رای دادگاه درباره تفسیر شروط قرارداد پیش فروش ساختمان (دادنامه شماره ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۱۸۰۰۷۷۶)

شماره دادنامه	۹۳۰۹۹۷۰۲۲۱۸۰۰۷۷۶
تاریخ دادنامه	۱۳۹۳/۰۶/۲۳
نوع رأی	رأی شعبه
نوع مرجع	دادگاه تجدیدنظر استان
گروه رأی	رای حقوقی
موضوع	تفسیر شروط قرارداد پیش فروش ساختمان
قاضی	عزت اله امانی شلمزاری کریمی مجرد

چکیده دادنامه و رای دادگاه درباره تفسیر شروط قرارداد پیش فروش ساختمان: در قرارداد پیش فروش ساختمان، صرف درج این جمله که این واحد دارای پارکینگ می باشد ;، دلالتی بر فروش پارکینگ نمی کند.

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دعوی آقای م.م. با وکالت آقای ش.م. به طرفیت ۱-ح. ۲-خانم م. هر دو م. ۳- خانم د.ع. ۴- خانم ر.م. ۵- م. ۶-الف. استان تهران ۷-شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری ایران به خواسته فک رهن و حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی قطعه ۲ تفکیکی واقع در شمال شرقی طبقه همکف واقع در تهرانسر از پلاک ثبتی ۲۹۰۵ فرعی از ۲ اصلی از بخش ۱۰ تهران با احتساب خسارات دادرسی، بدین توضیح که خواهان یک باب آپارتمان از طبقه همکف شمال شرقی با پارکینگ و انباری از پلاک ثبتی مذکور واقع در تهرانسر از مورث خواندگان ردیف اول تا ۴ (مرحوم ح.م.) و خوانده ردیف پنجم آقای م. طی قرارداد پیش فروش خریداری نموده و در تاریخ ۲۴/۷/۸۱ به ایشان تحویل گردید و کل ثمن المعامله پرداخت شده است و عرصه ملک متعلق به الف. استان تهران بوده و سازمان به نمایندگی از شرکت عمران و بهسازی شهری ایران طی قرارداد مشارکت به شماره ۱۰۱۶۷۷ با مورث خواندگان ردیف اول تا چهارم و خوانده ردیف پنجم داشته و ساخت پروژه احداث بنا را به آن ها واگذار می نماید و مورث خواندگان ردیف اول و چهارم و خوانده ردیف پنجم جهت تأمین هزینه های ساخت پلاک مزبور را در رهن بانک ملت قرار داده اند لذا تقاضای صدور حکم به شرح خواسته را نموده اند و در جلسه دادرسی آقای م.