وضعیت حقوقی اسناد رسمی معارض در معاملات غیرمنقول با تاکید بر رویه قضایی
 | |
| عنوان | وضعیت حقوقی اسناد رسمی معارض در معاملات غیرمنقول با تاکید بر رویه قضایی |
|---|---|
| رشته | حقوق خصوصی |
| دانشجو | سیده مریم فیاضی بروجنی |
| استاد راهنما | ابراهیم عبدی پور |
| استاد مشاور | سیدحسن وحدتی شبیری |
| مقطع | کارشناسی ارشد |
| سال دفاع | ۱۳۹۰ |
| دانشگاه | دانشگاه قم |
وضعیت حقوقی اسناد رسمی معارض در معاملات غیرمنقول با تاکید بر رویه قضایی عنوان پایان نامه ای است که توسط سیده مریم فیاضی بروجنی، با راهنمایی ابراهیم عبدی پور و با مشاوره سیدحسن وحدتی شبیری در سال ۱۳۹۰ و در مقطع کارشناسی ارشد دانشگاه قم دفاع گردید.
چکیده
در روابط بین اشخاص مواردی پیش می آید که نیازبه تشکیل بیع برای دو طرف احساس می شود ولی زمینه انشای فعلی آن یا تنظیم سند رسمی انشاء به علت فقدان شرایط قانونی تشکیل عقد یا تنظیم سند رسمی تشکیل عقد و یا به دلیل ناتوان بودن یکی از دو طرف یا هر دو طرف برای اجرای مفاد عقد و تسلیم آنچه به وسیله عقد بر عهده او مستقر می شود، فراهم نیست.مثلا برای تنظیم سند رسمی انتقال مال غیر منقول انجام استعلاماتی از سازمان های دولتی به منظور روشن شدن وضعیت ملک مورد معامله از حیث مقررات ارضی وکشاورزی و شهرداری و غیره و جلب موافقت های سازمان های مربوطه لازم است ودر نتیجه، شرایط موجود اجازه انشای عقد یا تنظیم سند رسمی انتقال را در زمان دلخواه به طرفین نمی دهد.از این رو به منظور اطمینان یافتن طرفین از انجام معامله پس از فراهم شدن شرایط یا رفع موانع موجود،مبادرت به تشکیل قرارداد عادی یا رسمی می کنند که موضوع آن،تعهد هر یک از دو طرف در برابر طرف دیگر به تشکیل بیع مال مزبور پس از فراهم آمدن زمینه تشکیل یا تنظیم سند تشکیل آن است.فی الواقع در کنار عقد سابق، عقد جدید معارضی منعقد می شود. با عنایت به وضع مقررات ثبتی ناظر به معاملات مال غیر منقول، این مساله در ردیف مسایل پر بحث مطرح شده است که آیا معاملات اموال غیرمنقول ثبت شده بدون تنظیم سند رسمی باطل است؟ و باالتبع آیا مسیله تعارض فقط در مورد اسناد رسمی است یا تعارض سند عادی و رسمی نیز پذیرفته شده است؟ در این زمینه دو دیدگاه عمده وجود دارد:برخی، تنظیم سند رسمی را یکی از ارکان بیع دانسته و بدون این سند،بیع را کامل نمی دانند،برخی دیگر،بیع املاک بدون تنظیم سند رسمی را معتبر می دانند ولی بیع واقع شده را با سند عادی قابل اثبات نمی دانند و به عبارت دیگر،تنظیم سند رسمی را برای اثبات بیع،لازم می دانند. از طرفی از اطلاق ماده(۱۱۷)قانون ثبت اسناد و املاک کشور نیز به ذهن می رسد که انتقال حقی نسبت به مال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی ممکن است و سند عادی مربوط به این حق می تواند حق مزبور را اثبات کند و قابل معارضه با سند رسمی باشد که حاکی از معامله بعدی نسبت به همین حق است زیرا در این ماده بنا بر اطلاق ،معامله ثبت شده مربوط به حقی که قبلا طبق سند عادی نسبت به مال غیرمنقول به شخص یا اشخاصی داده شده است،با حق انتقال یافته قبلی،معارض اعلام شده است و معارضه هنگامی تحقق می یابد که مفاد سند عادی مذکور در عالم حقوق محقق و معتبر باشد. در فهم و تفسیر ماده مزبور اختلاف نظراتی وجود دارد و آراء مختلفی هم از طرف محاکم صادر شده است.در این پژوهش، ضمن بیان دیدگاه های مختلف،خواهیم دید که در مورد نقش سند رسمی در بیع املاک نمی توان قاعده واحدی ارایه داد بلکه در مورد املاک دارای سابقه ثبتی و املاک فاقد این سابقه باید قایل به تفکیک شد.
