رای دادگاه درباره توافق طرفین اجاره در عدم حاکمیت قانون ۱۳۵۶ (دادنامه شماره ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۵۰۰۰۸۸۰)

شماره دادنامه	۹۳۰۹۹۷۰۲۲۵۰۰۰۸۸۰
تاریخ دادنامه	۱۳۹۳/۰۷/۲۰
نوع رأی	رأی شعبه
نوع مرجع	دادگاه تجدیدنظر استان
گروه رأی	رای حقوقی
موضوع	توافق طرفین اجاره در عدم حاکمیت قانون ۱۳۵۶
قاضی	علیرضا صالحی صداقتی شعبانلو زجاجی

چکیده دادنامه و رای دادگاه درباره توافق طرفین اجاره در عدم حاکمیت قانون ۱۳۵۶: توافق طرفین در ضمن قرارداد اجاره جهت جلوگیری از اجرای مقررات قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ فاقد اعتباراست.

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دعوای آقایان و خانم ها ۱- ک.۲- ت.۳- ف.شهرت همگی م. ۴- الف.ن. همگی با وکالت آقای س.ب. به طرفیت سازمان تأمین اجتماعی به خواسته الزام خوانده به تنظیم سند رسمی اجاره با تعیین اجاره بهای معین مقوم بر ۰۰۰/۰۰۰/۵۱ ریال به انضمام پرداخت خسارات دادرسی به شرح دادخواست تقدیمی بدین توضیح که مورث خواهان ها به نام مرحوم ه.م. به موجب اجاره نامه شماره ۷۴۰۸۰ مورخه ۲۵/۱۲/۱۳۵۲ تنظیمی در دفترخانه ... تهران یک واحد کارگاه صنعتی جهت شغل فلزکاری و قطعه سازی از مالکین پلاک ثبتی .../... واقع در بخش ده تهران به اسامی خانم م. و آقایان د. و ب. شهرت همگی الف. اجاره می نماید که پس از تنظیم سند رسمی اجاره مذکور و تصرفات مورث خواهان ها در ملک مورد اجاره از آنجایی که موجرین در سال ۱۳۷۲ از کشور خارج و به موجب حکم صادره از دادگاه انقلاب اسلامی تهران اموال نامبردگان به نفع سازمان تأمین اجتماعی مصادره و تملیک می گردد و چون با وصف انتقال عرصه و اعیان ملک مورد اجاره به دیگری اجاره به حال خود باقی است و سابقا نیز طی کلاسه شماره ۹۰۰۲۳۲ این دادگاه اقدام به طرح دعوی حاضر نموده اند که به لحاظ آنکه در اجاره نامه تنظیمی محل مورد اجاره مسکونی معرفی ولیکن همین محل را به عنوان شغل فلزکاری و قطعه سازی به اجاره واگذارشده است مورد نقض دادنامه شماره ۹۰۰۵۸۴ مورخه ۱۴/۸/۹۰ این دادگاه موضوع پرونده مذکور از ناحیه شعبه ۲۷ دادگاه تجدیدنظر استان تهران به لحاظ عدم احراز استفاده تجاری قرار می گیرد که با توجه به مراتب مذکور تقاضای صدور حکم به شرح خواسته را دارند. علی هذا با توجه به محتویات پرونده و مندرجات پاسخ استعلام به عمل آمده از اداره ثبت و اسناد و املاک ک. که دلالت بر مالکیت سازمان تأمین اجتماعی بر پلاک موصوف دارد و با عنایت به دفاعیات بلا مؤثر خوانده در مقابل دعوی مطروحه از سوی خواهان ها چون حسب ماده ۴۹۸ از قانون مدنی اگر عین مستأجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است و نظر به مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک، ثبت اسناد تنظیمی راجع به منافع این گونه املاک اجباری است و با عنایت به مواد ۷ و ۸ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ دادگاه به منظور احراز نوع استفاده مستأجر از محل مورد اجاره قرار تحقیق و معاینه محل با جلب نظر کارشناس را صادر که نظریه کارشناس منتخب دادگاه و گزارش تحقیق و معاینه محل با توجه به آثار باقیمانده در محل مورد اجاره که دارای یک باب سالن، سوله خرپایی، سوئیت نگهبانی به مساحت حدود ۶۸۰ مترمربع می باشد، به رأی دادگاه استفاده تجاری از محل موردنظر محرز و مسلم است که با توجه به مصونیت نظریه کارشناسی از هرگونه تعرض موجهی دادگاه دعوی خواهان ها را وارد تشخیص داده، مستندا به مواد مذکور حکم بر الزام خوانده به حضور در دفترخانه اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی اجاره بر اساس و مبنای شرایط مندرج در اجاره نامه سابق منعقده مابین موجرین فوق الاشعار و مورث خواهان ها نسبت به پلاک ثبتی مذکور به نام خواهان ها با ذکر شغل فلزکاری و قطعه سازی به عنوان اصل خواسته و پرداخت مبلغ ۰۰۰/۱۰۵ ریال به عنوان هزینه دادرسی به انضمام حق الوکاله وکیل طبق تعرفه و مبلغ ۰۰۰/۰۰۰/۴ ریال بابت دستمزد کارشناسی به عنوان خسارت دادرسی صادر و اعلام می نماید. در صورت استنکاف هر یک از طرفین از امضاء سند رسمی مذکور مطابق ماده ۹ قانون روابط موجر و مستأجر اقدام خواهد شد رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدید نظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران می باشد.

