تکلیف مالک به صیانت از حقوق مالکانه؛ مبانی و راهکارها

عنوان	تکلیف مالک به صیانت از حقوق مالکانه؛ مبانی و راهکارها
رشته	حقوق خصوصی
دانشجو	آرزو اکبری
استاد راهنما	جلیل قنواتی
استاد مشاور	سیدعلی علوی قزوینی، رحیم پیلوار
مقطع	دکتری
سال دفاع	۱۴۰۲
دانشگاه	دانشگاه تهران

تکلیف مالک به صیانت از حقوق مالکانه؛ مبانی و راهکارها عنوان رساله ای است که توسط آرزو اکبری، با راهنمایی جلیل قنواتی و با مشاوره سیدعلی علوی قزوینی و رحیم پیلوار در سال ۱۴۰۲ و در مقطع دکتری دانشگاه تهران دفاع گردید.

چکیده

نظام حقوقی ایران چنان حمایتی را از مالک را فراهم می کند که به نظر می رسد سهل انگاری مالک در حق او تاثیری ندارد. این موضوع در همه اموال اعم از منقول و غیرمنقول و ثبتی و غیرثبتی مطرح می شود و عدم اعلام مالکیت تاثیری در حق او ندارد. مطابق مقررات موجود، مالک می تواند با اثبات سبق مالکیت خود، ابطال معاملات بعدی و استرداد مال را مطالبه کند. علاوه بر این، در املاک ثبتی، مالک با اطمینان به سند رسمی، تکلیفی برای حراست از حق خود احساس نمی کند فارغ از آنکه ممکن است اشخاصی با جعل اسناد رسمی موفق به انتقال مال به اشخاص ثالث شوند. تاکنون تحولات حقوقی بیشتر بر اختلافات بین دارنده سند رسمی و سند عادی متمرکز بوده اند و طرح الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول نیز عمدتا به این موضوع توجه داشته است ولی در خصوص ریشه یابی علت اختلافات مالکیتی، تحقیقات چندانی صورت نگرفته است. در این پایان نامه تلاش شده است با استفاده از تحلیل های اقتصادی، عوامل موثر در انتقال غیرمجاز اموال شناسایی شوند که نشان می دهد یکی عامل بسیار مهم در این امر، سهل انگاری و غفلت مالکان است. در حقیقت، مالکان با اعتماد به حمایت های قانونی، نقش فعالی در حراست از حق خود ندارند و این امر سبب می شود زمینه برای ارتکاب جرم و دخالت های غیرمجاز فراهم شود. سهل انگاری و غفلت مالکین سبب می شود که ارتکاب جرم انتقال مال غیر حتی در خصوص مالکیت ثبتی آسان شده و درنتیجه نظم معاملاتی و رفاه اجتماعی کاهش یابد. برای حل این مشکل، پیشنهاد می شود مالکان به صیانت از حق خود مکلف شوند. وجود چنین تکلیفی، به علت دشوار شدن ارتکاب جرم، هزینه اجرایی کمتری بر جامعه تحمیل می کند و موجب کاهش جرم و دعاوی خواهد شد. علاوه بر این، سیستم ثبتی که تاکنون عموما در جهت توسعه ادله اثبات گام برداشته است، افزون بر توسعه ادله اثبات، به دنبال فراهم نمودن امکاناتی خواهد بود که مالک بتواند شخصا از حق خود صیانت کند. با توجه به متون شرعی، تحمیل تکلیف به صیانت از حق به مالک نه تنها مخالفتی با شرع ندارد بلکه قواعدی چون لاضرر و حفظ نظام، تحمیل چنین تکلیفی را توجیه می کنند. علاوه بر این باید پذیرفت که به علت محدودیت شناخت بشری، امکان شناخت مالک واقعی برای اشخاص فراهم نیست و اشخاص صرفا می توانند بر اساس ظواهر مالک را شناسایی کنند که این امر بدان معناست که مالکان باید مالکیت خود را به دیگران اعلام و دلایل مالکیت خود را حفظ کنند. همچنین، مالکیت را نباید صرفا یک حق شمرد بلکه باید به تعهدات اجتماعی مالک نیز توجه داشت. مالکیت صرفا برای برخورداری مالک نیست. مالکیت در خارج از جامعه معنایی ندارد. مالکیت باید در راستای شکوفایی و اعتلای استعدادهای بشری باشد که این امر صرفا از طریق زندگی اجتماعی ممکن است. بنابراین، مالک نباید نسبت به جامعه بی تفاوت باشد و باید در برابر جامعه مسیولیت پذیر شود و برای جلوگیری از اضرار به دیگران، از حق خود صیانت کند. این تکلیف مبین لزوم اعلام مالکیت و حراست از حقوق مالکانه و جلوگیری از تعدیات دیگران است. تحمیل چنین تکلیفی نیازمند فراهم نمودن امکاناتی است که برخلاف تشریفات ثبتی، از خصیصه سهولت و سرعت برخوردار باشد. بر این اساس، پیشنهاد می شود به جای باطل تلقی کردن معاملات با اسناد عادی، با ثبت اولیه این گونه معاملات، امکان فروش مجدد از سوی فروشنده حذف شود. علاوه بر این، با فراهم نمودن امکانات اطلاع رسانی برای مالک رسمی و تکلیف او به توقف دخالت های غیرمجاز، امکان انتقال غیرمجاز تا حد زیادی از بین خواهد رفت. در اموال منقول نیز مالکین باید از طریق ثبت مالکیت و یا حفظ تصرف و ادله مالکیت خود، از تعدیات دیگران نسبت به حق خود جلوگیری نمایند و باید به آنان متذکر شد که صرفا با اثبات مالکیت سابق خود نمی توانند مالکیت فعلی را ثابت کنند بلکه در این گونه اموال، شناسایی مالک بر اساس ادله دال بر مالکیت فعلی خواهد بود .

