رای دادگاه درباره حاکمیت قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ نسبت به محل کار دندان سازان تجربی (دادنامه شماره ۹۲۰۹۹۷۰۲۲۱۰۰۱۴۸۲)

چکیده دادنامه و رای دادگاه درباره حاکمیت قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ نسبت به محل کار دندان سازان تجربی: اگر مستأجر در اجاره های مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶، دندان ساز تجربی باشد و از محل مورد اجاره به عنوان دندان سازی استفاده نماید، از شمول رأی وحدت رویه شماره ۵۷۶- ۱۴/۷/۷۱ هیئت عمومی دیوان عالی کشور که ناظر به مطب پزشکان است خارج بوده و مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ است. لذا رابطه استیجاری بعد از انقضاء مدت قرارداد، کماکان استمرار دارد.

شماره دادنامه	۹۲۰۹۹۷۰۲۲۱۰۰۱۴۸۲
تاریخ دادنامه	۱۳۹۲/۱۱/۰۲
نوع رأی	رأی شعبه
نوع مرجع	دادگاه تجدیدنظر استان
گروه رأی	رای حقوقی
موضوع	حاکمیت قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ نسبت به محل کار دندان سازان تجربی
قاضی	امی ترابی علی افخمی عقدا

رأی دادگاه بدوی

در پرونده کلاسه ۹۱/۱۶۲ آقای ج.م. با وکالت ع.ص. به طرفیت ۱- ح.ب. ۲- د.ف. ۳- م.ع. ۴- ع.ز. ۵- د.ن. ۶- ج.ن. مبادرت به اقامه دعوی به خواسته تخلیه و تحویل عین مستأجره به لحاظ انقضاء مدت اجاره با احتساب هزینه دادرسی نموده است خلاصه عرض حال اینکه موکلش به موجب سند رسمی مالک قانونی شش دانگ دو دستگاه آپارتمان احداثی در پلاک ثبتی ۲۰۰۹ فرعی از ۴۵ و ۴۴ اصلی واقع در خیابان استاد حسن بنا ضلع شمال شرقی میدان ملت به پلاک ... می باشد که به موجب قرارداد عادی اجاره یک دستگاه از آپارتمان های مربوطه توسط مالک وقت به آقای ح.ب. برای مطب دندانپزشکی اجاره داده است و مستأجر برخلاف شروط مندرج در قرار اقدام به واگذاری اتاق های مورد اجاره به غیر نموده است بدین ترتیب که یک اتاق از مورد اجاره به خوانده دوم دکتر دندان پزشک و یک اتاق به خوانده سوم متخصص گوارش و غیره و دو اتاق به خوانده ردیف ۴ مربوط به تزریقات و دو اتاق را هم مطب دندانپزشکی خود قرار داده است همچنین در آبان ماه ۱۳۵۹ یک دستگاه آپارتمان دیگر نیز توسط مالک وقت برای دایر نمودن مطب به خواندگان ردیف ۵ و ۶ مشترکا اجاره داده است حال با انقضاء مدت عقد اجاره از تخلیه امتناع ورزیده اند. دادگاه در پرونده ۹۰/۱۲۵۵ نیز ج.م. به طرفیت ح.ب. مطالبه اجرت المثل زمان تصرف از تاریخ ۲۴/۳/۱۳۷۳ لغایت دادرسی طبق نظریه کارشناس مقوم به ۰۰۰/۰۰۰/۵۱ ریال نموده است و توضیح داده است که خوانده مستأجر ۷ باب اتاق استیجاری می باشد به لحاظ عدم تمدید عقد اجاره از ۲۴/۲/۱۳۷۳ ملزم به تأدیه اجرت المثل با جلب نظر کارشناس می باشد دادگاه هر دو پرونده توأم در اجرای ماده ۱۰۳ قانون آیین د.م. مورد رسیدگی واقع شده است سپس آقای ح.