رای دادگاه درباره تجزیه حق فسخ (دادنامه شماره ۹۴۰۹۹۷۰۲۲۱۲۰۱۳۸۲)

شماره دادنامه	۹۴۰۹۹۷۰۲۲۱۲۰۱۳۸۲
تاریخ دادنامه	۱۳۹۴/۱۰/۲۰
نوع رأی	رأی شعبه
نوع مرجع	دادگاه تجدیدنظر استان
گروه رأی	رای حقوقی
موضوع	تجزیه حق فسخ
قاضی	علی حاجی حسنی سلیمانی رضا زالی اصل

چکیده دادنامه و رای دادگاه درباره تجزیه حق فسخ: درصورتی که یکی از مالکین متعدد ملک از جانب خود و به نمایندگی از سایرین، با شخص ثالث قرارداد اجاره تنظیم کند، دعوی تأیید فسخ این قرارداد باید از ناحیه همه مالکین مطرح شود.

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دعوی خواهان غ. ب. فرزند ش. با وکالت م. الف. به طرفیت ع. د. فرزند ز. و ر. م. فرزند الف. به خواسته تنفیذ و اعلان فسخ اجاره نامه بانضمام پرداخت هزینه دادرسی و راجع به دعوی تقابل خواهان ع. د. با وکالت غ. ع.الف. و م. غلامی به طرفیت غ. ب. و م. بیان و پ. ب. و م. ب. و الف. ر. به خواسته دعوی تقابل و جلب ثالث در پرونده کلاسه ۹۳۰۳۱۳ و الزام خواندگان به رفع موانع قانونی ملک پلاکهای ثبتی ۵۱۴-۵۵۹ فروعات از ۴۲ اصلی در شهرداری اسلامشهر به منظور فک پلمپ از عین مستاجره و همچنین پرداخت هزینه های احداث بنا پرداختی توسط موکل در عین مستاجره با ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری بانضمام هزینه های و خسارات قانونی که خواهان غ. ب. در شرح دعوی خویش اذعان داشته که وفق قرارداد عادی ۳۰/۹/۹۱ موجر مورد اجاره را بمدت ۵۱ ماه به مستاجرین اجاره داده از آنجائیکه از جانب مستاجرین مال الاجاره بمدت ۱۸ ماه تودیع نگردیده و مطابق بند ۴ از ماده ۶ قرارداد در صورت عدم پرداخت اجاره بهاء بیش از یکماه موجر می تواند قرارداد را فسخ نماید لذا تقاضای محکومیت مستدعی است در دعوی تقابل خواهان چنین اظهار داشته مرحوم ش. ب. مالک پلاک ثبتی ۵۱۴-۵۵۹ فرعی از ۴۲ اصلی بوده که بعد از فوت به ورثه منتقل شده است احدی از ورثه ( غ. ب. ) اصالتا از جانب خود و به نمایندگی از سایر وراث مبادرت به عقد قرارداد اجاره شماره ۴۵۴ مورخ ۳۰/۹/۹۱ بمدت ۵۱ ماه از تاریخ ۳۰/۹/۹۱ لغایت ۲۹/۱۲/۹۵ داشته است از آنجائیکه عین مستاجره قدیمی و فرسوده بوده با اذن از موجر مبادرت به مرمت و بازسازی بنا و احداث بنا در عین مستاجره از جانب مستاجرین به متراژ ۳۶۰ متر در هر طبقه به همراه احداث یک آشپزخانه ۶۰ متری انباری ۱۰۰ متری آلاچیق ۲۰ متری داشته است لذا از جانب موجر هزینه های شهرداری تودیع نگردیده و شهرداری اقدام به پلمپ ساختمان داشته است لذا مطابق خواسته تقاضای محکومیت مستدعی می باشد دادگاه با امعان نظر به محتویات پرونده و شرح دعوی خواهانها و بررسی ادله و مستندات ابرازی ایشان و نیز مداقه در قرارداد عادی اجاره شماره ۴۵۴ مورخ ۳۰/۹/۹۱ و با توجه به استعلامات بعمل آمده از شهرداری اسلامشهر و نیز فرماندهی انتظامی اسلامشهر (اماکن) و استعلام ثبتی بعمل آمده از اداره ثبت اسناد و املاک اسلامشهر و لوایح تقدیمی از جانب وکلای محترم خواهانها و نظر به اینکه خواهان غ. ب. دعوی تایید فسخ قرارداد موصوف را بعلت عدم پرداخت اجاره بها داشته است و در بند ۴ از ماده ۶ قید گردیده (بصورت چاپی) عدم تودیع اجاره بهاء بیش از یکماه حق فسخ برای موجر ایجاد می گردد ولی از آنجائیکه در قسمت توضیحات قرارداد اجاره طرفین قرارداد اراده دیگری لحاظ و توافق داشته اند که اجاره بهاء بصورت سالیانه تودیع گردد و این اراده موخر بر توافق قبلی چاپی و آخرین اراده طرفین بوده که بصورت دست نویش بوده و منصرف از شرط چاپی قرارداد در بند ۴ ماده ۶ بوده و برای طرفین لازم الاجرا می باشد و مطابق