رای شعبه حقوقی دیوان عالی کشور درباره ترهین سرقفلی

شماره دادنامه	۹۴۰۹۹۷۰۹۰۸۹۰۰۱۸۴
تاریخ دادنامه	۱۳۹۴/۰۴/۲۳
نوع رأی	رأی شعبه
نوع مرجع	شعبه دیوان عالی کشور
شعبه	شعبه ۵ دیوانعالی کشور
گروه رأی	رای حقوقی
موضوع	ترهین سرقفلی
قاضی	سید علی معینی محمدحسن جلیلی تقویان

رای شعبه حقوقی دیوان عالی کشور درباره ترهین سرقفلی: مالک می تواند به همراه زمین و ساختمان، سرقفلی مغازه خود را هم به رهن بگذارد.

رأی خلاصه جریان پرونده

آقای ب. ق. دادخواستی به طرفیت ۱- آقای م. ق.ر. ۲- بانک ... به خواسته ۱- صدور حکم بر اعلام بطلان عقد رهن درخصوص سرقفلی مغازه پلاک ثبتی قطعه ... تفکیکی از قطعه دوم افرازی از... اصلی بخش یک ارومیه موضوع قرارداد رهنی شماره ...-۱۳۸۹/۳/۹ دفترخانه اسناد رسمی شماره ... ارومیه ۲- الزام خوانده به تنظیم سند رسمی سرقفلی ۶ دانگ یک باب مغازه پلاک ثبتی فوق الاشاره تقدیم محاکم عمومی ارومیه نموده است که پرونده به شعبه پنجم دادگاه عمومی ارجاع شده است . خواهان خلاصتا در دادخواست اینگونه توضیح داده است که ۶ دانگ سرقفلی مغازه پلاک ثبتی صدرالذکر را طبق قرار داد ۱۳۸۹/۱۲/۱۱ از خوانده خریداری و ثمن آن را پرداخت و تنها قسمتی از ثمن باقی مانده است که در هنگام تنظیم سند پرداخت خواهد شد ، که متاسفانه سرقفلی مغازه مذکور به انضمام سایر املاک خوانده ردیف یک طبق قرارداد رهنی فوق الاشاره به رهن بانک... درآمده است . از آنجا که سرقفلی عین نیست و به صورت منفعت می باشد و یکی از شرایط صحت عقد رهن اینست که مورد رهن باید عین باشد و رهن منفعت با توجه به ماده ۷۷۴ قانون مدنی باطل است و قابلیت به رهن گذاشتن سرقفلی وجود ندارد و از آنجا که از توابع عقد بیع صحیح انتقال سند توسط فروشنده به نام خریدار می باشد لذا تقاضای الزام خوانده ردیف اول را به انتقال رسمی سرقفلی ۶ دانگ یک باب مغازه در پلاک ثبتی موصوف را درخواست کرده است . از سوی خواهان آقای ح. ط.ز. از سوی خوانده آقای ک. د. و از سوی بانک ... آقای پ. ا. با تقدیم وکالتنامه به عنوان وکلای آنها اعلام وکالت کرده اند . وکیل بانک ...لایحه ای نیز به ضمیمه وکالتنامه تقدیم نموده که پس از ثبت پیوست پرونده شده ملخص لایحه مذکور به قرار زیر است . ۱- با توجه به عادی بودن اسناد ابرازی خواهان ، قولنامه های موجود تأثیری در حق بانک نداشته و به عبارت دیگر بانک طرف قرارداد خواهان نبوده تا کنون طرف دعوی وی قرار گیرد . ۲- برابر سند رهنی موضوع دعوی راهن حق هیچگونه نقل و انتقال نسبت به عین و منافع مورد رهن از جمله سرقفلی را ندارد و عین و منافع مورد رهن بلامعارض در مالکیت و تصرف خودش است ولی آقای ق.ر. علیرغم سلب این حق از خود ، اقدام به فروش منافع و سرقفلی ملک (مغازه) موضوع دعوی کرده است . ۳- با ملاحظه تاریخ قرارداد منعقده خواهان با آقای ق.ر. معلوم است که معامله بعد از ترهین ملک به بانک صورت گرفته و با توجه به رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰- ۱۳۷۶/۸/۲۰ اقدام راهن در فروش و انتقال سرقفلی مغازه مرهونه بدون اذن مرتهن از جمله تصرفاتی است که با حق مرتهن منافات داشته و نافذ نیست و راهن نمی تواند تصرفاتی که منافی حقوق مرتهن باشد بنماید و لذا قولنامه صدرالاشعار غیرنافذ و محکوم به بطلان است ۴- سرقفلی به تنهایی مورد ترهین قرار نگرفته و تابع مورد عین مرهونه می