ساختار و فهرست پایان نامه
عنوان صفحه
مقدمه
بیان موضوع
اهمیت موضوع
سوالات تحقیق
فرضیه های تحقیق
پیشینه تحقیق
روش تحقیق
مشکلات تحقیق
سامانه تحقیق (تقسیم بندی مطالب و توجیه آن )
فصل اول :کلیات ۱
مبحث اول:مفاهیم و تقسیمات ۲
گفتار اول:تعریف سند و اقسام آن و تفاوت آنها از لحاظ آثار و شرایط ۲
الف:تعریف سند ۲
۱–سند در معنای اصطلاحی آن ۲
۲–تعریف سند در اصطلاح حقوقی ۳
ب:انواع سند ۴
۱–سند رسمی از منظر قانون مدنی ۴
۲–سند رسمی از منظر قانون ثبت ۵
۳–سند عادی ۷
ج:تفاوت سند رسمی و سند عادی از لحاظ آثار ۹
ه:شرایط اسناد رسمی ۱۳
۱–تنظیم اسناد بوسیله مامور رسمی ۱۴
۲–صلاحیت مامور در تنظیم سند ۱۴
بند اول:صلاحیت ذاتی مامور ۱۵
بند دوم :صلاحیت نسبی مامور ۱۵
۳– رعایت مقررات قانونی در تنظیم سند ۱۵
بنداول: تشریفاتی که عدم رعایت آن ،سند را از رسمیت نمی اندازد ۱۵
بند دوم : تشریفاتی که عدم رعایت آن،سند را از رسمیت می اندازد ۱۵
و: تعریف تعارض و انواع آن ،مفهوم سند مالکیت معارض و ارکان صدور و اقدامات معموله
۱–مفهوم تعارض ۱۷
۲–انواع تعارض ۱۸
۳– سند مالکیت معارض ۱۹
۴– ارکان صدور سند مالکیت معارض ۲۰
۵– اقدامات معموله در سند مالکیت معارض ۲۱
گفتار دوم: تعریف معاملات غیرمنقول و انواع آن ۲۳
الف: تعریف معاملات غیر منقول ۲۳
ب:انواع معاملات غیر منقول ۲۴
۱–معاملات با حق استر داد ۲۴
۲–رهن ۲۶
بند دوم:انواع املاک ۳۰
الف:املاک ثبت شده ۳۰
ب:املاک ثبت نشده ۳۲
۱–املاک جاری ۳۲
۲–املاک فاقد سابقه ثبتی ۳۴
مبحث دوم: آثار سند رسمی مالکیت از منظر قانون ثبت ۳۶
گفتار اول: آثار ثبت ملک و تنظیم سند رسمی جهت انتقال ملک ثبت شده ۳۶
الف: آثار ثبت ملک ۳۶
۱–سند مالکیت و مندرجات دفتر املاک ،مثبت حق مالکیت است ۳۶
۲–عدم استماع دعوی نسبت به ملک ثبت شده ۴۰
۳–لزوم تنظیم سند رسمی جهت املاک ثبت شده ۴۵ ۴–زوال اماره تصرف یا اماره ید ۴۸ ۵–سایر آثار ۴۹
گفتار دوم : وضعیت حقوقی معامله مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی ۴۹
الف:نقش اثباتی سند رسمی ۵۰
۱–اصل صحت ۵۰
۲–قانون ثبت ۵۱
۳–رویه قضایی ۵۳
ب:نقش ثبوتی سند رسمی ۵۹
۱–وضعیت املاک ثبت شده ۶۰
۲–وضعیت املاک ثبت نشده ۶۵
۳–نظریه منتخب ۶۶
فصل دوم: اسناد رسمی معارض در معاملات غیر منقول و وضعیت حقوقی آنها۷۸
مبحث اول: مفهوم اسناد رسمی معارض و اشکال و مصادیق آنها ۷۹
گفتار اول :تعریف، علل و شرایط تعارض اسناد رسمی ۸۱
الف:تعریف ۸۱
