ماده ۳۵۵ قانون مدنی
ماده ۳۵۵ قانون مدنی: اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است، مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود که بیشتر است، بایع میتواند آن را فسخ کند مگر این که در هر دو صورت، طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی نمایند.
مواد مرتبط
توضیح واژگان
- در اصطلاح رایج امروزی به عقد معوض و مالی که در آن دو مال مورد مبادله قرار می گیرند، «معامله» گفته می شود.[۱]
- «فسخ»، حقی است که شخص به موجب آن، میتواند از حق قانونی یا قراردادی خود، استفاده نموده و عقدی را برهم زند.[۲]
نکات تفسیری دکترین ماده ۳۵۵ قانون مدنی
مفاد ماده ۳۵۵ قانون مدنی، ناظر به موردی است که در صورت کمبود مبیع، خریدار ضرر مینماید و میتواند با استناد به شرط داشتن مساحت معین، بیع را فسخ نماید و در فرض زیاده بودن مورد معامله نسبت به مساحت شرط شده، بایع حق فسخ معامله را خواهد داشت،[۳] در مواردی که در کیفیت یا کمیت مورد معامله تردیدی وجود داشته باشد؛ بیع را به شرط برخورداری از وصف یا مقدار معین منعقد مینمایند، در واقع در چنین مواردی، بیع بر مبنای شرطی واقع میگردد و در صورت فقدان اوصاف موردنظر طرفین، حسب مورد، ضمانت اجرای فسخ قرارداد یا تعدیل ثمن، قابل اجراست،[۴] بنابراین اگر مشتری، زمینی را با قید مقدار معین خریداری نماید و سپس معلوم گردد که مبیع، دارای مساحت کمتری بوده؛ در این صورت خریدار، از حق فسخ قرارداد برخوردار بوده؛ یا اینکه میتواند مبیع را با دریافت ارش کمبود از بایع قبول نماید، چرا که صفت مقدار، وصفی است جوهری که اشتباه در آن، موجب بطلان قرارداد نسبت به مقدار نقصان میگردد که در نتیجه، بایع را ملزم به رد ثمن آن قسمت به خریدار مینماید.[۵]
میزان مبیع، تنها به عنوان وصف فرعی آن مطرح نبوده؛ و در واقع بیانگر میزان مورد معامله است و به تناسب مقدار مبیع است که قیمت آن تعیین میگردد، به همین جهت هرگاه مبیع، کمتر یا بیشتر از آنچه که مورد تراضی طرفین واقع گردیده، درآید؛ حسب مورد ثمن نیز، کاهش یا افزایش مییابد، البته در مواردی هم به ندرت پیش میآید که مقدار مبیع، در نظر متبایعین، وصفی فرعی بوده که تأثیر مستقیم در روابط بین طرفین ندارد، به همین دلیل تخلف از مقدار تعیین شده؛ به منزله تخلف از شرط صفت بوده و سبب ایجاد حق فسخ میگردد.[۶]
لازم است ذکر شود که در ماده ۳۵۵ قانون مدنی، مبیع، ملکی است مقطوع و به صورت کل معامله؛ و تعیین مساحت آن، تنها به جهت رعایت جنبه وصفی مورد معامله است و تخلف از مقررات ماده، برای بایع حق فسخ ایجاد مینماید، چرا که بخشی از مبیع، در برابر بخشی از ثمن قرار نمیگیرد، اما در ماده ۳۸۴ قانون مدنی، مساحت به عنوان ملاک ارزش و تعیینکننده میزان تعهد دارای اهمیت است و در واقع مبیع، از اجزای متصل به یکدیگر تشکیل شده که در مورد قیمت هر یک از اجزای مزبور، توافق جداگانه ای صورت گرفته است؛ لذا کمبود مساحت میتواند هم تعدیل قیمت را توجیه نماید و هم امکان فسخ قرارداد را.[۷]
نکات توصیفی هوش مصنوعی ماده ۳۵۵ قانون مدنی
 | محتوای مندرج در این قسمت توسط هوش مصنوعی تولید شده است. |
- وقتی ملکی به شرط مساحت معین فروخته شود و مساحت واقعی کمتر از مقدار تعیین شده باشد، مشتری حق فسخ دارد.
