رای دادگاه درباره امارات احراز رابطه استیجاری (دادنامه شماره ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۰۱۰۰۸۶۴)

چکیده دادنامه و رای دادگاه درباره امارات احراز رابطه استیجاری: صرف پرداخت اجاره بها از سوی شخص، درصورتی که توأم با دلایل دیگر نباشد، دلالت بر رابطه استیجاری بین طرفین ندارد.

شماره دادنامه	۹۳۰۹۹۷۰۲۲۰۱۰۰۸۶۴
تاریخ دادنامه	۱۳۹۳/۰۶/۳۱
نوع رأی	رأی شعبه
نوع مرجع	دادگاه تجدیدنظر استان
گروه رأی	رای حقوقی
موضوع	امارات احراز رابطه استیجاری
قاضی	حسینی صادقی

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دعوی آقای س.خ. به طرفیت آقای ع.ج. به خواسته تخلیه مورد اجاره به لحاظ عدم پرداخت اجاره بها و مطالبه اجور معوقه به مبلغ ۰۰۰/۰۰۰/۸۱ ریال و هزینه های دادرسی با این توضیح که خواهان در تاریخ ۲۵/۳/۸۷ طی سند قطعی مالک موضوع دعوی شده و حسب پاسخ استعلام ثبتی به شماره ۴۲۱۷۳-۲/۹/۸۹ به شعبه ۱۲۹ مالکیت خواهان تأیید گردیده و خوانده از سنوات قبل مستأجر ملک موصوف بوده و قائم مقام مستأجر قبلی شرکت چ. بوده و از طرف دیگر طبق دادنامه شماره ۱۸۴۷ شعبه ۳۵ دادگاه تجدیدنظر رابطه استیجاری خوانده با مالک قبلی احراز و قطعی گردیده و از طرف دیگر طبق دادنامه شماره ۱۷۰-۴/۲/۸۱ از شعبه ۶۰۶ دادگاه عمومی تهران اجاره بها بین مستأجر (خوانده فعلی) و مالک قبلی مبلغ سه میلیون ریال تعیین و تعدیل گردیده و به لحاظ عدم اعتراض قطعی شده. خوانده در دفاع اعلام می کند تعدیل مربوط به مالک و شرکت چ. است و من بی اطلاع هستم. نظر به اینکه خوانده در واقع قائم مقام شرکت چ. است و بر اساس عقد اجاره بین مالک قبلی و مستأجر قبلی رابطه استیجاری وی محرز شده بنابراین دفاعیات وی در این خصوص بی وجه است. بنابراین تعیین کارشناس و تعیین اجاره بها طرف نظر از اینکه خارج از خواسته خواهان است وجاهت قانونی ندارد نهایتا دادگاه با احراز خواسته خواهان به استناد مواد ۱۰ قانون مدنی و ۱۹۸ قانون آیین دادرسی مدنی حکم به محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ ۰۰۰/۰۰۰/۸۱ ریال اجور معوقه از تاریخ ۲۵/۳/۸۷ تا تاریخ ۲/۷ ۸۹ در حق خواهان صادر می نماید و نسبت به خواسته تخلیه نظر به اینکه خواهان در جلسه دعوی خود را مسترد نموده به استناد بند ب ماده ۱۰۷ قانون آیین دادرسی مدنی قرار ردّ دعوی را صادر می نماید. این رأی حضوری و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی است.

