نقد و بررسی قانون پیش فروش ساختمان

عنوان	نقد و بررسی قانون پیش فروش ساختمان
رشته	حقوق خصوصی
دانشجو	عباس وثوقی راد
استاد راهنما	محمد عابدی
استاد مشاور	ابراهیم تقی زاده
مقطع	کارشناسی ارشد
سال دفاع	۱۳۹۲
دانشگاه	دانشگاه پیام نور استان تهران

نقد و بررسی قانون پیش فروش ساختمان عنوان پایان نامه ای است که توسط عباس وثوقی راد، با راهنمایی محمد عابدی و با مشاوره ابراهیم تقی زاده در سال ۱۳۹۲ و در مقطع کارشناسی ارشد دانشگاه پیام نور استان تهران دفاع گردید.

چکیده

پژوهش حاضر با عنوان نقد و بررسی قانون پیش فروش ساختمان به بررسی ماهیت حقوقی و اوصاف قراردادهای پیش فروش ساختمان پرداخته و تعهدات پیش فروشنده و پیش خریدار و آثار و ضمانت های اجرا و حل و فصل اختلافات در آنها را با توجه به قانون مورد نظر و قانون مدنی مورد بررسی قرار می دهد. قرارداد پیش فروش ساختمان عقدی معین، لازم و تشریفاتی است و از آنجا که مورد معامله به تدریج آماده ی انتفاع می گردد و ثمن به اقساط پرداخت می شود و مالکیت به تدریج صورت می گیرد، بر احکام سنتی بیع منطبق نخواهد شد. اما اگر احکام بیع به گونه ای وسیع تفسیر شود و مبیعی را که قسمتی از آن ساخته شده و در آینده آماده ی انتفاع خواهد شد در بر گیرد، می توان آن را نوعی بیع دانست که احکام خاص آن در قانون پیش فروش ساختمان آمده است و در مواردی که قانون حکم خاصی بیان نکرده باشد، احکام بیع برآن جاری می شود. در غیر این صورت باید گفت یک تاسیس حقوقی جدید است که احکام، آثار و عنوان آن در قانون پیش فروش آمده است. پژوهش حاضر به برداشت اول نظر دارد و بر مبنای قانون پیش فروش ساختمان، قرارداد پیش فروش را، بیع جدیدی می داند که قانونگذار آن را به رسمیت شناخته است. بنابراین در بررسی احکام و آثار آن اصل را بر قانون پیش فروش نهاده و در صورت فقدان حکمی در قانون پیش فروش، آن را بر مبنای احکام بیع تبیین و تحلیل نموده است.