ب. در دفاعیات خود در مورخ ۲۲/۱/۱۳۹۱ بیان داشته اند که هشت واحد اتاق از مالک اولیه اجاره کرده ام ولیکن دادخواست ۷ عدد اتاق اجاره عنوان یافته است کارهای پزشکی انجام شده است چون در این مرحله موضوع در دادگاه عنوان یافته است (اقامه دعوی) موضوع مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ می باشد حکم تخلیه نیز تاکنون صادر نشده است چون تعدادی افراد در هر یک از اتاق ها مشغول به فعالیت می باشند ۴ اتاق آن لابراتوار و دندانپزشکی را خودم دارم و ۳ اتاق دیگر نیز با من همکاری می کنند و در خصوص یک اتاق آقای م. موفق به اجاره دادن آن یک اتاق و سپس نیز موفق به اخذ حکم تخلیه علیه مستأجر موردنظر شده است ایضا با ارائه دادنامه ۹۰۱۲۹۸ و تقدیم به دادگاه دفاع نموده که برابر با قبوض تقدیمی اجاره بها را ماهانه نوزده هزار تومان بنام مالک قبلی به حساب مربوط نزد بانک ملی واریز نموده ام و تا تاریخ ۱/۱/۱۳۹۱ این اجاره بها را واریز نموده ام و آقای م.ق. وکیل آقایان: ر.ن. و ح.ب. برابر با لایحه تقدیمی ۳۴۴ - ۳/۳/۹۱ دفاع نموده است که خواسته دعوی عبارت از ۸ واحد متعدد و ۸ نفر خوانده می باشد که در یک دادخواست مطرح شده است و تجمیع دعاوی متعدد در یک پرونده غیرمقدور بوده و ردّ دعوی را خواسته است و ایضا دفاع نموده است که برابر با دادنامه صادره از شعبه ۶۰۱ به شماره دادنامه ۱۲۰۴ - ۲۱/۶/۸۱ مشمول امر مختوم بها می باشد مالک قبلی از سال ۱۳۸۹ با رسید مالک شناخته شده است و پرونده بایگانی ۹۰۰۸۴۳ شعبه محترم ۱۱۶ دلالت بر امر مختوم بها را دارد که مورد تأیید شعبه محترم ۲۳ دادگاه تجدیدنظر نیز می باشد دعوی مطروحه مشروع نمی باشد. سپس در همین جلسه دادرسی (جلسه اول) آقای ع.ص. در اجرای ماده ۹۸ ق.آ.د.م. اجرت المثل ایام تصرف از زمان مالکیت موکل خود لغایت ثبت این دعوی و تخلیه ۸ اتاق را خواستار شده است دادگاه بنا به مراتبی که گذشت با احراز مالکیت خواهان پرونده برابر با رونوشت مصدق سند قطعی اجرایی احکام محکمه حقوقی تهران به شماره ۱۲۳۱ - ۱۵/۱/۱۳۸۹ تنظیمی دفترخانه اسناد رسمی تهران که دلالت بر انتقال تمامی شش دانگ یک قطعه زمین با بنای احداثی در آن به مساحت یک هزار و هشتادوهشت متر و نودویک دسی متر مربع به پلاک ۲۰۰۹ فرعی از ۴۴ و ۴۵ اصلی مفروز از سیصد فرعی از اصلی بنام ج.م. دارد. و ملاحظه رونوشت قبوض پرداخت اجاره ارائه شده از سوی آقای ح.ب. مربوط به تأدیه اجاره بها مربوط به سال های ۱۳۷۴ و ۱۳۷۵ و ۱۳۷۶ و۱۳۸۴ و تصریح به تأدیه و واریزی اجاره بهای ۸ چشمه اتاق مندرج در قبوض تأدیه شده خوانده و ملاحظه رونوشت اجاره نامه عادی ۵/۵/۱۳۷۳ تنظیمی فی مابین مالک آن و مستأجر آن آقای ح.ب. در یک دستگاه آپارتمان مسکونی واقع در طبقه دوم دارای هشت اتاق با سرویس و مشاعات برای کارفرمای پزشکی و ملاحظه اجاره نامه عادی تنظیمی فی مابین مالکین وقت و خواندگان پنجم و ششم مربوط به یک دستگاه آپارتمان برای مطب که در ظهر آن نیز به موجب صورت جلسه مورخ ۶/۲/۱۳۶۳ تمدید گردیده است که نهایتا دلالت و تصریح به انعقاد عقد اجاره یک دستگاه آپارتمان مسکونی مشتمل بر ۸ اتاق فی مابین مالک وقت و آقای ح.