محدودیت های اراده طرفین در قراردادهای پیش فروش ساختمان

عنوان	محدودیت های اراده طرفین در قراردادهای پیش فروش ساختمان
رشته	حقوق خصوصی
دانشجو	مریم الهقلی زاده مقیمی
استاد راهنما	حسن محمدی رمقانی
مقطع	کارشناسی ارشد
سال دفاع	۱۴۰۱
دانشگاه	دانشگاه آزاد اسلامی واحد بندرعباس

محدودیت های اراده طرفین در قراردادهای پیش فروش ساختمان عنوان پایان نامه ای است که توسط مریم الهقلی زاده مقیمی، با راهنمایی حسن محمدی رمقانی در سال ۱۴۰۱ و در مقطع کارشناسی ارشد دانشگاه آزاد اسلامی واحد بندرعباس دفاع گردید.

چکیده

تحلیل ماهیت قرارداد پیش فروش ساختمان بر اساس ماده ۱۰ ق.م و تحت عنوان قراردادهای خصوصی مطرح می گردد و از لحاظ شرایط و آثار واجد شرایط و آثار قراردادهای خصوصی است. از این حیث مقررات مربوط به شرایط اساسی صحت معاملات مذکور در ماده ۱۹۰ ق.م و قواعد عمومی معاملات برآن حاکم است و از آن جا که به موجب ماده ۱۰ ق.م قراردادی الزام آور شناخته می شود، طرفین نسبت به تعهدات قراردادی خویش ملتزم و مسیول هستند و در صورت عدم انجام تعهد از سوی یک طرف، طرف دیگر، می تواند او را به انجام آن الزام کند، یا قرارداد را فسخ نموده وخسارت دریافت دارد. قرارداد پیش فروش ساختمان بر مبنای الزام آور بودن این قراردادها وتعهد فروشنده مبنی بر سلب اختیار فروش به دیگری از خود، نوعی حق برای خریدار بوجود می آورد که طبق آن می تواند در صورت فروش ساختمان توسط متعهد به دیگری، قرارداد با شخص ثالث را ابطال و متعهد را ملزم به فروش مال به خود کند. با تحلیل ماهیت قرارداد پیش فروش ساختمان تحت عنوان قرارداد خصوصی می توان آن را در قالب قراردادهای مبتنی بر ماده ۱۰ ق.م همچون قرارداد تعهد به بیع یا قرارداد تشکیل بیع یا وعده بیع آورد که در مفهوم اصطلاحی و عرفی عمدتا قول نامه نامیده می شود. هم چنین به خاطر گستردگی حوزه عقد صلح و در حقیقت برابری کردن آن با ماده ۱۰ ق.م، می توان قرارداد پیش فروش ساختمان را در قالب عقد صلح نیز آورده و تنها نیاز خواهد بود، عنوان صلح به طور صریح یا ضمنی بر آن قرار گیرد. علت این امر که قرارداد پیش فروش ساختمان در قالب ماده ۱۰ ق.م گنجانیده شد، منطبق نبودن آن با هیچ یک از عقود معینِ مشابهِ این قرارداد بود. البته در پاره ای موارد امکان فروش واحدهای آپارتمانی کاملا مشابه به طریق بیع کلی فراهم بود اما در اکثر موارد عدم تطابق با هیچ یک از عقود معین به همراه مخالف قانون نبودن این قرارداد و دارا بودن شرایط اساسی صحت معامله، کافی است تا بتوان این قرارداد را در قالب ماده ۱۰ ق.م جای داد. اصل آزادی قراردادها، این امکان را برای اشخاص فراهم می کند که خواسته های خود را به شرط عدم مخالفت با نظم عمومی، اخلاق حسنه و قانون که موجب محدودیت اراده طرفین می گردد، از طریق انعقاد قرارداد محقق سازند. با این حال، اصل مذکور نمی تواند به طور مطلق اعمال گردد؛ زیرا گاه طرفین قرارداد، قدرت برابری ندارند و اعمال این اصل، باعث تضییع حقوق طرف ضعیف قرارداد می گردد. به عنوان نمونه، در قرارداد پیش فروش ساختمان، طرفین، جایگاه برابری ندارند. این تحقیق با هدف بررسی محدودیت های اراده طرفین در قراردادهای پیش فروش ساختمان با روش توصیفی–تحلیلی انجام شده است. سوالی که در این تحقیق سعی در پاسخ به آن داریم این است که ضمانت اجرای توافق بر خلاف مقررات پیش فروش ساختمان چیست؟ بر اساس یافته های تحقیق، قانون گذار در قانون پیش فروش ساختمان ، درصدد حمایت از پیش خریدار برآمده است تا او اس––یر ت–وان مالی و اطلاعاتی پیش فروشنده نگردد؛ زیرا در غالب موارد، پیش خریدار شخصی است که دایره انتخابش در خرید یا عدم خرید ساختمان خلاصه می ش––ود و میزان امکانات او چنان نیست که بتواند گزینه دلخواه را انتخاب کند؛ در حالی که پیش فروشنده ، دس––ت کم، نسبت به پیش خریدار از نظر مالی و داش–تن اطلاعات در وضعیت بهتری قرار دارد و دایره انتخابش وس––یع تر است . بنابراین در چنین شرایطی که بازار و اصل آزادی قراردادها با شکس–ت مواجه ش–ده اند و نمی توانن–د برابری طرفین را تامی––ن نمایند، باید از طریق قواعد حقوقی مناسب این نقیصه را برطرف نمود تا وضعیت طرفی که در انجام معامله ، قدرت کمتری دارد، بهبود یابد و اس––یر وضعیت برترِ طرف مقابل که با تمس––ک به اصل آزادی قراردادها فعالیت می کند، نگردد.

