ماده 7 قانون روابط موجر و مستاجر 1376

ماده 7 قانون روابط موجر و مستاجر 1376:هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانیکه عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در این صورت مستأجر می تواند از موجر و یا مستأجر دیگر مبلغی بعنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید.

مواد مرتبط

• ماده 8 قانون روابط موجر و مستاجر 1376
• ماده 9 قانون روابط موجر و مستاجر 1376
• ماده 10 قانون روابط موجر و مستاجر 1376

توضیح واژگان

سرقفلی: مفهوم اصطلاحی سر قفلی؛ عبارت از این است که مستاجر انچه را که در تصرفش می باشد به دیگری واگذار نماید و در مقابل این واگذاری که در عرف مردم به ان ((تخلیه)) میگویند، مبلغی پول دریافت میکند.

موجر: کسی است که مالک بوده و یا از طرف مالک اجازه دارد تا ساختمان را اجاره دهد (اجاره کننده).

مستاجر: کسی است که ساختمان را از موجر اجاره می کند ( اجاره کننده).

پیشینه

در خصوص پیشینه این ماده باید گفت،مفاد شرط مذکور در ماده 7 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 موقعیتی همانند انچه قانون سال 1356 برای مستاجر محل کسب مقرر داشته است ایجاد میکند، با دو تفاوت:

1) امتیاز قانون سال 1356 ویژه محل کسب و پیشه و تجارت است، در حالی که موقعیت پیشبینی شده در ماده 7 ظاهرا ناشی از اطلاق حکم است و هر مستاجری میتواند ان را به دست بیاورد و هیچ ارتباطی با فعالیت تجارتی و حسن شهرت او ندارد. اگر در تفسیر این ماده به ظاهر ان اکتفا کنیم، سر قفلی مفهوم تازه و جدیدی پیدا میکند. راه گریز از این نتیجه، توسل به موقعیت ماده 6 قانون برای عام کردن قید ((ملک تجاری)) و سرایت ان به حکم مواد 7 تا 10 قانون است که به سر قفلی ارتباط دارد: مفهوم ان این است که چون در نخستین ماده فصل مربوط به سر قفلی (ماده 6) قید شده است که: « هر گاه مالک ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند...» و در مواد 7 و 8 امده است:« هر گاه ضمن عقد اجاره شرط شود...»، مقصود ان اشاره به اجاره مقیدی است که ماده 6 از ان سخن گفته است. بدین ترتیب، اطلاق حکم این مواد که منشا تعمیم سر قفلی به اجاره محل سکونت است از بین می رود و قید ماده 6 ان را مخصوص ((محل تجاری)) میکند؛ ولی منطق حکم میکند که اگر مالک به طور مستقیم نتواند در برابر سر قفلی حق تقدم در اجاره را به مستاجر بدهد، در اثر شرط ضمن عقد نیز نمیتواند چنین حقی را ایجاد کند(ماده 15 ایین نامه اجرایی قانون).

2) در قانون 1356، امتیاز مستاجر محل کسب و پیشه به موجب قانون ایجاد میشود و رکن مهم ان ارزش اضافی است که در نتیجه عمل مستاجر در ملک ایجاد شده است؛ ولی در قانون 1376 سر قفلی نتیجه تراضی با مالک و تعهد او است.

با توجه به مطالب فوق الذکر میتوان گفت سر قفلی که در ماده 7 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 پیش بینی شده است از جمله موارد جدید التاسیس میباشد که از لحاظ محتوا و الزامات پیشبینی شده شباهت زیادی به سر قفلی عرفی دارد.

نکات توضیحی و تفسیری دکترین

شرط مندرج در این ماده به دو صورت است. زیرا موجر هم حق تخلیه را از خود ساقط مینماید و هم حق افزایش اجاره بها را ندارد. بنابراین هر چند سال که رابطه ان ها دوام داشته باشد موجر نمیتواند ادعایی داشته باشد و وظیفه دارد مستاجری را تحمل کند. این شرط اگرچه زاده توافق است اما دارای شباهت کاملی با حق کسب یا پیشه یا تجارت است با این فرق که در روابط استیجاری موضوع قانون 56، حکم قانونگذار برای مستاجر ایجاد حق مینماید ولی در روابط استیجاری موضوع قانون 76، انچه که سبب حق سرقفلی گردید توافق و اراده است اما انچه که به نظر مهم جلوه مینماید نتیجه ای است که حاصل میگردد زیرا؛ در هر دو قانون برای مستاجری که چیزی به عنوان سرقفلی نداده است حقی ایجاد می شود که در نظر عرف دارای ارزشی برابر میباشند با این فرق که قانون 56 در ایجاد حق با لحاظ حسن شهرت و مستاجر و تلاش او عادلانه تر جلوه می نماید.