ب. و انعقاد عقد اجاره آپارتمان یک دستگاه آپارتمان مسکونی فی مابین مالکین وقت و خواندگان پنجم و ششم دارد. دعوی تخلیه و مطالبه اجرت المثل موجه و دفاعیه وکیل محترم خواندگان به شرحی که گذشت غیر وارد بوده چراکه هردو دعوی در یک پلاک و اقامه دعوی علیه موکلین وی نیز مربوط به یک اجاره نامه بوده و همکاری آقای ح.ب. حسب اقرار با سایر خواندگان در ۸ چشمه اتاق برابر با اقرار آقای ح. ب. و تأیید وکیل محترم خواهان و خواهان به ۷ چشمه اتاق کاهش یافته است تأییدی بر حقوق خواهان پرونده برفرض واگذاری ۳ چشمه از ۷ چشمه اتاق به اشخاص دیگر و حسب اعلام ب. همکاری با آن پزشکان نداشته است (تأییدی ندارد) بلکه اجاره مربوط به عقد واحد بوده و عمل موکلش (مستأجر یعنی آقای ح.ب.) در واگذاری چند اتاق از مورد اجاره تحت عنوان همکاری با دیگر پزشکان یعنی دیگر خواندگان دوم و سوم و چهارم اجاره اقامه دعوی علیه مستأجر را از موجر سلب نمی نماید بلکه اقامه دعوی خواهان و رسیدگی توأم دو پرونده منطبق با موازین می باشد دادگاه با وصف اینکه در اجاره نامه تنظیمی فی مابین موجر و مستأجر آن آقای ح.ب. و مستاجرین پنجم و مورد اجاره مسکونی بوده لکن برای کارهای پزشکی یا پروانه پزشکی و نه برای مطب به اجاره واگذاری شده است و برابر با بند ۲۴ از ماده ۵۵ قانون شهرداری ها و به استناد رأی وحدت رویه شماره ۵۷۶ مورخ ۱۴/۷/۱۳۷۱ ناظر به مطب پزشکان با وصف اینکه پزشک عرفا کاسب یا پیشه ور یا بازرگان نبوده و طبابت نیز قائم به شخص پزشک بوده فلذا موضوع از مصادیق و مشمول روابط موجر و مستأجر خارج بوده با احراز اثبات استثناء مطب از محل کسب و پیشه ادعای آقای م.ق. در باب داشتن سرقفلی نیز منتفی به لحاظ اینکه برابر با اجاره نامه هم وجهی نیز بابت سرقفلی تعیین نشده است و مستاجرین نیز حق واگذاری کلی یا جزئی مورد اجاره را به شخص یا اشخاص غیر نداشته اند ادعای اعتبار امر مختوم بها نیز بی وجه می باشد چراکه مندرجات پرونده ۷۹/۱۵۱۳ و دادنامه استنادی وکیل محترم به شماره ۹۲۲ - ۱۷/۵/۸۰ دعوی آقای م.پ. علیه ر.ن. و ج.ن. با وکالت آقای م.ق. و ق. به خواسته تخلیه آپارتمان به استناد ماده ۱۲۵۷ قانون مدنی حکم به بطلان دعوی اصدار یافته است هرچند که این دادنامه در قالب حکم اصدار یافته است لکن برابر با ماده ۱۲۵۷ به لحاظ عدم ارائه دلیل از سوی خواهان مبنی بر ارائه نداشتن دلیل غیرتجاری بودن ملک اصدار یافته است و این تصمیم برابر با متن این دادنامه در پاسخ به مبحث تجاری بودن آن از سوی وکلا به خواندگان اصدار یافته است فلذا حکم صادره به منزله قرار بوده و عدم ارائه دلیل مبنی بر غیرتجاری بودن که همانا برفرض پذیرش جایگاه صدور قرار داشته نهایتا حکم در ماهیت تلقی نمی گردد و رأی ۷۵ مورخ ۱۰/۱۲/۷۲ مضبوط در پرونده استنادی که شرح کامل آن تلخیص گردیده با احراز تمدید اجاره نامه تاریخ ۱/۸/۷۷ و عدم پذیرش دعوی تخلیه به لحاظ انقضاء تأثیری در مانحن فیه نداشته (دعوی علیه آقایان ر.ن. و ج.ن.) . دادگاه نهایتا با اثبات عقد اجاره و انقضاء مهلت و پذیرش دعوی اجرت المثل از تاریخ مالکیت رسمی خواهان به عنوان موجر، استناد وکیل محترم آقای م.