغی به عنوان وجه الرهانه به معنای نفی رابطه استیجاری فی مابین طرفین، نیست که در هر حال تشخیص آن با مرجع قضایی مربوط است.

۱۶– ماده ۱۷ آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ ناظر به ماده ۵ قانون مزبور است و مقصود از شکایت در این مواد، طرح دعوای مستقل اعم از حقوقی یا کیفری در مرجع ذی صلاح مربوط است( نه اعتراض به دستور در مرجع صادر کننده دستور) بدیهی است رای صادره در مقام رسیدگی به دعوای حقوقی یا کیفری مزبور از لحاظ قابلیت یا عدم قابلیت تجدیدنظر تابع عمومات و مقررات مربوط است.

۲۶– در فرض سوال که قاضی شورای حل اختلاف دستور تخلیه ملک تجاری را صادر کرده است و مستاجر بعد از ابلاغ مفاد دستور تخلیه به شورا مراجعه و براب مفاد قرارداد اجاره استنادی، مدعی حق سرقفلی شده است، به نظر می رسد قاضی شورای حل اختلاف باید با عدول از دستور صادره قرار عدم صلاحیت به شایستگی دادگاه عمومی حقوقی مربوط صادر کند و در هر حال با توجه به ماده ۴ قانون روایط موجرو مستاجر دارای حق سرقفلی است موکول به ایداع سرقفلی می باشد که برابر مقررات مربوط توسط دادگاه تعیین می شود.

۲۸– در دعوای خریدار علیه فروشنده ملک( راهن) مبنی بر فک رهن، هرگاه مقصود، الزام خوانده به انجام تعهدات خوذد وایجاد مقدمات لازم برای فک رهن باشد، قابل استماع است و اینکه مرتهن طرف دعوا قرار نگرفته است، مانع استماع دعوا و صدور حکم نیست النهایه حکم با حفظ حقوق مرتهن صادر می شود.

۳۲–الف– اولا: در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ زمان خاصی برای ارایه تقاضا موجر مبنی بر تخلیه مورد اجاره به لحاظ انقضای مدت تعیین نگردیده است صرف تاخیر موجر در ارایه درخواست صدور دستور تخلیه موجب خروج موضوع از شمول قانون یاد شده یا تمدید اجاره نیست و شورای حل اختلاف باید مطابق مقررات مربوط نسبت به صدور دستور تخلیه مورد اجاره اقدام نماید.

ثانیا: هرگاه بعد از صدور دستور تخلیه و ابلاغ مفاد آن به مستاجر، وی به شورای حل اختلاف مراجعه کند و مدعی تمدید قرارداد اجاره شود چنانچه تمدید اجاره مستند به سند رسمی و یا سند عادی واجد شرایط مقرر در ماده ۳ قانون روابط موجرو مستاجر ۱۳۷۶ باشد، قاضی شورای حل اختلاف باید از دستور صادره عدول کند در غیر این صورت چون ادعای مستاجر مستلزم رسیدگی قضایی پس از طرح دعوای مقتضی وفق ماده ۵ قانون مذکور و ماده ۱۷ آیین نامه اجرایی آن است، قاضی شورای حل اختلاف مواجه با تکلیفی نیست.

ب– تمدید قرارداد اجاره نیز باید واجد شرایط مقرر در ماده ۳ قانون موجرو مستاجر باشد تا قاضی شورای حل اختلاف بتواند بعد از انقضاء مدت تمدید شده دستور تخلیه را صادر کند.

ج– هرگاه بعد از صدور دستور تخلیه و ابلاغ مفاد آن، مستاجر به شورای حل اختلاف مراجعه کند و مدعی جعل در اجاره نامه شود، قاضی شورای حل اختلاف با تکلیفی مواجه نیست بلکه مستاجر وفق ماده ۵ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ و ماده ۱۷ آیین نامه اجرایی آن می تواند شکایت کیفری یا دادخواست حقوقی خود را مطابق عمومات به مرجع قضایی صالح تقدیم کند.