رای دادگاه درباره تخلیه به لحاظ تغییر شغل مستأجر (دادنامه شماره ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۱۲۰۰۵۴۱)
.png) | |
| شماره دادنامه | ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۱۲۰۰۵۴۱ |
|---|---|
| تاریخ دادنامه | ۱۳۹۳/۰۵/۰۵ |
| نوع رأی | رأی شعبه |
| نوع مرجع | دادگاه تجدیدنظر استان |
| گروه رأی | رای حقوقی |
| موضوع | تخلیه به لحاظ تغییر شغل مستأجر |
| قاضی | رسول دوبحری قیصری |
چکیده دادنامه و رای دادگاه درباره تخلیه به لحاظ تغییر شغل مستأجر: تغییر شغل در صورتی از موجبات تخلیه و فسخ قرارداد اجاره است که مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستأجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد. لذا اگر طرفین، شغل معینی را در قرارداد قید نکرده باشند، تغییر مکرر شغل از ناحیه مستأجر، از موجبات فسخ اجاره نخواهد بود.
رأی دادگاه بدوی
در خصوص دعوی ۱-الف. ۲-غ. ۳-م. ۴-م. ۵-ف. ۶-ن. ۷-غ. ۸-الف. ۹-ع. همگی ب. به وکالت ر.ک. به طرفیت ۱-م.ن. ۲-ع.ف. ۳- ع.م. به خواسته صدور حکم بر تخلیه یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی ۱۹۶۶۴ و ۱۹۶۶۵/۲۳۹۸ مفروز از ۴۹۵۶ بخش ۱۰ تهران به لحاظ تغییر شغل و تعدی و تفریط و عدم پرداخت اجاره بها و انتقال به غیر (که در جلسه اول خواسته را به تغییر شغل تقلیل و اصلاح نموده) و تأیید فسخ قرارداد مورخ ۲۳/۷/۱۳۵۹ و خلع ید و مطالبه اجور معوقه از تاریخ ۲/۱/۶۶ لغایت ۲۰/۱۰/۹۲ به انضمام خسارات قانونی به استناد سند مالکیت و کپی مصدق اجاره نامه عادی مورخ ۲۳/۷/۱۳۵۹ و گواهی انحصار وراثت شماره ۹۴۳ -۲۰/۸/۱۳۸۶ شعبه ۱۲۱ دادگاه عمومی تهران در خصوص دعوی به طرفیت خواندگان ردیف دوم و سوم با عنایت به اینکه وکیل خواهان ها به موجب صورت جلسه مورخ ۱۷/۱/۱۳۹۳ دعوی خود را مسترد نموده است، فلذا دادگاه مستندا به بند (ب) ماده ۱۰۷ قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد دعوی صادر و اعلام می دارد. در خصوص مطالبه اجور معوقه با توجه به اینکه طی قبوض ۹۶۳۰۲۶ و ۹۶۳۹۵۷ اجور معوقه به صندوق دولت پرداخت شده، خواسته خواهان در این قسمت سالبه به انتفاء موضوع بوده. لذا دادگاه مستندا به ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی قرار عدم استماع صادر می نماید. و اما راجع به فسخ و تخلیه به لحاظ تغییر شغل با توجه به اینکه عقد اجاره از عقود موقتی لازم بوده و مستفاد از مواد ۲۱۹ و ۵۰۱ قانون مدنی بین طرفین لازم الاتباع است و فقط به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ می شود. و در دعوی تخلیه ید از عین مستأجره با سپری شدن مدت اجاره استحقاق موجر عدم انجام تکلیف قانونی از جانب مستأجر در تخلیه مورد اجاره دعوی محقق می گردد. و نظر به اینکه حقوق و تعهدات هریک از طرفین در قرارداد مشخص است. و به موجب بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۵۶ مستأجر موظف است در شغلی که ضمن توافق با موجر انتخاب نموده است و عموما تخصص وی نیز می باشد اشتغال نماید. در این صورت موظف است حسب تعهد قراردادی به شغل مزبور اشتغال داشته باشد، و چنانچه مستأجر بدون