رای دادگاه درباره حداکثر هزینه تعمیرات قابل مطالبه توسط مستاجر (دادنامه شماره ۹۴۰۹۹۷۰۲۲۱۳۰۱۲۱۸)

شماره دادنامه	۹۴۰۹۹۷۰۲۲۱۳۰۱۲۱۸
تاریخ دادنامه	۱۳۹۴/۱۰/۱۵
نوع رأی	رأی شعبه
نوع مرجع	دادگاه تجدیدنظر استان
گروه رأی	رای حقوقی
موضوع	حداکثر هزینه تعمیرات قابل مطالبه توسط مستاجر
قاضی	سید ابوالفضل حجازی فر قاضی میردیلمی

چکیده دادنامه و رای دادگاه درباره حداکثر هزینه تعمیرات قابل مطالبه توسط مستاجر: در قرار داد مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۵۶، اگر مستاجر با اجازه دادگاه تعمیراتی که برعهده موجر بوده انجام دهد، هزینه تعمیرات انجام شده به میزان حداکثر شش ماه اجاره بها قابل مطالبه است و هزینه های صرف شده بیش از این مقدار قابل مطالبه نخواهند بود.

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دعوی آقای ع. الف. فرزند س. بوکالت از ۱- ع. ت.ز.م. ۲- ر. ن.ز.گ. به طرفیت ۱-موقوفه شمس الدوله با تولیت آقای سیدمحمد سادات اخوی ۲-اداره اوقاف و امور خیریه شرق تهران به خواسته صدور حکم مبنی بر محکومیت خواندگان به پرداخت هزینه های صورت گرفته در مورد اجاره بابت استحکام بخشی و احیا و مرمت و بازسازی بنای آن بر اساس نظر کارشناسی فعلا مقوم به ۵۱٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال و الزام به تنظیم اجاره نامه (با قید افزایش مساحت از ۳۵۱/۵ مترمربع به ۶۵۰ مترمربع) و صلح نامه حقوق بشرح دادخواست به انضمام محکومیت به پرداخت کلیه خسارات دادرسی مستندا به مدارک پیوست همچنین راجع به دادخواست تقدیمی آقای م. ن. به وکالت از موقوفه شمس الدوله با تولیت آقای سیدمحمد سادات اخوی به طرفیت خواهان های فوق مبنی بر دعوی مرتبط با پرونده کلاسه ۸۶۹/۸/۹۲ مطروحه در شعبه ۸ دادگاه عمومی حقوقی تهران و نیز صدور حکم دایر بر الزام خواندگان به پرداخت سرقفلی و حقوق موقوفه از حیث افزایش مساحت مورد اجاره فعلا مقوم به ۵۱٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال مستندا به مدارک پیوست که پس از طی تشریفات و ضوابط قانونی پرونده های امر به این شعبه ارجاع و سپس به کلاسه های فوق به ثبت رسیده است صرفنظر از اینکه دادگاه به لحاظ مرتبط بودن دعاوی اقامه شده فوق در عمل به تکلیف قانونی خود و نیز در راستای مقررات ماده ۱۰۳ از قانون آئین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی قرار رسیدگی توأمان پرونده های فوق را صادر و اعلام می نماید و از طرفی راجع به خوانده ردیف دوم دادخواست اولیه ازآنجائیکه بنا به صراحت مقررات ماده ۳ از قانون تشکیلات و اختیارات سازمان اوقاف موقوفه دارای شخصیت حقوقی مستقل است که متولی یا سازمان اوقاف نماینده آن بحساب می آید در نتیجه با التفات به اینکه اوقاف صرفا در مقام نماینده موقوفه محسوب می شود و لاغیر لذا دادگاه دعوی اقامه شده از سوی خواهان اولیه به طرفیت اوقاف را مطابق موازین خاصه نص قانون اخیرالبیان تشخیص نداده و مآلا بصدور قرار رد آن اظهارنظر می نماید و از طرفی راجع به دادخواست ثانی (یعنی دعوی اقامه شده از سوی موقوفه به طرفیت خواندگان (یعنی مستأجرین) نظر به اینکه مطالبه هر گونه سرقفلی بابت افزایش مساحت عین مستأجره مطابق موازین مستلزم اراده حاکمیتی و انشائی موجر و مستأجرین است که در مانحن فیه و با مداقه در پرونده امر تاکنون چنین امری احراز نمی گردد مضاف به اینکه از منظر دادگاه صرف اقامه دعوی با این کیفیت بطور حتم و یقین ملازمه با حدوث اختلاف و نیز فقدان هرگونه تراضی و توافق در این زمینه بحساب می آید وانگهی نکته شایان ذکر آنکه هرچند حسب ملاحظه تصویر اجاره نامه استنادی مضبوط در پرونده امر گویای آنست که متعاقدین تعرفه شده فوق مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۵۶ می گردند لیکن راجع به افزایش مساحت عین مستأجره با فرض مهیا بودن ترتیبات و تشریفات تنظیم سند اجاره و ایضا پرداخت حقوق کسبی موجر (یعنی موقوفه) آنچه که محرز و مسجل است اینکه نسبت به مازاد طرفین مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۷۶ می گردند در نتیجه دادگاه صرفنظر از غیر مأذون بودن متصرفات مستأجرین (یعنی خواندگان دادخواست ثانی) دادخواست موقوفه را مطابق موازین تشخیص نداده و مآلا بصدور قرار رد آن اظهارنظر می نماید و اما راجع به دعوی اقامه شده نخست اولا راجع به خواسته صلح حقوق نظر به اینکه بحکایت اوراق پرونده امر خاصه تصویر یک فقره سند رسمی صلح حقوق به شماره ۱۲۱۷۱۸ مورخ ۸۴/۳/۱۲ دفترخانه ۱۵۳ تهران مفادا متضمن صلح حقوق کسبی پلاک مبحوث عنه از مستأجرین کل به خواهانهای اولیه پرونده بحساب می آید در نتیجه خواسته اعلامی اخیر از منظر دادگاه تحصیل حاصل است و مآلا بصدور قرار رد آن اظهارنظر می نماید از طرفی حسب مداقه در اجاره نامه رسمی به شماره ۱۲۰۵۵۷-۸۸/۱۲/۲۶ تنظیمی فی مابین متداعیین پرونده امر مرتبط با شش دانگ یک باب زیرزمین به متراژ ۳۰۰ متر مربع جزء پلاک ثبتی ۴۴۲۵ اصلی واقع در بخش ۹ تهران نه تنها گویای احراز رابطه حقوقی و استیجاری مشارالیهما بحساب می آید بلکه توجها به سبق رابطه قراردادی نامبردگان فوق بطور قطع دلالت بر حاکم بودن قانون روابط موجر و مستأجر ۵۶ است از طرفی راجع به خواسته نخست خواهان مبنی بر پرداخت هزینه هایی بابت انجام تعمیرات کلی نسبت به عین مستأجره آنچه که محرز و مسلم است از منظر دادگاه توجها به مرقومه تنظیمی از سوی اوقاف شرق تهران بشرح برگ ۲۶ پرونده و نیز دادنامه های قطعی و لازم الاجراء به شماره های ۱۰۱۱-۹۱/۹/۲۹ و ۱۱۷۵-۹۲/۸/۲۸ به ترتیب صادره از شعبه ۸ دادگاه عمومی و ۱۳ تجدید نظر استان تهران جملگی مبین صحت ادعای وکیل محترم خواهانهای فوق است لیکن راجع به تعیین میزان و مبلغ دقیق هزینه های انجام شده از سوی مستاجرین هر چند دادگاه در عمل به تکلیف قانونی خود مبادرت به جلب نظر کارشناس اولیه و سپس هیأت کارشناسان می نماید لیکن بنا به صراحت مقررات ماده ۲۱ از قانون روابط موجر و مستأجر ۵۶ که می گوید ... رسیدگی به اختلاف بین موجر و مستأجر راجع به تعمیرات با دادگاه است در صورتی که موجر تعمیرات کلی مورد حکم دادگاه را در مهلتی که از طرف دادگاه تعیین می شود انجام ندهد مستأجر می تواند برای فسخ اجاره به دادگاه مراجعه کند یا از دادگاه درخواست کند به او اجازه داده شود تعمیرات مزبور را با نظارت دایره اجرا انجام داده ، مخارج آن را حداکثر تا معادل شش ماه اجاره بها به حساب موجر بگذارد بنابراین آنچه که از صراحت قانون اخیرالبیان مستفاد می گردد اینکه با فرض بر اینکه در زمان معاصر مستاجرین جهت انجام تعمیرات کلی مبادرت به پرداخت وجوه میلیاردی نماید لیکن مقنن صرفا تا حداکثر شش ماه اجاره بها آنرا از موجر تجویز نموده است ولاغیر چه آنکه با فرض بر اینکه منظور نظر قانونگذار ملزم بودن موجر به پرداخت مطالبات مستأجر به بهاء واقعی می بود آنچه که مسجل است انجام این عمل مستلزم جلب نظر کارشناس می باشد که در مانحن فیه و با ملاحظه متن قانون اخیر بوضوح ملاحظه می گردد که چنین ترتیباتی را لحاظ ننموده است و این در حالیست که مقنن راجع به بخش تعدیل اجاره بها بالصراحه از واژه جلب نظر کارشناس استفاده نموده است در نتیجه دادگاه خواسته خواهانهای اولیه را مستندا به صراحت ماده ۲۱ از قانون اخیرالبیان و نیز راجع به تنظیم اجاره نامه ضمن اعلام پذیرش خوانده را بابت بخش نخست خواسته صرفا تا حداکثر شش ماه اجاره بها (آخرین اجاره نامه تنظیمی) بابت هزینه های استحکام بخشی و احیاء و مرمت و بازسازی و سپس حکم به الزام خوانده به حضور در دفترخانه جهت تنظیم سندرسمی اجاره با متراژ و شرایط و ترتیبات و حقوق کسبی ناظر به اجاره نامه ۱۲۰۵۵۷-۸۸/۱۲/۲۶ دفتر اسناد رسمی شماره ۲۱۸ تهران به پلاک ثبتی ۴۴۲۵ اصلی واقع در بخش ۹ تهران بعنوان اصل خواسته و پرداخت هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل از باب تسبیب در حق خواهانها محکوم می نماید.ضمنا راجع به مازاد بر متراژ عین مستأجره به لحاظ فقدان رابطه قراردادی دادگاه حکم به رد آن صادر و اعلام می نماید.رای صادره حضوری و ظرف بیست روز قابل تجدیدنظر می باشد.

