رای دادگاه درباره تأثیر سرقفلی بر میزان حق کسب وپیشه و تجارت (دادنامه شماره ۹۴۰۹۹۷۰۲۲۲۸۰۱۳۴۴)

شماره دادنامه	۹۴۰۹۹۷۰۲۲۲۸۰۱۳۴۴
تاریخ دادنامه	۱۳۹۴/۱۰/۲۷
نوع رأی	رأی شعبه
نوع مرجع	دادگاه تجدیدنظر استان
گروه رأی	رای حقوقی
موضوع	تأثیر سرقفلی بر میزان حق کسب وپیشه و تجارت
قاضی	نامدارلائی توکلی حسینی

چکیده دادنامه و رای دادگاه درباره تأثیر سرقفلی بر میزان حق کسب وپیشه و تجارت: میزان سرقفلی که در ابتدا از ناحیه ی مستاجر پرداخت می شود، زمان تخلیه در احتساب میزان حق کسب و پیشه و تجارت تاثیر گذار است.

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دعوی آقای م. ح. به وکالت از خواهان آقای ع. ح.س. فرزند ح. به طرفیت خواندگان ۱. م. ح.ه. فرزند ر. ۲. ن. ۳. ن. ۴. م. همگی ح.ه. فرزندان م. به خواسته تخلیه یکباب مغازه حدود ۲۹ مترمربع جزء پلاک ثبتی شماره ۱۴۸ و ۳۴۹ و ۵۳۷۲ فرعی از ۴۷۳۰ اصلی واقع در بخش ۶ تهران به منظور تخریب و نوسازی ملک با احتساب کلیه خسارات قانونی و حق الوکاله وکیل به شرح متن دادخواست تقدیمی است . دادگاه با احراز مالکیت خواهان به موجب پاسخ استعلام ثبتی بعمل آمده از اداره ثبت اسناد و املاک منعکس در پرونده و تصویر سند مالکیت موجود و احراز رابطه استیجاری فیمابین توجها به اجاره نامه رسمی شماره ۹۷۳۹ مورخ ۱۳۴۷/۳/۲۶ دفترخانه شماره ۲۷۹ تهران نظر به اینکه مورد اجاره که عبارتست از یکباب مغازه به متراژ تقریبی ۲۹ مترمربع به موجب صلح نامه شماره ۸۸۴۲۸ مورخ ۸۹/۸/۸ تنظیمی در دفترخانه ۲۷۹ تهران به خواندگان ردیف دوم الی چهار منتقل گردیده است (صلح سرقفلی) بنا براین دعوی به خوانده ردیف اول توجهی ندارد با استناد به ماده ۸۹ ناظر به بند ۴ ماده ۸۴ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی قرار رد دعوی نسبت به نامبرده صادر و اعلام می گردد . وکیل خواندگان دعوی در ابتدا دفاع نموده که پروانه ساختمانی به منظور تخریب و نوسازی صادر نشده و صرفا جهت تعمیرات صادر شده است و سپس بیان داشته که مغازه تحت اجاره موکلین به جهت قرار داشتن در طرح اجرایی شهرداری بقاء آن هیچ تاثیری را در تجدید بناء ملک خواهان ایجاد نخواهد کرد .دادگاه با مداقه در مفاد پروانه ساختمانی صادره از ناحیه شهرداری منطقه ۱۶ تهران در صفحه ششم آن بالصراحه بصدور مجوز تخریب و نوسازی اشاره شده است و در صفحه پنجم پروانه نیز بنای قابل احداث شامل مساحت بنای مورد تبدیل و مساحت واحدهای تجاری دقیقا بیان شده است علیهذا ادعای وکیل خواندگان در این بخش مردود بنظر می رسد .دادگاه جهت تعیین حق کسب و پیشه و تجارت موضوع را به کارشناس واجد صلاحیت محول نموده که کارشناس منتخب نظریه خویش را واصل و به شماره ۹۳۰۲۵۳۵ مورخ ۹۳/۱۲/۲۳ ثبت دفتر دادگاه گردیده کارشناس حقوق مزبور را به مبلغ یازده میلیارد و سیصد میلیون ریال برآورد و اعلام نموده است که این نظریه مورد اعتراض وکیل خواهان قرار گرفت و مدارکی را نیز جهت رسیدگی به اعتراض ضمیمه لایحه اعتراضیه خویش نموده است عمده تعرض وکیل خواهان عدم برخورداری حق سرقفلی به خواندگان دعوی بوده است دادگاه پس از بررسی صورتجلسه مورخ ۹۴/۱/۲۹ را تنظیم و موضوع را به هیات کارشناسان سه نفره ارجاع که فقط حق کسب و پیشه و تجارت مستاجرین را ملاک نظریه خویش