رئیس شعبه ۱۲۷ دادگاه عمومی حقوقی تهران

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای ع.ج. با وکالت بعدی آقای ب.ه. به طرفیت آقای س.خ. از دادنامه شماره ۰۲۶۳-۹۰ مورخ ۳۰/۹/۹۰ شعبه ۱۲۷ دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن تجدیدنظرخواه به پرداخت مبلغ ۰۰۰/۰۰۰/۸۱ ریال (هشتادویک میلیون ریال) اجور معوقه از تاریخ ۲۵/۳/۸۷ لغایت ۲/۷/۸۹ در حق تجدیدنظر خوانده محکومیت حاصل نموده با این توضیح که خواهان بدوی در ستون خواسته پرداخت اجور معوقه بر مبنای تعدیل اجاره بها ماهیانه سیصد هزار تومان و تخلیه ملک به لحاظ عدم پرداخت اجاره بها را خواسته است و بعدا در ضمن رسیدگی خواسته تخلیه ملک را مسترد می دارد که بر همین اساس در دادنامه معترض عنه نسبت به تخلیه قرار رد صادرشده است مبنای اجاره بها ماهیانه دادنامه شماره ۱۷۰ مورخ ۴/۲/۸۱ شعبه ۶۰۶ دادگاه عمومی حقوقی تهران است خوانده بدوی در اولین جلسه رسیدگی ضمن حضور اذعان نموده به اینکه من به جای مستأجر قبلی که شرکت چ. بوده است در محل اجاره مستقرشده ام (ص۲۲ پرونده) و ماهیانه مبلغ بیست هزار تومان ... به صورت یکجا به صندوق دادگستری پرداخت کرده ام دادگاه ابتدا با صدور قرار کارشناسی و سپس قرار هیئت کارشناسی و درنهایت با عدول از اظهارنظر کارشناسان مبادرت به صدور دادنامه معترض عنه و برمبنای تعدیل اجاره بها به موجب دادنامه فوق الذکر برمبنای ماهیانه سه میلیون ریال که خواسته خواهان نیز بر همین مبنا بوده، می نماید این رأی مورد اعتراض محکوم علیه (تجدیدنظرخواه) قرار می گیرد با ارجاع پرونده به شعبه اول دادگاه تجدیدنظر با تشکیل جلسه رسیدگی طرفین ضمن حضور مطالب و دفاعیات خود را مطرح می کنند ازجمله تجدیدنظرخواه اعلام می دارد تعدیل اجاره بها مستند موجر مربوط به مستأجر قبلی یعنی شرکت چ. می باشد و من در جریان پرونده نبوده ام لذا با توجه به اینکه رأی مستند به ضرر اینجانب می باشد درخواست اعتراض ثالث طاری نسبت به آن دارم نامبرده علاوه بر ذکر آن طی لایحه ای که به شماره ۲۱۷ مورخ ۲/۳/۹۱ ثبت شده درخواست اعتراض خود را مطرح کرده است. عمده دلایل معترض ثالث در لایحه دفاعیه و لوایح بعدی که توسط وکیل نامبرده تقدیم دادگاه شده است دادنامه شماره ۴۹۰ مورخ ۱۰/۸/۸۴ صادره از شعبه ۲۵ دادگاه عمومی تهران است که به موجب دادنامه شماره ۱۸۴۷ مورخ ۲/۱۲/۸۴ شعبه ۳۵ دادگاه تجدیدنظر تأیید و استوار گردیده است ونیز رسیدهای عادی که حکایت از پرداخت اجاره بها از سوی نامبرده به مالک وقت دارد ونیز واگذاری یک خط تلفن از سوی مالک به وی که در مورد اجاره مورد استفاده قرار می گرفته پرونده استنادی دادنامه معترض ثالث که از شعبه ۶۰۶ دادگاه عمومی تهران صادرشده به علت جایگزین شعبه مذکور و انتقال پرونده ها به شعبه ۹۱ با تأخیر و سپس درخواست های مکرر و پیگیری در تاریخ ۲۴/۴/۹۳ واصل که خلاصه آن در وقت نظارت مذکور منعکس و ضمیمه پرونده است و اصل پرونده به شعبه بدوی اعاده می گردد. دادگاه مبادرت به صدور قرار کارشناسی می نماید که کارشناس طی نظریه شماره ۵۰۱ مورخ ۲۱/۵/۹۳ اعلام نظرکرده است که با توجه به خواسته خواهان بدوی و قانون حاکم بر روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ و مستند تعدیل اجاره طی دادنامه شماره ۱۷۰ ضرورتی به صدور قرار کارشناسی نبوده لذا این دادگاه ضمن عدول ازنظریه کارشناسی و نتیجتا اظهارنظر مربوطه به شرح زیر راجع به دادنامه معترض عنه و اعتراض ثالث اظهارنظر می نماید اولا در خصوص اعتراض ثالث با ملاحظه دادنامه های ۴۹۰ شعبه ۲۵ دادگاه عمومی تهران و ۱۸۴۷ شعبه ۳۵ دادگاه تجدیدنظر که فوقا نیز مذکور است به هیچ وجه دلالت بر رابطه استیجاری تجدیدنظرخواه با مالک از سال ۶۸ آن چنان که وی مدعی شده ندارد و فقط با احراز رابطه استیجاری طرفین حکم به ابطال عملیات اجرایی مورخ ۱۸/۱۱/۸۲ و نیز الزام موجر به تنظیم سند رسمی اجاره صادر شده است و صرف پرداخت اجاره بها از سوی شخص دلالت بر رابطه استیجاری بین طرفین ندارد مگر اینکه دلایل دیگری وجود داشته باشد که در مانحن فیه دلایل خلاف این مدعا را اثبات می نماید ازجمله اقرار خود تجدیدنظرخواه در اولین جلسه رسیدگی دادگاه که خود را جانشین شرکت مذکور معرفی کرده و در صدر دادنامه نیز به آن اشاره شد و با توجه به تقدم صدور دادنامه ۱۷۰ مورخ ۴/۲/۸۱ شعبه ۶۰۶ دادگاه عمومی تهران بر دادنامه های مورد استناد معترض ثالث لذا اعتراض نامبرده غیرموجه تشخیص و به استناد ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی قرار ردّ اعتراض ثالث صادر و اعلام می گردد و اما راجع به اعتراض تجدیدنظرخواه به دادنامه معترض عنه نظر به ردّ اعتراض ثالث و با توجه به آخرین تعدیل اجاره بهاء طی دادنامه شماره ۱۷۰ مذکور و با توجه به حاکمیت قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ بر روابط استیجاری طرفین و نیز خواسته خواهان بدوی که صرفا مطالبه اجور معوقه بوده اعتراض نامبرده بی وجه تلقی مستندا به ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی ضمن ردّ تجدیدنظرخواهی دادنامه معترض عنه عینا تأیید و اعلام می گردد این رأی قطعی است.

مستشاران شعبه اول دادگاه تجدیدنظر استان تهران

حسینی صادقی