ساختار و فهرست پایان نامه

عنوان صفحه

مقدمه ۱

فصل اول: مفهوم، ماهیت و اوصاف قرارداد پیش‏فروش ساختمان ۴

طرح بحث ۵

۱–۱ گفتار اول– مفهوم و سیر تاریخی قرارداد پیش‏فروش ساختمان ۶

۱–۱–۱ مبحث اول– تعریف قرارداد پیش‏فروش ساختمان ۷

۱–۱–۲ مبحث دوم– سیر تاریخی قرارداد پیش‏فروش ساختمان ۹

۱–۱–۲–۱ بررسی فقهی قرارداد پیش‏فروش ساختمان ۱۰

۱–۱–۳ مبحث سوم– سیر تصویب قانون پیش‏فروش ساختمان ۱۲

۱–۲ گفتار دوم– ماهیت قرارداد پیش‏فروش ساختمان ۱۶

۱–۲–۱ مبحث اول– ماهیت قرارداد پیش‏فروش ساختمان در قالب عقد بیع ۱۷

۱–۲–۱–۱ تملیکی بودن بیع ۱۷

۱–۲–۱–۱–۱ آیا قرارداد پیش‏فروش ساختمان تملیکی است؟ ۱۹

۱–۲–۱–۲ عین بودن مبیع ۲۱

۱–۲–۱–۲–۱ مورد معامله در قرارداد پیش‏فروش ساختمان عین کلی است ۲۳

۱–۲–۱–۲–۲ مورد معامله در قرارداد پیش‏فروش ساختمان کلی در معین است ۲۵

۱–۲–۱–۲–۳ مورد معامله در قرارداد پیش‏فروش ساختمان عین معین است ۲۶

۱–۲–۱–۲–۴ در قرارداد پیش‏فروش ساختمان مورد معامله چیزی غیر از

کلی فی‏الذمه و کلی در معین و عین معین است ۳۰

۱–۲–۱–۳ معوض بودن بیع ۳۱

۱–۲–۲ مبحث دوم– ماهیت قرارداد پیش‏فروش ساختمان در قالب سایر عقود معین ۳۱

۱–۲–۲–۱ بررسی قرارداد پیش‏فروش ساختمان در قالب عقد استصناع ۳۲

۱–۲–۲–۱–۱ مبانی عقد استصناع ۳۲

۱–۲–۲–۱–۲ ماهیت عقد استصناع ۳۴

۱–۲–۲–۱–۳ عقد استصناع و قرارداد پیش‏فروش ساختمان ۳۸

۱–۲–۲–۲ بررسی قرارداد پیش‏فروش ساختمان در قالب عقد سلف ۳۸

۱–۲–۲–۲–۱ تعریف بیع سلم و شرایط آن ۳۹

۱–۲–۲–۲–۲ بیع سلم و قرارداد پیش‏فروش ساختمان ۴۲

۱–۲–۲–۳ بررسی قرارداد پیش‏فروش ساختمان در قالب عقد شرکت ۴۳

۱–۲–۲–۳–۱ تعریف شرکت و ویژگی‏های آن ۴۳

۱–۲–۲–۳–۲ مقایسه عقد شرکت با قرارداد پیش‏فروش ساختمان ۴۴

۱–۲–۲–۴ بررسی قرارداد پیش‏فروش ساختمان در قالب عقد معین جدید ۴۵

۱–۲–۳ مبحث سوم– ماهیت قرارداد پیش‏فروش ساختمان در قالب عقد نامعین ۴۵

۱–۳ گفتار سوم– اوصاف قرارداد پیش‏فروش ساختمان ۴۷

۱–۳–۱ مبحث اول– تملیکی یا عهدی بودن قرارداد پیش‏فروش ساختمان ۴۸

۱–۳–۲ مبحث دوم– لازم یا جایز بودن قرارداد پیش‏فروش ساختمان ۴۹

۱–۳–۳ مبحث سوم– رضایی یا تشریفاتی بودن قرارداد پیش‏فروش ساختمان ۵۰

۱–۳–۴ مبحث چهارم– معین یا نامعین بودن قرارداد پیش‏فروش ساختمان ۵۲

فصل دوم: شرایط و آثار قرارداد پیش‏فروش ساختمان ۵۴

طرح بحث ۵۵

۲–۱ گفتار اول– شرایط انعقاد قرارداد پیش‏فروش ساختمان ۵۶

۲–۱–۱ مبحث اول– شرایط عمومی قرارداد پیش‏فروش ساختمان ۵۷

۲–۱–۱–۱ قصد طرفین و رضای آنها ۵۷

۲–۱–۱–۱–۱ ایجاب و قبول ۵۸

۲–۱–۱–۲ اهلیت طرفین ۶۴

۲–۱–۱–۳ موضوع معین که مورد معامله باشد ۶۵

۲–۱–۱–۳–۱ مالیت داشتن مورد معامله ۶۶

۲–۱–۱–۳–۲ منفعت عقلایی و مشروع داشتن مورد معامله ۶۶

۲–۱–۱–۳–۳ مبهم نبودن مورد معامله ۶۶

۲–۱–۱–۳–۴ مقدور التسلیم بودن مورد معامله ۶۷

۲–۱–۱–۳–۵ موجود بودن مورد معامله ۶۸

۲–۱–۱–۴ مشروعیت جهت معامله ۶۸

۲–۱–۲ مبحث دوم– شرایط اختصاصی قرارداد پیش‏فروش ساختمان ۶۸

۲–۱–۲–۱ مالکیت رسمی پیش‏فروشنده ۶۸

۲–۱–۲–۲ تصریح موارد مذکور در ماده

ق پ س ۷۰

۲–۱–۲–۲–۱ اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی ۷۱

۲–۱–۲–۲–۲ پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک ۷۱

۲–۱–۲–۲–۳ اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله ۷۲

۲–۱–۲–۲–۴ مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‏شود ۷۲

۲–۱–۲–۲–۵ نحوه‏ی پرداخت بها یا عوض ۷۲

۲–۱–۲–۲–۶ شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی ۷۳

۲–۱–۲–۲–۷ زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‏فروش شده و تنظیم سند رسمی