ساختار و فهرست پایان نامه

چکیده

فصل اول: کلیات الف) مقدمه

ب) بیان مسیله

پ) اهمیت و ضرورت پژوهش

ت) اهداف پژوهش

ث) سوالات پژوهش

ج) فرضیه های پژوهش

چ) پیشینه پژوهش

ح) روش تحقیق

خ) سازماندهی تحقیق

فصل دوم: مبانی و مفاهیم مبحث اول: مفاهیم

گفتار اول: مفهوم قرارداد پیشفروش ساختمان

گفتار دوم: اصل آزادی قراردادها و قلمروی آن

بند اول: اصل آزادی قراردادی

بند دوم: قلمروی اصل آزادی قراردادی

مبحث دوم: عوامل محدودکننده اصل آزادی قراردادی

گفتار اول: نظم عمومی

بند اول: مفهوم نظم عمومی

بند دوم: جایگاه نظم عمومی

بند سوم: منشا نظم عمومی

گفتار دوم: اخلاق حسنه

بند اول: مفهوم اخلاق حسنه

بند دوم: جایگاه و منشا اخلاق حسنه

گفتار سوم: قانون

بند اول: قانون امری

بند دوم: قانون تکمیلی

مبحث سوم: تاثیر نابرابری قدرت چانهزنی و وجود شروط غیرمنصفانه در محدودکردن آزادی قرارداد

گفتار دوم: حمایت از طرف ضعیف تر

گفتار سوم: بروز قراردادها و شروط قراردادی غیرمنصفانه در اثر نابرابری چانهزنی

گفتار چهارم: مزایای پیش خرید برای شخص خریدار

گفتار پنجم: معایب پیش خرید برای شخص خریدار

مبحث چهارم: قوانین مربوط به پیش فروش ملک

گفتار اول: موارد مهم در تنظیم قرارداد

بند اول: مشخصات دو طرف قرارداد

بند دوم: مورد معامله

بند سوم: مشخصات ملک

بند چهارم: مشخصات فنی و معماری ملک

بند پنجم: بهای ملک

بند ششم: سند وکالت نامه ای یا رسمی

بند هفتم: تاریخ تحویل ملک

بند هشتم: مساحت ملک

بند نهم: بیمه

بند دهم: معرفی داور

بند یازدهم: انتقال سند

فصل سوم: ماهیت قرارداد پیشفروش ساختمان و حدود اراده طرفین در تنظیم قرارداد مبحث اول: نظریه قرارداد خصوصی