رضایت موجر تغییر شغل دهد، برای موجر موجد حق جدیدی که فسخ و برهم زدن معامله می باشد، خواهد شد. و موظف به تخلیه محل است و علاوه بر آن حق کسب یا پیشه یا تجارت خویش را نیز از دست می دهد، مگر اینکه شغل جدید با لحاظ تشابه عرفی همانند و مشابه شغل موضوع اجاره نامه باشد و یا اینکه به موجب تقسیمات دریک صنف قرارگرفته باشند. ضمن اعلام این مطلب که دریافت اجاره بها از سوی موجر متعاقب تغییر شغل دلیل بر رضایت آن ها به تخلف مستأجر نمی باشد و خوانده نمی تواند در مقام دفاع بدین وسیله به رضایت خواهان ها تمسک نماید. نظر به اوراق و محتویات پرونده و دادخواست تقدیمی خواهان، اولا: نظر به وجود فتوکپی مصدق سند مالکیت خواهان ها در پرونده امر وجود رابطه استیجاری در مانحن فیه برابر کپی مصدق اجاره نامه عادی فی مابین محرز و مسلم است. ثانیا: جهت طرح دعوی تغییر شغل به مجوز قانونی و قراردادی نیاز است و به موجب اقرار خوانده در صورت جلسه دادگاه تغییر شغل صورت گرفته است. و اقرار خوانده نیز مؤید نوع شغل وفق دادخواست تقدیمی خواهان است و خوانده با اینکه نوع شغل اولیه لوازم بهداشتی بوده است، آن را بدون رضای موجر تغییر داده، و خوانده نیز دلیل مثبته رأی پیرامون رضایت یا اجازه خواهان که دلیل جواز وی در تغییر شغل باشد به دادگاه ارائه نداده است. و در توجیه عمل خود دفاع نموده که شغل لوازم بهداشتی رونقی نداشته و اجرای احکام دادسرای انقلاب لوازم وی را مصادره نموده اگرچه وی دلیلی از این جهت به دادگاه ارائه داده، اما در هرحال مثبت صحت ادعای وی و یا ناقص حقوق مالک نمی باشد. زیرا طرفین موظفند شروط قراردادی را رعایت نمایند. و در نتیجه تخلف از شروط قراردادی فسخ و تخلیه محل به نفع موجر است که خواهان نیز از این حق ایجادشده استفاده نمودند. لذا مشکلات اعلام شده دفاع قابل قبولی تلقی نمی گردد. و مصادره صرفا ازلحاظ اجناس خارجی غیرمجاز بوده و ارتباطی به نوع شغل خوانده نداشته است. و خوانده نیز می توانست قبل از تغییرات اذن یا اجاره موجر را تحصیل نماید و یا اینکه پس از وقوع تخلف اخذ رضایت می نمود. که به صراحت بند ۷ ماده ۱۴ قانون موجر و مستأجر مصوب ۲ مرداد ماه ۱۳۵۶ تخلف محسوب می گردد که مستلزم تخلیه محل و سقوط حق کسب یا پیشه یا تجارت است. ثالثا: حق فسخ در صورتی محقق که به موجب قرارداد و یا قانون باشد. و نظر به اینکه در اجاره نامه حق تغییر شغل در عین مستأجره به مستأجر داده نشده باشد وی نمی تواند مبادرت به تغییر شغل نماید مگر با رضایت مالک یا به ترتیب مقرر در ماده بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۵۶، و خوانده هیچ گونه دلیلی که دلالت بر اذن مالک نماید ارائه نگردیده است. لذا دادگاه بنا به دلایل صدرالذکر تخلف مستأجر را مسلم دانسته و بنا به استدلال بالا برای خواهان حق فسخ به وجود آمده است. رابعا: شغل موضوع اجاره نامه هیچ تشابه عرفی و عملی با شغل مورد اشتغال خوانده ندارد. با توجه به اینکه در عرف جامعه ما شغل های مذکور جزء مشاغل مشابه محسوب نمی گردد، و با عنایت به اینکه اصل بر عدم تغییر شغل است، بدین لحاظ قانونا تخلف نامبرده از شرایط قانونی و قراردادی در استفاده