انتقال قطعی ۷۳

۲–۱–۲–۲–۸ تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمینها و قرارداد بیمه‏ای، تغییر

قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله ۷۴

۲–۱–۲–۲–۸ –۱ خسارات ۷۴

۲–۱–۲–۲–۸ –۲ تضمینها ۷۴

۲–۱–۲–۲–۸ –۳ بیمه ۷۵

۲–۱–۲–۲–۸ –۴ تغییر قیمت ۷۵

۲–۱–۲–۲–۸ –۵ تغییر مشخصات ۷۶

۲–۱–۲–۲–۹ تعهدات پیش‏فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی ۷۶

۲–۱–۲–۲–۱۰ معرفی داوران ۷۷

۲–۱–۲–۲–۱۱ سایر شروط ۷۷

۲–۱–۲–۳ تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت ۷۷

۲–۱–۲–۴ مدارک لازم برای تنظیم قرارداد پیش‏فروش ساختمان ۷۷

۲–۱–۲–۴–۱ سند رسمی ۷۸

۲–۱–۲–۴–۲ پروانه‏ی ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد ۷۸

۲–۱–۲–۴–۳ بیمه‏نامه‏ی مربوط به مسولیت موضوع ماده

قانون پیش‏فروش ساختمان ۷۸

۲–۱–۲–۴–۴ تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان ۷۹

۲–۱–۲–۴–۵ پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک ۷۹

۲–۱–۲–۵ مالکیت تدریجی ۷۹

۲–۱–۲–۶ اخذ مجوز انتشار آگهی از مراجع ذیصلاح ۸۰

۲–۲ گفتار دوم– آثار قرارداد پیش‏فروش ساختمان ۸۱

۲–۲–۱ مبحث اول– آثار قرارداد پیش‏فروش ساختمان نسبت به پیش‏فروشنده ۸۳

۲–۲–۱–۱ حقوق پیش‏فروشنده ۸۳

۲–۲–۱–۱–۱ حق دریافت ثمن ۸۳

۲–۲–۱–۱–۲ حق حبس ۸۳

۲–۲–۱–۱–۳ حق فسخ ۸۴

۲–۲–۱–۱–۴ حق واگذاری حقوق وتعهدات ۸۵

۲–۲–۱–۱–۵ حق دریافت مابه‏التفاوت مساحت ۸۵

۲–۲–۱–۱–۶ حق انتخاب داور ۸۵

۲–۲–۱–۲ تعهدات پیش‏فروشنده ۸۶

۲–۲–۱–۲–۱ تکالیف پیش‏فروشنده قبل از تنظیم قرارداد پیش‏فروش ۸۶

۲–۲–۱–۲–۲ تعهدات پیش‏فروشنده بعد از تنظیم قرارداد پیش‏فروش ۸۹

۲–۲–۱–۲–۲–۱ تعهد به احداث ساختمان با توجه به اوصاف مقرر در قرارداد ۸۹

۲–۲–۱–۲–۲–۲ تعهد به تحویل ساختمان و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی در