باشد لذا برابر ماده ۴۶ و ۴۸ قانون ثبت قابل پذیرش در محکمه نمی باشد . و نهایتا رد دعوی را درخواست نموده است . در جلسه ۱۳۹۳/۶/۳۱ نیز که با حضور وکلای طرفین و نماینده حقوقی بانک ... تشکیل شده است . وکیل خواهان اظهار داشته با توجه به اینکه سرقفلی به صورت مجزی در قرارداد سند رهنی ۱۳۸۹/۳/۹ قید شده و سرقفلی منفعت است لذا ترهین آن باطل است . وی در ادامه اظهار داشته در مورد سلب حق انتقال موضوع بند ۷ قرارداد رهنی ، ضمانت اجرای آن ایجاد حق فسخ برای مشروط له است و ادعای عدم نفوذ آن قابل قبول نیست. همچنین درخصوص رأی وحدت رویه ۷۶/۶۲۰ اضافه کرده که رأی ناظر به عین است در حالی که خود رأی هم سرقفلی را منفعت معرفی می کند . و درخصوص الزام خوانده اول به تنظیم سند رسمی نیز اظهار نموده که مبنای آن صلح بوده نه عقد بیع که تصحیح می شود . وکیل خوانده ردیف اول نیز دفاعا اظهار داشته که درخصوص نحوه انتقال سرقفلی طبق قرارداد ۱۳۸۹/۱۲/۱۱ معامله بین خواهان و موکل صورت گرفته ولی شرط شده بود که اگر چک ها پاس نشود معامله خود بخود منفسخ است که بلحاظ عهد شکنی خواهان موکل دادخواستی به هم بخواسته تأیید انفساخ تقدیم کرده که حکم به تأیید انفساخ هم صادر شده است و در مرحله تجدیدنظر در شعبه ۸ نقض شده است و ضمنا ادعای وکیل خواهان را در مورد اینکه سرقفلی نفع است رد کرده و در این زمینه با اشاره به رأی ۶۲۰ هیات عمومی دیوان عالی کشور صدور حکم به رد دعوی خواهان را تقاضا کرده است ، ضمنا بانک هم تنفیذ نکرده و مطابق ماده ۲۵۰ عقد باطل شده است و دعوی الزام به تنظیم سند رسمی هم مردود است . وکیل خوانده دوم نیز مدافعات خود را بشرح لایحه تقدیمی اعلام و افزوده است که در قبال سند رسمی رهنی ، قرارداد عادی ۱۳۸۹/۱۲/۱۱ قابل استناد نیست . بعلاوه سرقفلی منفک از عین مرهونه نیست و عین مرهونه در رهن بانک است و رد دعوی را درخواست کرده است و سپس دادگاه مبادرت به صدور رأی نموده و دادنامه شماره ۵۰۰۰۶۲۰-۱۳۹۴/۷/۱ را صادر نموده که خلاصه آن به قرار زیر است ... دادگاه توجها به مراتب و در نظر گرفتن قرارداد رهنی ... -۱۳۸۹/۳/۹ دفترخانه شماره ... ارومیه و قرارداد عادی مورخ ۱۳۸۹/۱۲/۱۱ و مذاکرات طرفین بر این عقیده است که اولا ایراد مطروحه نسبت به سمت خواهان در دعوی اعلام بطلان عقد رهن راجع به سرقفلی مغازه مورد دعوی مردود است زیرا خواهان به موجب قرارداد عادی استنادی ۶ دانگ سرقفلی مغازه تحت پلاک مرقوم را خریداری کرده است و به موجب دادخواست حاضر ، متقاضی الزام خوانده ردیف اول به تنظیم سند رسمی سرقفلی مغازه مذکور است و لذا ذینفع بودن در دعوی اعلام بطلان عقد رهن محرز است و به تبع آن دارای سمت می باشد . ثانیا مالکیت خواهان نسبت به سرقفلی مغازه حسب قرارداد ۱۳۸۹/۱۲/۱۱ ثابت است و دعوی تایید انفساخ که از سوی خوانده اول طرح شده هم رد شده است که التزام خوانده ردیف یک به تعهدات ناشی از قرارداد مذکور به موجب دعوی مطروحه نیز ثابت است و در نتیجه قرارداد ۱۳۸۹/۱۲/۱۱ از آثار قراردادها در چهارچوب مواد ۱۰ و ۲۱۹ قانون مدنی برخوردار است و مقررات مواد ۴۶ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت نیز نمی تواند مانعی بر تشکیل قرارداد باشد یا موجب بطلان آن گردد. ثانیا رأی وحدت رویه ۶۳۰-۱۳۷۶/۸/۲۰ هیات عمومی دیوان عالی کشور ناظر به موردی است که عین مرهونه بعد از قبض توسط مرتهن در تصرف راهن قرار گیرد و متعاقبا راهن مبادرت به انتقال سرقفلی مغازه مرهونه نماید . و لذا از شمول رأی وحدت رویه خارج است . رابعا سرقفلی یک مال معنوی است و مستفاد از ماده ۷۷۴ قانون مدنی که صرفا (عین) اعم از معین یا کلی در معین را قابل ترهین می داند (زیرا قابلیت قبض دارد ) سرقفلی قابل ترهین نیست و دادگاه حکم به بطلان عقد رهن موضوع سند رسمی رهنی ...