ماده ۴۹۷ قانون مدنی

ماده ۴۹۷ قانون مدنی: عقد اجاره به واسطهٔ فوت موجر یا مستأجر باطل نمی‌شود لیکن اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستأجره بوده‌است اجاره به فوت موجر باطل می‌شود و اگر شرط مباشرت مستأجر شده باشد به فوت مستأجر باطل می‌گردد.

• مشاهده ماده قبلی
• مشاهده ماده بعدی

توضیح واژگان

اگر در قرارداد اجاره، تصریح گردد که فقط خود مستأجر، حق استیفا از عین مستأجره را دارد؛ چنین عقدی را، «اجاره به شرط مباشرت» نامند.

مطالعات تطبیقی

در نظام حقوقی مصر، اگر عقد اجاره، به اعتبار حرفه مستأجر یا شخصیت او منعقد گردیده باشد؛ ورثه او یا خود موجر، پس از مرگ مستأجر، می‌توانند خواستار فسخ قرارداد گردند.

نکات توضیحی تفسیری دکترین

مفاد این ماده، استثنائی است بر لازم بودن اجاره.

اگر موجر، فقط برای مدت عمر خود، مالک منافع عین مستأجره بوده‌است؛ اجاره به فوت موجر باطل می‌شود؛ زیرا در چنین فرضی، وی به موجب قرارداد صلح، مالک منافع مال بوده؛ و به همین اعتبار هم آن مال را اجاره داده‌است، و چون با وفات او، مالکیت وی نسبت به منافع مال مزبور از بین می‌رود؛ پس عقد اجاره نیز منفسخ می‌گردد.

در خصوص شرط مباشرت مستاجر نیز باید گفت که این شرط به دو گونه قابل تصور است: یا قید است؛ که در این صورت با انتفای مباشرت مستأجر در استیفا از مورد اجاره، عقد مزبور نیز منفسخ می‌گردد؛ زیرا با ازاله قید، مقید نیز از بین می‌رود، یا اینکه ماهیت شرط مباشرت، شرط ضمن عقد، و به عبارتی تعهدی فرعی است؛ که در چنین فرضی، در صورت عدم امکان انتفاع مستأجر از عین مستأجره، و سپردن مورد اجاره به غیر توسط او، موجر می‌تواند با استناد به خیار تخلف شرط، قرارداد را فسخ نماید، منظور قانونگذار در این ماده، فرض اول است، و اگر منظور قانونگذار از شرط مباشرت در این ماده، شرط ضمن عقد باشد؛ در این صورت با وفات مستأجر، قرارداد منفسخ نگردیده؛ و به دلیل تعذر شرط، برای موجر حق فسخ به وجود می‌آید، که البته مقنن، نظر به قید بودن مباشرت دارد نه شرط بودن آن.

گفتنی است اجاره با فوت هیچ‌یک از طرفین باطل نمی‌گردد؛ مگر اینکه عین مستأجره، موقوفه باشد.

مقالات مرتبط

• لزوم تکامل تدریجی در ضوابط فقهی عمومی قراردادها، متناسب با تحول اقتصاد
• تحول در مسئولیت مدنی پزشک : بازگشت افراطی به نظریۀ تقصیر