نظریه شماره 7/1402/1055 مورخ 1402/11/25 اداره کل حقوقی قوه قضاییه
 | |
| شماره نظریه | ۷/۱۴۰۲/۱۰۵۵ |
|---|---|
| شماره پرونده | ۱۴۰۲-۷۶-۱۰۵۵ح |
| تاریخ نظریه | ۱۴۰۲/۱۱/۲۵ |
نظریه شماره ۷/۱۴۰۲/۱۰۵۵ مورخ ۱۴۰۲/۱۱/۲۵ اداره کل حقوقی قوه قضاییه: استعلام: شخص الف یک قطعه زمین را به شخص ب واگذار کرده و سپس شخص ب همان ملک خریداری شده را به شخص ج فروخته است. چنانچه پس از معامله و انتقال اخیرالذکر، معامله بین شخص الف و ب منحل و دعوای ج مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی با حکم بطلان مواجه شود، چگونه می توان حق شخص ج را احیاء کرد؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه
واژه انحلال در استعلام کلی و مبهم است؛ چنانچه مقصود از انحلال قرارداد، فسخ، اقاله و یا بطلان آن باشد، حسب مورد به شرح آتی واجد اثر است:
الف- چنانچه انحلال قرارداد نتیجه اقاله یا فسخ آن باشد از آنجایی که بین اقاله و شرط فسخ، در صورت اعمال توسط ذی حق، از حیث آثار تفاوتی وجود ندارد و همگی این ها موجب انحلال عقد از زمان اقاله یا اعمال حق فسخ است و استرداد عین عوضین در صورت وجود و مثل یا قیمت آن ها در صورت تلف ضروری است و با توجه به حکم مقرر در ماده ۴۵۴ قانون مدنی مبنی بر این که هرگاه مشتری مبیع را اجاره داده باشد و بیع فسخ شود اجاره باطل نمی شود ... و ماده ۴۵۵ همان قانون که مقرر می دارد اگر پس از عقد بیع مشتری تمام یا قسمتی از بیع را متعلق حق غیر قرار دهد؛ مثل این که نزد کسی رهن گذارد، فسخ معامله موجب زوال حق شخص مزبور نخواهد شد ... و دیگر مواد قانون مدنی مانند ملاک ماده ۲۸۶ و مواد ۲۸۷، ۳۶۳ و۳۶۴ این قانون، تصرف طرفی که در اثر عقد مالک شده است، در موضوع تملیک نافذ بوده و فسخ یا انفساخ بعدی به آن صدمه نمی زند؛ مگر این که به طور ضمنی یا صریح برخلاف آن تراضی شده باشد و یا خریدار اول صریحا یا ضمنا برای مدت معینی حق انتقال به غیر را از خود سلب کرده باشد. رأی وحدت رویه شماره ۸۱۰ مورخ ۴/۳/۱۴۰۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور هم ناظر بر مواردی است که در قرارداد بر خلاف قاعده صدرالذکر تصریح شده است.
ب- چنانچه در فرض سؤال مقصود از انحلال، بطلان معامله بین الف و ب به علت مستحق للغیر بودن مبیع باشد، با توجه به آرای وحدت رویه شماره ۷۳۳ مورخ ۱۵/۷/۱۳۹۳ و ۸۱۱ مورخ ۱/۴/۱۴۰۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور، خریدار جاهل به فساد بیع (مستحق للغیر بودن مبیع) مستحق دریافت غرامت ناشی از کاهش ارزش ثمن پرداختی است و دادگاه میزان غرامت را مطابق عمومات ناظر بر میزان خسارت در دیون پولی (دعاوی مسؤولیت مدنی) و بر اساس میزان افزایش قیمت (تورم) اموالی که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبیع هستند، تعیین می کند. بدیهی است در تعیین میزان غرامت یادشده، آنچه ملاک تعیین است، میزان ثمن پرداختی توسط خریدار است.