اختلاف موجر و مستاجر در اجاره اعیان و چگونگی حل آن

عنوان	اختلاف موجر و مستاجر در اجاره اعیان و چگونگی حل آن
رشته	حقوق خصوصی
دانشجو	مریم قالیبافان
استاد راهنما	سیدحسن وحدتی شبیری
استاد مشاور	اسماعیل نعمت اللهی
مقطع	کارشناسی ارشد
سال دفاع	۱۳۹۲
دانشگاه	دانشگاه قم

اختلاف موجر و مستاجر در اجاره اعیان و چگونگی حل آن عنوان پایان نامه ای است که توسط مریم قالیبافان، با راهنمایی سیدحسن وحدتی شبیری و با مشاوره اسماعیل نعمت اللهی در سال ۱۳۹۲ و در مقطع کارشناسی ارشد دانشگاه قم دفاع گردید.

چکیده

عقد اجاره، عقدی است که قدمت دیرینه دارد و با توجه به پیشرفت مجامع و به وجود آمدن حقوق و تکالیف جدید، جزء مسایل بسیار مهم اجتماعی بوده و به همین دلیل همواره مورد توجه قانونگذار بوده است. در عقد اجاره با وجود اینکه موجر منافع ملکش را به دیگری اجاره داده، اما همچنان مالکیت عین به او تعلق دارد. از طرفی با انعقاد عقد اجاره، مالکیت منافع نیز به مستاجر تعلق می یابد، بنابراین این احتمال همواره وجود دارد که حقوق آنان با یکدیگر تزاحم پیدا نماید.تنوع موارد اجاره منجر به بروز اختلافات گوناگون و جاری شدن حقوق مختلفی برای موجر و مستاجر می شود که به دنبال آن حجم زیادی از شکایات به شوراهای حل اختلاف و دادگاه ها سرازیر می گردد. به همین علت دامنه گسترده ای از احکام و قوانین به عقد اجاره اختصاص داده شده است. از همین رو با تدوین این پایان نامه بر آن شدیم تا با بررسی تطبیقی اختلافات موجر و مستاجر در عقد اجاره اعیان از منظر فقهی و حقوقی و با تاسی از نظریات فقهی که در جهت رفع تنازع از سوی فقها ارایه شده، منبع و مرجعی فقهی و حقوقی در حد مقطع کارشناسی ارشد تهیه نماییم تا به صورت علمی نیازهای حقوقی و فقهی که در حوزه اختلافات مطرح می گردد، پاسخی موجه دهیم.در بخش های مختلف پایان نامه سعی نموده ایم در کنار بررسی فقهی هر اختلاف، مباحث مورد نظر را با منابع حقوقی و قوانین مختلفی که در باب اجاره تدوین شده است، تطبیق دهیم. با توجه به اینکه هر عقدی دارای سه مرحله انعقاد، آثار و انحلال است در هر فصل به اختلافات مربوط به هر مرحله رسیدگی شده است. روش تحقیق کتابخانه ای بوده است و سعی شده تا حد امکان با بهره برداری از کتب معتبر فقهی و حقوقی تحقیق جامعی ارایه گردد.

