رای دادگاه درباره تعدی و تفریط مستأجر در مشاعات ساختمان (دادنامه شماره ۹۲۰۹۹۷۰۲۶۹۴۰۰۵۶۵)

شماره دادنامه	۹۲۰۹۹۷۰۲۶۹۴۰۰۵۶۵
تاریخ دادنامه	۱۳۹۲/۰۵/۱۴
نوع رأی	رأی شعبه
نوع مرجع	دادگاه تجدیدنظر استان
گروه رأی	رای حقوقی
موضوع	تعدی و تفریط مستأجر در مشاعات ساختمان
قاضی	جعفری حضرتی هادی کیازاد

چکیده دادنامه و رای دادگاه درباره تعدی و تفریط مستأجر در مشاعات ساختمان: در قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶، دعوای موجر مبنی بر تخلیه عین مستأجره به علت دخل و تصرف مستأجر در قسمت مشاعات ساختمان، حتی در صورتی که از مصادیق تعدی و تفریط محسوب گردد، به دلیل این که که هیچ ارتباطی به عین مستأجره ندارد پذیرفته نمی شود.

رأی دادگاه بدوی

درخصوص دعوی آقایان وخانم ها ن.ع، ر.ع. فرزند ن.، و.ع.، ع.ع.، ح.ع.، ف.گ. فرزند ح. و ح.ج. فرزند ه. با وکالت آقای ع.پ. به طرفیت بانک م. مبنی بر صدور حکم به تخلیه عین مستأجره که به صورت بانک ملی م. در پاساژ ک. می باشد، به لحاظ تعدی و تفریط و نیز محکومیت خوانده به پرداخت خسارات قانونی اعم از هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل و کارشناس؛ و وکیل خواهان ها توضیح داده است که خواهان ها مالکین رسمی پلاک های ۱۴۲ لغایت ۱۴۴ و ۱۴۷ واقع در بخش ۲ تهران حسب سوابق موجود، مستندا به اجاره نامه های رسمی ۱۴۱۰۰ ۱۵/۱۲/۴۵ و ۱۴۸۲۷ ۲۸/۹/۴۷ و ۱۵۴۷۹ ۳۰/۱۰/۴۹ و ۱۶۶۲۱ ۱/۶/۵۵ و اجاره نامه عادی مورخ ۷/۱/۱۳۷۶ جمعا هشت باب مغازه به کیفیت مندرج در اجاره نامه های استنادی به اجاره بانک ملی درآمد، آن چنان که از مفاد اجاره نامه ها مستفاداست مستأجرین حق تعمیرات اساسی و دخل وتصرف در بنا را تحت هیچ شرایطی نداشته است. مع الاسف به نحوی که نظریه کارشناس مجری تأمین دلیل حکایت دارد، متصدیان بانک (مستأجر) بدون کسب اجازه از موجرین و یا حکم قانونی، راسا مبادرت به انجام تعمیرات اساسی و نیز تغیرات اساسی در کیفیت بنا و اطاق ها نموده، حتی بخش هایی که خارج از بنا بوده را نیز در جهت توسعه فضای مورد اجاره مسقف و ملحق به داخل بنا نموده اند. علاوه بر آن با تخریب بنا، اقدام به نصب و استقرار سیستم سرمایشی و گرمایشی بر نمای بیرونی بنا و بشقاب (دیش) ماهواره ای نموده اند که تمامی اقدامات فوق، از مصادیق بارز و غیر قابل انکار تعدی و تفریط در مورد اجاره تلقی می گردد. فلذا با توجه به مراتب معنونه و مستندات ابرازی، حکم به محکومیت خوانده به شرح ستون خواسته مورد استدعاست. دادگاه با بررسی مفاد دادخواست خواهان و ملاحظه مدرک استنادی، شامل کپی مصدق اجاره نامه رسمی به تعداد چهار فقره و یک فقره اجاره عادی و صورت جلسه تأمین دلیل و استماع اظهارات وکلای طرفین، موضوع جهت بررسی تغییرات انجام یافته به کارشناس ارجاع و کارشناس رسمی دادگستری اعلام داشته: ۱ محدوده مورد اجاره به موجب صورت جلسه شورای معماری مورخ ۱۰/۲/۸۶ که توسط مهندس شهرداری از محل به عمل آمده است و از محل اندازه گیری نموده، میزان مساحت طبقه همکف را ۳۰/۵۰ مترمربع اعلام نموده، در صورتی که مساحت طبقه همکف، طبق اندازه گیری انجام شده برابر ۲۸/۸۸ مترمربع است که از این مساحت ۶۱ مترمربع سالن بانک و ۲۸/۲۷ مترمربع نورگیر مشاعی واقع در شرق بانک می باشد که ضمیمه بانک شده است. در نتیجه ۵۰/۱۰ مترمربع به سالن و ۲۸/۲۷ مترمربع قسمت نورگیر به سالن بانک اضافه شده است که قسمت نورگیر بر روی کروکی پیوست با حرف و با رنگ نارنجی نمایان شده است و به عبارت دیگر خوانده در این قسمت به مشاعات ساختمان تجاوز نموده است و در این قسمت خوانده یک توالت در جنوب نورگیر احداث نموده و قسمت دیگر نورگیر را به سالن اصلی بانک اضافه نموده است و ضمنا راه پله ای نیز برای ارتباط به طبقه اول دراین