رای دادگاه درباره اثر شرط مجهول بر عقد (دادنامه شماره ۹۵۰۹۹۷۰۲۲۴۰۰۰۲۰۴)

شماره دادنامه	۹۵۰۹۹۷۰۲۲۴۰۰۰۲۰۴
تاریخ دادنامه	۱۳۹۵/۰۳/۱۱
نوع رأی	رأی شعبه
نوع مرجع	دادگاه تجدیدنظر استان
گروه رأی	رای حقوقی
موضوع	اثر شرط مجهول بر عقد
قاضی	اسدی تیله نوئی متولی محمدمهدی مطیعی

چکیده دادنامه و رای دادگاه درباره اثر شرط مجهول بر عقد: شرط را می توان به اعتبار رابطه و تاثیری که با مشروط و مورد معامله دارد بر دو نوع تقسیم کرد: شرط مجهولی که جهل به آن موجب جهل به عوضین است و دوم آنکه موجب جهل به عوضین نمی شود؛ در مورد اخیر دلیل عمده بطلان عقد، جهل به عوضین و غرری شدن معامله استو در قسم نخست اگر شرط و عقد به گونه ای به یکدیگر وابسته باشند که اگر چه شرط تعهد فرعی برای معامله اصلی است، اما وضعیت شرط به گونه ای باشد که به اعتبار قرارداد اصلی خدشه وارد کند، به دلیل تاثیر در شرایط اساسی صحت معامله، موجب اخلال و بی اعتباری آن خواهد شد. چنانچه ملک به استثنای استخر و قسمت سرایداری موضوع مبایعه نامه باشد، اگر چه معین بودن معامله شرط اساسی صحت معامله است، ولی تعیین و معین بودن شرط از شرایط اصل صحت محسوب نمی شود و چنانچه ثمن معامله بر اساس شرط معین شده و شرط به ثمن هیچ سرایتی نداشته باشد، شرط مذکور موجب بطلان عقد نمی شود.