-۸۹/۳/۹ دفترخانه ۹ ارومیه صادر و بعلاوه خوانده ردیف اول را ملزم به تنظیم سند رسمی سرقفلی می نماید . آقای م. ق.ر. نسبت به دادنامه مرقوم به شماره ۵۰۰۰۶۲۰-۱۳۹۳/۷/۱ فرجام خواهی نموده است . همچنین بانک س. نسبت به دادنامه موصوف درخواست تجدیدنظر تقدیم کرده است . که شعبه هشتم دادگاه تجدیدنظر استان آذربایجان شرقی به موجب دادنامه شماره ۲۰۰۰۳۵-۱۳۹۴/۱/۲۰ با رد تجدیدنظر خواهی دادنامه بدوی را تأیید نموده است و درخصوص فرجام خواهی آقای م. ق. پرونده به دیوان عالی کشور ارسال شده که به این شعبه ارجاع شده و توسط دفتر ثبت و تکمیل شده و اینک تحت نظر قرار دارد . خلاصه واحد مندرجات لایحه اعتراضیه وکیل فرجام خواه اینست که ... اولا بانک ... (محکوم علیه دیگر پرونده ) دادخواستی به خواسته دعوی تقابل و مرتبط با دعوی اولیه تقدیم دادگاه نموده و مرتبط بودن پرونده ها هم به دادگاه اعلام شده که متاسفانه توجهی به این امر نشده و علی رغم ارتباط آنها دادگاه درخصوص پرونده حاضر به تنهایی اتخاذ تصمیم و صدور حکم نموده است و در ماهیت دعوی نیز ضمن اشاره به طرح دعوی توسط بانک ... ننموده بیان داشته که دادگاه ۱- در رأی خود با استناد به قرارداد مورخه ۱۳۸۹/۱۲/۱۱ مالکیت خواهان را نسبت به ۶ دانگ سرقفلی ثابت دانسته در حالی که حسب دادنامه ۳۰۱۰۴۲ شعبه سوم دادگاه عمومی ارومیه قرارداد منفسخ اعلام شده ولی خواهان با تمسک به قرارداد مجعول ۱۳۹۱/۹/۲۲ و ارائه آن به شعبه ۸ دادگاه تجدیدنظر که حق جلسه اول را از اینجانب سلب و قواعد آمره در این خصوص را زایل کرد، دادنامه اخیر را نقض کرده است شایان ذکر است که دعوی بطلان قرارداد مجعول ۱۳۹۱/۹/۲۲ فی الحال درشعبه ۲۵ دیوان عالی کشور مطرح رسیدگی است ۲- در رأی صادره دادگاه سرقفلی را منصرف از رأی وحدت رویه ۶۲۰ هیات عمومی دیوان عالی کشور دانسته و علی رغم اینکه در ماده ۱۶ سند رسمی رهنی به شماره ... دفتر ... ارومیه تصریح شده که عین مرهونه تحویل بانک گردیده و قبض و اقباض صورت گرفته و مجددا به صورت امانت به تصرف راهن داده شده را نادیده گرفته که معلوم نیست چنین استنباطی بر چه مبنایی صورت گرفته است . ۳- تلقی سرقفلی به عنوان حق معنوی نیز خلاف نظریه اکثریت دکترین حقوقی که سرقفلی را یک حق مادی می دانند و نه حق معنوی ، زیرا اگر حق معنوی باشد چگونه قابل بازداشت است و در رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ هیات عمومی دیوان عالی کشور نیز فروش سرقفلی ملک دراختیار مرتهن جزو تصرفاتی است که منافات با حقوق مرتهن دارد، صحیح نمی باشد و لذا نقض دادنامه فرجامخواسته را درخواست نموده است . محتویات پرونده حکایت دیگری ندارد. بتاریخ فوق شعبه پنجم دیوان عالی کشور به تصدی امضاءکنندگان زیر تشکیل است . پرونده کلاسه فوق تحت نظر است . پس از بررسی محتویات پرونده و قرائت گزارش عضو ممیز و انجام مشاوره بشرح ذیل مبادرت به صدور رأی می نماید:

