نظریه شماره 7/98/1275 مورخ 1398/11/28 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره الزامات تفکیک و اصلاح اراضی در طرح های شهری و حقوق مالکانه اراضی مورد تملک توسط شهرداری
 | چکیده این نظریه توسط هوش مصنوعی تولید شده است و هنوز توسط پژوهشگران ویکی حقوق بررسی نشده است. |
 | |
| شماره نظریه | ۷/۹۸/۱۲۷۵ |
|---|---|
| شماره پرونده | ع ۵۷۲۱–۶۶–۸۹ |
| تاریخ نظریه | ۱۳۹۸/۱۱/۲۸ |
| موضوع نظریه | حقوق مدنی |
| محور نظریه | اصلاح معابر و تفکیک اراضی شهر |
نظریه شماره ۷/۹۸/۱۲۷۵ مورخ ۱۳۹۸/۱۱/۲۸ اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره الزامات تفکیک و اصلاح اراضی در طرحهای شهری و حقوق مالکانه اراضی مورد تملک توسط شهرداری: در این نظریه مشورتی، اداره کل حقوقی قوه قضاییه به تحلیل حقوقی ماده ۱۰۱ قانون شهرداری اصلاحی پرداخته و تاکید میکند که تملک رایگان اراضی لازم برای احداث معابر عمومی که در تقابل با تفکیک و افراز اراضی است، مطلق نیست و شهرداریها باید در صورت درخواست مالک یا عدم وجود رضایتنامه کتبی برای انصراف از حقوق مالکانه، قیمت روز اراضی را پرداخت کنند. همچنین، این نظریه بیان میکند که اعمال حقوق مالکانه اشخاص باید محترم شمرده شود و اعمال اصلاحات در ملک بدون رضایت مالک برخلاف مقررات قانونی است. شهرداریها ملزم به پرداخت حق مالکانه و نخواهند بود مجاز به تملک رایگان بیش از حد قانونی مذکور در ماده ۱۰۱ قانون شهرداریها.
استعلام
به موجب ماده ۱۰۱ قانون شهرداری اصلاحی مصوب ۱۳۹۰/۱/۲۸ نقشه ای که مالک برای تفکیک زمین خود به شهرداری تسلیم می نماید و یا از طریق دادگاه ها ادارات ثبت و یا دفاتر اسناد رسمی درخواست تفکیک زمین به شهرداری ارایه می گردد باید پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین از طرف شهرداری حداکثر ظرف سه ماه تایید و کتبا به مالک ابلاغ شود و طبق تبصره سوم ذیل همان قانون، اراضی با سند شش دانگ و با مساحت بیش از پانصد متر مربع، شهرداری برای تامین سرانه فضای عمومی وخدماتی تا سقف ۲۵% و برای تامین اراضی مورد نیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ایجاد شده از عمل تفکیک برای مالک تا ۲۵ % از باقی مانده اراضی را دریافت می نماید و در تبصره ۴ تصریح گردیده شهرداری هیچ وجهی به صاحب ملک بابت کلیه اراضی حاصل از تبصره ۳ و معابر وشارع عمومی و اراضی خدماتی که در اثر تفکیک و افراز و صدور سند مالکیت ایجاد می شود پرداخت نخواهد کرد و متعلق به شهرداری است
ابهامات ایجاد شده بدین شرح می باشد که:
الف) در مواردی با تفکیک و یا افراز ملک کوچه و معابر فرعی ایجاد شده داخل در همان ملک احداث می گردد و نیز بعضا به لحاظ دو یا سه بر بودن ملک مورد تقاضای تفکیک طبق طرح و نقشه تفصیلی شهر میزان اصلاحی اضلاع ملک از کوچه و خیابان های مجاور مشخص و به عنوان سطوح معابر از مورد مالکیت اشخاص کسر می گردد حال آیا می توان در دو فرضیه فوق قایل به تفکیک شویم و برای سطوح معابر اصلاحی از خیابانهای مجاور شهر مالک را مستحق دریافت بهای زمین عقب نشینی شده بدانیم یا اینکه در هر دو حال به لحاظ حاکمیت ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری و طبق تبصره ۴ شهرداری وجهی نبایستی به مالک پرداخت کند؟
