رای دادگاه درباره تقاضای کاهش اجاره بها به علت کاهش منافع مورد اجاره در اثنای مدت (دادنامه شماره ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۲۹۰۱۰۹۰)

شماره دادنامه	۹۱۰۹۹۷۰۲۲۲۹۰۱۰۹۰
تاریخ دادنامه	۱۳۹۱/۰۹/۲۸
نوع رأی	رأی شعبه
نوع مرجع	دادگاه تجدیدنظر استان
گروه رأی	رای حقوقی
موضوع	تقاضای کاهش اجاره بها به علت کاهش منافع مورد اجاره در اثنای مدت
قاضی	احمدی حسینی طباطبائی نژاد

چکیده دادنامه و رای دادگاه درباره تقاضای کاهش اجاره بها به علت کاهش منافع مورد اجاره در اثنای مدت: دعوی کاهش میزان اجاره بها به لحاظ بروز عیب در مورد اجاره قابل استماع نیست و به صراحت مواد۴۸۰ و ۴۷۸ قانون مدنی در این گونه موارد تنها خیار فسخ برای مستأجر ایجاد می شود و حق کاهش اجاره بها را ندارد.

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دعوی شرکت فروشگاه های زنجیره ائی رفاه به شماره ثبت ۱۱۲۷۳۱ با مدیریت آقای م.ر. و با وکالت آقایان م.خ. و ح.م. به طرفیت آقای ج.ع. به خواسته مطالبه خسارت موضوع ماده ۹-۶ قرارداد فی مابین و تقلیل نسبی اجاره بها به علت فقدان مجوز تجاری وفق نظرکارشناس، به این شرح که خوانده طی قرارداد شماره ۳۷۵۰/۶۳۰-۱۸/۱۱/۸۶ با شرکت خواهان قرارداد اجاره منعقد و مبلغ۰۰۰/۰۰۰/۲۰۰ تومان به عنوان ودیعه به وی پرداخت می گردد، و مقررمی شود در پایان هر سال مبلغ ۲۰میلیون تومان بابت افزایش به موجر پرداخت شود، در بند ۹-۶ قرارداد موصوف "موجر تعهد نموده در صورتی که پلمپ، استیفای منافع مستأجر را تهدید و تحدید نماید مکلف به جبران خسارت است" مع الوصف با توجه به اینکه نیمی از مساحت عین مستأجره فاقد مجوز تجاری بوده و به این علت مدتی پلمپ شده لذا خواسته مذکور از سوی خواهان مطرح شده است، خوانده در دفاع اظهارداشت که اولا - برابر بند ۹ ماده ۶ قرارداد ابرازی در صورتی موجر مکلف به جبران خسارت می باشد، که استیفای منافع مستأجر را تهدید و تحدید نماید، در حالی که هیچ گونه خسارتی در ایام محدود پلمپ به شرکت وارد نشده است، زیرا تنها قسمتی از زیرزمین فروشگاه در ایام محدودی توسط شهرداری پلمپ گردیده بود، در حالی که فعالیت اصلی فروشگاه در سطح همکف در جریان بود و آنان با استفاده از آسانسور (بالابر) از زیرزمین به عنوان انباری و غیره استفاده می کردند، و در این رابطه به تأمین دلیل صادره از شعبه ۶۵۷ شورای حل اختلاف استفاده می نماید، ثانیا- علی الاصول شهرداری ها قبل از پلمپ محل تجاری طبق ضوابط مصرح مالک یا ذی نفع را با ارسال اخطاریه های کتبی و دادن مهلت مناسب جهت تخلیه کالاها و جلوگیری از ورود خسارت احتمالی آگاه می نمایند، ثالثا - اقدام شهرداری در پلمپ محل به موجب یک اقدام غیر قانونی انجام شده بود که پس از پیگیری در دیوان عدالت اداری فک پلمپ صورت گرفت، و احدی از کارمندان شهرداری به مجازات مندرج در دادنامه شماره ۹۸۹-۲۷/۸/۸۸ محکوم گردید و از آن به بعد به مدت دو سال است که شرکت بدون تعرض شهرداری مشغول به کار می باشد، دادگاه جهت بررسی خسارات احتمالی ناشی از اختلال در فعالیت فروشگاه در ایام پلمپ قرار ارجاع امر به کارشناس را صادر نمود و کارشناس منتخب پس از بررسی های لازم طی نظریه ابرازی اعلام داشت که زیرزمین فروشگاه به عنوان انبار مورد استفاده قرار می گرفته و برابر دلائل موجود از جمله بازدید حضوری در مدت پلمپ از انباری استفاده می شده است، و به جهت عدم ارائه دلائل کافی از سوی خواهان نمی توان ضرری را از این بابت متوجه وی دانست؛ خواهان طی لایحه ای به نظریه مزبور اعتراض می نماید و خلاصه ای از عملکرد فروشگاه را در سه سال متوالی ارائه می نماید، که مقایسه میزان فروش در سال قبل و بعد از پلمپ حکایت از یک رشد نسبی و بدون نوسان غیرطبیعی دارد، فلذا دلائل وارده برای ارجاع امر به هیأت سه نفره کافی به نظرنمی رسد، و از سوی دیگر در خصوص دعوی کاهش میزان اجاره بها به لحاظ بروز عیب در عین مستأجره صرف نظر از صحت و سقم موضوع به صراحت مواد ۴۸۰،۴۷۸ قانون مدنی در این گونه موارد تنها خیار فسخ برای مستأجر ایجاد می شود، علی هذا نظر به جمیع مراتب دعوی مطروحه از سوی خواهان غیرثابت تشخیص و مستندا به مواد ۱۹۷ قانون آیین دادرسی مدنی و ۴۸۰، ۴۷۸ و ۱۲۵۷ قانون مدنی حکم بر بی حقی خواهان صادر می شود، و اما در خصوص دعوی متقابل آقای ج.ع. به طرفیت شرکت فروشگاههای زنجیره ائی رفاه با شماره ثبت ۱۱۲۷۳۱ به خواسته مطالبه مبلغ۰۰۰/۰۰۰/۲۰۰ریال موضوع بند ۴ ماده ۵ قرارداد با توجه به مستندات ابرازی و اینکه دفاع و انکاری که موجبات بطلان دعوی را فراهم نماید، به عمل نیامده است دادگاه دعوی مطروحه را صحیح و ثابت تشخیص و مستندا به مواد ۵۱۹، ۱۹۸ قانون آیین دادرسی مدنی و۱۰ و ۳۱۹ به بعد قانون مدنی خوانده تقابل را به پرداخت مبلغ۰۰۰/۰۰۰/۲۰ ریال به عنوان افزایش سنواتی بیعانه موضوع قرارداد و همچنین به پرداخت مبلغ ۰۰۰/۰۷۱/۴ریال به عنوان هزینه دادرسی در حق خواهان تقابل محکوم می نماید، رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز از تاریخ قابل تجدیدنظر در محاکم تجدیدنظر استان تهران می باشد.