ساختار و فهرست پایان نامه

مقدمه ۱

فصل نخست: کلیات ۶

۱–۱ مفهوم شناسی ۶

۱–۱–۱ مفاهیم اصلی ۶

۱–۱–۱–۱ مفهوم اجاره ۶

۱–۱–۱–۱–۱ اجاره در لغت ۷

۱–۱–۱–۱–۲ اجاره در اصطلاح ۷

۱–۱–۱–۲ مفهوم موجر و مستاجر ۱۱

۱–۱–۱–۳ مفهوم اجاره اعیان ۱۲

۱–۱–۲ مفاهیم مرتبط ۱۲

۱–۱–۲–۱ مفهوم مدعی ومنکر ۱۳

۱–۱–۲–۱–۱ مفهوم مدعی و منکر در لغت ۱۳

۱–۱–۲–۱–۲ مفهوم مدعی و منکر در اصطلاح ۱۳

۱–۱–۲–۱–۳ معیار تمیز مدعی از منکر ۱۶

۱–۱–۲–۲ مفهوم تداعی ۱۷

۱–۱–۲–۳ مفهوم اجیر ۱۸

۱–۲ اوصاف و انواع اجاره ۱۹

۱–۲–۱ اوصاف ۱۹

۱–۲–۱–۱ تملیکی بودن عقد اجاره ۱۹

۱–۲–۱–۲ معوض بودن عقد اجاره ۲۰

۱–۲–۱–۳ موقت بودن عقد اجاره ۲۱

۱–۲–۱–۴ لازم بودن عقد اجاره ۲۲

۱–۲–۲ انواع اجاره ۲۴

۱–۲–۲–۱ اقسام اجاره از جهت فقهی ۲۴

۱–۲–۲–۲ اقسام اجاره از جهت حقوقی ۲۵

فصل دوم: اختلافات موجر و مستاجر مرتبط با انعقاد عقد ۲۹

۲–۱ اختلاف در عقد ۲۹

۲–۱–۱ اختلاف در اصل وقوع اجاره ۲۹

۲–۲–۱–۱ منکر مالک است ۳۰

۲–۱–۱–۲ منکر متصرف است ۳۴

۲–۱–۲ اختلاف در نوع عقد ۳۸

۲–۱–۳ اختلاف در صحت و فساد عقد ۴۴

۲–۱–۳–۱ نظریه تفصیل ۴۴

۲–۱–۳–۲ نظریه رد تفصیل ۴۶

۲–۲ اختلاف در ارکان عقد ۵۲

۲–۲–۱ اختلاف در نوع مورد اجاره ۵۲

۲–۲–۱–۱ اختلاف در هویت و ماهیت عین مستاجره و اجاره بها ۵۲

۲–۲–۱–۱–۱ اختلاف در هویت ۵۳

۲–۲–۱–۱–۲ اختلاف در ماهیت ۵۴

۲–۲–۱–۱–۳ بروز اختلاف بعد از عقد و استیفا منافع ۵۷

۲–۲–۱–۱–۴ بروز اختلاف بعد از عقد و قبل از استیفا منفعت ۵۸

۲–۲–۱–۲ اختلاف در نوع منفعت ۵۹

۲–۲–۱–۲–۱ اختلاف نسبت به تعیین نوع منفعت ۶۰

۲–۲–۱–۲–۲ اختلاف در نوع منفعت ۶۱

۲–۲–۱–۳ اختلاف در میزان اجاره بها ۶۴

۲–۲–۱–۳–۱ اختلاف در میزان اجاره بها حین عقد ۶۵

۲–۲–۱–۳–۲ اختلاف در میزان اجاره بها در فرض انقضای مدت اجاره ۷۲

۲–۲–۱–۴ اختلاف در اندازه عین مستاجره ۷۸

۲–۲–۱–۵ اختلاف در مدت ۸۰

فصل سوم: اختلافات موجر و مستاجر مرتبط با آثار و انحلال عقد ۹۰

۳–۱ اختلافات مرتبط با آثار عقد ۹۰

۳–۱–۱ اختلاف در وجود و عدم شرط ۹۰

۳–۱–۱–۱ شرط ضمن عقد ۹۱

۳–۱–۱–۲ شرط بنایی ۹۲

۳–۱–۱–۳ شرط ضمنی عرفی ۹۴

۳–۱–۲ اختلاف در انجام تعمیرات ۹۸

۳–۱–۲–۱ تعمیرات کلی ۹۸

۳–۱–۲–۲ تعمیرات جزیی ۱۰۰

۳–۱–۲–۳ تعمیراتی که برای حفظ عین ضروری است ۱۰۰

۳–۱–۲–۴ تعمیرات غیر ضروری ۱۰۲

۳–۱–۳ اختلاف طرفین در حق انتقال منافع از سوی مستاجر ۱۰۵

۳–۱–۴ اختلاف در تعدی و تفریط مستاجر ۱۱۳

۳–۱–۴–۱ اختلاف در مصادیق تعدی یا تفریط ۱۱۴

۳–۱–۴–۱–۱ تاثیر شرط ضمان و عدم ضمان مستاجر ۱۱۸

۳–۱–۴–۲ اختلاف نسبت به استیفای منفعتی مغایر با مورد اجاره ۱۲۱

۳–۱–۴–۳ آثار این اختلاف ۱۲۳

۳–۲ اختلافات مرتبط با انحلال ۱۲۹

۳–۲–۱ اختلاف در تلف مورد اجاره ۱۲۹

۳–۲–۱–۱ اختلاف طرفین در وقوع تلف ۱۳۰

۳–۲–۱–۲ اختلاف طرفین نسبت به زمان تلف و استحقاق مالک بر اجرت المسمی ۱۳۲

۳–۲–۱–۳ اختلاف طرفین در ضمان مستاجر در خصوص تلف ۱۳۳

۳–۲–۱–۴ اختلاف طرفین در ثمن مال تلف شده ۱۳۵

۳–۲–۱–۵ اختلاف طرفین در انحلال عقد در اثر تلف عین مستاجره ۱۳۶

۳–۲–۱–۵–۱ اختلاف طرفین در حصول شرایط بطلان عقد ناشی از تلف عین ۱۳۷

۳–۲–۱–۵–۲ اختلاف طرفین در وجود حق فسخ مستاجر با فرض امکان اعاده مورد اجاره بعد از تلف ۱۴۱

۳–۲–۲ اختلاف در رد عین ۱۴۴

نتیجه گیری ۱۴۹

منابع و مآخذ ۱۵۵

کلیدواژه ها

• اجاره– اختلاف – موجر– مستاجر
• مناقشه
• رابطه موجر–مستاجر
• اعیان
• مسکن اجاره ای
• حل اختلاف
• اختلاف (تعارض)
• اجاره