ماده ۳۵۵ قانون مدنی

نسخهٔ تاریخ ‏۲۴ سپتامبر ۲۰۲۱، ساعت ۱۸:۴۶ توسط Nasim (بحث | مشارکت‌ها)

اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است، مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود که بیشتر است، بایع می‌تواند آن را فسخ کند مگر این که در هر دو صورت، طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی نمایند.

توضیح واژگان

بیع، یعنی خرید و فروش.[۱] و بیع، یعنی تبادل مالی در مقابل مالی دیگر.[۲] و به معامله مالی با مال دیگر، بیع گویند.[۳]

به چیزی که فروخته می شود؛ مبیع گویند.[۴]

کلیات توضیحی تفسیری دکترین

مفاد این ماده، ناظر به موردی است که درصورت کمبود مبیع، خریدار ضرر می نماید؛ و می تواند با استناد به شرط داشتن مساحت معین، بیع را فسخ نماید؛ و در فرض زیاده بودن مورد معامله نسبت به مساحت شرط شده، بایع حق فسخ معامله را خواهد داشت.[۵]

درمواردی که در کیفیت یا کمیت مورد معامله تردیدی وجود داشته باشد؛ بیع را، به شرط برخورداری از وصف یا مقدار معین منعقد می نمایند. درواقع در چنین مواردی، بیع بر مبنای شرطی واقع می گردد. و درصورت فقدان اوصاف موردنظر طرفین، حسب مورد، ضمانت اجرای فسخ قرارداد و یا تعدیل ثمن، قابل اجرا است.[۶]

در این ماده مبیع، ملکی است مقطوع و به صورت کل معامله. و تعیین مساحت آن، تنها به جهت رعایت جنبه وصفی مورد معامله است. و تخلف از مقررات ماده، برای بایع حق فسخ ایجاد می نماید. چراکه بخشی از مبیع، در برابر بخشی از ثمن قرار نمی گیرد. اما در ماده 384 قانون مدنی، مساحت به عنوان ملاک ارزش، و تعیین کننده میزان تعهد دارای اهمیت است. و درواقع مبیع، از اجزای متصل به یکدیگر تشکیل شده؛ که در مورد قیمت هر یک از اجزای مزبور، توافق جداگانه ای صورت گرفته است. لذا کمبود مساحت، می تواند هم تعدیل قیمت را توجیه نماید؛ و هم امکان فسخ قرارداد را.[۷]

میزان مبیع، تنها به عنوان وصف فرعی آن، مطرح نبوده؛ و درواقع بیانگر میزان مورد معامله است؛ و به تناسب مقدار مبیع است که قیمت آن تعیین می گردد. به همین جهت هرگاه مبیع، کمتر یا بیشتر از آنچه که مورد تراضی طرفین، واقع گردیده؛ درآید؛ حسب مورد ثمن نیز، کاهش یا افزایش می یابد. البته در مواردی هم به ندرت پیش می آید که مقدار مبیع، در نظر متبایعین، وصفی فرعی بوده؛ که تأثیر مستقیم در روابط بین طرفین ندارد. به همین دلیل تخلف از مقدار تعیین شده؛ به منزله تخلف از شرط صفت بوده؛ و سبب ایجاد حق فسخ می گردد.[۸]

مستندات فقهی

بنا بر نظر مشهور فقها، درصورت کم درآمدن مبیع، حتی در فرض پرداخت مابه التفاوت توسط بایع، خیار خریدار ساقط نمی گردد.[۹]

سوابق فقهی

اگر قرار گرفتن بخشی از مبیع در مقابل بخشی از ثمن، به صورت شرط صفت باشد؛ دراینصورت حتی در فرض زایل شدن بخش از مبیع، عقد نسبت به آن قسمت باطل نگردیده؛ و چیزی از ثمن به خریدار رد نمی شود.[۱۰]