رئیس شعبه ۸۳ دادگاه عمومی حقوقی تهران - طباطبائی نژاد

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

در خصوص تجدیدنظرخواهی شرکت فروشگاه های زنجیره ای رفاه به طرفیت ج.ع. نسبت به دادنامه شماره ۶۹۷ مورخ ۲۶/۹/۹۰ صادره از شعبه ۸۳ دادگاه عمومی تهران که به موجب آن حکم بر بی حقی تجدیدنظرخواه به مطالبه خسارت قرارداد تقلیل نسبی اجاره و محکومیت تجدیدنظرخواه به پرداخت مبلغ ۰۰۰/۰۰۰/۲۰۰ ریال مطالبق بند ۴ ماده ۵ قرارداد به عنوان افزایش سنواتی بیعانه و غیره صادر گردیده است نظر به اینکه دادنامه تجدیدنظرخواسته با توجه به محتویات پرونده مطابق مقررات قانونی صادر گردیده است و ادعای تجدیدنظرخواه قابل انطباق با شقوق ماده ۳۴۸ قانون آیین دادرسی مدنی مصوب سال ۱۳۷۹ نمی باشد لذا اعتراض نامبرده غیر موجه تشخیص و به استناد ماده ۳۵۸ قانون مذکور ضمن رد اعتراض دادنامه تجدیدنظرخواسته تأیید می گردد. رأی صادره قطعی است.

رئیس شعبه ۲۹ دادگاه تجدیدنظر استان تهران - مستشاردادگاه

حسینی - احمدی