ماده 11 قانون روابط موجر و مستاجر 1376: تفاوت میان نسخه‌ها

'''ماده 11 قانون روابط موجر و مستاجر 1376''': اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده از شمول این قانون مستثنی و حسب مورد مشمول مقررات حاکم بر آن خواهند بود.

 

* [[ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر 1376]]  

[[موجر]]: کسی است که مالک بوده و یا از طرف مالک اجازه دارد تا ساختمان را اجاره دهد (اجاره کننده).<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=حقوق کاربردی به زبان ساده|ترجمه=|جلد=|سال=1390|ناشر=راز نهان|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=6486512|صفحه=|نام۱=رضا|نام خانوادگی۱=کاظمی|چاپ=1}}</ref>

[[مستاجر]]: کسی است که ساختمان را از موجر اجاره می کند ( اجاره کننده).<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=حقوق کاربردی به زبان ساده|ترجمه=|جلد=|سال=1390|ناشر=راز نهان|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=6486520|صفحه=|نام۱=رضا|نام خانوادگی۱=کاظمی|چاپ=1}}</ref>

[[سرقفلی]]: مفهوم اصطلاحی سر قفلی؛ عبارت از این است که مستاجر انچه را که در تصرفش می باشد به دیگری واگذار نماید و در مقابل این واگذاری که در عرف مردم به ان ((تخلیه)) میگویند، مبلغی پول دریافت میکند.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=اندیشه های حقوقی (جلد دوم) (حقوق مدنی و کیفری)|ترجمه=|جلد=|سال=1387|ناشر=مجمع علمی و فرهنگی مجد|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=592504|صفحه=|نام۱=آیت اله سیدمحمد|نام خانوادگی۱=موسوی بجنوردی|چاپ=1}}</ref>

عده ای از اساتید معتقد اند که ماده 11 قانون روابط موجر و مستاجر 1376، عقد اجاره هایی که پیش از این قانون منعقد شده باشد از شمول این قانون خارج کرده است و همچنان انها را تابع مقررات سابق قرار داده است.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=حقوق مدنی (جلد ششم) عقود معین (1) (بیع، معاوضه، اجاره، جعاله، قرض، صلح)|ترجمه=|جلد=|سال=1384|ناشر=مجمع علمی و فرهنگی مجد|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=255464|صفحه=|نام۱=مهدی|نام خانوادگی۱=شهیدی|چاپ=3}}</ref>

به استناد ماده 11 و بند 1 از ماده 2 ایین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر 1376، کلیه روابط استیجاری قبل از اجرای این قانون، مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر 1376 نمی باشند و دادگاه حسب مورد، به قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 (در مورد اماکن تجاری) و قانون سال 1362 ( در مورد اماکن مسکونی) استناد و رسیدگی خواهد کرد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=حقوق مدنی (جل ششم) (عقود معین-بخش اول) (بیع، خیارات، بیع شرط، اجاره، جعاله، قرض، صلح، مضاربه)|ترجمه=|جلد=|سال=1382|ناشر=گنج دانش|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=895800|صفحه=|نام۱=پرویز|نام خانوادگی۱=نوین|نام۲=عباس|نام خانوادگی۲=خواجه پیری|چاپ=2}}</ref>

در خصوص ماده 11 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 برخی از حقوقدانان معتقدند که « با توجه به مفهوم مخالف ماده 11 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 و اینکه اثبات حکم در ماده 1 قانون سال 1376 با در دست بودن حکم ماده 11 و تاخر رتبی ان، نفی ما عدی نمیکند باید قائل شویم به اینکه اجاره های منعقد شده در این فاصله سی و هفت روزه نیز مشمول قانون جدید خواهد بود.». نظریه مذکور قابل انتقاد است زیرا اولا: طبق ماده یک قانون 76 این قانون اجاره هایی را که از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون منعقد شده اند شامل میشود و ماده 11 نیز مقرر نکرده که حاکمیت این قانون از زمان تصویب شروع می شود بلکه فقط اعلام کرده که اجاره های مربوط به قبل از تصویب این قانون، مشمول قانون قبل است. بنابراین علاوه بر اینکه دلیلی بر حاکمیت قانون 76 به اجاره های مذکور وجود ندارد بلکه این دو ماده در این خصوص وجدت موضوعی ندارند تا موضوع تاخر و تقدم مطرح باشد. از سوی دیگر با توجه به اینکه قانون 76 قانون خاص می باشد بنابراین در خصوص زمان اجرای ان یا موارد تحت شمول اصل بر این است که هیچگونه رابطه حقوقی مشمول این قانون نیست مگر ان دسته از مواردی که قانون 76 تصریح کرده باشد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=حقوق موجر و مستأجر در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 (تخلیه اماکن تجاری، مسکونی، سرقفلی در حقوق ایران)|ترجمه=|جلد=|سال=1387|ناشر=مجمع علمی و فرهنگی مجد|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=1112684|صفحه=|نام۱=یوسف|نام خانوادگی۱=طاهرموسوی|چاپ=2}}</ref>

همچنین، این ماده بیانگر این است که قانون سال 76 به هیچ وجه عطف به ما سبق نمیشود، و خود را بر قراردادهای گذشته که پیش از این قانون به وجود امده اند تحمیل نمیکند(این نکات در ماده 2 ایین نامه سال 78 در بندهای 1 و 2 و 3 تکرار شده است).<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=بررسی قوانین موجر و مستأجر از سال 1356 تا 1388|ترجمه=|جلد=|سال=1388|ناشر=اندیشه عصر|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=1805472|صفحه=|نام۱=روح اله|نام خانوادگی۱=مهمان نوازان|چاپ=1}}</ref>