ماده ۱۰ قانون مدنی تنظیم و مخالف قانون ملاحظه می گردد و با اصل آزادی اراده افراد در قراردادها سازگار می باشد و در تعارض شرط چاپی (پرداخت اجاره بهاء بصورت ماهیانه) و شرط بعدی دست نویس (تودیع آن بصورت سالیانه) شرط آخر قابلیت اعمال داشته و شرط اول تعارض منتفی می گردد. و در خصوص دعوی ع. د. با مداقه در مفاد قرارداد اجاره که از جانب موجر اجازه احداث بنا در عین مستاجره را داده شده نظر به اینکه حسب استعلام از کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری در رابطه با نوع تخلفات ساختمان حکایت از موادی است که این تخلفات ناشی از عملکرد مستاجر می نماید هر چند شهرداری (کمیسیون ماده ۱۰۰) در رای صادره در خصوص تخلفات ساختمانی مالک پلاک ثبتی را محکوم می نماید نه مستاجر را (احداث کننده بنا) لذا مالک (موجر) تجویز احداث بنا را داشته ولی این احداث می بایست با اصول شهرسازی مطابقت داشته باشد و دیگر اینکه خواهان ع. د. به پلمپ و بسته بودن عین مستاجره اشارت داشته ولی استعلام از مرجع انتظامی (اماکن) حکایت از برقراری و ایجاد مراسم در عین مستاجره داشته است (استعلام به شماره ۴۵۵۴/۱۴۰/۴/۱۰۰۶ مورخ ۹۳/۸/۳۱) و نظر به اینکه از جانب خواهان ع. د. ایراد شکلی به اینکه مالک پلاک ثبتی متنازع فیه مرحوم ش. ب. بوده و عین مستاجره از جانب احدی از ورثه ( غ. ب. ) به اجاره داده شده است و اینک که خواستار فسخ قرارداد می باشد می بایست از جانب کلیه ورثه طرح دعوی انجام می گرفت و در این راستا از جانب خواهان ( ع. د. ) سایر ورثه بعنوان مجلوب ثالث طرح دعوی شده است دادگاه با مداقه در قرارداد اجاره مذکور و استعلام ثبتی در خصوص مالکیت پلاک مورد تنازع مشاهده می گردد هر چند عین مستاجره از جانب احدی از ورثه بنام ( غ. ب. ) به اجاره داده شده واینک که خواستار فسخ قرارداد می باشد می بایست از جانب کلیه ورثه طرح دعوی انجام می گرفت ودر این راستا از جانب خواهان ( ع. د. )سایر ورثه بعنوان مجلوب ثالث طرح دعوی شده است دادگاه با مداقه در قرارداد اجاره مذکور و استعلام ثبتی در خصوص مالکیت پلاک مورد تنازع مشاهده می گردد هرچند عین مستاجره از جانب احدی ازورثه به نام غ. ب. به اجاره داده شده و عین مستاجره تسلیم مستاجر گردیده است و تاکنون از جانب سایر ورثه به این امر تعرضی انجام نپذیرفته است همانطوریکه ماده ۴۷۵ قانون مدنی اشارت دارد که اجاره مال مشاع جائز است لکن تسلیم عین مستاجر موقوف است به اذن شریک که در اینجا از جانب سایر ورثه نه تنها ایراد و تعرضی صورت نپذیرفته بلکه پس از تسلیم عین مستاجره تاکنون عدم اعتراض حکایت از تنفیذ ضمنی قرارداد داشته است که این امر نیز توسط احدی از ورثه مورد تایید قرار گرفته است ( م. ب. ) لذا با عنایت به اینکه از جانب مستاجرین نسبت به اصل مفاد قرارداد اجاره تعرضی انجام نگرفته و نیز ایشان ادعای مالکیتی نسبت به عین مستاجره نداشته اند و نیز سایر ورثه اعتراض به تسلیم عین مستاجره نداشته و مفاد قرارداد اجاره را زیر سوال نبرده اند و بصورت تصریح در صورتجلسه مورخ ۹۳/۸/۱۹ از جانب م. ب. و بصورت ضمنی از جانب سایر ورثه تایید و تنفیذ داشته اند لذا ایراد شکلی خواهان ع. د. مردود می نماید. مع هذا دادگاه با امعان نظر به مطالبه معروض فوق الاشعار دعوی خواهانها را ثابت و مسلم تشخیص نداده و مستندا به مواد ۱۰-۲۴۶-۴۶۶-۴۷۵-۴۸۶-۱۲۵۸ قانون مدنی و ماده ۱۹۷ قانون آئین دادرسی مدنی حکم بر بطلان دعوی خواهانهای یاد شده صادر و اعلام می نماید. رای صادره حضوری و ظرف مهلت بیست روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران است.

