رای دادگاه درباره تاثیر اقدامات پس از فسخ در التزام به معامله (دادنامه شماره ۹۴۰۹۹۷۰۲۲۱۲۰۰۹۴۵)

شماره دادنامه	۹۴۰۹۹۷۰۲۲۱۲۰۰۹۴۵
تاریخ دادنامه	۱۳۹۴/۰۷/۱۵
نوع رأی	رأی شعبه
نوع مرجع	دادگاه تجدیدنظر استان
گروه رأی	رای حقوقی
موضوع	تاثیر اقدامات پس از فسخ در التزام به معامله
قاضی	قیصری علی حاجی حسنی قلی پور

چکیده دادنامه و رای دادگاه درباره تاثیر اقدامات پس از فسخ در التزام به معامله: در صورتی که به موجب قرارداد اجاره به شرط تملیک، با برگشت هر یک از چک ها حق فسخ برای موجر ایجاد شود، با اعمال فسخ توسط موجر، اقدامات بعدی وی دربرگشت چکها، به دلیل اینکه اعمال پس از فسخ، فاقد اثر حقوقی است، به عنوان التزام به معامله قابل استفاده نیست.

رأی دادگاه بدوی

در این پرونده شرکت گ. باوکالت آقای ک. ص. و الف. الف. که در تاریخ ۱۳۹۱/۱۲/۲۶ خانم س. ج. ف. را به جای خود معرفی نموده است . دادخواستی به خواسته تنفیذ فسخ قرارداد شماره ....مورخ ۱۳۸۶/۱۲/۲۶ به انضمام خسارات دادرسی که در تاریخ ۱۳۹۱/۱۱/۱ خواسته خود را به الزام خوانده به تخلیه و تحویل ۶ دانگ پلاک ثبتی شماره .... فرعی از ....اصلی بخش .......تهران قطعه یک تفکیکی را به خواسته خود اضافه نموده است را به طرفیت شرکت م. تقدیم و توضیح داده است که موکلش بر اساس قرارداد اجاره به شرط تملیک به شماره و تاریخ مزبور منافع ۶ دانگ تمامی ۱۵ واحد آپارتمان مسکونی احداثی در پلاک فوق را به انضمام پارکینگ و انباری به مدت ۶۰ ماه از تاریخ ۱۳۸۶/۱۲/۲۸ لغایت ۱۳۹۱/۱۲/۲۸ به خوانده دعوا واگذار نموده و مقرر گردیده تا اجاره بهاء را مطابق چک های مندرج در ماده ی ۴ قرارداد پرداخت نماید . ولی تاکنون هیچ کدام از اقساط پرداخت نشده و چک ها منجر به صدور گواهی عدم پرداخت شده است چون برابر تبصره یک ماده مزبور عدم وصول هر یک از چک های مال الاجاره موجب ایجاد حق فسخ قرارداد برای مؤجر می باشد و موکل با ارسال نامه سفارشی اراده خود را به فسخ قرارداد اعلام نموده است و در خصوص شرط داوری ۲ بار داور مرضی الطرفین دو مرتبه نسبت به تنفیذ فسخ قرارداد حکم داده ولی به علت عدم رعایت شرایط شکلی از وسوی محاکم نقض گردیده در جلسه دادرسی نیز خواهان مطالب قبلی را تکرار و در خواست رسیدگی نموده است خوانده دعوا نیز در جلسه دادرسی حاضر نشده و از خود دفاعی ننموده و مستندات خواهان مصون از هر گونه ایراد باقی مانده علیهذا دادگاه عنایتا" به مراتب و ملاحظه قرارداد اجاره به شرط تملیک مسکن مستند دعوا خواهان و شرط رهن قرارداد مندرج تبصره یک ماده آن که به امضای اصحاب دعوا و مهر شرکت منقوش گردیده است و ملاحظه گواهی نامه های عدم تأدیه وجوه تعدادی از چک های موضوع قرارداد که ( از صفحه ۱۲۰ تا ۱۳۷ پرونده ) همچنین ابلاغ و اعلام اداره خواهان به فسخ قرارداد و نیز احراز مالکیت خواهان برابر سند مالکیت ابرازی خواسته خواهان ثابت تشخیص و با رعایت مقررات ماده ۱۲۵۷ و ۴۶۶ از قانون مدنی ضمن تنفیذ و تأیید قرارداد اجاره ذکر شده حکم محکومیت خوانده به تخلیه و تحویل واحدهای پلاک فوق و پرداخت مبلغ یک میلیون ریال بابت حق الوکاله وکیل و نیز مبلغ یک میلیون و ششصد و هفتاد هزار ریال هزینه دادرسی در حق خواهان صادر و اعلام می گردد. رأی صادره غیابی و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل واخواهی در این شعبه سپس در فرجه مزبور قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر تهران می باشد.

