ماده 9 قانون روابط موجر و مستاجر 1376

ماده 9 قانون روابط موجر و مستاجر 1376:چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستأجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا این که مستأجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده باشد هنگام تخلیه عین مستأجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.

مواد مرتبط

• ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر 1376
• ماده 492 قانون مدنی

توضیح واژگان

مستاجر: کسی است که ساختمان را از موجر اجاره می کند ( اجاره کننده).

سرقفلی:مفهوم اصطلاحی سر قفلی؛ عبارت از این است که مستاجر انچه را که در تصرفش می باشد به دیگری واگذار نماید و در مقابل این واگذاری که در عرف مردم به ان ((تخلیه)) میگویند، مبلغی پول دریافت میکند.

موجر: کسی است که مالک بوده و یا از طرف مالک اجازه دارد تا ساختمان را اجاره دهد (اجاره کننده).

پیشینه

در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 برخلاف قانون روابط موجر و مستاجر 1356 تخلف اثری در سقوط سرقفلی ندارد و در حالی که در قانون اخیر الذکر برخی تخلفات تمام یا نصف حق کسب و پیشه را ساقط میکنند در قانون 76 صرفنظر از ماده 9 بحثی از سقوط سرقفلی نشده است. از این رو به نظر می رسد اصل بر پرداخت قیمت عادله روز سرقفلی و عدم سقوط ان است. مگر دلیلی بر خلاف ان باشد مشروط بر اینکه مقصود از سرقفلی همان سرقفلی عرفی یا سرقفلی موضوع تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 باشد.

نکات توضیحی و تفسیری دکترین

از مقررات این ماده به روشنی استنباط میشود که:

1. اگر مدت اجاره محل کار به پایان برسد هنگام تخلیه، مستاجر استحقاق دریافت هیچ مبلغی از مالک ندارد اگرچه هنگام تشکیل عقد اجاره به مالک سرقفلی داده باشد.
2. از مفهوم این ماده همچنین استنباط می شود که اگر مستاجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد مالک می تواند تخلیه ید او را از عین مستاجره درخواست کند حتی اگر مدت اجاره به پایان نرسیده باشد که ممکن است این حکم با نصوص و قواعد عقد اجاره ای که ان را لازم توصیف کرده است، مغایر به نظر برسد، اما باید ان را حمل بر موارد جواز فسخ به علل مندرج در قانون کرد مثلا ماده 492 قانون مدنی.
3. در صورتی که مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده باشد، هرچند به هنگام عقد به مالک سرقفلی پرداخت کرده باشد و یا مدت اجاره به پایان نرسیده باشد، باز هم حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.

نکات توضیحی

در خصوص اینکه ایا برای ساقط شدن حق سرقفلی هر سه شرط ماده 9 لازم است یا یکی از انها کفایت میکند بین حقوقدانان اختلاف نظر است. نظر اکثریت قریب به اتفاق حقوقدانان این است که هر سه شرط موجود در ماده 9 باید با یکدیگر جمع شوند تا حق سرقفلی ساقط شود اما نظر اقلیت میگوید برای ساقط شدن سرقفلی یکی از سه شرط ماده 9 کافی است.

قسمت اول ماده 9 مربوط به ماده 6 قانون 76 می باشد که بر اساس ان مستاجر به موجر سرقفلی پرداخت کرده ولی به لحاظ اینکه مبلغ پرداخت شده اجور معجل بوده و سرقفلی به معنای خاص ان معامله نشده لذا در پایان مدت اجاره همانطور که فقها بیان فرموده اند مستاجر حق مطالبه سرقفلی ندارد. اگر معتقد باشیم که این قسمت ماده 9 مربوط به مواردی است که مستاجر سرقفلی پرداخت نکرده، در اینصورت قسمت اول و دوم ماده 9 وحدت موضوعی پیدا کرده و قسمت دوم ماده 9 زاید تلقی می شود. بنابراین چون قسمت اول ماده 9 مربوط به مواردی است که مستاجر سرقفلی پرداخت کرده به این علت قانونگذار در قسمت اول اشاره نکرده که مستاجر سرقفلی پرداخت نکرده و به جهت اجور معجل بودن سرقفلی قانونگذار در پایان مدت اجاره به مستاجر حق مطالبه سرقفلی نداده است.

