رای دادگاه درباره تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها (دادنامه شماره ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۲۵۰۰۵۴۹)

شماره دادنامه	۹۳۰۹۹۷۰۲۲۲۵۰۰۵۴۹
تاریخ دادنامه	۱۳۹۸/۰۴/۰۱
نوع رأی	رأی شعبه
نوع مرجع	دادگاه تجدیدنظر استان
گروه رأی	رای حقوقی
موضوع	تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها
قاضی	محمد زارع طاهری حمیدرضاموحدی

چکیده دادنامه و رای دادگاه درباره تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها: به منظور اثبات و احراز تخلف مستأجر از پرداخت اجاره بهاء معوقه در اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶، درصورتی که اجاره رسمی بین طرفین وجود داشته باشد ارسال و ابلاغ سه فقره اخطاریه از سوی دفتر اسناد رسمی مربوطه، در یک سال لازم و ضروری بوده و قدر متیقن از یک سال مندرج در قانون یادشده، یک سال هجری شمسی است بنابراین اگر اخطاریه های مذکور در یک سال تنظیم و ارسال نشده باشند (یک فقره از آن ها در (۲۶/۱۲/۹۱)و دو فقره دیگر (۱۵/۲/۹۲ و۴/۶/۹۲) تنظیم و ارسال شده باشد) مطابق مقررات قانونی عمل نشده است.

رأی دادگاه بدوی

در مورد دعوی خانم ن.ف. به وکالت از آقایان و خانم ۱- ب. ۲- الف. ۳- ن. همگی ن. به طرفیت آقای م.ب. فرزند ف. به خواسته رسیدگی و صدور حکم مبنی بر تخلیه مورد اجاره شامل یک باب مغازه و انباری شماره یک موضوع سند اجاره رسمی شماره ۵۹۱۳۶ مورخه ۲۷/۳/۵۹ دفتر اسناد رسمی شماره . . . تهران با احتساب خسارات دادرسی به سبب عدم پرداخت اجاره بهای تعدیل شده به مبلغ ۰۰۰/۶۸۰ ریال ماهانه موضوع دادنامه شماره ۹۱۰۲۴ مورخه ۱۹/۱/۹۱ این دادگاه که از سوی شعبه ۱۷ دادگاه تجدیدنظر تأیید و قطعیت یافته است. از توجه به اوراق و محتویات پرونده و مستندات ابرازی وکیل خواهان ها و دفاعیات غیر مؤثر و بلاوجه خوانده، دادگاه دعوا را مقرون به صحت تشخیص داده و به استناد بند ۹ ماده ۱۴ و ماده ۲۷ و تبصره ۲ آن و ماده ۲۸ و با رعایت ماده ۱۷ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ و مواد ۱۹۸ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی، حکم تخلیه مورد اجاره به شرح فوق به سبب عدم پرداخت اجاره بها ظرف پانزده روز از تاریخ قطعیت حکم و محکومیت خوانده به پرداخت ۰۰۰/۱۹ ریال هزینه دادرسی و مبلغ ۰۰۰/۳۰۰ ریال حق الوکاله در حق خواهان صادر و اعلام می شود. حکم صادره حضوری و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان تهران است. بدیهی است هرگاه موجر ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ حکم قطعی صدور اجراییه را تقاضا نکند، حکم ملغی الاثر خواهد بود.