رئیس شعبه ۸ دادگاه عمومی حقوقی تهران-سیدسعید میردیلمی

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

درخصوص تجدیدنظرخواهی تجدیدنظرخواهانها با وکالت آقای الف. به طرفیت تجدیدنظرخواندگان نسبت به دادنامه شماره ۳۳۷/۹۴ صادره از شعبه ۸ دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن نسبت به مازاد خواسته خواهان ها آقایان ع. ت.ز.م. و ر. ن.ز.گ. به شرح دادنامه تجدیدنظرخواسته حکم به رد دعوی صادر گردیده است دادگاه اعتراض معترض را وارد ندانسته زیرا دادنامه تجدیدنظرخواسته براساس محتویات پرونده و دلایل و مدارک ابرازی صحیحا و مطابق مقررات قانونی و خالی از هرگونه اشکال صادر شده و تجدیدنظرخواه در این مرحله از رسیدگی دلیل یا مدرک قانع کننده و محکمه پسندی که نقض و بی اعتباری دادنامه معترض عنه راایجاب نماید ابراز ننموده و لایحه اعتراضیه متضمن جهت موجه نیست و تجدیدنظرخواهی با هیچیک از شقوق ماده ۳۴۸ قانون آئین دادرسی مدنی مطابقت ندارد لذا دادگاه ادعای تجدیدنظرخواه را وارد و محمول بر صحت تشخیص نداده و دادنامه مورد اعتراض را منطبق با مقررات و اصول دادرسی میداند مستندا به ماده ۳۵۸ قانون آئین دادرسی مدنی ضمن رد درخواست تجدیدنظرخواهی دادنامه تجدیدنظرخواسته را عیناتائید مینماید.رای صادره قطعی است.

شعبه ۱۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران - رئیس و مستشار

​سیدابوالفضل حجازی فر - سیدمحسن قاضی