ساختار و فهرست رساله

فصل اول: مقدمه

۱–۱ بیان مساله

۱–۲ سوال اصلی پژوهشی و رساله:

۱–۳ سوالات فرعی:

۱–۴ فرضیات:

۱–۴–۱ فرضیه اصلی:

۱–۴–۲ فرضیات فرعی:

۱–۵ بررسی سابقه تحقیق

۱–۶ نوآوری تحقیق:

۱–۷ اهداف تحقیق

۱–۸ روش کار

۱–۸–۱روش تحقیق (توصیفی، همبستگی، تجربی، تاریخی، علمی و غیره)

۱–۸–۲ روش گردآوری اطلاعات (میدانی،کتابخانهای و غیره)

۱–۸–۳ ابزار گردآوری اطلاعات (پرسشنامه، مصاحبه، مشاهده، آزمون، فیشبرداری و غیره)

۱–۹ توجیه پلان:

فصل دوم: کلیات ۲–۱ قواعد حاکم بر معاملات فضولی

۲–۱–۱ قاعده علی الید

۲–۱–۱–۱ حدیث علی الید

۲–۱–۱–۲سیره

۲–۱–۱–۳ بنای عقلا

۲–۱–۲ قاعده احترام

۲–۱–۳ قاعده تسلیط

۲–۱–۳–۱ مستندات قاعده تسلیط

۲–۱–۳–۲ مفاد قاعده

۲–۱–۴ تحلیل قواعد مستند احکام معامله فضولی

۲–۲ شناخت مالک و قاعده ید

۲–۲–۱ ادله احراز مالکیت

۲–۲–۱–۱ اماره تصرف

۲–۲–۱–۲ اسناد

۲–۲–۲ قاعده ید

۲–۲–۲–۱ مستندات قاعده

۲–۲–۲–۲ مفاد قاعده

۲–۲–۲–۳ تحلیل قاعده ید در تقابل با قواعد معاملات فضولی

۲–۳ نقش ثبت در بیع املاک

۲–۳–۱ تشریفاتی بودن بیع املاک ثبتی

۲–۳–۲ رضایی بودن بیع املاک ثبتی

۲–۳–۲–۱ قابلیت استناد سند عادی در برابر سند رسمی

۲–۳–۲–۲ اثر ثبت به عنوان شرط انتقال مالکیت

۲–۳–۲–۳ غیرقابل استناد بودن سند عادی در برابر سند رسمی

۲–۳–۳ وضعیت خاص قرارداد پیش فروش ساختمان

۲–۳–۴ ماده

قانون نحوه اجرای قانون احکام دایمی

۲–۳–۵ طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

۲–۳–۶ بررسی و تحلیل مقررات در رویه قضایی

۲–۴ حقوق تطبیقی

۲–۴–۱ قواعد حاکم بر اموال منقول

۲–۴–۲ نقش ثبت در بیع مال غیرمنقول

فصل سوم: مبانی و ضرورتهای تکلیف به صیانت از حق ۳–۱ تحلیل اقتصادی تکلیف مالک به صیانت از حق مالکیت

۳–۱–۱ مدل سازی خرید با حسن نیت:

۳–۱–۲ تحلیل رفتار طرفین بر مبنای قاعده حمایت از مالک