رییس شعبه ۲۱ دادگاه عمومی حقوقی تهران زارع

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

تجدیدنظرخواهی مطروحه از ناحیه تجدیدنظرخواه آقای م.ب. به طرفیت تجدیدنظر خواندگان آقایان و خانم ۱- ب. ۲- الف. و ۳- ن. همگی ن. و با وکالت بلاواسطه و مع الواسطه خانم ن.ف. و نسبت به دادنامه تجدیدنظر خواسته به شماره ۰۱۰۷۰ مورخ ۲۶/۹/۹۲ شعبه ۲۱ محترم دادگاه عمومی حقوقی تهران که بر صدور حکم به تخلیه عین مستأجره موضوع اجاره نامه رسمی شماره ۵۹۱۳۶ مورخ ۲۷/۳/۵۹ دفتر اسناد رسمی شماره . . . تهران و ظرف پانزده روز از تاریخ قطعیت حکم و به علت عدم پرداخت اجاره بهای تعدیل شده به میزان ماهیانه ۰۰۰/۶۸۰ ریال موضوع دادنامه شماره ۹۱۰۲۴ مورخ ۱۹/۱/۹۱ مرجع یادشده که طی دادنامه شماره ۰۰۸۵۱ مورخ ۲۴/۶/۹۱ شعبه ۱۷ محترم دادگاه تجدیدنظر استان تهران قطعیت حاصل نموده و نیز محکومیت خوانده بدوی (تجدیدنظرخواه) به پرداخت کلیه خسارات دادرسی و کلا له و در حق تجدیدنظر خواندگان اشعار داشته، مآلا و صرفا از حیث شکلی و عمومی وارد و موجه بوده و دادنامه در وضعیت اصداری قابلیت و استعداد تأیید و استواری را نداشته و به علت مباینت با موازین و مقررات قانونی و محتویات و مستندات پرونده، مستلزم نقض می باشد زیرا: اولا مطابق مقررات قانونی موضوع بند ۹ ذیل ماده ۱۴ قانون موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ به منظور اثبات و احراز تخلف مستأجر از پرداخت اجاره بها معوقه و درصورتی که مانند مانحن فیه، اجاره رسمی فی مابین طرفین وجود داشته باشد ارسال و ابلاغ اخطاریه از سوی دفتر اسناد رسمی مربوطه، لازم و ضروری بوده و مطابق تبصره ۱ ذیل ماده ۱۴ مرقوم، ارسال و ابلاغ سه فقره اخطاریه از هر حیث لازم و ضروری خواهد بود و اثر وضعی ابلاغ اخطاریه های مرقوم در ابلاغ فقره سوم اخطاریه معنونه، قابل تجلی و قابل اعمال خواهد بود و مطابق صدر تبصره مذکور ارسال و ابلاغ اخطاریه ها در یک سال لازم و ضروری بوده و قدر متیقن از یک سال مندرج در مقرره یادشده یک سال هجری شمسی بوده و رویه غالب مراجع عالی قضایی و دکترین مؤثر حقوقی نیز بر همین امر دلالت داشته لیکن در مستندات دعوی بدوی مطروحه ملاحظه می گردد که اخطاریه های مذکور در یک سال تنظیم و ارسال نگردیده و یک فقره از آن ها (۹۶۵-۲۶/۱۲/۹۱) در سال ۱۳۹۱ و دو فقره دیگر (۳۷-۱۵/۲/۹۲ و ۲۰۶-۴/۶/۹۲) در سال ۱۳۹۲ تنظیم و ارسال شده که به ترتیب یادشده دارای آثار وضعی قانونی نخواهند بود. ثانیا: نکته بسیار مهم و حائز اهمیت دیگری که در تنظیم مفاد اخطاریه های مذکور از سوی دفتر اسناد رسمی . . . تهران وجود داشته اینکه: اخطاریه هایی می توانند منشأ اثر قانونی باشند که صحیحا صادرشده باشد و چنانچه در شق ۹ بند ۱۴ قانون پیش گفته مدت در اخطاریه ها قید نشده یا برخلاف قانون کمتر یا زیادتر نوشته شده باشد تخلف از آن نمی تواند منشأ اثر و مجوز صدور حکم یا اجرائیه بر تخلیه باشد و این مهم مؤید به رویه قاطع مراجع عالی قضایی بوده و در نظریه شماره ۵۱۵۴/۷ مورخ ۲۷/۹/۵۹ اداره کل حقوقی و تدوین قوانین قوه قضائیه ملحوظ می باشد که با مراجعه به مفاد سه فقره اخطاریه های استنادی خواهان های دعوی بدوی ملاحظه می گردد در متن و مفاد هیچ یک از آن ها میزان اجاره بهاء و مدت تأخیر در ایداع و پرداخت اجاره بهای معوقه درج و اعلام نشده و در هر سه فقره قید گردیده "ظرف مدت ده روز جهت پرداخت اجاره بهاء اقدام نمایید " و این در حالی است که در هیچ یک از آن ها مدت مذکور معین و مشخص نشده و معلوم و مشخص نگردیده که مستأجر اجاره بهای معوقه در چگونه بازه ی زمانی و چگونه مدتی را باید پرداخت نماید و در متن هیچ یک از آن ها مدت یادشده قید و درج نگردیده فلذا از این حیث نیز اخطاریه های یادشده فاقد مشاء اثر قانونی بوده و اظهارنامه های دیگر استنادی نیز در ما نحن فیه مؤثر نخواهد بود بناء علی هذا و با عنایت به مراتب معنونه مبینه مارالذکر، دادگاه با قبول و پذیرش تجدیدنظرخواهی مطروحه مستندا به ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی و رعایت ماده ۳۵۶ ناظر به مواد ۲،۳ و بندهای ۷ و ۸ ذیل ماده ۸۴ و ماده ۸۹ قانون پیش گفته و بند ۹ ذیل ماده ۱۴ و تبصره یک ذیل ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ ضمن نقض دادنامه تجدیدنظر خواسته درنتیجه قرار ردّ (عدم استماع) دعوی خواهان بدوی را صادر و اعلام می گردد. رأی دادگاه قطعی است.

رییس شعبه ۲۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران مستشار دادگاه

طاهری موحدی