رئیس شعبه هشتم حقوقی اسلامشهر-رضا زالی اصل

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

محتویات این پرونده بیانگر این است که آقای غ. ب. اصالتا" و به نمایندگی از وراث مرحوم غ. ب. طی قرار داد اجاره ( عادی ) شش دانگ یک تالار پذیرایی رابمدت ۵۱ ماه از تاریخ ۹۱/۹/۳۰ تا ۱۳۹۵/۱۲/۳۰به آقایان ع. د. و خانم ربابه م. ی اجاره داده اند و به موجب بند ۴-۶ از قرار داد شرط کرده اند چنانچه مستأجر از پرداخت اجاره بها بیش از یک ماه تأخیر نماید موجر می تواند قرارداد رافسخ و تخلیه مورد اجاره را از مراجع ذیصلاح بخواهد . بعلاوه در ماده ۴ و توضیحات ذیل قرار داد ضمن تعیین اجاره بها به صورت ماهانه به مستأجرین اجازه داده شده که معادل مبلغ یکصدو بیست و هفت میلیون تومان جهت بازسازی و مرمت و احداث بنا در تالار هزینه نمایند و به ازای آن ماهیانه ۲۵/۰۰۰/۰۰۰ ریال از اجاره بها را کسر نمایند و اضافه کرده اند چنانچه بیش از مبلغ مذکور در مورد تزئینات و غیره هزینه نمایند بعهده خودشان است . آقای م. الف. به وکالت از موجر و به استناد فتوکپی مصدق اجاره نامه و اظهارنامه ارسالی خطاب به مستأجرین دادخواستی بخواسته تنفیذ و اعلان فسخ اجاره نامه مذکور و جبران خسارت دادرسی بااشاره به شرط مذکور تقدیم شعبه محترم ۸ دادگاه عمومی حقوقی اسلامشهر کرده متقابلا" آقایان غ. ع.الف. و م. رضا غلامی به وکالت از آقای ع. د. به طرفیت موجرین تحت عنوان تقابل و جلب ثالث به خواسته رفع موانع قانونی ملک پلاکهای ثبتی ۵۱۴و ۵۵۹ فروعات از ۴۲ اصلی (مورد اجاره ) در شهرداری اسلامشهر به منظور فک پلمپ از عین مستأجره و الزام به پرداخت هزینه های احداث بنا باارجاع به کارشناس دادخواستی تقدیم و توضیح داده بر طبق مندرجات ذیل قرار داد اجاره هزینه هنگفتی در تخریب و احداث بنا در محل متحمل شده و بعلت عدم تأدیه هزینه های شهر داری از سوی مالکین ، مکررا" محل توسط شهرداری پلمپ و مانع بهره برداری از آن شده لذا تقاضای تأدیه هزینه متحمله جهت احداث بنا و هزینه های شهرداری و رفع مانع جهت انتفاع از مورد اجراه رانموده است . دادگاه مذکور پس از یک سلسله رسیدگی و ازجمله استعلام ازمرجع انتظامی و... در رابطه با وسعت فعالیت مستأجر طی دادنامه شماره ۹۴۰۵۲۱-۹۴/۴/۲۲ حکم به بطلان هر دو دعوی صادر نموده است که از ناحیه وکلای طرفین مورد تجدیدنظرخواهی قرارگرفته است با این توضیح که دادگاه استماع دعوای فسخ را مستلزم طرح آن از ناحیه کلیه مالکین دانسته و بدین سبب در این مرحله از دادرسی آقای م. الف. به وکالت از خواهان اولیه و سایر مالکین یعنی آقایان محسن و پرویز و خانم هامعصومه همگی ب. و اکرم رضا خانی تجدیدنظرخواهی کرده است .به اعتقاد دادگاه تجدیدنظرخواهی های مورد اشاره وارد است همانگونه که دادگاه محترم بدوی نیز استدلال کرده است چون قرار داد اجاره از سوی آقای غ. ب. واز طرف سایر مالکین منعقد شده دعوای فسخ آن بایستی از ناحیه همه آنها مطرح میگردید و از طرفی آقایان و خانم ها محسن و پرویز و معصومه ب. و اکرم رضا خانی در دعوای اولیه سمتی نداشته اند لذا مطابق ماده ۳۳۵ از قانون آئین دادرسی دادگاههای عمویم و انقلاب در امورمدنی تجدیدنظرخواهی آنها مسموع نیست مستندا" مواد ۳۴۸- بندهای ج و ه و ۳۵۸ و ۲ از همان قانون ضمن نقض حکم تجدید نظرخواسته و قرار رد تجدید نظر خواهی راجع به تجدیدنظرخواهانهای اخیر قرار رد دعوای آقای غ. ب. راصادر و اعلام میدارد و بر این اساس باتوجه به مفهوم مواد ۱۳۹و ۱۴۱ از همان قانون باپذیرش تجدیدنظرخواهی آقایان غ. ع.الف. و م. رضا غلامی به وکالت از آقای ع. د. به طرفیت سایر نامبردگان بالا و نقض تجدیدنظر خواسته قرار رد دعوای آنان را نیز صادر و اعلام میدارد . این رأی قطعی است.

شعبه ۱۲ دادگاه تجدیدنظر استان تهران -رئیس و مستشار

علی حاجی حسنی- حمیدسلیمانی