تعهدات ناشی از قانون پیش فروش ساختمان

عنوان	تعهدات ناشی از قانون پیش فروش ساختمان
رشته	حقوق خصوصی
دانشجو	حسین معصوم
استاد راهنما	سیدمحمدتقی علوی
استاد مشاور	ابراهیم شعاریان ستاری
مقطع	کارشناسی ارشد
سال دفاع	۱۳۹۱
دانشگاه	دانشگاه تبریز

تعهدات ناشی از قانون پیش فروش ساختمان عنوان پایان نامه ای است که توسط حسین معصوم، با راهنمایی سیدمحمدتقی علوی و با مشاوره ابراهیم شعاریان ستاری در سال ۱۳۹۱ و در مقطع کارشناسی ارشد دانشگاه تبریز دفاع گردید.

چکیده

کلیات مطالب عنوان شده در رابطه با موضوع این پایان نامه در تعهدات ناشی از تنظیم و تنسیق قرارداد پیش فروش بر اساس قانون پیش فروش ساختمان است در لزوم تبیین ماهیت حقوقی قرارداد مذکور سوالاتی وجود داشت که پاسخ داده شدند و توجها به صدر ماده ۱۳ قانون مالکیت تدریجی را برای پیش خریدار به رسمیت شناخته است و همینطور به جهت عوارضی از قبیل رهن یا حقوق ارتفاقی و انتفاعی نسبت به عرصه با ابعاد مختلف آن بحث گردید و اثبات شد که اولا زمین مورد اجاره با حق ایجاد اعیانی قابلیت پیش فروش دارد؛ ثانیا قرارداد پیش فروش ساختمان از عقود معاوضی تلقی می گردد. به همین جهت حق حبس برای پیش خریدار و پیش فروشنده بوجود می آید؛ ثالثا حقوق طرفین قرارداد قابل انتقال خواهد بود ولی تقییداتی برای این منظور در قانون پیش بینی شده است؛ رابعا لازم است همه پیش خریداران در رابطه با شرکت هایی که شریک ضامن دارند رضایت به تغییر شرکا دهند. ماده ۱۵ قانون به آن اشاره نموده است، حسب آن عرصه موضوع قرارداد پیش فروش را به هرحال نمی توان توقیف یا ضبط نمود؛ خامسا موارد اختلاف از طریق تعیین داور و یا داورها می باشد که ماده مذکور تعیین داور مرضی الطرفین را در صورت عدم تراضی به عهده ریاست دادگستری محل گذارده است و صرفا پیش فروشنده و پیش خریدار حق خواهند داشت نسبت به تعیین داور و ارجاع اختلاف نقش داشته باشند؛ سادسا مسیله واجد اهمیت، موضوع فسخ قرارداد و آثار آن می باشد. قانون پیش فروش حق فسخ برای طرفین تجویز نموده است. حسب ماده ۶ قانون حق فسخ برای پیش خریدار زمانی است که پیش فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش فروش شده را تحویل پیش خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید و برای پیش فروشنده هنگامی است که پیش خریدار از پرداخت ثمن در مواعد تعیین شده امتناع نماید. سابعا نقش حقوق عمومی در قرارداد پیش فروش ساختمان مطرح است. از جمله لزوم بیمه کردن مسیولیت ها که ماده ۹ قانون به آن پرداخته و یا ماده ۲۴ همان قانون لزوم مراجعه متعاقدین به مشاوران املاک را جهت انجام مذاکرات مقدماتی برای تنظیم سند رسمی دلالت داده است.

