۱٬۱۵۴
ویرایش
ماده 5 قانون روابط موجر و مستاجر 1376: تفاوت میان نسخه‌ها
پرش به ناوبری
پرش به جستجو
ماده 5 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 (نمایش مبدأ)
نسخهٔ ۶ دسامبر ۲۰۲۳، ساعت ۰۰:۲۷
، ۶ دسامبر ۲۰۲۳←رویه های قضایی: افزودن نظریه شماره 7/1401/939 مورخ 1401/10/05 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره توقف اجرای حکم در تخلیه اماکن مسکونی ذیل رویه ها.
بدون خلاصۀ ویرایش |
(←رویه های قضایی: افزودن نظریه شماره 7/1401/939 مورخ 1401/10/05 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره توقف اجرای حکم در تخلیه اماکن مسکونی ذیل رویه ها.) |
||
| (۶ نسخهٔ میانی ویرایش شده توسط یک کاربر دیگر نشان داده نشد) | |||
| خط ۱: | خط ۱: | ||
'''ماده 5 قانون روابط موجر و مستاجر 1376''':چنانچه مستأجر در مورد مفاد قرار داد ارایه شده از سوی موجر مدعی هرگونه حقی باشد ضمن اجرای دستور تخلیه شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده حکم مقتضی صادر می شود. | '''ماده 5 قانون روابط موجر و مستاجر 1376''':چنانچه مستأجر در مورد مفاد قرار داد ارایه شده از سوی [[موجر]] مدعی هرگونه حقی باشد ضمن اجرای دستور تخلیه شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده حکم مقتضی صادر می شود. | ||
== مواد مرتبط == | == مواد مرتبط == | ||
* [[ماده 494 قانون مدنی]] | |||
* [[ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر 1376]] | |||
* [[ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر 1376]] | |||
== توضیح واژگان == | == توضیح واژگان == | ||
[[موجر]]: کسی است که مالک بوده و یا از طرف مالک اجازه دارد تا ساختمان را اجاره دهد(اجاره دهنده).<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=حقوق کاربردی به زبان ساده|ترجمه=|جلد=|سال=1390|ناشر=راز نهان|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=6486460|صفحه=|نام۱=رضا|نام خانوادگی۱=کاظمی|چاپ=1}}</ref> | |||
== | [[مستاجر]]: کسی است که ساختمان را از موجر اجاره میکند.(اجاره کننده).<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=حقوق کاربردی به زبان ساده|ترجمه=|جلد=|سال=1390|ناشر=راز نهان|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=6486468|صفحه=|نام۱=رضا|نام خانوادگی۱=کاظمی|چاپ=1}}</ref> | ||
== | [[عقد اجاره]]: عقدی است که برابر ان مستاجر مالک منافع مالی می شود که به اجاره او در می اید(عین مستاجره).<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=حقوق کاربردی به زبان ساده|ترجمه=|جلد=|سال=1390|ناشر=راز نهان|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=6486472|صفحه=|نام۱=رضا|نام خانوادگی۱=کاظمی|چاپ=1}}</ref> | ||
== | [[تخلیه|تخلیه]]: در معنای لغوی واژه تخلیه عبارات فراوانی ذکر گردیده است از جمله خالی کردن جایی از فرد، افراد یا اشیاء، تهی کردن، خارج کردن چیزی یا کسی از جایی و .... . در معنای اصطلاحی تخلیه دو معنا دارد: | ||
# تخلیه ملک از تصرف کسی که استحقاق تصرف را ندارد مانند تخلیه مورد اجاره پس از گذشتن مورد اجاره | |||
# اقباض و تسلیم مال مورد معامله غیر منقول<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=مقایسه دعاوی تخلیه و خلع ید از حیث ماهیت|ترجمه=|جلد=|سال=1389|ناشر=مجله علمی انتقادی حقوقی کانون وکلا شماره 211 زمستان 1389|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=6486480|صفحه=|نام۱=مائده|نام خانوادگی۱=محدثی|چاپ=}}</ref> | |||
== نکات توضیحی و تفسیری دکترین == | == نکات توضیحی و تفسیری دکترین == | ||