ج. وکیل محترم آقای م. در شعبه حاضر و اعلام داشته که ملک در رهن بانک می باشد و بانک طرف دعوی واقع نشده است و طبق بند ۶ قرارداد پرداخت هزینه های مربوط به فک رهن با خریدار می باشد و نماینده الف. اعلام داشته که ملک مزبور بازداشت می باشد و شرکای پیمانکار حق واگذاری موضوع قرارداد قبل از اخذ مجوز از آن اداره نداشته اند و قبل از تنفیذ قرارداد، دعوی خواهان قابل پذیرش در محاکم نمی باشد و از طرف شرکت عمران و بهسازی شهری تهران نیز نماینده آن با ارائه لایحه ای اعلام داشته که واحد مزبور در سهم آقایان م.و مرحوم ح.م. قرار گرفته و آن ها اقدام به فروش نموده اند و دعوی ارتباطی به آن ها ندارد و متوجه آن ها نمی باشد و خواندگان دیگر علی رغم ابلاغ اخطاریه در شعبه حاضر نشده اند و لایحه ای نیز ارسال ننموده اند دادگاه نظر به مراتب فوق توجها به اینکه تنظیم سند رسمی از لوازم و آثار قرارداد مزبور بوده و مدلول قرارداد بنا بر قواعد لزوم و صحت و اصل حاکمیت اراده برای طرفین و قائم مقام قانونی آن ها لازم الرعایه بوده و مالکیت رسمی خوانده ردیف ششم به دلالت استعلام ثبتی محرز بوده و خواندگان ردیف ۶ و ۷ طی قرارداد مشارکت با مرحوم ح.م. (مورث خواندگان ردیف اول و چهارم) و خوانده ردیف ۵ داشته اند در ازاء ساخت، آپارتمان مذکور را در سهم آن ها قرار داده اند و آن ها نیز واحد مذکور را به خواهان انتقال داده اند واحد مزبور بعد از تفکیک، قطعه ۲ تفکیکی نامگذاری شده است و توجها به اینکه در قبال واحد مزبور وام اختصاص نداده اند و دلیلی بر ایفاء یا اسقاط تعهد از سوی خواندگان ارائه نشده است و بازداشتی صرفا از بابت بدهی وام بوده است که فروشندگان مکلف به فک رهن می باشند و دعوی متوجه بانک نمی باشد لذا دادگاه دعوی خواهان را محمول بر صحت تشخیص و مستندا به مواد ۴۷ و۴۶ قانون ثبت اسناد و املاک و۱۰ و۲۱۹ و۲۲۰ و۲۲۵ قانون مدنی و ۵۱۹ و۱۹۸ قانون آیین دادرسی مدنی حکم به محکومیت خواندگان ردیف اول تا پنجم به فک رهن و الزام کلیه خواندگان به تمهید مقدمات و تنظیم سند رسمی شمال شرقی طبقه همکف از قطعه دوم تفکیکی از پلاک ثبتی فوق الاشعار با پارکینگ وانباری و با احتساب خسارات دادرسی در حق خواهان صادر و اعلام می دارد رأی صادره نسبت به خوانده ردیف اول و چهارم غیابی و ظرف ۲۰ روز قابل واخواهی در این شعبه و نسبت به سایر خواندگان حضوری و ظرف۲۰ روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظر در محاکم تجدیدنظر استان می باشد.