ب)طبق فرضیه ای با احتساب ۲۵% از ملک به عنوان سرانه عمومی یا حق تفکیک معادل ۷۵% از ملک باقی مانده که به میزان ۲۵% از باقی مانده ملک یعنی ۷۵،۱۸% زمین به عنوان سطوح معابر در نظر گرفته شود مجموعا ۷۵،۴۳% از ملک در اجرای ماده ۱۰۱ قانون به شهرداری تعلق می گیرد در این فرضیه چنانچه مالک عوارض حق تفکیک را پرداخت نموده باشد و میزان سطوح معابر ناشی از رعایت ضوابط طرح تفصیلی بیش از ۷۵،۱۸% باقی مانده ملک باشد آیا در این فرضیه باستناد تبصره ۴ ماده ۱۰۱ همان قانون کماکان شهرداری نبایستی وجهی به مالک بابت مساحت بیش از ۷۵،۴۳% پرداخت نماید و به عبارتی رایگان بودن اراضی حاصل از تبصره ۳ و ناشی از افراز و تفکیک اراضی مطلق نظر قانونگذار است؟
لازم به یادآوری است طبق نقشه و طرح تفصیلی شهر قسمتی از اراضی اشخاص داخل در طرح عقب نشینی کوچه و خیابانها قرار داشته اما شهرداری با توجه به اصول حاکم بر لایحه قانونی تملک مصوب سال ۵۸ و اصلاحی سال ۱۳۷۰ راسا به عنوان دستگاه مجری طرح اقدامی در جهت اجرای طرح به عمل نیاورده و تقاضای اعمال ماده ۱۰۱ قانون شهرداری توسط مالک یا اداره ثبت و دادگاه موضوع اقدام شهرداری به اعمال ضوابط نقشه و طرح تفصیلی می باشد لذا خواهشمند است با ارایه نظریه حقوقی این شهرداری را در رفع ابهامات فنی و حقوقی و نیز به منظور عدم تضییع حقوق مالکین و شهرداری یاری فرمایید./ع
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه
الف– اعمال تبصره ۳ ماده ۱۰۱ (اصلاحی ۲۸/۱/۱۳۹۰) قانون شهرداری ها مصوب ۱۳۳۴ با اصلاحات و الحاقات بعدی در خصوص تملک رایگان اراضی موردنیاز احداث شوارع و معابر عمومی از سوی شهرداری در قبال تفکیک و افراز اراضی با سند ششدانگ و با مساحت بیش از پانصد متر مربع مطلق بوده و شامل اراضی که در طرح تملک موضوع لایحه قانونی نحوه خرید اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸ و قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری مصوب ۱۳۷۰ قرار گرفته و طرح مزبور اجرا نشده است، (تملک شهرداری صورت نپذیرفته) نیز می شود.
ب– با عنایت به این که شهرداری ها در اجرای قوانین تملکی جهت اجرای طرح، مکلف به خرید اراضی و املاک مردم به قیمت روز بوده و توجها به این که مالکیت اشخاص قابل احترام است و این که اعمال حقوق مالکانه اشخاص جزو حقوق قانونی مالکین بوده و صرف این که مالکی مبادرت به احداث بنا ضمن اعمال عقب نشینی جهت اجرای طرح شهرداری می نماید، از موجبات اسقاط حقوق مالکانه مالک جهت مطالبه بهاء و قیمت روز اراضی و املاک واقع در طرح نمی باشد؛ زیرا کماکان سند مالکیت آن قسمت از ملک مالک که داخل طرح شهرداری قرار گرفته به نام مالک بوده و خارج نمودن مالکیت مالک بدون پرداخت قیمت روز برخلاف مقررات قانونی است و نظریه مشورتی این اداره کل به شماره ۳۰۹۶/۷ مورخ ۲۰/۵/۱۳۸۸ مندرج در پرونده کلاسه ۶۵۹–۶۶–۸۸ در خصوص مواردی است که مالک کتبا از حقوق مالکانه دریافت قیمت ملک خویش انصراف نماید؛ در حالی که در پرسش مطرح شده رضایت نامه کتبی مالک وجود ندارد، بنابراین شهرداری مکلف به پرداخت قیمت این گونه اراضی و املاک می باشد و شهرداری نمی تواند به استناد ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری ها مصوب ۱۳۹۰ مبادرت به تملک رایگان قسمت های اصلاحی مذکور نماید و باید سهم خود را به میزان مقرر در قانون، از قسمت دیگر ملک مالک اخذ نماید و در صورتی که میزان سطوح بیش از مقرره قانونی باشد، شهرداری مکلف به پرداخت قیمت روز این اراضی به مالکین آن می باشد و رایگان بودن تملک اراضی مرقوم نمی تواند بیش از میزان تعیین شده در ماده ۱۰۱ اصلاحی یاد شده باشد.