ق. به پرونده کلاسه ۷۹/۶۰۱/۱۵۱۱۲ که خلاصه تلخیص آن در پرونده مطروحه مضبوط می باشد و اصل پرونده پیوست بوده حکایت از تمدید اجاره فی مابین آقای ح.ب. به عنوان مستأجر و تمدید مدت با موجر داشته و واگذاری اتاق ها از سوی آقای ح.ب. با دیگر خواندگان دوم و سوم و چهارم نیز برابر با این دادنامه ۱۲۰۴ مورخ ۲۱/۶/۸۰ در پرونده کلاسه ۷۹/۱۵۱۳ مربوط به شعبه محترم ۶۰۱ تهران و تأیید آن از سوی شعبه محترم ۳۳ تجدیدنظر جملگی حکایت از عدم انقضاء وقت اجاره و تمدید آن و موافقت موجر وقت به واگذاری جهت اتاق به پزشکان دوم و سوم و چهارم دارد که منتهی به صدور حکم به بطلان شده است که با وصف اینکه دعوی تخلیه غیرمالی بوده است دادگاه بدوی مبادرت به صدور حکم به بطلان به لحاظ عدم تمدید اجاره اصدار نموده است علی هذا با ردّ مبحث اعتبار امر مختوم بها کارشناس محترم منتخب دادگاه برابر با نظریه ۷۷۱ - ۹۱ - ۲۶/۴/۹۱ ازآنجاکه اجرت المثل مورد اجاره فی مابین موجر و خواندگان پنجم و ششم مربوط به سال ۹۰ و ۸۹ جمعا ۰۰۰/۵۵۰/۸۷ ریال و جمع اجرت المثل بخش شرقی مربوط به اجاره نامه با آقای ح.ب. شامل ۷ باب اتاق نیز از سال ۸۹ و ۹۰ تا ۵/۴/۱۳۹۱ ۰۰۰/۰۰۰ /۲۷۸ ریال اجرت المثل تعیین نموده است که نظریه کارشناس ایرادی از سوی طرفین به عمل نیامده است و موارد مطروحه از سوی م.ق. تکرار مکررات راجع به نحوه اقامه دعوی و ماهیتی می باشد فلذا دادگاه دعوی خواهان را ثابت تشخیص به استناد ماده ۴۹۴ قانون مدنی و ماده ۱ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۶۲ حکم به محکومیت آقایان ح.ب. و خواندگان دوم و سوم و چهارم به تخلیه مورد اجاره یک آپارتمان که شامل ۷ چشمه اتاق مستقر در قسمت شرقی و خواندگان پنجم و ششم به تخلیه مورد اجاره یک دستگاه آپارتمان واحد غربی می باشد و تأدیه مبلغ ۰۰۰/۵۵۰/۸۷ ریال اجرت المثل ۰۰۰/۷۵۱/۱ ریال هزینه دادرسی و ۰۰۰/۱۵۱/۳ ریال حق الوکاله از سوی خواندگان پنجم و ششم در حق خواهان و خوانده ردیف اول به تأدیه ۰۰۰/۰۰۰/۲۷۸ ریال در حق خواهان و تأدیه ۰۰۰/۵۶۰/۵ ریال هزینه دادرسی و پرداخت ۰۰۰/۰۰۰/۱۰ ریال حق الوکاله در حق خواهان محکوم نموده بدیهی است خواهان ملزم است قبل از صدور اجراییه تمبر دادرسی به مبلغ ۰۰۰/۲۰۰/۸ ریال مابه التفاوت تمبر دادرسی و وکیل خواهان ها مبلغ ۰۰۰/۰۰۰/۱۲ ریال تمبر وکالتی ابطال نماید بدیهی است در خصوص خواسته وکیل خواهان در باب تخلیه یک چشمه اتاق از مجموع ۸ چشمه اتاق مطروحه به لحاظ تخلیه سالبه به انتفاء موضوع (حسب اعلام طرفین مبنی بر اقامه دعوی علیه متصرف از سوی آقای م. و صدور حکم تخلیه علیه وی) و قرار ردّ دعوی صادر می شود رأی صادره نسبت به آقایان ۱- ح.ب. و ر.ن. و م.ع. و ع.ف. و ع.ز. حضوری نسبت به ج.ن. غیابی ظرف ۲۰ روز قابل واخواهی در این شعبه و در حدود مقررات ظرف ۲۰ روز قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه های تجدیدنظر استان تهران می باشد.