رأی شعبه دیوان عالی کشور

فرجام خواهی نسبت به دادنامه فرجام خواسته وارد و صائب است . رأی فرجام خواسته در دو قسمت اعلام بطلان عقد رهن درخصوص سرقفلی یک باب مغازه پلاک ثبتی مذکور در دادخواست موضوع قرارداد رسمی رهن به شماره ... -۱۳۸۹/۳/۹ دفتر اسناد رسمی شماره ... ارومیه و نیز الزام خوانده ردیف اول به انتقال رسمی سرقفلی ۶ دانگ یک باب مغازه جزء پلاک موصوف با استناد به قرارداد عادی معامله راجع به سرقفلی مغازه مذکور مورخ ۱۳۸۹/۱۲/۱۱ از حیث نحوه استنباط و استدلال دادگاه واجد اشکال قانونی است به کیفیتی که موجب خدشه به رأی صادره گردیده و نهایتا قابل ابرام نمی باشد . زیرا به نحوی که اسناد و مدارک ابرازی بیان می نماید عقد رهنی که فرجام خوانده تقاضای بطلان آن را نموده است درتاریخ ۱۳۸۹/۳/۹ حسب سند رسمی ...در دفتر اسناد رسمی شماره ... ارومیه تنظیم گردیده و حال آنکه مستند دعوی فرجام خواه سند عادی مورخ ۱۳۸۹/۱۲/۱۱ می باشد . یعنی سند رسمی عادی مؤخر بر سند رسمی و با اختلاف حدود ۹ ماه ، با بررسی مندرجات سند رهنی مورد رهن حسب ماده ۱۴ سند رسمی مذکور شش دانگ یک قطعه زمین ساخته شده با ساختمان احداثی در آن است به انضمام سرقفلی یک باب مغازه به همراه حق کسب و پیشه یک باب از ۵ باب مغازه احداثی که ۴ باب آنها در اجاره شخص ثالث می باشد، در رهن بانک ... قرار گرفته به موجب ماده ۱۶ همین سند رهنی مورد رهن تحویل بانک (مرتهن) شده النهایه آن را به صورت امانت به تصرف مشتری داده است . بنابراین استدلال دادگاه که مالکیت خواهان را نسبت به سرقفلی مغازه ثابت دانسته و ضمن آن به اعلام منصرف بودن موضوع رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰-۱۳۷۶/۸/۲۰ هیات عمومی دیوان عالی از موضوع حاضر با توجه به صراحت رأی وحدت رویه نادرست و مخدوش است . همچنین ترتیب اثر دادن به قرار داد عادی معامله راجع به سرقفلی یک باب مغازه را که قبلا حسب سند رسمی رهنی در اختیار بانک قرار گرفته و به صراحت بند ۱۶ همین سند رسمی به قبض مرتهن هم داده شده و النهایه مجددا از سوی مرتهن به تصرف راهن داده شده و همچنین با توجه به مندرجات سند درخصوص مورد رهن که علاوه بر زمین و ساختمان شامل سرقفلی یک باب مغازه موضوع دعوی نیز می باشد و استدلال غیرمالی بودن حق سرقفلی و معنوی بودن این حق استدلالی ناصحیح و ناصواب است و لذا در قسمت اول رأی صادره مبنی بر بطلان عقد رهن مذکور ، رأی فرجام خواسته را واجد اشکال قانونی دانسته و افزون بر آن در قسمت دوم دادنامه فرجام خواسته درخصوص الزام خوانده اول به تنظیم سند رسمی نسبت به حق سرقفلی یک باب مغازه موصوف که مبنا و منشأ آن اعلام بطلان عقد رهن می باشد نیز قطع نظر از اینکه اصولا سرقفلی حقی است وابسته به عقدی به نام اجاره و مجرد چنین حقی بودن وجود یک رابطه استیجاری اصولا ، محل تأمل است که در مانحن فیه پرونده دلالتی بر این امر ندارد ، اصولا توجها به آنچه درخصوص بطلان عقد رهن گذشت نیز رأی فرجام خواسته را واجد اشکال قانونی دانسته و به تجویز بند ۲ ماده ۳۷۱ قانون آئین دادرسی با نقض دادنامه معنونه در هر دو قسمت در اجرای بند ج ماده ۴۰۱ قانون مارالذکر به شعبه دیگر دادگاه عمومی ارومیه ارجاع می گردد.

شعبه ۵ دیوان عالی کشور- رئیس و مستشار

علی معینی - جلیلی تقویان