رئیس شعبه ۱۰۳ دادگاه عمومی ( حقوقی ) مجتمع قضایی عدالت تهران - غلامرضا قلی پور

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

دراین پرونده آقای س. د. به وکالت ازآقایان وخانمها۱-ن.س.۲-م. ن.۳-ت. ع. ۴- ع. م. ۵- ر. ه.۶- م. پ. ۷-ف.م. ۸- ح.ن.۹-ف. ا.۱۰-م.آ. خ.۱۱-ح. ح.۱۲-ث.ت. ۱۳-ج.م. ۱۴-سیدح. س. طی یک دادخواست وآقای س. س. طی دادخواست مستقل دیگری به وکالت از آقای ر. ش. مجموعا به طرفیت ۱-شرکت م. بامدیریت آقای ع. ر.۲- شرکت گ. باوکالت آقایان ف. د. و ک. ص. نسبت به دادنامه شماره ۱۳۵۲-۱۳۹۲/۱۲/۱۳ این دادگاه که درتایید دادنامه شماره ۵۸۴-۱۳۹۲/۸/۱۹ شعبه ۱۰۳ دادگاه عمومی حقوقی تهران صادرشده اعتراض ثالث به عمل آورده اندبه موجب احکام مذکور فسخ قرارداد شماره ۸۶۰۱۵۷۸-۱۳۸۶/۱۲/۲۸ تایید گردیده و به تخلیه وتحویل ششدانگ پلاک ......فرعی از...... اصلی بخش ......تهران مشتمل بر۱۵دستگاه آپارتمان که به موجب قرارداد مذکور درقالب اجاره به شرط تملیک ازجانب خوانده دوم بعنوان موجربه خوانده ردیف اول بعنوان مستاجر واگذار گردیده بود صادرشده است شرکت موجربه اتکاء خیارفسخ مقرر درتبصره ۱ ماده ۴ قرارداد طی نامه ۱۳۹۱/۱۰/۳ -.......حق فسخ خودرا اعمال وطی دادخواست تقدیمی تایید فسخ مذکور را ازدادگاه مطالبه نموده و پس ازتقدیم دادخواست خواسته تخلیه وتحویل ششدانگ پلاک موصوف راطی لایحه ۲۶۴۵-۱۳۹۱/۱۱/۱ به خواسته اول اضافه نموده است معترضین ثالث متصرفین واحدهای آپارتمانی هستند که به موجب اسناد عادی اجاره تنظیمی بامدیرشرکت مستاجر م. برموضوع حکم معترض عنه اعمال ید می نمایند خودرا متضرر ازحکم مذکور اعلام و اهم مطالب عنوان شده ازناحیه وکلای آنان عبارتند از ۱- به موجب ماده ۹ قرارداد اجاره به شرط تملیک حق اعمال فسخ به شرکت خدمات مشاوره ای ح.عطا شده و این شرط تعهدبه نفع ثالث است وخواهان بدوی ذینفع در دعوی نبوده است ۲- درنادرستی اعمال فسخ استدلال شده که فوریت اعمال خیار باوجود تنظیم قرارداد در ۱۳۸۶/۱۲/۲۸ واعلام فسخ درمورخ ۱۳۹۱/۱۰/۲ رعایت نشده است برگشت کلیه چکها دلالت برعدول ضمنی ازحق فسخ دارد ۳- افزایش خواسته برخلاف مقررات ماده ۹۸قانون آیین دادرسی مدنی صورت گرفته است دادگاه باعنایت به مجموع مدافعات وکلای طرفین ومفاد سندعادی اجاره به شرط تملیک وقرارداد های اجاره استناد معترضین ثالث اولا اعتراض وارده درمورد حکم صادره درتایید فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک وارد نبوده چراکه شرط مقرر درماده ۹ دربردارنده این است که درنتیجه التزام وتضمین شرکت خدمات مشاوره ای ح. حق فسخ ازطرف موجر به وی اعطاء شده که این شرط صرفا تعهد به نفع ثالث نیست بلکه این حق درقبال تضمین والتزام ثالث به وی اعطا شده و دربردارنده تعهد برای ثالث است که به جهت عدم امضاء قرارداد وپذیرش تعهد ازطرف آن