رای دادگاه درباره حدود اعتبار معاملات عادی (دادنامه شماره ۹۶۰۹۹۷۰۲۲۱۲۰۰۶۱۴)
.png) | |
| شماره دادنامه | ۹۶۰۹۹۷۰۲۲۱۲۰۰۶۱۴ |
|---|---|
| تاریخ دادنامه | ۱۳۹۶/۰۵/۲۵ |
| نوع رأی | رأی شعبه |
| نوع مرجع | دادگاه تجدیدنظر استان |
| گروه رأی | رای حقوقی |
| موضوع | حدود اعتبار معاملات عادی |
| قاضی | علی حاجی حسنی علائی شرفی عباس جغتایی |
چکیده دادنامه و رای دادگاه درباره حدود اعتبار معاملات عادی: در صورتی که ملک به موجب بیع عادی به دیگری منتقل شود؛ مالک رسمی امکان رهن دادن ملک را ندارد؛ زیرا از مقررات قانون مدنی و ثبت نمی توان چنین استنباط کرد که فروشنده تا زمان ثبت رسمی معاملات عادی؛ مجاز به اعمال حق مالکیت نسبت به مال فروخته شده می باشد.-تایید شدهصدور حکم بر الزام به تنظیم سندرسمی دلیل بر مالکیت خریدار نسبت به مبیع تلقی شده و از موجبات ابطال عقد رهن (پس از بیع عادی) منعقده توسط فروشنده می باشد.- تایید شده
رأی دادگاه بدوی
خواهان ، الف. ت. فرزند الف. ، ساکن ورامین ، خیابان معلم با وکالت الف. ف. ، وکیل ومشاور حقوقی قوه قضائیه درمورخ ۹۳/۸/۱۷ دعوایی مبنی بر تقاضای ابطال سند رهنی ۳۱۷۲ مورخ ۱۳۹۱/۴/۱۸ تنظیمی در دفتر خانه شماره ۲ پیشوا مقوم به ۵۱/۰۰۰/۰۰۰ ریال ( البته درجلسه اول رسیدگی خواهان دعوی خودش را به ابطال عقد رهن مندرج در سند رهنی شماره ۳۱۷۲ مورخ ۱۳۹۱/۴/۱۸ تغییر داده است . ) به طرفیت ۱- ف. پ.ن. فرزند ع.الف. ، ساکن ورامین وبانک ملت شعبه پیشوا تقدیم این دادگاه نموده واظهار داشته است که طبق مبایعه نامه مورخ ۸۹/۱۰/۱۲ ملک پلاک ثبتی ۷۰۴۷ / ۱۱۱ را از خوانده ، پ.ن. خریداری کرده است وچون ایشان از انتقال رسمی ملک بنام او خودداری می کرد ، علیه او اقامه دعوی الزام به تنظیم سند رسمی نموده است که در نهایت طبق دادنامه شعبه اول شورای حل اختلاف خوانده ، پ.ن. ملزم به حضور در دفترخانه اسناد رسمی وانتقال مالکیت پلاک ثبتی ۷۰۴۷ فرعی از ۱۱۱ اصلی شده است وبا وجود قطعیت این رأی ، خوانده این ملک فروخته شده را به رهن خوانده ردیف دوم داده است ؛ براین اساس چون خوانده ردیف اول مالک نبوده وبدون اجازه او ملک او را در رهن بانک ملت گذاشته است ، تقاضای بطلان عقد رهن ، موضوع سند رسمی به شماره ۳۱۷۲ را دارد . خوانده ، پ.ن. علی رغم ابلاغ از طریق نشر آگهی درجلسات دادگاه ، حاضر نشده ولایحه ای نیز ارسال ننموده است . وکیل خوانده ، بانک ملت دفاعا اعلام کرده است که چون خوانده ردیف اول طبق سند رسمی مالک یک باب منزل بوده است ؛ به همین جهت این ملک را بابت دین خود در رهن بانک ملت گذاشته است ؛ بنابراین ، خواهان ، مالک این ملک محسوب نمی شود . به این ترتیب ۱- نظر به اینکه خواهان ادعا نموده است که طبق مبایعه نامه عادی مورخ ۸۹/۱۰/۱۲ ملک پلاک ثبتی ۷۰۴۷ / ۱۱۱ را ازخوانده ، پ.