- اگر مساحت واقعی ملک بیشتر از مقدار تعیین شده باشد، فروشنده (بایع) حق فسخ دارد.
- امکان تراضی طرفین برای محاسبه و توافق بر سر زیاده یا نقیصه وجود دارد.
- شرط مساحت معین در قرارداد فروش ملک اهمیت دارد.
- ماده ۳۵۵ قانون مدنی به حفظ حقوق هر دو طرف (مشتری و بایع) درصورت اختلاف مساحت تأکید دارد.
مطالعات فقهی
سوابق فقهی
- بنا بر نظر مشهور فقها، در صورت کم درآمدن مبیع، حتی در فرض پرداخت مابه التفاوت توسط بایع، خیار خریدار ساقط نمیگردد.[۸]
- اگر قرار گرفتن بخشی از مبیع در مقابل بخشی از ثمن، به صورت شرط صفت باشد؛ در این صورت حتی در فرض زایل شدن بخش از مبیع، عقد نسبت به آن قسمت باطل نگردیده و چیزی از ثمن به خریدار رد نمیشود.[۹]
رویههای قضایی
- به موجب دادنامه شماره ۱۶۵۳ مورخه ۱۳۸۴/۹/۲۷ شعبه ۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران، اگر مدعی، حق فسخ ناشی از نقصان مساحت مورد معامله را اعمال ننماید؛ پس از تنظیم سند رسمی انتقال به نام وی، دعوای مطالبه قیمت مربوط به کسری مساحت، پذیرفته نخواهد شد.[۱۰]
- به موجب دادنامه شماره ۱۳۱ مورخه ۱۳۶۹/۳/۲۰ شعبه ۲۲ دیوان عالی کشور، در بیع املاک، مساحت مورد معامله باید مشخص گردد و تعیین آن به صورت تقریبی، صحیح نبوده و موجب بیاعتباری قرارداد میشود.[۱۱]
- رای شعبه حقوقی دیوان عالی کشور درباره ملاک محاسبه ثمن در مورد آپارتمان
- رای دادگاه درباره مطالبه قیمت کسری مساحت در بیع املاک (دادنامه شماره ۹۲۰۹۹۷۰۲۶۹۴۰۰۹۷۵)
- رای دادگاه درباره مطالبه قیمت اضافه متراژ آپارتمان (دادنامه شماره ۹۴۰۹۹۷۰۲۲۳۰۰۱۴۸۰)
- رای دادگاه درباره ضمانت اجرای کسری مساحت مبیع با شرط داشتن مساحت معین (دادنامه شماره ۹۴۰۹۹۷۰۲۲۳۷۰۰۲۹۹)
- رای دادگاه درباره ضمانت اجرای کسر مساحت ملک فروخته شده (دادنامه شماره ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۱۸۰۱۰۸۶)
- رای دادگاه درباره ضمانت اجرای کاستی مساحت مبیع (دادنامه شماره ۹۵۰۹۹۷۰۲۲۰۳۰۰۱۸۱)
- نظریه شماره ۸۸۷/۹۵/۷ مورخ ۱۳۹۵/۰۴/۱۴ اداره کل حقوقی قوه قضاییه
- رای دادگاه درباره اسقاط حقوق ناشی از ماده ۳۵۵ قانون مدنی (دادنامه شماره ۹۲۰۹۹۷۰۲۲۰۸۰۱۲۱۱مورخ)
- نظریه شماره ۷/۱۴۰۲/۳۵۸ مورخ ۱۴۰۲/۰۶/۱۸ اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره نحوه محاسبه قیمت مساحت مازاد ملک
- رای شعبه حقوقی دیوان عالی کشور درباره اثر درج متراژ ملک در قولنامه
- رای دادگاه درباره اختلاف مساحت مورد معامله در قرارداد صلح سرقفلی (دادنامه شماره ۹۴۰۹۹۷۰۲۲۰۷۰۰۷۴۳)
- نظریه شماره ۷/۹۹/۱۰۴۶ مورخ ۱۳۹۹/۰۸/۲۰ اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره انتقال سرقفلی به عقد بیع به شرط مساحت معین و تخلف از این شرط
مقالات مرتبط
- مطالعه تطبیقی «معلوم بودن مبیع» در حقوق ایران با «انطباق کالا» در کنواسیون بیع بینالمللی کالا
- اندیشههای نو در «تئوری موازنه» و مقایسه آن با برخی از نظریههای فرانسوی
- بررسی ضرورت رفع ابهام از مفاد قرارداد
- اختلاف مساحت در ساختمانهای پیشفروش: نارسایی قواعد عام در حمایت از طرف ضعیف قرارداد