ساختار و فهرست پایان نامه

فهرست مطالب

عنوان صفحه

مقدمه ۱

۱– بیان مسیله ۲

۲– هدف از تحقیق ۶

الف) هدف اصلی ۶

ب) هدف فرعی ۷

۳– پیشینه تحقیق ۷

۴– سوالات تحقیق ۸

۵– مواد و روشها (روش تحقیق) ۹

۶– نتایج مورد انتظار ۹

فصل اول: قراردادها

۱–۱–گفتار اول: لزوم اندراج موارد قانونی در قرارداد پیش فروش ساختمان ۱۱

۱–۲– گفتار دوم: ماهیت حقوقی قرارداد پیش فروش ساختمان ۱۵

۱–۲–۱– قولنامه بودن قرارداد ۲۰

۱–۲–۲– مبایعه نامه بودن قرارداد ۲۲

۱–۲–۳– عقد بیع کلی ۲۴

۱–۲–۴– عقد بیع معلق ۲۴

۱–۲–۵– مستمر بودن قرارداد ۲۶

۱–۲–۶– مالکیت تدریجی ۳۰

۱–۳– گفتار سوم: بررسی شکلی قراردادهای پیش فروش ساختمان ۳۱

فصل دوم: تعهدات متعاقدین در قرارداد پیش فروش ساختمان

۲–۱– گفتار اول: تعهدات قراردادی ۳۸

۲–۱–۱– تعهدات پیش فروشنده ۳۸

۲–۱–۱–۱– تعهدات پیش فروشنده در مقابل پیش خریدار ۳۹

۲–۱–۱–۲– تعهدات پیش فروشنده در مقابل ثالث ۴۴

۲–۱–۲– تعهدات پیش خریدار ۴۵

۲–۱–۲–۱– تعهدات قراردادی پیش خریدار ۴۵

۲–۱–۲–۲– تعهدات غیرقراردادی پیش خریدار ۴۷

۲–۲–گفتار دوم: شکل تعهدات ۴۸

فصل سوم: ماهیت حقوقی مالکیت عوضیین در قراردادهای پیش فروش ساختمان

۳–۱– گفتار اول: آورده پیش فروشنده ۵۰

۳–۱–۱– ماهیت حقوقی آورده پیش فروشنده ۵۱

۳–۱–۲– مملوکیت زمین ۵۱

۳–۱–۳– مملوکه رهینه ۵۲

۳–۱–۴– حقوق اشخاص در اراضی مورد معامله ۵۲

۳–۱–۵– زمین مورد اجاره ۵۴

۳–۱–۶– زمین استیجاری به عنوان آورده ۵۵

۳–۱–۶–۱– مدت اجاره ۵۵

۳–۱–۶–۲– تکلیف اعیانی ایجاد شده در زمین ۵۶

۳–۱–۷– اجاره به شرط تملیک ۵۹

۳–۱–۸– موقوفه بودن زمین ۶۰

۳–۲– گفتار دوم: مالکیت زمین ناشی از قرارداد ۶۱

۳–۳– گفتار سوم: ماهیت قرارداد خصوصی بین مالک زمین و پیش فروشنده ۶۲

۳–۳–۱– قرارداد مشارکت بر اساس تقسیم سود ۶۲

۳–۳–۲– قرارداد مشارکت بر اساس تقسیم ساختمان ۶۴

۳–۴– گفتار چهارم: آورده پیش خریدار ۶۵

۳–۴–۱– رابطه بین بانک و پیش فروشنده ۶۷

۳–۴–۲– رابطه بین متعاقدین ۶۸

۳–۴–۳– حق حبس ۶۹

فصل چهارم: تحلیل انتقال حقوق مکتسبه در قراردادهای پیش فروش ساختمان

۴–۱– گفتار اول: انتقال حقوق پیش فروشنده به عنوان شخص حقیقی ۷۲

۴–۱–۱– اعسار و ورشکستگی ۷۵

۴–۱–۲– محکوم به عین معین عرصه باشد ۷۶

۴–۲– گفتار دوم: انتقال حقوق پیش فروشنده به عنوان شخصیت حقوقی ۷۸

۴–۲–۱– شرکت های سرمایه ۷۸

۴–۲–۲– شرکت های تضامنی به عنوان پیش فروشنده ۸۲

۴–۳– گفتار سوم: انتقال حقوق و تعهدات پیش خریدار ۸۳

فصل پنجم: داوری

۵–۱– موضوع داوری و موارد آن ۸۶

۵–۲– داوری در قرارداد پیشفروش ۸۸

۵–۳– ماهیت حقوقی قرارداد داوری ۸۹

۵–۴– نحوه انتخاب داوران در آییننامه اجرایی ۹۴

۵–۵– اطراف داوری ۹۵

۵–۶– رای داوران و موارد ابطال آن ۹۷

فصل ششم: فسخ قرارداد و آثار آن

۶–۱–گفتار اول: حق فسخ پیش خریدار ۱۰۱

۶–۲–گفتار دوم: حق فسخ پیش فروشنده ۱۰۴

فصل هفتم: نقش حقوق عمومی در قرارداد پیش فروش ساختمان

۷–۱– نقش حقوق عمومی در قرارداد پیش فروش ساختمان ۱۰۶

نتیجه گیری ۱۱۰

الف– منابع فارسی ۱۱۲

ب– مقالات

کلیدواژه ها

• پیش فروش
• تعهد ناشی از قرارداد
• ساختمان
• قوانین ساختمانی
• شهرنشینی
• مسکن
• فسخ قرارداد