قرار دهند که کارشناسان منتخب بر این اساس و با در نظر گرفتن کلیه عوامل موثر و جمیع جهات حقوق یاد شده را (کسب و پیشه و تجارت) ششدانگ مغازه موصوف به مبلغ پنج میلیارد و یکصد میلیون ریال ارزیابی و اعلام نموده اند که طرفین دعوی بنظریه اخیرالذکر اعتراض نموده و لایحه اعتراضیه خویش و دلایل و مدارک خویش را نیز ارائه نموده اند با التفات به اینکه نظریه هیات کارشناسان با اوضاع و احوال مسلم قضیه مغایرتی نداشته به دلایل ذیل به اعتراضات واصله ترتیب اثر داده نمی شود . اولا: در بند ششم اجاره نامه رسمی شماره ۹۷۳۹ مورخ ۴۷/۳/۲۶ فیمابین مالکین وقت و خوانده ردیف اول بعنوان مستاجر به عدم وجود هرگونه وجهی با قرار طرفین بابت حق واگذاری که به عرف تجاری امروز همان سرقفلی می باشد بالصراحه اشاره شده است علیهذا ادعای وکیل خواندگان و ارائه تصویر ته چک مبنی بر پرداخت سرقفلی قطع نظر از اینکه قابل پذیرش نبوده اجتهاد در برابر نص می باشد که موثر در مقام نمی باشد ثانیا : در راستای دادنامه شماره ۱۰۱۶ مورخ ۸۸/۱۰/۲۳ صادره از شعبه ۱۸ دادگاه عمومی حقوقی تهران به خواسته تجویز انتقال منافع همین مغازه از سوی خوانده ردیف اول و ارجاع امر به کارشناس میزان حق کسب و پیشه و سرقفلی مغازه (قطع نظر از اینکه مغازه فاقد سرقفلی نیز بوده است) مبلغ دو میلیارد و پانصد میلیون ریال تعیین و بر این اساس خوانده ردیف اول منافع خود را به فرزندانش (خواندگان ردیف دوم الی چهارم) صلح می نماید بنابراین مغازه موصوف نمی تواند در طول شش سال یعنی از سال صدور حکم قبلی و فعلی جهشی تا میزان نه میلیارد ریال داشته باشد که چون نظریه هیات کارشناسان این دادگاه با کارشناس منتخب شعبه ۱۸ دادگاه عمومی حقوقی تهران که بر اساس آن حکم به تجویز انتقال منافع صادر گردیده است (۸۸/۶/۱۴ تاریخ) از حیث تعیین حق کسب و پیشه و تجارت مطابقت و هماهنگی بیشتری دارد این دادگاه از آن متابعت می نماید بنابراین دادگاه دعوی وکیل خواهان را ثابت تشخیص در اجرای بند ۱ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ و رعایت مواد ۲۷ و ۲۸ از همین قانون حکم بر تخلیه و انتزاع ید خوانده از ششدانگ یکباب مغازه کفش فروشی جزء پلاکهای ثبتی ۱۴۸ و ۳۴۹ و ۵۳۷۲ فرعی از ۴۷۳۰ اصلی واقع در بخش ۶ تهران به نشانی ابتدای خیابان شوش غربی بعد از بانک صادرات پلاک ۵۱۷ قدیم فروشگاه کفش هاشمی در قبال دریافت مبلغ پنج میلیارد و یکصد میلیون ریال بابت حق کسب و پیشه و تجارت صادر و اعلام می گردد . موجر مکلف است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معینه را در صندوق دادگستری تودیع و یا ترتیب پرداخت آن را به مستاجرین بدهد و الا حکم مزبور ملغی الاثر خواهد بود . مستاجرین مکلفند ظرف دو ماه از تاریخ تودیع حق کسب و پیشه نسبت به تخلیه مورد اجاره اقدام نمایند ضمنا از باب قاعده تسبیب و در اجرای ماده ۵۱۹ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی خواندگان ردیف دوم الی آخر مکلفند مبلغ ۶۷۵/۰۰۰ ریال نیز بعنوان هزینه دادرسی و مبلغ ۴/۰۰۰/۰۰۰ ریال بعنوان حق الوکاله وکیل و مبلغ ۲۵/۰۰۰/۰۰۰ ریال بعنوان دستمزد کارشناسان در حق خواهان دعوی پرداخت نمایند . رای صادره ظرف مدت ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می باشد.