عده ای از اساتید معتقدند ماده 5 قانون روابط موجر و مستاجر 1376، دفاع احتمالی مستاجر درباره داشتن حقی(از جمله سرقفلی یا حق داشتن بنا بر ملک) را مانع اجرای تخلیه نکرده است. عبارت های این ماده از نظر فنی ناقص و قابل انتقاد و راه حل ها خلاف اصول است: به عنوان مثال، دوایر اجرای ثبت مامور اجرای مفاد اسناد رسمی هستند نه قانون. اجرای قانون (ماده 494 ق.م) بر طبق اصول با دادگاه است و دخالت مامور ثبت در صورتی ضرورت دارد که مستاجر ضمن سند اجاره تعهد به تخلیه و تحویل مورد اجاره پس از پایان مدت کرده باشد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=مجموعه مقالات گامی به سوی عدالت (جلد سوم) (حقوق خصوصی و اسلامی)|ترجمه=|جلد=|سال=1387|ناشر=میزان|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=1088164|صفحه=|نام۱=ناصر|نام خانوادگی۱=کاتوزیان|چاپ=1}}</ref> | |||
ماده 5 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 اختصاص به مستاجر و ادعای او در رابطه استیجاری دارد که حالت خاصی از ادعای مستاجر است و قانونگذار در ماده دیگری به اعتراض و موارد ان و چگونگی رسیدگی دادگاه اشاره ای ننمود. اما واضع ایین نامه در مواد 16 و 17 ان به موارد دیگری اشاره دارد که قانون در ان موارد ساکت است.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=ثبوت و اثبات در قانون روابط موجر و مستأجر (مصوب 1376)|ترجمه=|جلد=|سال=1388|ناشر=جنگل|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=3007580|صفحه=|نام۱=محمدرضا|نام خانوادگی۱=فلاح|چاپ=2}}</ref> | |||
== نکات توضیحی == | == نکات توضیحی == | ||
عده ای از حقوقدانان در پاسخ به این سوال که مناسبت زمانی پرداخت سر قفلی و تخلیه عین مستاجره چگونه است، قائل به تفصیل شده اند و میفرمایند:« اگر در ضمن عقد، تکلیف سر قفلی روشن شده باشد، بر حسب توافق عمل خواهد شد. با این حال مستاجر باید با توجه به ماده 5 قانون روابط موجر و مستاجر 1376، ضمن اجرای دستور تخلیه، برای تعیین مبلغ سر قفلی به دادگاه رجوع کند. به نظر ما در این مورد نباید تخلیه به تعیین و تادیه سر قفلی منوط و موکول شود زیرا کارشناس میتواند با توجه به اوضاع و احوال قضیه و اطلاعاتی که در محل کسب میکند،سرقفلی را به قیمت عادله روز تعیین نماید، حتی اگر محل تخلیه شده باشد. حداکثر احتیاط در این مورد میتواند تامین دلیل با جلب نظر کارشناس در ضمن یا قبل از تخلیه از طرف مستاجر باشد تا اوصاف محل در زمان دایر بودن ان به طور رسمی ثبت و ضبط شود.»<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=نشریه دادرسی ، شماره 42 ، بهمن و اسفند1382|ترجمه=|جلد=|سال=1382|ناشر=سازمان قضایی نیروهای مسلح|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=2998216|صفحه=|نام۱=سازمان قضایی نیروهای مسلح|نام خانوادگی۱=|چاپ=}}</ref> | |||
