رای دادگاه درباره تأثیر فوت مستأجر بر اعتبار اجاره (دادنامه شماره ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۱۸۰۰۷۷۷)

شماره دادنامه	۹۳۰۹۹۷۰۲۲۱۸۰۰۷۷۷
تاریخ دادنامه	۱۳۹۳/۰۶/۲۳
نوع رأی	رأی شعبه
نوع مرجع	دادگاه تجدیدنظر استان
گروه رأی	رای حقوقی
موضوع	تأثیر فوت مستأجر بر اعتبار اجاره
قاضی	عزت اله امانی شلمزاری کریمی نیک بخش

چکیده دادنامه و رای دادگاه درباره تأثیر فوت مستأجر بر اعتبار اجاره: در اجاره املاک مسکونی، در صورت فوت مستأجر، ورثه او قائم مقام وی محسوب می شوند و اصولا شخصیت طرف مقابل علت عمده عقد نیست که با انتفای آن عقد منحل شود.

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دعوی م.ه. به وکالت س.ق. و ف.د. به طرفیت ۱-ر.ص. ۲-ح. ۳-ح.م. به خواسته صدور حکم بر خلع ید از شش دانگ یک باب خانه جزء پلاک ثبتی ۴۹/۲۳۹۹ مفروز و مجزی شده از پلاک ۱۵ بخش ۱۰ تهران به انضمام خسارت دادرسی به استناد سند مالکیت و پاسخ استعلام ثبتی شماره ۴۷۴۱۲-۱۲/۹/۱۳۹۲ اداره ثبت جنوب غرب تهران وکالت نامه وکیل، با توجه به اینکه در دعوی خلع ید وجود دوجزء باید احراز و اثبات شود، اول اینکه مالکیت خواهان بر مال مورد دعوی محرز باشد و دوم آنکه اثبات ید خوانده برمال خواهان بلاجواز یا استیلای خوانده برحق خواهان به نحو عدوان باشد. و در مانحن فیه هرچند به دلالت سند مالکیت و پاسخ استعلام ثبتی مذکور از اداره ثبت جنوب غرب تهران خواهان مالکیت در ملک پلاک متنازع فیه دارد. و به دلالت اجاره نامه عادی شماره ۹۵۹۴ مورخ ۱۰/۱/۹۱ خوانده مستأجر خانه پلاک متنازع فیه هستند. و بر طبق دادنامه ۶۳۱-۲۷/۱۱/۹۲ حوزه ۸۲۴ شورای حل اختلاف مجتمع ۱۷ تهران مدت اجاره بها هنوز منقضی نشده و مبلغ ده میلیون ریال مسترد نگردیده و تصرفات استیجاری ادامه دارد بنابراین ازآنجائی که بر اساس قرارداد اجاره منعقده بین طرفین دعوی روابط استیجاری آنان تابع مقررات قانون سال۷۶ بوده و خواهان بر اساس مقررات این قانون فقط استحقاق درخواست تخلیه مورد اجاره را دارد و انقضاء مدت موجب غاصبانه بودن تصرفات خوانده محسوب نمی گردد. و درنتیجه به جهت مذکور تخلیه مورد اجاره قبل از تأدیه مبلغ ودیعه و به طریق اولی خلع ید موقعیت قانونی نخواهد داشت. علی هذا دادگاه دعوی خواهان را به لحاظ عدم احراز عدوانی بودن تصرفات خوانده غیروارد تشخیص و مستندا به مواد ۱۹۷ قانون آیین دادرسی مدنی و مواد۱ و۴ قانون مالک و مستأجر مصوب ۷۶ و مواد ۳۰۸ و۳۱۱ و۴۸۸ قانون مدنی حکم بربطلان دعوی خواهان صادر می گردد. رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می باشد.

رئیس شعبه ۱۸۵ دادگاه عمومی حقوقی تهران نیک بخش

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

دادنامه تجدیدنظر خواسته به شماره ۹۳۰۹۹۷۰۲۱۳۶۰۰۳۰۹ مورخ ۱۳۹۳/۴/۱۷ صادره از شعبه ۱۸۵ دادگاه عمومی حقوقی تهران که بر بطلان دعوی تجدیدنظر خواه م.ه. با وکالت ف.د. به خواسته خلع ید از یک باب خانه به پلاک ثبتی ۲۳۹۹/۴۹ مفروز و مجزی شده از پلاک ۱۵ واقع در بخش ۱۰ تهران اشعار دارد مآلا موافق قانون و مقررات موضوعه بوده و اعتراض به شرح لایحه اعتراضیه وارد نبوده و مستوجب نقض آن نمی باشد زیرا که اولا هرچند مراتب مالکیت تجدیدنظرخواه نسبت به پلاک ثبتی مورد ترافع به دلالت جوابیه استعلام ثبتی به عمل آمده با اداره ثبت اسناد جنوب غرب تهران مفروغ عنه می باشد لیکن از شرایط و ارکان طرح دعوی خلع ید همانا احراز تصرفات غاصبانه متصرف یا متصرفین در پلاک مورد تنازع می باشد این در حالیست که در مانحن فیه مبنای تصرفات تجدیدنظر خواندگان در خانه موضوع خواسته در راستای قرارداد اجاره مورخ ۱۰/۱/۱۳۹۱ بوده که تاکنون نیز مدت آن منقضی نشده است فلذا تصرفات آنان مأذون تلقی و خروج موضوعی از بحث تصرفات غاصبانه دارد. ثانیا مادامی که قرارداد اجاره که از زمره عقود لازم می باشد به طریق قانونی قبل از انقصاء مدت آن منتهی به انحلال نگردد همچنان از حمایت قانون برخوردار می باشد و ادعای وکیل تجدیدنظر خواه مبنی بر اینکه قرارداد اجاره قائم به شخص (مورث تجدیدنظر خواندگان) بوده و با فوت وی قابل انتقال به ورثه نبوده است وارد نمی باشد به جهت اینکه مطابق صراحت مواد ۲۱۹ و ۲۲۱ از قانون مدنی عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشند بین متعاملین و قائم مقام قانونی آن ها لازم الاتباع می باشد که با فوت مستأجر ورثه وی که همان تجدیدنظر خواندگان می باشند قائم مقام متوفی محسوب و آثار عقد اجاره کماکان در مورد آنان ساری و جاری می باشد ازاین رو دادنامه تجدیدنظر خواسته که بر همین اساس صادر گردیده است خالی از هرگونه ایراد و اشکالی بوده و دادگاه ضمن ردّ درخواست تجدیدنظر خواهی مستندا به قسمت اخیر ماده ۳۵۸ از قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه معترض عنه را تأیید و استوار می نماید. رأی صادره حضوری و قطعی است.

رئیس شعبه ۱۸ دادگاه تجدیدنظر استان تهران مستشار دادگاه

امانی شلمزاری کریمی