گفتار اول: دﻻیل

گفتار دوم: رد نظریه

گفتار سوم: نظریه بیعبودن قرارداد ۵۰ گفتار چهارم: دﻻیل

بند اول: بیع معلق

بند دوم: بیع استصناع

بند سوم: بیع سلم

بند چهارم: بیع معدوم بهتبع موجود

گفتار پنجم: ایرادات وارد به بیعبودن قرارداد

بند اول: ایرادات وارد بر بیع معلق بودن قرارداد

بند دوم: ایرادات وارده به بیع استصناع بودن قرارداد

بند سوم: ایرادات وارد به بیع سلم بودن قرارداد

بند چهارم: ایرادات وارد بر بیع معدوم بهتبع موجودبودن قرارداد

مبحث دوم: نظریه استقﻼل قرارداد

گفتار اول: تاخیر در تصویب آیین نامه اجرایی

بند اول: الزام قانون در مراجعه به دفاتر اسناد رسمی

بند دوم: قانون پیش فروش ساختمان، حامی طرفین معامله

گفتار دوم: شرایط انتقال قرارداد در قانون پیش فروش ساختمان

بند اول: لزوم رضایت طرف اصلی قرارداد

بند دوم: لزوم کتبی و رسمی بودن رضایت

بند سوم: شرط عدم انتقال قرارداد

مبحث سوم: بررسی ضمانت اجراهای نقض مقررات ماهوی قانون پیش فروش ساختمان

گفتار اول: مقررات ناظر به شروط لازم برای صحت قرارداد پیشفروش ساختمان

گفتار دوم: اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی

گفتار سوم: پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک

گفتار چهارم: مقررات ناظر به مسیولیت قهری و تعدیل قرارداد در قانون پیشفروش ساختمان

گفتار پنجم: خسارت تاخیر انجام تعهد(جریمه تاخیر) در قرارداد پیش فروش

گفتار ششم: خسارت ناشی از تخلف پیش فروشنده

گفتار هفتم: پرداخت خسارت در فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان

گفتار هشتم: استرداد وجوه پرداختی پیش خریدار در صورت فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان

فصل چهارم: محدوده اراده طرفین در تفسیر قرارداد پیش فروش مبحث اول: محدودیت اراده طرفین در تعیین خسارت قراردادی

گفتار اول: محدودیت اراده طرفین در تعیین داور و ارجاع دعوی به داوری

گفتار دوم: محدودیت اراده طرفین در مورد کاهش یا افزایش تراژ نهایی

گفتار سوم: محدودیت اراده طرفین تعیین اقساط ثمن مورد معامله و نحوه پرداخت

گفتار چهارم: محدودیت اراده طرفین در تعدیل قرار داد

گفتار پنجم: مقررات ناظر به مسیولیت قهری و تعدیل قرارداد در قانون پیش فروش ساختمان

بند اول: مقررات ناظر به مسیولیت قراردادی در قانون پیش فروش ساختمان

بند دوم: خسارت تاخیر انجام تعهد(جریمه تاخیر) در قرارداد پیش فروش

بند سوم: خسارت ناشی از تخلف پیش فروشنده

مبحث دوم: اثر قرارداد پیش فروش ساختمان نسبت به طرفین

گفتار اول: فروشنده

گفتار دوم: پذیرش حق عینی مشتری و عدم انتقال مورد معامله

گفتار سوم: پرداخت خسارت عدم النفع

گفتار چهارم: اثرات قرارداد نسبت به اشخاص ثالث

فصل پنجم: نتیجه گیری و ارایه پیشنهادها نتیجهگیری

پیشنهادها

منابع و مآخذ

منابع فارسی

منابع غیرفارسی

۱۱۴ Abstract

کلیدواژه ها

• محدودیت اراده
• نظم عمومی
• اخلاق حسنه
• قانون
• پیش فروش ساختمان