ماده 17 ایین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر 1376 به تکمیل ماده 5 قانون روابط موجر و مستاجر پرداخته است و به تامین حقوق مستاجر پس از اثبات حقوق خود اشاره کرده است. در این ماده و ایین نامه اجرایی ان در صورت داشتن هر گونه ادعایی مستاجر باید در اثنای دستور تخلیه مورد اجاره شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم کند. این امر به هیچ وجه مانع از اجرای دستور تخلیه نخواهد بود و پس از اثبات امر مستاجر میتواند کلیه خسارات خود را از موجر بگیرد که البته در این موقع دیگر ملک تخلیه شده است و ممکن است که ملک بی علت و بدون وجاهت قانونی تخلیه شده باشد. در ماده 18 ایین نامه اجرایی سال 78 یک مورد استثنایی پیشبینی شده است و ان هم در نظر گرفتن مانع اجرایی دستور تخلیه میباشد و در صورتی است که دادگاه رسیدگی کننده شکایت مستاجر را مدلل بداند در این حالت با اخذ تامین مناسب با ضرر و زیان احتمالی که ممکن است بر موجر وارد شود قرار توقیف عملیات اجرایی صادر خواهد کرد ولی باید عنوان کرد مدلل یا غیر مدلل بودن شکایت از طرف دادگاه خواهد بود و هیچ ضابطه مشخصی برای ان وجود ندارد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=بررسی قوانین موجر و مستأجر از سال 1356 تا 1388|ترجمه=|جلد=|سال=1388|ناشر=اندیشه عصر|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=1804900|صفحه=|نام۱=روح اله|نام خانوادگی۱=مهمان نوازان|چاپ=1}}</ref> | |||
مطابق این ماده در صورتی که ادعای مستاجر در دادگاه ثابت شود، قاضی باید به نفع مستاجر در رابطه با موارد ادعایی حکم صادر کند و علاوه بر ان نیز باید به جبران خسارات وارده حکم مقتضی صادر کند.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=قانون روابط موجر و مستأجر در نظم حقوقی کنونی (بانضمام قوانین و آیین نامه های مرتبط و نمونه اجاره نامه محل های مسکونی)|ترجمه=|جلد=|سال=1385|ناشر=خرسندی|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=1563432|صفحه=|نام۱=منصور|نام خانوادگی۱=اباذری فومشی|چاپ=1}}</ref> | |||
در روابط استیجاری ممکن است خساراتی به وجود اید که برخی از انها قابلیت جبران دارند مثل خسارات ناشی از صدور دستور موقت بر منع تخلیه به نفع مستاجر علیه موجر، که در این حالت اگر ادعای مستاجر ثابت شود، خساراتی به بار نمی اید، ولی اگر ادعای مستاجر رد شود خسارات حاصل از این دستور باید از جانب مستاجر به نفع موجر جبران گردد که محل تامین و جبران این خسارت، وجه ایداعی مستاجر است که به عنوان خسارت احتمالی در نظر گرفته میشود.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=خسارات قابل جبران در حقوق کیفری ایران|ترجمه=|جلد=|سال=1388|ناشر=آثار اندیشه|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=2466700|صفحه=|نام۱=روح اله|نام خانوادگی۱=مهمان نوازان|چاپ=1}}</ref> | |||
== | ماده 13 ایین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر 1376 در خصوص درخواست مهلت توسط مستاجر در زمان اجرای دستور تخلیه اشاره میکند. مفهوم این ماده دلالت بر ان دارد که مستاجر در زمان اجرای دستور تخلیه میتواند درخواست مهلت کند. بدیهی است که این موضوع مانع از ان نمیشود که مستاجر قبل از اجرای دستور تخلیه هر موقع که از موضوع صدور دستور تخلیه مطلع شد بتواند درخواست مهلت نماید. همچنین باید گفت قبل از صدور دستور تخلیه یا بعد از اجرای دستور تخلیه درخواست مهلت برای تخلیه ممکن نیست.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=حقوق موجر و مستأجر در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 (تخلیه اماکن تجاری، مسکونی، سرقفلی در حقوق ایران)|ترجمه=|جلد=|سال=1387|ناشر=مجمع علمی و فرهنگی مجد|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=1113556|صفحه=|نام۱=یوسف|نام خانوادگی۱=طاهرموسوی|چاپ=2}}</ref> | ||