رئیس شعبه ۱۲۱ دادگاه عمومی حقوقی تهران افخمی عقدا

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

تجدیدنظرخواهی ح.ب. نسبت به آن بخش از دادنامه شماره ۱۱۲۰ مورخ ۲۹/۹/۹۱ صادره از شعبه ۱۲۱ دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن حکم بر محکومیت تجدیدنظرخواه و خواندگان ردیف های دوم، سوم و چهارم به تخلیه یک دستگاه آپارتمان مشتمل بر ۷ چشمه اتاق واقع در قسمت شرقی و پرداخت مبلغ ۰۰۰/۰۰۰/۲۷۸ ریال اجرت المثل ایام تصرف به همراه خسارات دادرسی صادر گردیده وارد و محمول بر صحت نمی باشد و بر استدلال و استنباط محکمه نخستین خدشه و اشکال قانونی وارد است زیرا تجدیدنظرخواه برابر مندرجات قرارداد عادی مورخ ۲۴/۲/۱۳۶۶ ملک محل نزاع را از مالکین وقت آن خانم ب.ع. و آقای م.پ. جهت کارهای پزشکی برای مدت دو سال اجاره نموده و تجدیدنظر خوانده به موجب سند رسمی انتقال شماره ۱۲۳۱- ۱۵/۱/۸۹ دفترخانه . . . حوزه ثبتی تهران، ملک مذکور را با همین وضع خریداری نموده است و با عنایت به اینکه تجدیدنظرخواه بهدار تجربی دندان نمی باشد و از محل مورد اجاره به عنوان دندان سازی استفاده می نماید لذا موضوع از شمول رأی وحدت رویه شماره ۵۷۶- ۱۴/۷/۷۱ که ناظر به مطب پزشکان است خارج نمی باشد و انقضاء مدت قرارداد اجاره ایجاد حق درخواست تخلیه برای مالک نمی نماید و تصرف نامبرده در ملک متنازع فیه ناشی از رابطه استیجاری و مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ بوده که با انقضاء مدت قرارداد، رابطه استیجاری کماکان استمرار دارد و مستأجر مکلف به پرداخت اجرت المسمی نمی باشد بنابراین دادگاه ادعای تجدیدنظرخواه را وارد می داند، مستندا به ماده ۳۵۸ از قانون آیین دادرسی مدنی، ضمن پذیرش درخواست تجدیدنظرخواهی و نقض دادنامه تجدیدنظر خواسته، حکم بر بطلان دعوی اولیه خواهان صادر و اعلام می نماید. رأی صادره با توجه به اینکه قابل تجزیه و تفکیک نمی باشد مستندا به ماده ۳۵۹ قانون مرقوم، شامل سایر محکوم علیهم (خواندگان ردیف های دوم، سوم و چهارم) نیز می گردد. رأی صادره قطعی است.

رئیس شعبه ۱۰ دادگاه تجدیدنظر استان تهران مستشار دادگاه

امی ترابی