قسمت احداث نموده است؛ ۲ در طبقه اول نیز که روی طبقه همکف قرار دارد، نورگیر مجددا به سالن اصلی بانک به مساحت ۲۸/۲۷ مترمربع اضافه شده است و خوانده در جنوب این قسمت نورگیر یک آبدارخانه احداث و بقیه قسمت نورگیر را به راه پله و سالن در طبقه اول اضافه شده است که این قسمت تجاوز شده نیز بر روی کروکی پیوست در قسمت ب با حروف و با رنگ زرد نمایان شده است و در نتیجه خوانده در طبقه اول نیز به مشاعات ساختمان تجاوز نموده است؛ ۳ خوانده در نمای غربی و داخل پاساژ در طبقه همکف، سه دستگاه اسپیلت یونیت و در طبقه اول نیز سه دستگاه اسپیلت نصب نموده و در این قسمت نیز به نمای مشاعی داخل پاساژ تجاوز نموده است؛ ۴ خوانده درب کلیه مغازه های طبقه اول درداخل پاساژ از آهن پروفیل بوده که درب چهارباب مغازه طبقه اول را از آهن پروفیل به آلومینیم تغییر داده است؛ ۵ خوانده در طبقه اول در قسمت جنوب یک قسمت را جدا نموده و آن را به نمازخانه تبدیل نموده است؛ ۶ در بازدیدی که از پشت بام به عمل آمد، مشاهده گردید که خوانده در قسمت جنوب پاساژ در پشت بام، یک دیش ماهواره نصب وکابل های آن را به شعبه بانک ارتباط داده است و از این طریق نیز خوانده به مشاعات تجاوز نموده است که نظریه کارشناس به طرفین ابلاغ شد. بانک ملی به نظریه کارشناس اعتراض نمود که موضوع به هیأت سه نفره کارشناس ارجاع گردید و هیأت سه نفره کارشناس پس از بررسی اعلام نمودند: الف با توجه به مراتب مندرج بند ۶ گزارش ملاحظه می گردد که مقدار ۶۵ متر فضای اولیه واحدهای طبقه همکف بوده است و مقدار ۷۷/۲۶ ۶۴/۲۰+۱۳/۶ مترمربع فضای اضافه شده به بانک در سنوات قبل درطبقه همکف می باشد. ب با توجه به مراتب مندرج در بند ۷ گزارش، ملاحظه می گردد که ۶۵ مترمربع فضای اولیه واحدهای طبقه اول بوده و مقدار ۵۹/۲۳ ۶۵ ۵۹/۸۸ مترمربع فضای اضافه شده به بانک در سنوات قبلی در طبقه اول می باشد. ج موارد مندرج در بندهای ۸ و ۹ و ۱۰ و ۱۱ و ۱۲ گزارش اصلاحی، همگی صورت پذیرفته و مورد تأیید هیأت می باشد که نظریه هیأت سه نفره کارشناس به طرفین ابلاغ و بانک م. نسبت به آن اعتراض نمود که موضوع به هیأت ۵ نفره کارشناس ارجاع گردیدف. هیأت ۵ نفره پس از بررسی اعلام داشتند: یک با ضمیمه شدن فضای نورگیر که جزء مشاعات بوده است، به زیر بنای مورد اجاره، فضای مفید در طبقه همکف به ۵۹/۸۸ مترمربع افزایش یافته است. دو راه پله دسترسی از طبقه همکف به اول در قسمت نورگیر احداث شده است. سه در طبقه همکف و اول، خوانده با استفاده از قسمتی از فضای مشاعی نورگیر، اقدام به احداث سرویس بهداشتی و آبدارخانه نموده است. چهار در نتیجه اقدامات فوق در قسمت های مشاعی، اسپیلت های تهویه و خنک کننده هوا نصب گردیده است. پنج دیگر تغییرات انجام شده از قبیل تعویض درب های آهنی و تبدیل آن به درب های آلومینیوم. اگرچه در جهت ارتقاء کیفی ظاهری بوده است، لیکن با دیگر نماهای داخلی پاساژ متفاوت است و از این منظر مشابهت نماها تغییر نموده است. جهت امور بانکی بر روی پشت بام، دیش ماهواره ای نصب گردیده است. شش به موجب صورت جلسه شورای معماری مورخ ۱۰/۲/۸۶ که توسط شهرداری اندازه گیری شده است، مساحت طبقه همکف را ۳۰/۵۰ مترمربع اعلام نموده اند. در حال حاضر مساحت طبقه همکف بدون فضای مشاعی (نورگیر) الحاق شده به طبقه همکف ۶۵ مترمربع و فضای نورگیر الحاقی در حدود ۲۷ مترمربع است که این دادگاه با بررسی اظهارنظر کارشناسان رسمی دادگستری تعدی و تفریط در ملک مورد اجاره را احراز نموده و به استناد بند ۸ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶، حکم به تخلیه محل مورد اجاره صادر و اعلام می شود. این رأی حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در محاکم تجدیدنظر تهران است.