۱–تعارض دو سند مالکیت از یک مالک ۸۲
۲–تعارض به زیان سند موخر التاریخ ۸۳
ب:علل صدور اسناد معارض ۸۴
۱–اشتباه مامورین تنظیم کننده ۸۴
۲–سوء استفاده مالکین ۸۴
۳–نقض مقررات و قوانین ۸۵
ج:شرایط تعارض اسناد رسمی ۸۵
گفتار دوم: اشکال و مصادیق تعارض اسناد رسمی ۸۸
الف: اشکال تعارض اسناد رسمی ۸۸
ب: مصادیق تعارض اسناد رسمی ۹۲
۱–تعارض از حیث اشاعه و افراز ۹۲
۲–تعارض سند رسمی با سند مالکیت ۹۳
۳–تعارض سند مالکیت با سند رسمی ۹۳
۴–تعارض دفتر املاک با سند رسمی ۹۴
۵–تعارض سند با ثبت دفتر ۹۵
۶–تعارض تصمیم اداری دادگاه با سند رسمی ۹۶
۷–تعارض گزارش اصلاحی باسند رسمی ۹۶
۸–تعارض حکم دادگاه و سندرسمی ۹۷
مبحث دوم: وضعیت حقوقی اسناد رسمی و اسناد مالکیت معارض ومعاملات مندرج در آنها ۱۰۰
گفتار اول: وضعیت حقوقی اسناد رسمی معارض و تکالیف دارنده و مراجع قانونی در رابطه با آنها ۱۰۰
الف: تکلیف ذینفع در سند معارض ۱۰۱
۱–تکلیف به فعل ۱۰۱
۲–تکلیف به ترک فعل ۱۰۳
ب: تکالیف اداره ثبت ۱۰۳
ج:تکالیف دفتر خانه های اسناد رسمی ۱۰۷
د:تکالیف هیات نظارت و شورای عالی ثبت ۱۰۷
ه:تکلیف دادگاه و تصمیمات اتخاذی آن ۱۰۸
۱–قایلین به بطلان معاملات غیر منقول با سند عادی ۱۰۹
۲–قایلین به اینکه تنظیم سند رسمی در معاملات غیر منقول جنبه اثباتی دارد ۱۱۰
۳–قایلین به اعتبار نسبی ومحدود سند عادی در معاملات مال غیر منقول ۱۱۰
گفتار دوم: اعتبار اسناد مالکیت معارض ۱۱۲
الف–اعتبارسند مالکیت معارض قبل از حکم نهایی دادگاه ۱۱۲
ب– حکم نهایی راجع به سند مالکیت معارض و تحلیل مبنا و دلیل بطلان آنها ۱۱۳
مبحث سوم:بررسی رویه شورای عالی ثبت در خصوص تعارض اسناد مالکیت ۱۱۶
گفتار اول:ارجاع به دادرس به تراضی طرفین و منتفی شدن صدور اخطار تعارض ۱۱۶
گفتار دوم : حل و فصل تعارضات ۱۱۸
الف:تعارض سند انتقال جرایی باسند مالکیت (تعارض در متن یک سند) ۱۱۸
ب– تعارض سند مالکیت با سند بیع مقدم ۱۱۹
ج–تعارض اسناد شرطی ،تعارض سند مالکیت با سند انتقال اجرایی ۱۲۱
د–تعارض ملک وو قف ۱۲۲
ه– تعارض در تصرف پس از قبول تقاضای ثبت ۱۲۳
و–افراز محدوده خارج از تعارض دو سند مالکیت توسط دادگاه ۱۲۶
ح– ممنوعیت تفکیک اراضی موضوع اسناد مالکیت معارض ۱۲۹
ط– تعارض در حقوق ارتفاقی ۱۳۰
ی– تعارض مفروز با مشاع ۱۳۱
ظ–مدلول اخطار تعارض به تبع مساحت ۱۳۲
ل– سند معارض سوم متعارض با سند معارض دوم ۱۳۳
م–تعارض سند مالکیت و اصلاح سند اول ۱۳۴
ن–تعارض در بعض ۱۳۶