از ماده 3 و همچنین مواد 4 و 5 چنین استنباط میشود که موجر درخواست تخلیه را می تواند از هر مرجع قضایی که مایل باشد به عمل اورد و این برخلاف مقررات مربوط به صلاحیت و نظم لازم برای دادرسی است. با تفسیر این مواد بر طبق مقررات مربوط به صلاحیت، باید گفت موجر باید درخواست را به دادگاه محل وقوع ملک تقدیم کند.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=گزیده ای از پایان نامه های علمی در زمینه حقوق مدنی (جلد اول)|ترجمه=|جلد=|سال=1387|ناشر=جنگل|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=905084|صفحه=|نام۱=معاونت آموزش|تحقیقات قوه قضائیه|نام خانوادگی۱=|چاپ=1}}</ref> | |||
== رویه های قضایی == | == رویه های قضایی == | ||
| خط ۲۶: | خط ۴۴: | ||
در نشست قضایی دادگستری رامسر که در ابان ماه سال 1380 برگزار شد سوالی مطرح شد مبنی بر اینکه اگر مستاجری که با دستور تخلیه مواجه شده نسبت به مفاد قرارداد برای خودش مدعی حقی باشد، ایا باید دستور تخلیه را اجرا کرده و بعد دادخواست بدهد، یا اینکه با اقامه دعوا میتواند تاخیر اجرای حکم را بخواهد؟ | در نشست قضایی دادگستری رامسر که در ابان ماه سال 1380 برگزار شد سوالی مطرح شد مبنی بر اینکه اگر مستاجری که با دستور تخلیه مواجه شده نسبت به مفاد قرارداد برای خودش مدعی حقی باشد، ایا باید دستور تخلیه را اجرا کرده و بعد دادخواست بدهد، یا اینکه با اقامه دعوا میتواند تاخیر اجرای حکم را بخواهد؟ | ||
تمامی قضات حاضر در این نشست در پاسخ این سوال با یکدیگر اتفاق نظر داشتند. نظر کمیسیون قضایی این نشست بدین شرح است:« با توجه به قانون موجر و مستاجر 1376 و فلسفه وضع ان، اصل تخلیه محل اجاره با انقضای مدت است، به این ترتیب، منازل و محل های سکنا که اماده برای اجاره هستند بدون دغدغه خاطر از عدم تخلیه ان در موعد مقرر به اجاره واگذار میشود. بنابراین، پس از انقضای مدت اجاره یا سایر موارد فسخ اجاره که موجر درخواست تخلیه میکند، اگر مستاجر مدعی حقی است، باید در مراحل رسیدگی ادعا کند یا به وسیله دادخواست تقابل حقوق فرضی خود را مطالبه نماید پس از صدور حکم تخلیه دیگر ادعای مستاجر پذیرفته نمیشود و موجب تاخیر اجرای حکم نبوده و حکم تخلیه باید اجرا شود.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=مجموعه نشست های قضایی مسائل قانون مدنی|ترجمه=|جلد=|سال=1387|ناشر=جنگل|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=1014284|صفحه=|نام۱=معاونت آموزش|تحقیقات قوه قضاییه|نام خانوادگی۱=|چاپ=1}}</ref> | تمامی قضات حاضر در این نشست در پاسخ این سوال با یکدیگر اتفاق نظر داشتند. نظر کمیسیون قضایی این نشست بدین شرح است:« با توجه به قانون موجر و مستاجر 1376 و فلسفه وضع ان، اصل تخلیه محل اجاره با انقضای مدت است، به این ترتیب، منازل و محل های سکنا که اماده برای اجاره هستند بدون دغدغه خاطر از عدم تخلیه ان در موعد مقرر به اجاره واگذار میشود. بنابراین، پس از انقضای مدت اجاره یا سایر موارد فسخ اجاره که موجر درخواست تخلیه میکند، اگر مستاجر مدعی حقی است، باید در مراحل رسیدگی ادعا کند یا به وسیله دادخواست تقابل حقوق فرضی خود را مطالبه نماید پس از صدور حکم تخلیه دیگر ادعای مستاجر پذیرفته نمیشود و موجب تاخیر اجرای حکم نبوده و حکم تخلیه باید اجرا شود.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=مجموعه نشست های قضایی مسائل قانون مدنی|ترجمه=|جلد=|سال=1387|ناشر=جنگل|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=1014284|صفحه=|نام۱=معاونت آموزش|تحقیقات قوه قضاییه|نام خانوادگی۱=|چاپ=1}}</ref> | ||