ن. خریداری نموده است وایشان دراین پلاک ثبتی مالکیتی نداشته است ؛ براین اساس نمی توانسته است که این ملک را دررهن بانک ملت قرار بدهد . این ادعای خواهان قابل نمی باشد ؛ زیرا ، اولا طبق ماده ۲۲ قانون ثبت که مقرر داشته است : " همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید ، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده ویا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردد واین انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارث به او رسید مالک خواهد شناخت . " خوانده ، پ.ن. زمانی که ملک پلاک ثبتی ۷۰۴۷ / ۱۱۱ را در رهن بانک قرار داده است قانونا مالک بوده وطبق ماده ۳۰ قانون مدنی می توانسته است هرگونه تصرف مادی وحقوقی در ملک خودش داشته باشد . ثانیا مبایعه نامه عادی ارائه شده از سوی خواهان وفق مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت به عنوان دلیل مالکیت قابل پذیرش دراین دادگاه نمی باشد . ۲- وکیل خواهان اعلام نموده است که عقد بیع به ایجاب وقبول واقع می شود ؛ براین اساس چون موکل او طبق مبایعه نامه مورخ ۸۹/۱۰/۱۲ این ملک را خریداری نموده است ، بنابراین عقد رهن واقع شده بین خواندگان فضولی بوده وبه علت عدم تنفیذ توسط موکل او باطل است . این ادعای وکیل نیز قابل قبول نمی باشد ؛ زیرا مطابق مواد ۲۲ ، ۴۶ ، ۴۷ و ۷۲ قانون ثبت ، عقد بیع نسبت به املاک ثبت شده ، جزء عقودتشریفاتی می باشد وتملیک با ثبت در دفتر املاک منتقل می شود نه به صرف ایجاب وقبول ؛ بنابراین عقد رهن واقع شده بین خواندگان فضولی نبوده است . افزون براین فلسفه وضع مواد ۴۷ ، ۴۸ ، ۲۲ و ۷۲ قانون ثبت ایجاد نظم در معاملات راجع به املاک ثبتی بوده است ؛ تا افراد با اعتماد به سند رسمی نسبت به انجام معامله آنهم به صورت رسمی اقدام نمایند وبانک ملت هم با اعتماد به سند رسمی خوانده ، پ.ن. ، حاضر به انعقاد عقد رهن شده است ؛ بر این اساس عادلانه نخواهد بود که سند رسمی خوانده ، بانک ملت را درخصوص عقد رهن که طبق قوانین ثبتی وبه صورت رسمی صورت گرفته است ، باطل کرد و در مقابل سند عادی خواهان درخصوص عقد بیع که برخلاف مقررات ثبتی ( مواد ۴۷ ، ۴۸ ، ۲۲ و ۷۲ ) تنظیم شده است معتبر دانست . آیا اعتبار دادن به مبایعه نامه عادی درمقابل سند رسمی ارائه شده از سوی ثالث باعث هرج ومرج در معاملات راجع به املاک ثبتی وبی اعتباری سند رسمی نخواهد شد . ۳- وکیل خواهان اعلام نموده است که موکل او طبق رأی قطعی شورای حل اختلاف مالک پلاک ثبتی می باشد ، این رأی شورا مورد ملاحظه قرار گرفت . طبق رأی شورا ، خوانده ، پ.ن. ملزم به حضور در دفترخانه اسناد رسمی وانتقال مالکیت پلاک ثبتی ۷۰۴۷ فرعی از ۱۱۱ اصلی بنام خواهان شده است ؛ بنابراین طبق این رأی نمی توان گفت که خواهان مالک پلاک ثبتی مورد ادعا می باشد وطبق ماده ۲۲ قانون ثبت فقط کس که ملک در دفتر املاک بنام او به ثبت رسیده باشد مالک است . در نتیجه عقد رهن واقع شده بین خواندگان صحیح می باشد . بنا به مراتب این دادگاه دعوی خواهان را غیر وارد تشخیص وبه استناد ماده ۱۲۵۷ قانون مدنی حکم بر بی حقی خواهان صادر واعلام می نماید . رای ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ ، قابل تجدید نظر در دادگاه تجدید نظر استان تهران می باشد .