- معاملات عمدهی بورسی از حیث تشکیل، آثار و انحلال
- تحلیل فسخ قرارداد پیشفروش ساختمان و اثر فسخ قرارداد مشارکت در ساخت بر آن
- کاربرد هرمنوتیک در حل تعارض متن قوانین در ایران
- علل بروز اختلاف در قراردادهای پیش فروش ساختمان و راهکارهای پیشگیری از آن
- حقوق پیشفروشنده در قانون پیشفروش ساختمان و مقایسة آن با حقوق بایع در قانون مدنی
- تسلیم مبیع بیشتر از میزان قراردادی(مطالعه تطبیقی در حقوق ایران، کنوانسیون بیع بینالمللی کالا (۱۹۸۰ وین) و حقوق انگلیس)
- تحلیل چالشهای فروش استقراضی سهام در بورس اوراق بهادار با تأکید بر آرای فقهای امامیه
- راهکارهای اداری کاهش دعاوی ناشی از قراردادهای پیش فروش ساختمان در پرتو نقش تنظیمگری دولت
- ثمن نامعیّن در قراردادهای پیشفروش موانع حقوقی و فقهی- راهکارها
منابع
- ↑ محمدجعفر جعفری لنگرودی. مبسوط در ترمینولوژی حقوق (جلد پنجم). چاپ 4. گنج دانش، 1388. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 6654352
- ↑ مرتضی یوسف زاده. حقوق مدنی (جلد ششم) عقود معین. چاپ 1. انتشار، 1390. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 3807484
- ↑ ناصر کاتوزیان. دوره مقدماتی حقوق مدنی (جلد اول) (درسهایی از عقود معین) (بیع، اجاره، قرض، جعاله، شرکت، صلح). چاپ 13. گنج دانش، 1388. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 2877612
- ↑ ناصر کاتوزیان. دوره مقدماتی حقوق مدنی (جلد اول) (درسهایی از عقود معین) (بیع، اجاره، قرض، جعاله، شرکت، صلح). چاپ 13. گنج دانش، 1388. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 2877588
- ↑ محمدجعفر جعفری لنگرودی. دایرةالمعارف حقوق مدنی و تجارت (جلد اول) (حقوق تعهدات عقود و ایقاعات). چاپ 1. گنج دانش، 1388. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 4214672
- ↑ ناصر کاتوزیان. حقوق مدنی (جلد اول) (قواعد عمومی قراردادها). چاپ 5. شرکت سهامی انتشار، 1380. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 2457900
- ↑ ناصر کاتوزیان. حقوق مدنی (جلد سوم) (قواعد عمومی قراردادها، آثار قرارداد در رابطه دو طرف و نسبت به اشخاص ثالث)). چاپ 3. شرکت سهامی انتشار، 1380. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 2913944
- ↑ فصلنامه دیدگاههای حقوقی شماره 8 زمستان 1376. دانشکده علوم قضایی و خدمات اداری، 1376. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 824516
- ↑ عباس زراعت. خودآموز مکاسب (جلد سوم) (بخش خیارات، خیار تأخیر ثمن، خیار رویت، خیار عیب). چاپ 1. جنگل، 1388. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 532
- ↑ محمدرضا زندی. رویه قضایی دادگاههای تجدیدنظر استان تهران در امور مدنی (بیع 1383-1388). چاپ 1. جنگل، 1390. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 2568688
- ↑ یداله بازگیر. استنباطهای قضایی دیوانعالی کشور در امور مدنی (الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مطالبه خسارت- مطالبه وجوه چک و سفته). چاپ 2. گیتی، 1384. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 2958944