رأی دادگاه بدوی

درخصوص دعوی خانم ف. م.الف. فرزند الف. به طرفیت آقای س.الف. س.ر. فرزند س.ع. با وکالت بعدی آقای م. الف. فرزند ک. به خواسته صدور حکم مبنی بر الزام خوانده به حضور در دفتر اسناد رسمی وتنظیم سند رسمی انتقال ششدانگ پلاک ثبتی ۲ فرعی از ۸۸ اصلی قریه اشندر دماوند که بعدا مقوم به ۵۱ میلیون ریال گردیده است.به انضمام خسارات دادرسی وارده ؛بدین شرح که خواهان در شرح دادخواست اظهار داشت: به موجب مبایعه نامه شماره ۰۰۹۹۳۶ مورخ ۱۳۹۳/۰۷/۲۷ قطعه زمین مذکور به مساحت ۳۰۰۰ متر مربع با حضور صاحب زمین و مشاور املاک تنظیم گردید و مقدار ۱۹۰۰۰۰۰۰۰۰ ریال از کل ثمن پرداخت شد و مقرر گردید مابقی ثمن به مبلغ ۳۸۰۰۰۰۰۰۰۰ ریال موقع تنظیم سند پرداخت گردد.طرفین برابر گواهی شماره ۲۱۵۸ مورخ ۱۳۹۳/۰۸/۲۹ در دفتر اسناد رسمی شماره ۱۲ دماوند حضور یافتند لیکن به لحاظ عدم توافق بین آنان سند تنظیم نشد.پاسخ استعلام ثبتی مؤید مالکیت خوانده بر ششدانگ پلاک فوق بوده است.وکیل خوانده در جلسه دادرسی مورخ ۱۳۹۳/۱۰/۱۳ اظها داشت:موکل در مبایعه نامهاستنادی ششدانگ پلاک فوق را به استثنای استخر احداثی و ساختمان سرایداری به خواهان فروخته است.و قرار بر این شد که شخص خواهان اقدامات لازم و هزینه های جاری را جهت اصلاح سند و استخر و خانه سرایداری را از سند جدا نماید. در مبایعه نامه نیز مراتب فوق به صراحت قید شده و خواهان اقرار نموده که هیچ گونه سهمی از استخر و ساختمان سرایداری ندارد.حال خواهان از انجام سند سرباز زده و مبادرت به دادخواست تنظیم سند نموده است.با توجه به این که بخش عمده ثمن نیز در ید خریدار باقی مانده است از دادگاه استدعا داد در هنگام صدور رأی در خصوص الباقی ثمن معامله نیز تصمیم شایسته اتخاذ نمایند.زیرا پرداخت ثمن از توابع عقد بیع بوده و از مسلمات است.خواهان در پاسخ اظهار داشت:من قولنامه را امضاء کردم ولی چون استخر جزء ششدانگ نمی شود باید حساب شود.استخر حدود ۴۰۰ متر مربع است.ولی جزء ششدانگ باید به ما منتقل شود.با عنایت به ضرورت جلب نظر کارشناس در جهت تشخیص واقعیت و حقیقت امر و فنی و تخصصی بودن موضوع مورد اختلاف دادگاه با اجاز ه حاصله از مقررات ماده ۲۵۷ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی قرار کارشناسی را صادر و اعلام نمود تا کارشناس منتخب ضمن مطالعه پرونده ، معاینه دقیق محل متنازع فیه و در صورت لزوم اخذ توضیح از طرفین دعوی وملاحظه سوابق ثبتی نظریه کتبی ومستدل خویش را در مورد مالکیت خوانده بر محدوده موضوع دعوی؛و این که با توجه به این که بر اساس بیع نامه تنظیمی و نقشه پیوست آن مقرر گردیده استخر و محوطه مجاور آن از کل مبیع کسر گردد فلذا با بررسی کامل میزان دقیق مبیع بر اساس متراژ آن با تنظیم نقشه مشخص شود؟برابر نظربه کارشناس رسمی با توجه به تفاهم نامه مورخ ۱۳۹۳/۰۷/۰۳ مقرر گردید که خوانده تا اصلاح سند مبیع را به خواهان منتقل نموده و خواهان ظرف سه ماه مساحت استخر را کسر نموده و با اصلاح به خوانده تحویل نماید. برابر نظریه استخر نیز داخل در محدوده مبیع و پلاک ثبتی قرار دارد.کارشناس در موضوعی خارج از موضوع دعوی و کارشناسی زمینهای اطراف پلاک ثبتی را به عنوان مبیع محاسبه نموده و جزء مبیع محاسبه کرده است.خواهان ضمن اعتراض به نظریه کارشناسی در فرجه نسبت به تأدیه هزینه کارشناسی اقدام ننموده و از عداد دلایل وی خارج شده است.دادگاه از آن جایی که توافق منعقد در ذیل بیع نامه موجب شده مبیع از حیث مساحت و مقدار ابهام داشته و این ابهام موجب جهل به عوضین شده و خواهان برابر لایحه اخیر به شماره ۹۴۱۰۰۹۲۲۳۰۱۵۷۹ مورخ ۱۳۹۴/۰۶/۰۹ اظهار داشته است:منوط نمودن الزام به تنظیم سند به پرداخت باقی مانده ثمن خلاف توافق طرفین و ماده ۱۰ قانون مدنی است.تفکیک استخر و خانه سرایداری نیز بر خلاف منطوق قانون حفظ کاربری اراضی زراعی بوده و لذا با توجه به این که بیع فاسد اثری در تملک ندارد مستندا به ماده ۳۶۵ قانون مدنی،صحت ادعای خواهان را به لحاظ ابهام در مبیع ؛احراز ننموده ؛ حکم به بی حقی خواهان صادر و اعلام می دارد.حکم صادرشده حضوری بوده و ظرف ۲۰ روز پس از ابلاغ قابل تجدید نظرخواهی در محاکم محترم تجدید نظر استان تهران می باشد .