۳–۱–۳ تحلیل رفتار طرفین بر اساس قاعده حمایت از خریدار با حسن نیت

۳–۱–۴ نظریه سهل انگاری

۳–۲ مبانی فقهی

۳–۲–۱ قاعده لاضرر

۳–۲–۱–۱ تفسیر قاعده بر اساس معنای لا

۳–۲–۱–۲ بررسی تکلیف به صیانت از حق در پرتو قاعده

۳–۲–۲ لزوم حفظ نظام و جلوگیری از اختلال در آن

۳–۲–۲–۱ مبانی قاعده

۳–۲–۲–۲ احکام مترتب بر قاعده

۳–۳ مالکیت ظاهری

۳–۳–۱ قلمرو شناخت بشری

۳–۳–۲ توجه به ظاهر در شناخت مالک

۳–۳–۲–۱ مفهوم امنیت عمومی

۳–۳–۲–۲ نمایندگی ظاهری

۳–۴ تکلیف مالک در برابر اجتماع

۳–۴–۱تعریف فایده گرایی تعهد اجتماعی

۳–۴–۲ تعریف قراردادی تعهد اجتماعی

۳–۴–۳ تعریف تعهد اجتماعی بر اساس شکوفایی بشری

۳–۴–۴ تکلیف اجتماعی مالک در فقه و حقوق موضوعه

۳–۴–۴–۱ تعریف حق مالکیت

۳–۴–۴–۲ قاعده تسلیط و احتکار

۳–۴–۴–۳ منع تحمیل خود بر جامعه

فصل چهارم: محتوا، ملزومات و آثار تکلیف ۴–۱ محتوا و ملزومات تکلیف به صیانت از حق

۴–۱–۱ اعلام مالکیت

۴–۱–۲ حراست از حق مالکیت

۴–۲ ضمانت اجرای نقض تکلیف به صیانت از حق

۴–۲–۱ راهکارهای مبتنی بر تعارض سند عادی و سند رسمی

۴–۲–۱–۱ بطلان معاملات اعلام نشده

۴–۲–۱–۲ غیر قابل استناد بودن سند عادی در برابر خریدار با سند رسمی

۴–۲–۲ راهکارهای مبتنی بر مسیولیت مدنی و تعزیر

۴–۲–۲–۱ الزام مالک قاصر به جبران خسارت

۴–۲–۲–۲ اخذ مال از مالک و انتقال آن به خریدار به عنوان جبران خسارت

۴–۲–۳ راهکار مختار

۴–۲–۳–۱ اعتبار موقت و محدود به ثبت پیش نویس معامله و ادعا

۴–۲–۳–۲ تعارض سند عادی و سند رسمی

۴–۲–۳–۳ تعارض دو سند عادی

۴–۲–۳–۴ تعارض دوسند رسمی

۴–۲–۳–۵ تعارض در اموال منقول

فصل پنجم: نتیجه گیری و پیشنهادات ۵–۱ نتیجه گیری

۵–۲ پیشنهادات

منابع

کلیدواژه ها

• حمایت مطلق از مالک
• تکلیف مالک
• سهل انگاری
• حراست از حقوق مالکانه
• نظم معاملاتی