دادرس شعبه اول دادگاه عمومی حقوقی دادگستری شهرستان پیشوا- عباس جغتایی
رأی دادگاه تجدیدنظر استان
تجدیدنظرخواهی آقای الف. ت. باوکالت آقای الف. ف. به طرفیت ۱-خانم ف. پ.ن. ۲-بانک ملت شعبه پیشوا نسبت به دادنامه شماره۹۵۰۱۹۰-۱۳۹۵/۲/۳۰ شعبه اول دادگاه عمومی حقوقی پیشوا متضمن حکم بی حقی در رابطه با خواسته ابطال عقد رهن موضوع سند رهنی شماره ۳۱۷۲-۱۳۹۱/۴/۱۸ دفترخانه شماره ۲ پیشوا مشعر بر رهن ملک پلاک ثبتی ۱۱۱/۷۰۴۷ حوزه ثبتی پیشوا؛ وارد است. به دلالت بیع نامه عادی مورخ ۱۳۸۹/۱۰/۱۲ تجدیدنظرخواه ملک مزبور را از مشارالیها خریداری و به موجب دادنامه شماره ۱۱۰-۱۳۹۰/۱۰/۱۰ موضوع پرونده شماره ۷۰۱/۱۳۰۰/۹۰ حوزه اول شورای حل اختلاف ورامین وی محکوم به تنظیم سند رسمی انتقال آن به نفع خریدار شده است معهذا متعاقب آن به موجب سند مزبور آنرا در رهن بانک ملت قراداده و اجرای حکم مورد اشاره با مانع مواجه گردیده است. با این حال دادگاه محترم بدوی به صدور حکم تجدیدنظرخواسته با استدلال به اینکه قانونا همچنان مشارالیها مالک ملک است و رای شورا هم دلیل مالکیت تجدیدنظرخواه نیست و مواد ۴۷و۴۸و۲۲و۷۲ قانون ثبت وی را ملزم به ثبت معامله نموده و بیع از عقود تشریفاتی است و تملیک با ثبت در دفتر املاک صورت می گیرد مبادرت نموده است. و حال آنکه بدیهی است برای مالک وفق مقررات قانون مدنی حق واگذاری و فروش ملک پیش بینی شده و منظور از تشریفاتی بودن عقد بیع رعایت مقررات قانون مدنی در تحقق آن است و تشریفاتی بودن آن ناظر به ثبت معامله نیست مضافا نه از قانون مدنی و نه از قانون ثبت نمیتوان استنباط کرد که تا زمانی که معامله عادی ثبت نشده فروشنده مجاز به اعمال حق مالکیت نسبت به مال فروخته شده مانند معامله یا معاملات مجدد و اجاره و رهن قراردادن آن است. بین قوانین مدنی و ثبت منافاتی نیست. قانون ثبت عقود و معاملاتی را که بر طبق قانونی مدنی شان و حق تحقق دارند را تکلیف و اجازه ثبت داده. اصولا و عقلا معامله و رهن ملک غیر چون با بیع مورد اشاره راهن مزبوره دیگر مالک نبوده است شان و امکان وقوع نمی یابد. شورای محترم نگهبان قانونی اساسی هم طی تفسیری مورخ ۹۵/۸/۴ چنین عقدی را مردود خوانده است، خصوصا که در مانحن فیه شورای حل اختلاف هم با احراز وقوع معامله ، فروشنده را به تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله محکوم کرده استدلال دادگاه محترم نخستین بر اینکه طبق رای شورا نمیتوان گفت تجدیدنظرخواه مالک پلاک ثبتی مذکور است خلاف حق و ماده ۱۲۹۱ قانون مدنی است. فلذا مستندا به مواد ۳۴۸ بند ه و ج و ۳۵۸ و ۱۹۸ از قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی و نیز مواد ۱۰و۱۹۰و۱۹۱و۳۳۹و۳۶۲ قانون مدنی ضمن نقض تجدیدنظرخواسته حکم بر ابطال عقد رهنی موضوع سند مزبور صادر و اعلام می دارد. این رای نسبت به خانم ف. پ.ن. غیابی و نسبت به بانک ملت حضوری و قطعی است ، ولی مشارالیها میتواند ظرف ۲۰ روز از ابلاغ از آن در این دادگاه درخواست واخواهی نماید.
شعبه ۱۲ دادگاه تجدید نظر استان تهران - رئیس و مستشار
علی حاجی حسنی - محمدجواد علائی