تصویب قانون مصوب سال 1376 سرگذشت نهایی قانون مصوب سال 1356 را در هاله ای از ابهام فرو برد و با توجه به اینکه قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 در خصوص نسخ قوانین سابق ساکت بود و در ماده 13 صرفا به لغو قوانین و مقررات مغایر با قانون سال 1376بسنده کرده بود. تردید ها در خصوص حیات اجرایی قانون مصوب سال 1356 بالا گرفت که نهایتا رویه عملی دادگاه ها حیات اجرایی قانون سال 1356 را تایید کردند. به طوری که در حال حاضر در خصوص اجرای قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 یقین وجود دارد ولی قلمرو اجرایی این قانون در کنار قانون سال 1376 مبهم می نماید.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی در حقوق ایران|ترجمه=|جلد=|سال=1390|ناشر=جنگل|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=2553300|صفحه=|نام۱=مهدی|نام خانوادگی۱=زینالی|چاپ=2}}</ref>

بر اساس رای شعبه 18 دادگاه تجدید نظر استان تهران که در تاریخ 24/11/1384 صادر شده است، اماکنی که قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر 1376 اجاره داده شده اند از شمول قانون سال 76 مستثنی و حسب مورد مشمول مقررات حاکم بر ان خواهند بود.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=رویه قضایی دادگاه های تجدیدنظر استان تهران در امور مدنی (اجاره 84)|ترجمه=|جلد=|سال=1389|ناشر=جنگل|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=1291356|صفحه=|نام۱=محمدرضا|نام خانوادگی۱=زندی|چاپ=2}}</ref>

مطابق رای شعبه 12 دادگاه تجدیدنظر استان تهران که در تاریخ 1/9/84 صادر شده است؛ دادگاه مقرر داشته است که اگر یک قرارداد اجاره ای مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر 1356 باشد ولی طرفین ان را اقاله کنند و در زمان حاکمیت قانون روابط موجر و مستاجر 1376 قرارداد اجاره دیگری امضا نمایند در این صورت این قرارداد جدید مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1376 است.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=رویه قضایی دادگاه های تجدیدنظر استان تهران در امور مدنی (اجاره 84)|ترجمه=|جلد=|سال=1389|ناشر=جنگل|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=1291456|صفحه=|نام۱=محمدرضا|نام خانوادگی۱=زندی|چاپ=2}}</ref>

 

 

لذا قراردادهای جدید اجاره از تاریخ 2/7/1376 تحت حاکمیت و شمول قانون 1376 قرار میگیرد که با متن ماده 11 اختلاف دارد. خوشبختانه این نقص انشای قانون در نشست اقایان قضات در تاریخ 6/3/1377 حل گردیده است. نظریه اقایان قضات به طور خلاصه حاکی از این است که با توجه به ماده 2 قانون مدنی که مقرر داشته: «قوانین 15 روز پس از انتشار در سراسر کشور لازم الاجرا است، مگر اینکه در خود قانون ترتیب خاصی برای موقع اجرا مقرر شده باشد» و با توجه به ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 که تصریح به لازم الاجرا شدن این قانون دارد، قانون مذکور با انقضای 15 روز پس از انتشار قابلیت اجرا دارد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=ماهنامه کانون سردفتران و دفتریاران سال 43 شماره 15|ترجمه=|جلد=|سال=-|ناشر=مهنا|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=1616176|صفحه=|نام۱=کانون سردفتران|دفتریاران|نام خانوادگی۱=|چاپ=}}</ref>

 

* ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 زمان عمل به این قانون را زمان لازم الاجرا شدن ان دانسته است در حالی که ماده 11 این قانون به صراحت تاریخ تصویب را ملاک عمل به ان دانسته است. بنابراین نوعی تعارض بین این دو ماده مشاهده می شود که مقنن باید از این تعارض جلوگیری مینمود.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=گزیده ای از پایان نامه های علمی در زمینه حقوق مدنی (جلد اول)|ترجمه=|جلد=|سال=1387|ناشر=جنگل|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=905128|صفحه=|نام۱=معاونت آموزش|تحقیقات قوه قضائیه|نام خانوادگی۱=|چاپ=1}}</ref>

 

1- مستاجر قبل از لازم الاجرا شدن قانون 76 منافع محل کسب را از مالک یا از مستاجر قبلی و با اجازه مالک اجاره کرده یا اینکه علاوه بر اجاره، حق کسب و پیشه را نیز معامله نموده و هنوز مدت اجاره منقضی نگشته است.

2- مستاجر قبل از لازم الاجرا شدن قانون 76 منافع محل کسب را از مالک یا از مستاجر قبلی و با اجازه مالک اجاره کرده یا اینکه علاوه بر اجاره، حق کسب و پیشه را نیز معامله نموده و مدت اجاره منقضی شده ولی هنوز مجددا رابطه استیجاری جدید بر قرار نکرده اند.

3- مستاجر قبل از لازم الاجرا شدن قانون سال 76 فقط حق کسب و پیشه مورد اجاره را بدون انتقال منافع معامله کرده و ملک در تصرف مستاجر است.

4- مستاجر قبل از لازم الاجرا شدن قانون 76 بدون اجازه مالک اقدام به نقل و انتقال منافع یا حق کسب و پیشه کرده و مورد اجاره در ید متصرف(منتقل الیه) میباشد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=حقوق موجر و مستأجر در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 (تخلیه اماکن تجاری، مسکونی، سرقفلی در حقوق ایران)|ترجمه=|جلد=|سال=1387|ناشر=مجمع علمی و فرهنگی مجد|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=1112640|صفحه=|نام۱=یوسف|نام خانوادگی۱=طاهرموسوی|چاپ=2}}</ref>

== ایین نامه ها و بخشنامه های مرتبط ==

* ماده 2 ایین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر 1376

{{پانویس}}