قسمت دوم ماده 9 نیز مربوط به تبصره 1 ماده 6 یا به عبارت دیگر خلاصه ان می باشد که به موجب این تبصره موضوع قرارداد اجاره محل کسب می باشد ولی مستاجر به مالک سرقفلی پرداخت نکرده است. لذا با انقضاء مدت اجاره هنگام تخلیه مورد اجاره، مستاجر حق دریافت سرقفلی از مالک را ندارد. البته لازم به ذکر است که این قسمت ماده 9 مربوط به رابطه مالک با مستاجر می باشد نه روابط مستاجر با موجر( از جمله مستاجر اول و ...) به همین جهت قانونگذار در قسمت دوم ماده 9 به تقلید از تبصره 1 عمدا به جای کلمه موجر از عنوان مالک استفاده کرده زیرا در تبصره 1 ماده 6 فقط بین مالک و مستاجر اول سرقفلی رد و بدل نشده است. لذا به موجب تبصره 1 ماده 6 هیچیک از مستاجرین حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارند.

یکی از اختلاف نظر هایی که وجود دارد در باب تعارض این ماده با تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 می باشد. طوریکه عقیده بر این است که اطلاق تبصره 2 ماده 6 با مضمون پرداخت سرقفلی به قیمت عادله روز، با ماده 9 این قانون در تعارض است که یکی از حقوقدانان در این باره اشعار میدارند: «به این ترتیب نمی توان برای تبصره 2 ماده 6 عموم و اطلاقی قائل شد که بعضی از حقوقدانان برای ان قائل هستند. یعنی نمیتوان گفت مستاجری که ابتدا سرقفلی داده و یا سرقفلی به طریق صحیح شرعی به او منتقل شده همواره به هنگام تخلیه حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را خواهد داشت به عبارت دیگر ماده 9 را باید مخصص منفصل حکم عام تبصره 2 ماه 6 قانون تلقی کرد هر چند این معنی که در قانون مشتمل بر 13 ماده، یکی از مواد موخر مخصص حکم مقدم واقع شود عجیب به نظر می رسد. اما تفسیری جز این نمیتوان کرد.

مطالعات فقهی

سوابق فقهی

طبق نظر برخی از فقها اگر مستاجر در زمان انعقاد عقد اجاره مبلغی را تحت عنوان سرقفلی به مالک نداده باشد، او نمیتواند در هنگام تخلیه عین مستاجره از موجر مطالبه سرقفلی نماید مگر اینکه سرقفلی ان به وجه مشروعی مانند خرید یا صلح یا شرط ضمن عقد لازم و یا طبق قانونی که تصریح به ان کند توسط مستاجر پرداخت شود و اگر عین مستاجره به مستاجر فروخته شود، مستاجر نمیتواند مبلغی را به عنوان سرقفلی از قیمت ان کم کند.

انتقادات

• قسمت اخیر ماده 9 این قانون مقرر کرده است: «... و یا این که مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد خود را استیفا کرده باشد. هنگام تخلیه عین مستاجره حق دریافت سرقفلی را نخواهد داشت.» در رابطه با این قسمت از ماده باید گفت منظور قانونگذار از «کلیه حقوق ضمن عقد» دارای اجمال و ابهام است که قانونگذار باید معلوم نماید منظور از این حقوق چه حقوقی است؟
• بر اساس ماده 9 انقضاء مدت اجاره باعث سقوط حق مطالبه سرقفلی است، در حالی که بر اساس تبصره 2 ماده 6 مستاجر حق مطالبه سرقفلی را دارد. از سوی دیگر ماده 9 یکی از موارد سقوط حق مطالبه سرقفلی را استیفاء منافع از سوی مستاجر بیان نموده است. اصولا مستاجر در اجاره، هدفی جز استیفاء منافع عین مستاجره ندارد؛ لذا تدوین ماده 9 با وجود ماده 6 و تبصره های ان عملی لغو و بیهوده است.