رئیس شعبه ی سوم دادگاه عمومی حقوقی دادگستری شهرستان دماوند- محمدمهدی مطیعی

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

تجدیدنظرخواهی خانم ف. م.الف. با وکالت آقای الف. ت. بطرفیت آقای س.الف. س.ر. نسبت به دادنامه شماره۹۴۰۵۳۶- ۹۴/۷/۲۷ شعبه سوم دادگاه عمومی حقوقی دماوند که بشرح آن در خصوص دعوی مشارالیها به خواسته تنظیم و انتقال سند رسمی شش دانگ پلاک اعلامی با این استدلال که توافق ذیل مبایعه نامه مستند موجب شده مبیع از حیث مساحت و مقدار ابهام داشته که موجب جهل و عوضین شده و تفکیک استخر و سرایداری بر خلاف قانون حفظ کاربری اراضی زراعی است لذا بیع فاسد اثری در تملیک ندارد مستندا به ماده ۳۶۵ حکم بر بی حقی خواهان صادر گردیده مالا موجه و موثر تشخیص دادنامه تجدیدنظر خواسته از حیث مبانی شکلی و قواعد حقوقی و مقررات قانونی با ایراد مواجه و در خور نقض است اگر چه معین بودن معامله شرط اساسی صحت معامله بوده لیکن تعیین و معین بودن شرط از شرایط اصل صحت نمی باشد ، مبیع مجهول در معامله مجهول از باب غرر موجب بطلان و عدم اعتبار معامله را در بر خواهد داشت مگر موارد خاص که علم اجمالی وافی به مقصود است مانند عقد ضمان لیکن باید گفت شرط را می توان به اعتبار رابطه و تاثیری که با مشروط و مورد معامله دارد بر دو نوع تقسیم می نماید شرط مجهولی که جهل به آن موجب جهل به عوضین است و دوم آنکه موجب جهل به عوضین نمی شود در این مورد اخیر دلیل عمده جهل به معامله ثمن و مثمن بلحاظ اینکه معامله غرری میگردد موجب بطلان است و در قسم نخست اگر شرط و عقد به گونه ای به یکدیگر وابسته باشند که اگر چه شرط تعهد فرعی برای معامله اصلی است اما وضعیت شرط به گونه ای است که به اعتبار قرارداد اصلی خدشه ای دارد و چون در شرایط اساسی صحت معامله موثر واقع افتاد موجب اخلال و بی اعتباری آن است در ما نحن فیه بر خلاف اعتقاد دادگاه نخستین مبیع از جمیع جهات ، مساحت و مقدار کاملا واضح و آشکار و هیچ ابهامی نداشته و اساسا از شمول مقررات ماده ۳۶۵ و بیع فاسد خارج است البته در این دادنامه مشخص نگردیده مقام محترم به اعتبار بیع فاسد دعوی را مردود دانسته یا به اعتبار شرط مجهول فلذا از این منظر نیز باید گفت در ما نحن فیه قید شرط به ثمن هیچ سرایتی نداشته ، ارزش و ثمن معامله اتفاقا بر اساس شرط معین گردیده است ، شرط مجهول صرف موجب بطلان قراردادها نمی گردد مضافا وجود شرط مجهول در عقد مسامحتا موجب اخلال در ارکان عقد نبوده در ما نحن فیه شرط اساسا تاثیری در معامله نداشته و موجب سرایت جهل به عوضین نمی گردد در حقیقت قانونگذار در مواد ۲۳۹ و ۲۴۰ قانون مدنی راجع به شرط ممتنع و نامقدور تعیین تکلیف نموده و بی اعتباری قراردادی که بر اساس اصل صحت و حاکمیت ارادها منعقد گردیده مغایر خواسته مطروحه و قوانین مذکور است از این رو تجدیدنظر خواهی موجه و موثر تشخیص مستندا به ماده ۳۵۸ از قانون آیین دادرسی دادنامه تجدیدنظرخواسته نقض آنگاه در خصوص خواسته خواهان نخستین نظر به اینکه مشارالیها در توضیحات ذیل مبایعه نامه صراحتا اعلام داشته اصلاحی سند بر عهده او است و در سند اصلاحی استخر از متراژ زمین کسر خواهد شد که بوسیله خود وی انجام می گردد نظر به اینکه مساحت مورد معامله حدودا ۳۰۰۰ متر بوده حال آنکه طی کارشناسی مساحت موجود ۳/۷۶۴ متر می باشد و موید عدم توانایی خواهان ( خریدار ) بر تفکیک ملک بوده خواسته مشارالیها به انتقال سند رسمی ۶ دانگ که معارض حقوق فروشنده بوده به کیفیت مطروحه و در این مرحله از دادرسی اساسا قابل استماع نبوده مستندا به مقررات ماده ۲ از قانون آئین دادرسی مدنی قرار رد دعوی خواهان نخستین صادر میگردد این رای قطعی است.

شعبه ۴۰ دادگاه تجدیدنظر استان تهران - مستشار و مستشار

عبدالعلی اسدی تیله نویی - محمد متولی