رئیس شعبه ۲۰۷ دادگاه عمومی حقوقی تهران- صالحی

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

در این پرونده نسبت به دادنامه صادره از سوی شعبه محترم ۲۰۷ دادگاه عمومی حقوقی تهران به شماره ۵۸۴-۱۴/۸/۹۰ سازمان تأمین اجتماعی با نمایندگی آقای م.ب. به طرفیت ک.، ف. و ت. همگی باشهرت م. و الف.ن. با وکالت بعدی آقای س.ب. به شرح دادخواست جداگانه ای تقاضای تجدیدنظرخواهی مطرح نموده است. بر پایه آن حکم خواسته الزام خوانده به تنظیم سند رسمی اجاره یک واحد کارگاه صنعتی با شغل فلزکاری و قطعه سازی به تبع اجاره نامه شماره ۷۴۰۸۰-۲۵/۱۲/۱۳۵۲ تنظیمی در دفترخانه شماره ... تهران در خصوص پلاک ثبتی.../... واقع در بخش ده تهران به اعتبار حفظ رابطه استیجاری در فرض انتقال عین مستأجره به دیگری منتهی به قبول دعوی و له خواهان اصلی شده است. ماحصل اعتراض سازمان موصوف متضمن این نکات است که ۱- با احراز و استقرار مالکیت سازمان تأمین اجتماعی در ملک مذکور شکایتی علیه متصرف کنونی آقای و.م. در محکمه جزایی تعقیب که منجر به محکومیت نامبرده و رفع تصرف و تحویل ملک شده است ۲- مورد اجاره در سند رسمی ابرازی جهت سکونت به مورث تجدیدنظر خواندگان و به مدت یک سال واگذار که اکنون زمان آن منقضی شده است ۳-مالکیت سازمان بر ملک موضوع خواسته به استناد دادنامه های صادره از دادگاه انقلاب اسلامی بوده و ارائه جواز بهره برداری و پرداخت مالیات نیز دلیل بر تجاری بودن مورد اجاره نخواهد بود. س.ب. در پاسخ وکیل محترم تجدیدنظر خواندگان نیز اعلام می دارد: اولا، اجاره نامه رسمی مورخ ۲۷/۱۲/۵۱ مربوط به کارگاه تجاری مورد اجاره بوده و با اجاره بهای مشخص و در ۲۸/۱۲/۵۱ از طرف موجر وقت به مستأجر واگذارشده است. ثانیا، مرحوم مورث تا زمان حضور مالک سابق در ایران نسبت به پرداخت اجاره بها اقدام و درخواست تعدیل اجاره بها در سال ۱۳۵۷ در شعبه ۷۹ دادگاه شهرستان تهران نیز مؤید آن می باشد. ثالثا، در تمامی اسناد ازجمله اخطاریه های سازمان تأمین اجتماعی برگه های مالیاتی و رسیدهای اجاره بها از مورد اجاره به عنوان کاربری فلزکاری و تجاری نام برده شده است و بر این اساس با فوت مرحوم ر.م. در ۲۴/۱۱/۷۵ حق کسب و پیشه ایجاد شده بر کارگاه ملک متنازع فیه به صورت قهری به وراث ایشان منتقل خواهد شد و مضافا به اینکه با جایگزینی ورثه مرحوم، [ایشان] پس از انتقال مالکیت به س. در سال های ۱۳۷۸ و۱۳۷۹ نیز دعوت نامه هایی به منظور ارائه اسناد اجاره برای نماینده تام الاختیار خواهان ارسال و بلکه توافقی هم با سازمان راجع به اجاره ماهیانه منعقد که فیش واریزی در سال ۱۳۷۷ به شماره ۳۱۳۸۳۰ از آن حکایت دارد. به هرتقدیر دادگاه با نگرش مجدد در اوراق پرونده و ملاحظه مستندات ابرازی درنهایت همگام با فرجام دادرسی نخستین به استواری و تأیید آن معتقد می باشد چه : الف) هرچند در سند اجاره استنادی از مورد اجاره برای سکونت نام برده شده است، لکن اولا، به اعتبار میزان متراژ و مساحت آن و قرینه تعبیر آن به یک باب سالن با محوطه مربوطه و نیز استفاده بعدی از آن در ایام بعدی و سنوات طولانی تداعی آن برشمول مقررات قانونی روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ از پشتوانه قانونی برخوردار است. مضاف به اینکه توافق طرفین و متعاقدین در ضمن آن جهت جلوگیری از اجرای مقررات قانونی مذکور به دلالت ماده ۳۰ قانون مرقوم فاقد اعتبار و اثر خواهد بود. ثانیا، احصا سالن با مساحت افزون در شمار املاک مسکونی ماهیت مورد اجاره را از حیث استفاده و کاربری تجاری از آن برای تولید آبگرمکن سازی پ. و شرکت پ. که تمامی مستندات ابرازی از آن حکایت دارد، خارج نساخته و بر این اساس در مجاری اداری و ارسال اخطاریه های قانونی و حتی دعوت نامه های ارسالی به وسیله سازمان همان سیاق درج گردیده است ب-صورت جلسه اجرای تحقیق و معاینه محلی به شرح برگ ۹۴ پرونده و یا نظریه کارشناسی در این زمینه (ص۹۵) همگی مشعر بر استفاده کارگاهی از مورد اجاره بوده و به علاوه گواهان تعرفه شده نیز بدان شهادت داده اند و ج) به رغم استقرار مالکیت ستاد بر رقبه مذکور مورد اجاره در سال های پس از تنظیم اجاره نامه رسمی و نیز محکومیت به رفع تصرف در فرایند جزایی که منبعث از مالکیت ستاد بوده مع الوصف با مطرح شدن جایگزین مستأجر سابق در قضیه تسری مورد اجاره به تجاری این امر نافی استیفاء حقوق متصوره برای مستأجرین نبوده که دادگاه محترم نخستین نیز به درستی آن را مورد لحوق قرار داده است. بنابراین ازآنجاکه ورود قبلی مرجع محترم عالی در قالب قرار بوده و بنا به مراتب مذکور دلایل تقدیمی کاربری مورد اجاره در تمامی ایام تصرف و استفاده عنوان تجاری و کارگاهی به منظور تولید آبگرمکن و فلز سازی داشته است، لذا به اعتبار فقد دلیل بر تحقق فسخ آن قرارداد و قائم مقامی تجدیدنظر خواندگان استناد دادگاه محترم نخستین به مواد ۷و۸ قانون صدرالذکر راجع به تنظیم سند اجاره نامه جدید که در برهه ای سازمان خود بدان توسل جسته منطبق با موازین و مقررات قانونی تشخیص و چون از جهت رعایت قواعد و اصول دادرسی نیز رسیدگی اولیه مغایرتی با مقررات ندارد، لاجرم دادگاه به استناد ماده ۳۵۸ از قانون آیین دادرسی مدنی ضمن رد اعتراض به عمل آمده دادنامه تجدیدنظر خواسته راعینا تأیید می نماید. این رأی قطعی است.