نکات توضیحی

تفاوت بین ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 و مواد 7 و 8 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 در این است که اصولا در ماده 6 بین طرفین توافق میشود که مستاجر مبلغی را به عنوان سر قفلی به موجر بپردازد در حالی که در مواد 7 و 8، مستاجر در ابتدای عقد اجاره مبلغی را به موجر نمی پردازد بلکه در ازای اسقاط حقوق خود مبلغی به عنوان سرقفلی از موجر مطالبه میکند.

ماده 7 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 متضمن دو نوع شرط می باشد:

1. شرط فعل حقوقی منفی: این شرط فعل متضمن تعهد مالک در برابر مستاجر مبنی بر عدم افزایش اجاره بها و تقاضای تخلیه در پایان مدت اجاره می باشد.
2. شرط فعل حقوقی مثبت که متضمن تعهد موجر در مقابل مستاجر مبنی بر اجاره هر ساله ملک به همان مبلغ می باشد. ضمانت اجرای شرط فعل مقرر در ماده هفتم در مرحله اول، اجبار موجر از سوی دادگاه مبنی بر عمل به شرط میباشد و در صورتی که اجبار میسر نباشد، انجام شرط به هزینه مشروط علیه و توسط شخص ثالث می باشد که شخص ثالث توسط دادگاه تعیین میشود (ماده 238 قانون مدنی). بنابراین شرط مندرج در ماده هفتم در هیچ زمانی حق فسخ برای مشروط له ایجاد نمی نماید.

مطالعات فقهی

سوابق فقهی

برخی از فقها از جمله حسین نوری همدانی، پرداخت مبلغی تحت عنوان سر قفلی را چنین توجیه میکنند که مالک در ضمن عقد اجاره به مستاجر وکالت میدهد که بعد از پایان مدت اجاره با اجاره بهای متعارف عین مستاجره را به خود یا دیگری اجاره دهد و مستاجر در مقابل این وکالت که در واقع نوعی امتیاز به سود مستاجر است مبلغی را تحت عنوان ((صلح)) یا ((هبه معوض)) به موجر واگذار میکند. البته چنین نظری صرفا برای توجیه جواز و مشروعیت پرداخت وجهی تحت عنوان سر قفلی بوده و تطابقی با سر قفلی مرسوم در اجتماع ندارد. اگر چه با عنایت به این نظر و رویه فقها در قانون روابط موجر و مستاجر 1376 در مواد 7 و 8 ان سر قفلی با مفهوم عام که میتواند مشمول این موضوع نیز گردد پیشبینی شده است ولی سر قفلی مرسوم در اجتماع چیزی غیر از شرط وکالت است.

انتقادات

• به نظر میرسد که ماده 7 قانون روابط موجر و مستاجر 1376، خارج از موازین حقوق تدوین شده و باید حذف شود. ماده 7 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 با ماده 959 قانون مدنی در تناقض افتاده است زیرا ماده 959 قانون مدنی می گوید: «هیچکس نمیتواند به طور کلی حق تمتع و یا حق اجرا تمام یا قسمتی از حقوق مدنی را از خود سلب نماید» و این در حالی است که به موجب ماده 7، مالک در ضمن عقد اجاره میتواند حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستاجره را تا زمانی که عین مستاجره در تصرف مستاجر است از خود سلب و ساقط کند.
• حقوقی که مستاجر میخواهد ان را اسقاط کند روشن نیست.
• در این ماده امده: «تا زمانی که عین مستاجره در تصرف مستاجر باشد...»، واژه تصرف روشن نیست همچنین قید تا زمانی مبهم است.
• عبارت((هر سال)) در متن ماده 7 روشن نیست.

ایین نامه ها و بخشنامه های مرتبط

• ماده 15 ایین نامه قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376