رئیس شعبه ۲۱۶ دادگاه عمومی حقوقی تهران- مجرد

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

دادنامه تجدیدنظر خواسته به شماره ۹۳۰۹۹۷۲۱۶۴۱۰۰۱۷۷ مورخ ۱۳۹۳/۳/۴ صادره از شعبه ۲۱۶ دادگاه عمومی حقوقی تهران که بر الزام م. و ح.، م.، ر. شهرتین همگی م. و د.ع. به فک رهن و تهیه مقدمات و تنظیم سند رسمی یک دستگاه آپارتمان به شماره قطعه دوم تفکیکی واقع در شمال شرقی طبقه همکف جزو پلاک ثبتی ۲۹۰۵ فرعی از ۲ اصلی واقع در بخش ۱۰ تهران به انضمام پارکینگ و انباری و پرداخت خسارت دادرسی به اتفاق شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی استان تهران اشعار داشته و مورد تجدیدنظر خواهی م. و شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی و استان تهران واقع شده است در اساس موافق قانون و مقررات موضوعه بوده و اعتراض به شرح لایحه اعتراضیه وارد نبوده و مستوجب نقض آن نبوده و با اصلاح به عمل آمده از حیث حذف پارکینگ به شرح آتی قابل تأیید می باشد زیرا که اولا مبنای روابط حقوقی و قراردادی فیمابین متداعین پرونده مبتنی بر قرارداد پیش فروش فاقد تاریخ و قرارداد مشارکت در ساخت به شماره ۱۰۱۶۷۷ می باشد که قراردادهای مذکور به قوت خود باقی بوده و دلیلی بر فسخ یا اقاله و بی اعتباری آن ها به دادگاه ارائه نشده است و اظهارات بیان شده از ناحیه تجدیدنظر خواهان مدلولا متضمن نفوذ و بقای قراردادهای معنونه می باشد که به موجب قرارداد مشارکت به شماره ۱۰۱۶۷۷ اداره کل مسکن و شهرسازی تهران به عاملیت از طرف شرکت عمران و بهسازی شهری مبادرت به انعقاد قرارداد مشارکت با م. و ح.م. مورث سایر خواندگان (ح.، م.، ر. م. و د. در جهت احداث واحدهای مسکونی در پلاک ثبتی ۲۹۰۵ فرعی از ۲ اصلی به مساحت ۴۹۵ مترمربع به تعداد هشت واحد با زیر بنای کل ۷۷۲ مترمربع و زیربنای مقید ۵۹۴ مترمربع واقع در بخش ۱۰ تهران نموده است که افراد اخیر الذکر به موجب مبایعه نامه عادی فاقد تاریخ مبادرت به پیش فروش یک واحد از آپارتمانهای موضوع قرارداد مشارکت در قبال ثمن معین به تجدیدنظر خوانده نموده اند که در راستای قرارداد مذکور نیز آپارتمان طی صورت جلسه ۱۳۸۱/۷/۲۴ به خریدار تحویل داده شده است. ثانیا قرارداد تنظیمی اصولا قراردادیست لازم و مندرجات بنا بر تصریح قواعد فقهی لزوم و صحت برای متعاملین و قائم مقام قانونی آنان متبع و لازم الرعایه می باشد و متعاقدین مکلف هستند تعهداتی را که به تبعیت از اصل آزادی اراده قبول نموده اند تحمل و تقبل نمایند که از زمره شرایط عقد مذکور انتقال سند رسمی مورد معامله و تهیه مقدمات و تشریفات سند رسمی انتقال بوده که اختصاص به فروشنده و مالکین دارد که به لحاظ عدم ایفای تعهد متعهدله با مراجعه به حاکم الزام آنان را خواستار شده است و ازآنجایی که فک رهن ازجمله مقدمات تنظیم سند بوده و فک رهن از پلاک از تکالیف فروشندگان می باشد و تاکنون نسبت به آن اقدامی نموده اند و با فوت احد از فروشندگان بنام ح.م. ورثه وی قائم مقام وی محسوب و مکلف به ایفای تعهد به همراه متعهد دیگر بنام م. می باشند. ثالثا مفاد جوابیه استعلام ثبتی مضبوط در پرونده حکایت از تفکیک آپارتمانهای احداثی و تنظیم سند رسمی مورد معامله به نام اداره کل مسکن و شهرسازی دارد. رابعا مفاد قرارداد مدرکیه خواهان صرفا حکایت از خرید آپارتمان داشته و پیوست قرارداد بند ۲ آن به عدم پارکینگ اشاره شده است و این مطلب حاکی از فروش آپارتمان به رغم داشتن پارکینگ بدون پارکینگ دارد و صرف درج این جمله که این واحد دارای پارکینگ می باشد دلالتی بر فروش پارکینگ به تجدیدنظر خوانده ندارد و از این جمله این معنا استنباط نمی گردد به لحاظ آنکه چنانچه فروشندگان قصد فروش آپارتمان به همراه پارکینگ را داشتند صراحتا در مبایعه نامه و پیوست آن به آن اشاره می نمودند ازاین رو دادگاه ضمن ردّ درخواست های تجدیدنظر خواهی مستندا به مواد ۳۵۱ و قسمت آخر از ماده ۳۵۸ از قانون آیین دادرسی مدنی ضمن حذف کلمه پارکینگ دادنامه معترض عنه را با اصلاح به عمل آمده تأیید و استوار می نماید. رأی صادره حضوری و قطعی است.

رئیس شعبه ۱۸ دادگاه تجدیدنظر استان تهران مستشار دادگاه

امانی شلمزاری کریمی