رئیس شعبه ۴۹ دادگاه تجدیدنظر استان تهران مستشار دادگاه

صداقتی شعبانلو

رأی اصلاحی

دادنامه سابق الصدور این شعبه به شماره ۸۸۰ مورخ ۲۰/۷/۹۳ که در مقام رسیدگی به تجدیدنظرخواهی سازمان تأمین اجتماعی با نمایندگی آقای م.ب. در برابر خانم ها و آقایان ک.، ت. و ف.جملگی با شهرت م. و الف.ن. نسبت به تنظیم سند اجاره یک واحد کارگاه صنعتی یا شغل فلزکاری و قطعه سازی در خصوص پلاک ثبتی .../... اعلام حکم نموده ناظر به رسیدگی به دادنامه ۹۲۷ مورخ ۲۸/۱۲/۹۱ شعبه ۲۰۷ دادگاه عمومی حقوقی تهران بوده که سهوا قبلا به شماره ۵۸۴ – ۱۴/۸/۹۰ همان شعبه اعلام گردیده است. مآلا مراتب در راستای مقررات مواد ۳۰۹و ۳۵۱ از قانون آیین دادرسی مدنی به شرح فوق اصلاح می گردد. این رأی از جهت اعتبار و قطعیت تابع حکم اصلی می باشد. این رأی قطعی است.

رئیس شعبه ۴۹ دادگاه تجدیدنظر استان تهران مستشار دادگاه

صداقتی زجاجی