رای دادگاه درباره تخلیه عین مستأجره به علت تغییر شغل (دادنامه شماره ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۱۳۰۱۴۱۷)

شماره دادنامه	۹۱۰۹۹۷۰۲۲۱۳۰۱۴۱۷
تاریخ دادنامه	۱۳۹۱/۱۰/۲۶
نوع رأی	رأی شعبه
نوع مرجع	دادگاه تجدیدنظر استان
گروه رأی	رای حقوقی
موضوع	تخلیه عین مستأجره به علت تغییر شغل
قاضی	قلی پور سید ابوالفضل حجازی فر سیدوجیح الله فهیمی گیلانی

چکیده دادنامه و رای دادگاه درباره تخلیه عین مستأجره به علت تغییر شغل: در صورتی که مستأجر ضمن حفظ شغل سابق، درقسمتی از عین مستأجره، به صورت جزیی به شغل دیگری اشتغال ورزد، موضوع از موارد تغییر شغل محسوب می گردد. ادعای آنکه این شغل ضرر کمتری دارد و یا ذکر شغل در اجاره نامه خصوصیتی نداشته مورد قبول نیست.

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دادخواست آقای الف.م و ع.ک. به وکالت از شرکت ع. سهامی خاص به طرفیت آقای ع.الف با وکالت آقای ع.ط. به خواسته تخلیه عین مستأجره به لحاظ تغییر شغل نظر به دادخواست تقدیمی و اظهارات خواهان و خوانده دعوی در جلسه دادرسی بدین مضمون که شرکت خواهان برابر قرارداد مورخ ۱۵/۱۰/۷۶ یک باب مغازه مشتمل بر دو طبقه را در قالب پیمان بهره برداری بدون دریافت هیچ گونه وجهی بابت سرقفلی در اختیار خوانده قرار داده است. خواهان بیان نموده است قصد و نیت واقعی و مشترک طرفین به هیچ عنوان عقد اجاره نبوده و نوع فعالیت مشارالیه در ماده اول قرارداد به عنوان تهیه و ارائه کالاهایی که نوعا در سوپر مواد غذایی به فروش می رسد و فروشگاه لوازم التحریر و کتاب و وسایل آموزشی و ورزشی تعیین گردیده است و نظر به این که تعبیر قانون از این قرارداد رابطه استیجاری است و به دلالت صورت جلسات تأمین دلیل، در قسمتی از مغازه موضوع پیمان مبادرت به تغییر شغل و فروش لوازم خانگی از قبیل جارو برقی و دستگاه های آبمیوه گیری و ظروف چینی و لوازم تزئینی و اسباب بازی نموده است و از موکل نیز اذن و اجازه ندارد در جلسه دادرسی نیز ضمن تکرار مطالب فوق تقاضای رسیدگی را نموده و خوانده دعوی نیز بیان نموده است که خواهان از تغییر شغل مطلع بوده و همین طور در گوشه ای از مغازه علاوه بر مشاغل تعین شده در قرار داد مقداری نیز وسایل منزل عرضه می کند و چندین ماه است که خواهان با توجه به این تغیر از خوانده دعوی اجاره بها دریافت نموده است و ملاک قانون تغییر کلی شغل می باشد نه جزئی از آن همچنین طرفین در لوایحی توضیحاتی را داده و تعدادی تصاویر گرفته شده را نیز ارائه نموده اند. همچنین خواهان بیان داشته است که در خصوص تغیر بخشی از شغل در قانون چیزی گفته نشده و نیز دریافت اجاره بها در این قسمت دلیل بر رضایت و اطلاع موکل نمی باشد و اجاره بها در دفتر شرکت پرداخت شده است دادگاه با عنایت به مراتب اولا: خواهان در خصوص اینکه قصد و نیت واقعی و مشترک طرفین عقد و اجاره نبوده دلیلی ارائه نکرده و اعلام ننموده است که اگر اجاره نبوده چه عقد دیگری بوده است، صرف نظر از اینکه در بند و شرح دادخواست به رابطه استیجاری طرفین عقد اقرار نموده است. ثانیا: قرار داد استیجاری مورخه ۱۵/۱۰/۷۶ صرف نظر از اینکه پس از تصویب قانون موجر و مستأجر مصوب ۸/۷/۷۶ منعقد شده است ولی به لحاظ عدم رعایت مقررات ۲ ماده مزبور از شمول قانون خارج است. ثالثا: با توجه به مقررات بند ۷ از ماده ۱۴ قانون موجر و مستأجر مصوب سال ۵۶ و نیز مواد ۴۹۱ که بیان می دارد اگر منفعتی که در اجاره تعین شده است به خصوصیت آن منظور نبوده مستأجر می تواند استفاده منفعتی کند که از حیث ضرر مساوی یا کمتر از منفعت معینه باشد بنابراین مشاغل مورد اشاره عرفا جز و مشاغل مشابه محسوب می شود و نیز از این طریق هیچ ضرر و زیانی متوجه ملک نشده و متضرر نیست، صرف نظر از اینکه مدتی هم مالک با دریافت اجاره بها سکوت اختیار نموده و همان طور که شغل فروش مواد غذایی با لوازم التحریری علی الظاهر سنخیتی ندارد، ولی می تواند از نظر عرف جزء مشاغل مشابه قلمداد شود، لهذا دادگاه با عنایت به مراتب دعوی خواهان را غیر ثابت تشخیص و مستندا به مواد مزبور حکم به بطلان آن صادر می نماید. رأی صادره حضوری و ظرف ۲۰روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می باشد.