موعد مقرر در قرارداد ۹۱

۲–۲–۲ مبحث دوم– آثار قرارداد پیش‏فروش ساختمان نسبت به پیش‏خریدار ۹۲

۲–۲–۲–۱ حقوق پیش‏خریدار ۹۳

۲–۲–۲–۱–۱ حق حبس ۹۴

۲–۲–۲–۱–۲ حق فسخ ۹۴

۲–۲–۲–۱–۳ حق دریافت تسهیلات ۹۴

۲–۲–۲–۱–۴ حق پرداخت اقساطی ثمن ۹۵

۲–۲–۲–۱–۵ حق درخواست تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود ۹۵

۲–۲–۲–۱–۶ حق واگذاری حقوق و تعهدات ۹۶

۲–۲–۲–۱–۷ حق انتخاب داور ۹۶

۲–۲–۲–۲ تعهدات پیش‏خریدار ۹۶

۲–۲–۲–۲–۱ تادیه‏ی ثمن ۹۷

۲–۲–۳ مبحث سوم– آثار قرارداد پیش‏فروش ساختمان نسبت به قایم مقام و اشخاص

ثالث ۹۹

۲–۲–۳–۱ اثر قرارداد پیش‏فروش ساختمان نسبت به قایم مقام ۹۹

۲–۲–۳–۱–۱ وراث ۱۰۰

۲–۲–۳–۱–۲ موصی‏له ۱۰۱

۲–۲–۳–۱–۳ طلبکار ۱۰۱

۲–۲–۳–۱–۴ منتقل‎الیه ۱۰۱

۲–۲–۳–۱–۴–۱ انتقال قرارداد نظام حقوقی ایران ۱۰۲

۲–۲–۳–۱–۴–۲ انتقال قرارداد با رضایت طرف دیگر عقد ۱۰۳

۲–۲–۳–۱–۴–۳ انتقال قرارداد در قانون پیش‏فروش ساختمان ۱۰۳

۲–۲–۳–۲ اثر قرارداد پیش‎فروش ساختمان نسبت به اشخاص ثالث ۱۰۵

۲–۲–۳–۲–۱ تعهد به نفع شخص ثالث ۱۰۶

۲–۲–۳–۲–۱–۱ تعهد به نفع شخص ثالث به صورت تشکیل عقد برای ثالث ۱۰۶

۲–۲–۳–۲–۱–۲ تعهد به نفع شخص ثالث به صورت شرط ضمن عقد برای ثالث

۲–۲–۳–۲–۲ شرایط لازم برای تعهد به نفع شخص ثالث ۱۰۷

۲–۲–۳–۲–۳ تعهد به نفع شخص ثالث در قرارداد پیش‏فروش ساختمان ۱۰۷

۲–۲–۳–۲–۳–۱ رابطه‏ی پیش‎فروشنده و پیش‏خریدار ۱۰۸

۲–۲–۳–۲–۳–۲ رابطه‏ی پیش‏فروشنده و شخص ثالث ۱۰۸

۲–۲–۳–۲–۳–۳ رابطه‏ی شخص ثالث و پیش‏خریدار ۱۰۹

۲–۲–۳–۲–۴ مسولیت پیش‏فروشنده در برابر اشخاص ثالث در قانون

پیش‏فروش ساختمان ۱۰۹

فصل سوم: ضمانت‏های اجرا و حل و فصل اختلافات در قرارداد

پیش‏فروش ساختمان ۱۱۱

طرح بحث ۱۱۲

۳–۱ گفتار اول– ضمانت‏ اجراهای تعهدات طرفین معامله در قرارداد

پیش‏فروش ساختمان ۱۱۳

۳–۱–۱ مبحث اول– ضمانت اجرا‏های تعهدات پیش‏فروشنده در قرارداد

پیش‏فروش ساختمان ۱۱۴

۳–۱–۱–۱ ضمانت اجرای احداث ساختمان طبق اوصاف مقرر در قرارداد ۱۱۴

۳–۱–۱–۱–۱ شرط وصف مساحت ۱۱۵

۳–۱–۱–۱–۲ خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و عدم انجام

رعایت ضوابط قانونی ۱۱۹

۳–۱–۱–۲ ضمانت اجرای تحویل ساختمان مورد معامله در موعد مقرر ۱۲۱

۳–۱–۱–۲–۱ حق حبس ۱۲۲

۳–۱–۱–۲–۲ پرداخت جریمه‏ی تاخیر به پیش‏خریدار ۱۲۳

۳–۱–۱–۲–۳ اعمال خیارات برای پیش‏خریدار ۱۲۵

۳–۱–۱–۲–۴ تکمیل ساختمان توسط پیش‏خریدار ۱۲۶

۳–۱–۱–۳ ضمانت اجرای تنظیم سند رسمی انتقال ۱۲۷

۳–۱–۱–۳–۱ پرداخت جریمه‏ی تاخیر در تنظیم سند رسمی انتقال به پیش‏خریدار ۱۲۷