فصل سوم: وضعیت حقوقی معاملات معارض موضوع اسناد عادی و رسمی و عادی و عادی ۱۳۷
مبحث اول: معاملات معارض موضوع سند عادی و سند رسمی ۱۳۸
گفتاراول :وضعیت حقوقی معامله موضوع سند عادی موخر معارض با معامله انتقال غیرقطعی موضوع سند رسمی مقدم
گفتار دوم: وضعیت حقوقی معامله موضوع سند عادی معارض با سند رسمی ۱۳۹
الف– وضعیت معامله معارض در صورتی که سند عادی بیع باشد ۱۳۹
۱–اثبات مفاد توافق مندرج در سند عادی ۱۴۰
۲–اثبات تقدم قرار داد مندرج در سند عادی ۱۴۳
ب:وضعیت معامله معارض در صورتی که موضوع معامله سند عادی، تعهد به بیع است ۱۴۹
۱–معتقدان به ایجاد حق عینی ۱۴۹
۱–۱–قاعده تبعیت عقد از فقه ۱۵۲
۲–۱–قاعده لزوم (اصاله اللزوم) ۱۵۳
۳–۱–قاعده تحجیر ۱۵۳
۲–معتقدان به ایجاد حق دینی (تعهد به تنطیم سند رسمی ) ۱۵۴
۱–۲–گروه اول ۱۵۴
۲–۲–گروه دوم ۱۵۵
۳–معتقدان به ایجاد حق دینی و عینی ۱۵۹
گفتار سوم: آثارو تبعات قانونی هریک از معاملات موضوع اسناد رسمی و عادی در روابط بین طرفین و روابط با اشخاص ثالث ۱۶۰
الف: آثار معاملات موضوع اسناد رسمی و عادی نسبت به طرفین ۱۶۱
۱–الزام فروشنده یا ورثه او به تنظیم سند رسمی ۱۶۲
۲–بررسی امکان انتقال موضوع سند عادی توسط منتقل الیه ۱۶۵
۳–طرح دعوی خلع ید ۱۶۷
ب– آثار انتقال اموال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی در برابر اشخاص ثالث ۱۷۷
مبحث دوم: وضعیت حقوقی اسنادعادی معارض در معاملات غیر منقول ۱۷۸
گفتار اول: تعارض مبایعه نامه با قولنامه ۱۸۱
الف– دیدگاه اعتبار و نفوذ مبایعه نامه (در هر صورت) ۱۸۲
ب– دیدگاه اعتبار و نفوذ معامله مقدم و عدم نفوذ معامله موخر ۱۸۳
گفتار دوم : تعارض دو مبایعه نامه ۱۸۴
الف – هر دو سند فاقد تاریخ یا دارای یک تاریخ باشد و بایع تقدم هیچ یک راتایید نکند ۱۸۵
ب– با یع تقدم تاریخ یکی از دو بیع دارای تاریخ یکسان یا فاقد تاریخ را نسبت به دیگری تایید می کند ۱۸۶
ج– دو سند عادی دارای تاریخ متفاوت یا یکی از آن دو دارای تاریخ و دیگری بدون تاریخ است ۱۸۸
۱–دو سند عادی دارای تاریخ متفاوت یا یکی از آن دو دارای تاریخ و دیگری بدون تاریخ است ۱۸۸
۲–یکی از دو سند دارای تاریخ و دیگری فاقد تاریخ باشد ۱۸۹
نتایج و پیشنهادات ۱۹۱
فهرست منابع
کلیدواژه ها
- نظام حقوقی معارض
- رویه قضایی
- اختلاف (تعارض)
- اسناد رسمی
- معارضه
- اموال غیرمنقول
- معامله
- سند مالکیت
- قولنامه
- سند مالکیت
- معامله معارض