رئیس شعبه ۱۰۳ دادگاه عمومی حقوقی تهران قلی پور

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

در خصوص تجدیدنظرخواهی شرکت ع. سهامی خاص با وکالت آقایان الف.م و ع.ک. به طرفیت آقای ع.الف با وکالت آقای ط. نسبت به دادنامه شماره۹۱/۴۳۴صادره از شعبه۱۰۳دادگاه عمومی تهران که به موجب آن حکم به بطلان دعوی خواهان های بدوی دائر بر تخلیه عین مستأجره به لحاظ تغییر شغل به شرح دادنامه تجدیدنظرخواسته صادرگردیده است نظر به این که حسب محتویات پرونده صورت جلسه تأمین دلیل شعبه خواهان های بدوی و اظهارات وکیل خواندگان بدوی به شرح لوایح تقدیمی از ناحیه وی تغییر شغل از ناحیه مستأجر محرز می باشد دادگاه به لحاظ این که تغییرشغل در قسمتی از عین مستأجره و با حفظ شغل سابق و مورد توافق موجر و مستأجر به شرح قرارداد اجاره استنادی که مورد تردید و انکار و جعل واقع نگردیده است از مصادیق تخلف مستأجر در عین مستأجره می باشد و با التفات به این که حسب قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶که به جهت این که قرارداد و رابطه استیجاری اصحاب دعوی به لحاظ قاعده استصحاب (ابقاء ماکان) توجها به بند ۱ ماده ۳ قرارداد اجاره تنظیمی درسال۷۲ از تاریخ۱/۷/۷۷ شروع شده قانون حاکم بر موضوع می باشد اراده موجر بر نوع شغل مستأجر از عوامل مؤثر در تنظیم قرارداد اجاره می باشد و تغییر جزیی آن و یا در قسمتی از عین مستأجره ضمن حفظ شغل سابق در اراده موجر خلل وارد آورده و حق ایجادی برای وی از ناحیه قانون گذار را تخصیص و یا ساقط نخواهد نمود. دادگاه با انتصاب به این که شغل فروش لوازم خانگی جزء مشاغل مشابه با فروش مواد غذایی و ورزشی و لوازم التحریرنمی باشد و با توجه به این که بر فرض این که سوپرمارکت ازجمله فروشگاه ها می باشدکه حسب تعریف و عرف موجود لوازم و وسایل متفاوتی درآن مورد عرضه آحاد جامعه قرار می گیرد اما توجها به این که درسوپر مارکت مورد نزاع فروش و عرضه اقلام خاص مورد تصریح قرار گرفته است مشمول اقلام و کالاهایی غیر از موارد احصایی در قرارداد اجاره بر خلاف مفاد اجاره عادی مورخه۱۵/۱۰/۷۶و اراده متعاقدین آن بوده است اعتراض تعریض را منطبق بر بندهای ج و ه ماده ۳۴۸ قانون آیین دادرسی مدنی دانسته و در نتیجه دادگاه مستندا به ماده ۳۵۸ همان قانون ضمن نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته حکم به تخلیه عین مستأجره به شرح قرارداد استنادی خواهان بدوی صادر و اعلام می دارد این رأی قطعی است.

رئیس شعبه ۱۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران مستشار دادگاه

حجازی فر فهیمی گیلانی