شرکت حقی برای ایشان ایجاد نشده است بنابراین حق اعمال خیار ازطرف موجر درتبصره ۱ماده۴ باقی بوده است . مضافا درتبصره مذکور مقررگردیده (( درصورتیکه هریک ازچکهای فوق الذکر به موجب گواهی عدم پرداخت بانک مربوطه برگشت شود موجب خیارفسخ برای موجربوده و موجر می تواند با ارسال نامه سفارشی برای مستاجر به نشانی مندرج در ماده یک بدون نیاز به هرگونه اقدام قضایی این قرارداد رافسخ کند....) بنابراین بابرگشت هریک ازچکها حق فسخ برای شرکت موجرایجاد می شده وعدم اعمال این حق مانع اعمال حق مذکورپس از برگشت چکهای بعدی نمی شده که بابرگشت چک شماره ......-۱۳۹۱/۸/۲۸بعهده بانک .......این حق برای موجر ایجاد وباتوجه به اعمال آن طی نامه فوق الذکر که درآن رعایت فوریت عرفی شده معامله فسخ شده است واقدامات بعدی موجر دربرگشت چکها به جهت اینکه درمورد معامله فسخ شده بوده موثردرمقام نیست وبعنوان التزام به معامله قابل استفاده نمی باشد و به دلالت وحدت ملاک ماده ۲۵۰ قانون مدنی اعمال مذکور پس ازفسخ فاقد اثر حقوقی است بنابراین دادگاه مستند به ماده ۴۱۷ قانون آیین دادرسی مدنی و ۱۲۵۷ قانون مدنی حکم به رد اعتراض ثالث نامبردگان فوق درمورد آن بخش از حکم معترض عنه درتایید فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک راصادرواعلام می دارد ثانیا درمورد حکم به تخلیه وتحویل پلاک .......فرعی از ......... اصلی بخش ........تهران مشتمل بر۱۵ دستگاه آپارتمان نظربه اینکه دعوی بطرفیت معترضین که به موجب قرارداد اجاره درآپارتمان های مذکور تصرف داشته اند ودعوی نیز مطابق قانون اقامه نشده ، اعتراض وارد است به دلالت ماده ۹۸ قانون آیین دادرسی مدنی خواهان می تواند خواسته خود را که دردادخواست تصریح کرده تاپایان اولین جلسه دادرسی مشروط به اینکه بادعوای طرح شده مربوط بوده ومنشا واحد داشته افزایش دهد که اقدام وکیل خوانده دوم درلایحه فوق الذکر درمورد افزایش خواسته باشروط قانونی مقرر درآن ماده انطباق ندارد. افزایش خواسته به صورتی اطلاق میشود که عنوان خواسته افزایش یافته غیرازخواسته مصرح دردادخواست نخستین نباشد وخواسته اولیه را از لحاظ کیفی و کمی افزایش دهد بنابراین تخلیه وتحویل ششدانگ آپارتمان ها که واجد عنوان خواسته دیگری غیراز خواسته تنفیذ وتایید فسخ است ازمصادیق افزودن عنوان دیگر به دعوی و خواسته مستقلی ازخواسته مصرح دردادخواست محسوب وبه دلالت ماده ۴۸ قانون اخیرالذکر درخواست رسیدگی به آن بایستی باتقدیم دادخواست بعمل می آمد وبه جهت عدم رعایت اصل آمره مذکور ازاصول دادرسی دادنامه های مورد اعتراض که درتخلیه به ضرر معترضین ثالث بعنوان متصرف صادرشده رابه استناد ماده ۴۲۵ قانون اخیرالذکر الغاء میدارد این رای قطعی است.

شعبه ۱۲دادگاه تجدیدنظر استان تهران - رئیس و مستشار

سیدعطا قیصری - علی حاجی حسنی