رای دادگاه درباره اصل عدم قائم مقامی منتقل الیه ملک استیجاری در تقاضای تخلیه (دادنامه شماره ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۰۳۰۱۴۹۵)

شماره دادنامه	۹۱۰۹۹۷۰۲۲۰۳۰۱۴۹۵
تاریخ دادنامه	۱۳۹۱/۱۱/۱۱
نوع رأی	رأی شعبه
نوع مرجع	دادگاه تجدیدنظر استان
گروه رأی	رای حقوقی
موضوع	اصل عدم قائم مقامی منتقل الیه ملک استیجاری در تقاضای تخلیه
قاضی	میردیلمی حمیدی راد ذکائی

چکیده دادنامه و رای دادگاه درباره اصل عدم قائم مقامی منتقل الیه ملک استیجاری در تقاضای تخلیه: اگر حق تخلیه محل تجاری مورد اجاره برای موجر ایجاد شود، حق مذکور به واسطه انتقال مالکیت ملک به شخص دیگر اسقاط شده و به منتقل الیه منتقل نمی شود. مگر به انتقال این حق در قرارداد انتقال تصریح شود.

رأی دادگاه بدوی

درخصوص دعوی م.ر. فرزند ع. به وکالت از الف.م. فرزند ح. به طرفیت ن.ت.، م.ن.، ح.ج.، م.ج.، الف.خ. به خواسته صدور حکم مبنی بر فسخ و تخلیه یک باب مغازه دارای پلاک ثبتی ... بخش ... تهران به لحاظ انتقال به غیر به انضمام کلیه خسارات قانونی. مستندا به مدارک پیوست که پس از طی تشریفات و ضوابط قانونی پرونده به این شعبه ارجاع و سپس به کلاسه فوق به ثبت رسیده است، دادگاه صرف نظر از ملاحظه نظریه کارشناسی به شرح مضبوط در پرونده، لیکن با توجه و امعان نظر به دادنامه شماره ۹۰۳-۱۰/۹/۸۷ صادره از شعبه ۱۴ دادگاه حقوقی تهران که گویای اقامه دعوی مسبوق خواهان با وکالت آقای ر. به طرفیت جملگی خواندگان حاضر، خاصه آقای الف.خ. و به خواسته فسخ و تخلیه و تحویل ملک مورد اجاره به لحاظ تخلف از شروط فسخ عقد اجاره به لحاظ تغییر شغل می باشد، که تعاقبا دادگاه با این استدلال که مالک (خواهان دعوی اصلی) ملک متنازع فیه را با همین وضعیت موجود از مالک قبلی خریداری نموده است و مالک قبلی از وضعیت موجود در تغییر شغل مطلع بوده است، فلذا به طور ضمنی رضایت خود را در خصوص تغییر شغل اعلام نموده است، در نتیجه حکم به بطلان دعوی خواهان صادر که رأی موصوف پس از تجدیدنظرخواهی توسط وکیل محترم خواهان اولیه (یعنی موجر) حسب دادنامه شماره ۷۵۹-۱۴/۵/۸۸ صادره از شعبه ۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران مورد پذیرش شناخته نشده در نتیجه حکم بدوی عینا تأیید می گردد؛ و اما آنچه که از مفهوم و مدلول رأی بدوی می شود استنباط و استنتاج نمود اینکه، پذیرش تغییر شغل از سوی مالک وقت ملک نسبت به فعل آقای الف.خ. یا به عبارتی شخصی که در مقام منتقل الیه سرقفلی عین مستأجره، تاکنون موفق به تنظیم سندرسمی اجاره با موجر نگردیده است، نه تنها گویای موجه جلوه دادن تخلف تعرفه شده از شروط قراردادی به حساب می آید، بلکه نکته حائز اهمیت اینکه صرف اعلام رضایت نسبت به تغییر شغل از سوی مالک وقت نسبت به شخص متصرف به طریق اولی به عنوان تنفیذ و اعلام رضایت انتقال منافع صورت گرفته از سوی مستأجر کل به متصرف موصوف یعنی خوانده ردیف ۵ به شمار می آید، که دادنامه های قطعی استنادی فوق به وضوح گویای این مطلب است که انتقال صورت گرفته از سوی مستأجر کل هر چند در وهله نخست مؤید احراز تخلف از شرط قراردادی بوده و است، لیکن به مجرد تأیید تغییر شغل نسبت به فعل شخص متصرف (یعنی آقای الف.خ.)، از منظر دادگاه به طریق اولی به منزله اعلام رضایت نسبت به نقل و انتقال حق کسب و پیشه و سرقفلی موضوع ملک مورد اجاره به شخص ثالث بوده و است. لهذا با وصف مراتب فوق دادگاه ضمن پذیرش مدافعات وکیل محترم خوانده ردیف پنجم دعوی، وکیل خواهان را محمول بر صحت تلقی ننموده، در نتیجه حکم به رد آن صادر و اعلام می نماید. رأی صادره ظرف بیست روز قابل تجدیدنظرخواهی می باشد.

رئیس شعبه ۸ دادگاه عمومی حقوقی تهران میردیلمی

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

تجدیدنظرخواهی آقای الف.م. نسبت به دادنامه شماره ۱۰۹۷ مورخ ۱۷/۱۱/۹۰ صادر شده از شعبه ۸ دادگاه عمومی تهران که به موجب آن دعوی تخلیه عین مستأجره به جهت انتقال به غیر محکوم به رد اعلام شده است، وارد و موجه نمی باشد. زیرا براساس اظهارات وکلای اصحاب دعوی در جلسه رسیدگی، نقل و انتقالات راجع به منافع قبل از استقرار مالکیت تجدیدنظرخواه بوده است و اگر به فرض هم که نقل و انتقال بدون رضایت مالک سابق بوده است، حق خیار فسخ و حق تخلیه عین مستأجره برای او به وجود آمده است که در زمان مالکیت خود حق خود را اعمال نکرده است و انتقال مالکیت ملک دیگری به طور ضمنی، دلالت به اسقاط حق دارد و حق فسخ نیز با انتقال مالکیت به منتقل الیه منتقل نمی شود و از حقوق متعلقه و وابسته به ملک نمی باشد، بلکه حق مستقلی است که انتقال آن به دیگری نیاز به تصریح دارد. لذا دادگاه با رد تجدیدنظرخواهی مستندا به ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه تجدیدنظرخواسته را نتیجتا تأیید و استوار می کند. این رأی قطعی است.

رئیس شعبه ۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران مستشار دادگاه

ذکایی- حمیدی راد