۳–۱–۱–۳–۲ درخواست تنظیم سند رسمی انتقال توسط پیش‏خریدار از

یکی از دفاتر اسناد رسمی ۱۲۷

۳–۱–۱–۴ ضمان معاوضی در قرارداد پیش‏فروش ساختمان ۱۲۸

۳–۱–۱–۵ ضمانت اجرای مستحق للغیر در آمدن مورد معامله ۱۲۸

۳–۱–۱–۵–۱ مسترد کردن ثمن در صورت مستحق للغیر درآمدن مورد معامله ۱۲۹

۳–۱–۱–۵–۲ پرداخت غرامات در صورت مستحق للغیر درآمدن مورد معامله

۳–۱–۱–۶ منافع مبیع ۱۳۰

۳–۱–۱–۷ عوامل معافیت از اجرای تعهد و پرداخت خسارت و وجه التزام ۱۳۱

۳–۱–۲ مبحث دوم– ضمانت اجرا‏های تعهدات پیش‏خریدار در قرارداد

پیش‏فروش ساختمان ۱۳۲

۳–۱–۲–۱ ضمانت اجرای پرداخت ثمن در مواعد مقرر در قرارداد ۱۳۲

۳–۱–۲–۱–۱ حق فسخ ۱۳۲

۳–۱–۲–۱–۲ حق حبس ۱۳۲

۳–۱–۲–۱–۳ خیار تفلیس ۱۳۳

۳–۱–۲–۱–۴ خیار تاخیر ثمن ۱۳۳

۳–۱–۲–۲ ضمانت اجرای انتقال حقوق و تعهدات پیش‏خریدار، نسبت به واحد

پیش‎فروش شده، بدون رضایت پیش‎فروشنده ۱۳۴

۳–۲ گفتار دوم– ضمانت اجراهای کیفری در قرارداد پیش‏فروش ساختمان ۱۳۵

۳–۲–۱ مبحث اول– دخالت حقوق عمومی و دولت در قرارداد پیش‏فروش ساختمان ۱۳۶

۳–۲–۲ مبحث دوم– ضمانت اجراهای کیفری نسبت به متعاملین ۱۳۷

۳–۲–۲–۱ ضمانت ‏اجراهای کیفری نسبت به پیش‏فروشنده ۱۳۷

۳–۲–۲–۲ ضمانت ‏اجراهای کیفری نسبت به پیش‏خریدار ۱۳۸

۳–۲–۳ مبحث سوم– ضمانت اجرا‏های کیفری نسبت به اشخاص ثالث ۱۳۸

۳–۲–۳–۱ ضمانت اجرا‏های کیفری نسبت به مطبوعات و رسانه‏های گروهی ۱۳۸

۳–۲–۳–۲ ضمانت‏های کیفری نسبت به مشاوران املاک ۱۳۹

۳–۳ گفتار سوم– داوری در قرارداد پیش‎فروش ساختمان ۱۴۲

۳–۳–۱ مبحث اول– شرایط تحقق داوری و محدوده‏ی آن در قرارداد

پیش‎فروش ساختمان ۱۴۳

۳–۳–۱–۱ شرایط تحقق داوری در قرارداد پیش‎فروش ساختمان ۱۴۳

۳–۳–۱–۲ محدوده‏ی داوری هیات داوران در قرارداد پیش‏فروش ساختمان ۱۴۴

۳–۳–۲ مبحث دوم– شرایط، حقوق و مسولیت‏های هیات داوران و ضمانت

اجرای داوری در قرارداد پیش‎فروش ساختمان ۱۴۶

۳–۳–۲–۱ شیوه انتخاب و عزل هیات داوران در قرارداد پیش‏فروش ساختمان ۱۴۷

۳–۳–۲–۲ شرایط داور در قرارداد پیش‏فروش ساختمان ۱۴۸

۳–۳–۲–۳ مدت داوری در قرارداد پیش‏فروش ساختمان ۱۴۸

۳–۳–۲–۴ حق‏الزحمه داور در قرارداد پیش‏فروش ساختمان ۱۴۹

۳–۳–۲–۵ فوت، حجر و استعفای داور در قرارداد پیش‏فروش ساختمان ۱۴۹

۳–۳–۲–۶ زوال شرط داوری در قرارداد پیش‏فروش ساختمان ۱۴۹

۳–۳–۲–۷ ضمانت اجرای داوری در قرارداد پیش‏فروش ساختمان ۱۵۰

۳–۳–۳ مبحث سوم– حل وفصل اختلافات از طریق دادگستری ۱۵۰

نتیجه ۱۵۳

پیوست ۱۵۸

منابع ۱۶۶

کلیدواژه ها

• پیش فروش
• عقد بیع
• عقد معین
• معامله
• عقد استصناع
• قانون
• ساختمان
• قانون پیش فروش ساختمان