رئیس شعبه ۱۷۷ دادگاه عمومی حقوقی تهران -سید اسحاق حسینی

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

درخصوص تجدیدنظرخواهی آقایان ۱- م. ۲- ن. ۳- ن. ۴- م. شهرت همگی ح.ه. با وکالت اقای ح. ب. بطرفیت آقای ع. ح.س. با وکالت آقای م. ح. نسبت به دادنامه ۱۹۹-۹۴/۳/۱۶ صادره از شعبه ۱۷۷ دادگاه عمومی حقوقی تهران که مشتمل بر محکومیت تجدیدنظرخواهانها (با استثناء تجدیدنظرخواه ردیف اول) به تخلیه و انتزاع ید از ششدانگ یکباب مغازه کفش فروش جزء پلاکهای ۱۴۸ و ۳۴۹ و ۵۳۷۲ فرعی از ۴۷۳۰ اصلی بخش ۶ تهران در قبال دریافت ۵/۱۰۰/۰۰۰/۰۰۰ ریال حق کسب و پیشه و تجارت (بلحاظ تجدید بنا) می باشد و تجدیدنظرخواهانها هم از جهت متراژ دقیق مغازه اعتراض و بیان داشته اند مغازه مزبور بیش از ۲۹ متر مربع مضبوط در نظریه کارشناسان مساحت داد و از طرفی نسبت به میزان حق کسب و پیشه نیز اعتراض و اعلام نموده اند در زمان انعقاد قرارداد اجاره(۹۷۳۹-۴۷/۳/۲۶ دفترخانه ۲۷۹ تهران ) معادل دوازده هزار تومان سرقفلی پرداخت شده که پرداخت مزبور در احتساب حقوق کسبی لحاظ نگردیده است و تجدیدنظرخواه ردیف اول باستناد چندفقره ته چک (سوش) مدعی است که این ۱۲۰ هزار ریال به موجر بابت سرقفلی پرداخت گردیده لیکن بلحاظ مسائل مالیاتی این پرداخت در قرارداد قید نگردیده است که این دادگاه جهت احراز واقع قرار ارجاع امر به هیات پنج نفره کارشناسی صادر که اکثریت هیات کارشناسان مجموع حقوق سرقفلی و کسب و پیشه و تجارت را ۱۱/۰۰۰/۰۰۰/۰۰۰ ریال تعیین و سپس تفکیکا میزان ۵/۹۰۰/۰۰۰/۰۰۰ ریال آن را مربوط به سرقفلی و ۵/۱۰۰/۰۰۰/۰۰۰ ریال را مربوط به حق کسب و پیشه و تجارت اعلام کرده اند که وکیل تجدیدنظرخواهانها به این نظر اعتراض لیکن از آنجائیکه اولا میزان سرقفلی که در ابتدا از ناحیه و مستاجر پرداخت میگردد در احتساب میزان حق کسب و پیشه و تجارت تاثیر گذار است که در مانحن فیه بموجب بند ۶ اجاره نامه ۹۷۳۹-۴۷/۳/۲۶ وجهی از ناحیه مستاجر بعنوان سرقفلی پرداخت نگردیده و ته چکها استنادی نیز بموجب لایحه وارده از ناحیه تجدیدنظرخوانده بشماره ۵۹۲-۹۴/۹/۷ تکذیب گردیده و بموجب بند (ب) لایحه مذکور ایشان پرداخت هرگونه مبلغی از ناحیه مستاجر در ابتدای رابطه استیجاری را انکار نموده و دلیلی نیز که ثابت نماید وجه چکهای استنادی بابت سرقفلی به موجر پرداخت شده از ناحیه تجدیدنظرخواهانها ارائه و ابراز نگردیده ثانیا در رابطه با میزان و متراژ مغازه نیز هیات پنج نفره کارشناسان متراژ مقید را حدود بیست و نه متر اعلام کرده اند که از این حیث نیز خدشه ای مترتب بر دادنامه تجدیدنظرخواسته نیست بنا بمراتب دادنامه تجدیدنظرخواسته در جهات مورد اعتراض خالی از اشکال و منقصت قانونی است این دادگاه مستندا به ماده ۳۵۸ قانون ائین دادرسی مدنی ضمن رد تجدیدنظرخواهی آن را تائید مینماید این رای قطعی است.

شعبه ۲۸ دادگاه تجدیدنظر استان تهران - رئیس و مستشار

قاسم توکلی - رمضان نامدار