اگر مشتری زمینی را، با قید مقدار معین خریداری نماید؛ و سپس معلوم گردد که مبیع، دارای مساحت کمتری بوده؛ دراینصورت خریدار، از حق فسخ قرارداد برخوردار بوده؛ و یا اینکه مبیع را، با دریافت ارش کمبود از بایع قبول نماید. چراکه صفت مقدار، وصفی است جوهری که اشتباه در آن، موجب بطلان قرارداد نسبت به مقدار نقصان می گردد؛ که درنتیجه، بایع را ملزم به رد ثمن آن قسمت به خریدار می نماید.[۱۱]

رویه های قضایی

به موجب دادنامه شماره 1653 مورخه 27/9/1384 شعبه 3 دادگاه تجدیدنظر استان تهران، اگر مدعی، حق فسخ ناشی از نقصان مساحت مورد معامله را، اعمال ننماید؛ پس از تنظیم سند رسمی انتقال به نام وی، دعوای مطالبه قیمت مربوط به کسری مساحت، پذیرفته نخواهد شد.[۱۲]

به موجب دادنامه شماره 131 مورخه 20/3/1369 شعبه 22 دیوان عالی کشور، در بیع املاک، مساحت مورد معامله باید مشخص گردد؛ و تعیین آن به صورت تقریبی، صحیح نبوده؛ و موجب بی اعتباری قرارداد می شود.[۱۳]

منابع

  1. بهرام بهرامی. حقوق مدنی (جلد ششم) عقد بیع-عقد اجاره. چاپ 4. نگاه بینه، 1392.  ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 4020664
  2. آیت اله سیدمحمود هاشمی شاهرودی. فرهنگ فقه (جلد دوم). چاپ 2. مؤسسه دایرةالمعارف فقه اسلامی، 1388.  ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 3363988
  3. حمید مسجدسرایی. ترمینولوژی فقه اصطلاح شناسی فقه امامیه. چاپ 1. پیک کوثر، 1391.  ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 4086564
  4. مرتضی یوسف زاده. حقوق مدنی (جلد ششم) عقود معین. چاپ 1. انتشار، 1390.  ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 3623352
  5. ناصر کاتوزیان. دوره مقدماتی حقوق مدنی (جلد اول) (درس هایی از عقود معین) (بیع، اجاره، قرض، جعاله، شرکت، صلح). چاپ 13. گنج دانش، 1388.  ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 2877612
  6. ناصر کاتوزیان. دوره مقدماتی حقوق مدنی (جلد اول) (درس هایی از عقود معین) (بیع، اجاره، قرض، جعاله، شرکت، صلح). چاپ 13. گنج دانش، 1388.  ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 2877588
  7. ناصر کاتوزیان. حقوق مدنی (جلد سوم) (قواعد عمومی قراردادها، آثار قرارداد در رابطه دو طرف و نسبت به اشخاص ثالث)). چاپ 3. شرکت سهامی انتشار، 1380.  ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 2913944
  8. ناصر کاتوزیان. حقوق مدنی (جلد اول) (قواعد عمومی قراردادها). چاپ 5. شرکت سهامی انتشار، 1380.  ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 2457900
  9. فصلنامه دیدگاه های حقوقی شماره 8 زمستان 1376. دانشکده علوم قضایی و خدمات اداری، 1376.  ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 824516
  10. عباس زراعت. خودآموز مکاسب (جلد سوم) (بخش خیارات، خیار تأخیر ثمن، خیار رویت، خیار عیب). چاپ 1. جنگل، 1388.  ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 532
  11. محمدجعفر جعفری لنگرودی. دایره المعارف حقوق مدنی و تجارت (جلد اول) (حقوق تعهدات عقود و ایقاعات). چاپ 1. گنج دانش، 1388.  ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 4214672
  12. محمدرضا زندی. رویه قضایی دادگاه های تجدیدنظر استان تهران در امور مدنی (بیع 1383-1388). چاپ 1. جنگل، 1390.  ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 2568688
  13. یداله بازگیر. استنباط های قضایی دیوانعالی کشور در امور مدنی (الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مطالبه خسارت- مطالبه وجوه چک و سفته). چاپ 2. گیتی، 1384.  ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 2958944