== | در نشست قضایی دادگستری بوشهر در خصوص قابلیت عدول از دستور تخلیه عین مستاجره نظر اکثریت قضات بدین شرح است: « دستور تخلیه در اجرای قانون روابط موجر و مستاجر 1376 اثار احکام دادگاه ها را دارد، لذا قابل عدول نیست و در صورت وقوع اشتباه راهکار قانونی برای جلوگیری از تضییع حق در وضعیت فعلی به نظر نمیرسد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=مجموعه نشست های قضایی (23) مسائل قانون مدنی (6)|ترجمه=|جلد=|سال=1388|ناشر=جنگل|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=164752|صفحه=|نام۱=معاونت آموزش|تحقیقات قوه قضاییه|نام خانوادگی۱=|چاپ=1}}</ref> | ||
* | * [[نظریه شماره 7/1401/939 مورخ 1401/10/05 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره توقف اجرای حکم در تخلیه اماکن مسکونی]] | ||
== | == انتقادات == | ||
== | * صراحت ماده 5 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 در ضرورت طرح دعوای حقوقی توسط مستاجر علیه موجر، منصحر به ادعای او در مورد مفاد قرارداد ارائه شده است و در سایر موارد چنین حکمی وجود ندارد و قانونگذار نسبت به سایر موارد تعیین تکلیف نکرده است.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=ثبوت و اثبات در قانون روابط موجر و مستأجر (مصوب 1376)|ترجمه=|جلد=|سال=1388|ناشر=جنگل|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=3005496|صفحه=|نام۱=محمدرضا|نام خانوادگی۱=فلاح|چاپ=2}}</ref> | ||
* قانونگذار در مواد 3 و 4 امتیازاتی برای موجر قائل شده از جمله اینکه صرف تقاضا را برای تخلیه عین مستاجره کافی دانسته است و صرف ادعا را برای توقیف مبلغ ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه کافی در نظر گرفته است، ولی در ماده 5 برای مستاجر امتیاز خاصی قائل نشده است و هر گونه ادعای حقی از سوی او را مانع اجرای دستور تخلیه ندانسته است و نیز او را مکلف به طرح دعوا در دادگاه صالح کرده نه دادگاهی که دستور تخلیه را صادر نموده است.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=نشریه دادرسی شماره 16 مهر و آبان 1378|ترجمه=|جلد=|سال=1378|ناشر=سازمان قضایی نیروهای مسلح|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=1646796|صفحه=|نام۱=سازمان قضایی نیروهای مسلح|نام خانوادگی۱=|چاپ=}}</ref> | |||
== ایین نامه ها و بخشنامه های مرتبط == | == ایین نامه ها و بخشنامه های مرتبط == | ||
* ماده 18 ایین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر | * ماده 18 ایین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر 1376 | ||
* ماده 17 ایین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر 1376 | |||
* ماده 16 ایین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر 1376 | |||
* ماده 13 ایین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر 1376 | |||
== منابع == | == منابع == | ||
{{پانویس}} | {{پانویس}} | ||
[[رده:مواد قانون روابط موجر و مستاجر 1376]] | |||
[[رده:مستاجر]] | |||
[[رده:دستور تخلیه]] | |||
[[رده:عقد اجاره]] | |||