از عین مستأجره ثابت و مدلل بوده. و برحسب شق بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۵۶ و شرایط مقرر در قرارداد فی مابین مقرر گشته درصورتی که مستأجر تغییر شغل نماید موجر می تواند قرارداد را فسخ و تخلیه مورد اجاره را از مراجع ذیصلاح بخواهد. و با فسخ قرارداد اجاره، موجبات تخلیه مورد اجاره فراهم می باشد و خواهان نیز با تقدیم دادخواست مراتب فسخ وعدم رضایت خود را بر ادامه تصرفات خوانده را بر عین مستأجره اعلام داشته و بقاء و استدامه تصرفات خوانده در عین مستأجره فاقد جواز شرعی و قانونی است. و با درخواست موجر و احراز تخلف مستلزم تخلیه محل و سقوط حق کسب یا پیشه یا تجارت است. و از ناحیه خوانده در قبال دعوی مطروحه ایراد و دفاع دیگری به عمل نیامده و دلیل یا مدرکی که اذن مالک را ثابت کند ابراز و ارائه نگردیده است. فلذا دادگاه بنا به دلایل صدرالذکر با احراز تخلف مستأجر، دعوی خواهان را وارد تشخیص، و مستندا به بند ۷ ماده ۱۴ قانون موجر و مستأجر مصوب ۲ مرداد ماه ۱۳۵۶ و بند ثالثا: ماده ۴۹۰ قانون مدنی و مواد ۱۹۸ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی علاوه بر سقوط حق کسب و پیشه، حکم بر تخلیه و انتزاع ید از شش دانگ یک باب مغازه با مهلت ۲۰ روزه از تاریخ قطعیت حکم صادر و اعلام می دارد. ضمنا خوانده مکلف به پرداخت مبلغ ۰۰۰/۲۱۰ ریال بابت هزینه دادرسی و مبلغ ۰۰۰/۶۰۰ ریال بابت حق الوکاله وکیل در حق خواهان می باشد. رأی دادگاه حضوری و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می باشد.
رییس شعبه ۱۸۵ دادگاه عمومی حقوقی تهران نیک بخش
رأی دادگاه تجدیدنظر استان
تجدیدنظرخواهی آقای م.ح. به طرفیت آقایان و خانم ها الف.، غ.، م.، م.، ف.، ن.، غ.، الف. و ع. همگی شهرت ب. نسبت به دادنامه شماره ۹-۱۸/۱/۹۳ شعبه ۱۸۵ دادگاه عمومی حقوقی تهران در آن بخش که حکم به تخلیه یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی ۱۹۶۶۴ و ۱۹۶۶۵/۲۳۹۸- اصلی بخش ۱۰ تهران به لحاظ تغییر شغل صادرشده، وارد است. به موجب بند ۷ ماده ۱۴ قانون موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ در صورتی تغییر شغل از موجبات تخلیه و فسخ قرارداد اجاره است که مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده باشد و مستأجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد به شرح محتویات اجاره نامه عادی مورخ ۲۳/۷/۵۹ مورد اجاره موضوع دعوی برای شغل معینی به اجاره واگذار نشده و بین طرفین چنین توافقی در مورد شغل مستأجر به عمل نیامده است بنابراین به لحاظ مفقود بودن شرط مذکور برفرض تغییرات مکرر شغل از ناحیه مستأجر جانشینان موجر نمی توانند به اتکا عامل مذکور تخلیه عین مستأجره را مطالبه نمایند و دادنامه تجدیدنظر خواسته که بدون توجه و قید مقرر در مستند قانونی مذکور صادرشده قابل تأیید نبوده و به استناد ماده ۱۹۷ و ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه را در مورد تخلیه نقض و حکم به بطلان دعوی نخستین تجدیدنظر خواندگان صادر و اعلام می دارد این رأی قطعی است.
رییس شعبه ۱۲ دادگاه تجدیدنظر استان تهران مستشار دادگاه
دوبحری قیصری