رئیس شعبه ۲۳ دادگاه عمومی حقوقی تهران جعفری

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

تجدیدنظرخواهی بانک م. به طرفیت آقایان ن.، ر.، و.، ع.، ح. شهرت همگی ع. و خانم ها ف.گ. و ح.ج. نسبت به دادنامه شماره ۲۳۳ مورخ ۲۰/۳/۹۱ صادره از شعبه ۲۳ دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن حکم به تخلیه صادر گردیده، موجه و صحیح به نظر می رسد. زیرا مواردی را که کارشناسان احصاء نموده اند، نمی توان به عنوان تعدی و تفریط موضوع ماده ۱۴ قانون موجر و مستأجر منسوب نموده و نیز از مصادیق ماده ۹۵۱ قانون مدنی که در تعریف تعدی و تفریط آمده، به حساب آورد. کارشناسان در آخرین اظهارنظر به عنوان هیأت پنج نفره، مواردی را که عنوان نموده اند عبارت است از: ۱ ضمیمه نمودن فضای نورگیر که جزء مشاعات بوده، به زیر بنای مورد اجاره و افزایش فضای مفید در طبقه همکف به ۵۹/۸۸ متر؛ ۲ احداث راه پله دسترسی از طبقه همکف به اول در قسمت نورگیر؛ ۳ احداث سرویس بهداشتی و آبدارخانه در فضای مشاعی؛ ۴ نصب اسپیلت های تهویه و خنک کننده هوا در قسمت های مشاعی؛ ۵ تعویض درب های آهنی و تبدیل آن به درب های آلومینیومی؛ ۶ نصب دیش ماهواره برروی پشت بام. دادگاه با ملاحظه مصادیق مذکور، مشاهده می شود که تمامی موارد مندرج در فوق تعدی و تجاوز به قسمت مشاعات ملک بوده و هیچ گونه تعدی و تجاوز در ملک و رقبه مورد اجاره صورت نگرفته. بدیهی است مالکین مشاعی که به حقوق آنان لطمه وارد شده و از این حیث متضرر گردیده اند، از حیث تصرف از بانک ملی شکایت نمایند. بنابراین دخل و تصرف بانک ملی در قسمت مشاعات ملک، هیچ ارتباطی به ملک و محل مورد اجاره نداشته تا تجدیدنظرخواندگان بتوانند از دادگاه درخواست تخلیه را بنمایند. نسبت به نصب تجهیزات ماهواره و اسپیلیت و تعویض پنجره ها نیز از آنجایی که برای بانک لوازم مذکور ضروری بوده و بدون آنان ادامه کار مشکل می باشد؛ و از طرفی برابر قاعده حقوقی اذن در شیء، اذن در لوازم آن می باشد ;، بنابراین انجام اقدامات مزبور نیز از مصادیق تعدی نبوده، دادگاه مستندا به ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی، ضمن نقض دادنامه مذکور، حکم به رد دعوی خواهان ها صادر و اعلام می نماید. رأی صادره قطعی است.

رئیس شعبه ۵۱ دادگاه تجدیدنظر استان تهران مستشار دادگاه

حضرتی کیازاد