رای دادگاه درباره حقوق خریدار جاهل در بیع فاسد (دادنامه شماره ۹۵۰۹۹۷۰۲۲۱۸۰۰۱۰۳)

شماره دادنامه	۹۵۰۹۹۷۰۲۲۱۸۰۰۱۰۳
تاریخ دادنامه	۱۳۹۵/۰۱/۳۰
نوع رأی	رأی شعبه
نوع مرجع	دادگاه تجدیدنظر استان
گروه رأی	رای حقوقی
موضوع	حقوق خریدار جاهل در بیع فاسد
قاضی	عزت اله امانی شلمزاری کرمی صادق آبادی اکبر رضوانی جاویدی اقدم

چکیده دادنامه و رای دادگاه درباره حقوق خریدار جاهل در بیع فاسد: هر کس به بیع فاسد مالی را تملک کند، باید آن را به صاحبش مسترد دارد؛ ولی خریدار در صورت جهل به موضوع می تواند بهای ملک به نرخ روز را از فروشنده مطالبه کند.

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دعوی اقای س. ف. باوکالت آقای م. و. بطرفیت آقای ف. ب. وخانم الف. م. ودعوی جلب ثالث نامبرده بطرفیت خانم اعظم گودرزی بخواسته ابطال سندرسمی پلاک ثبتی ۹۵۸۰۷/۸۸تنظیمی دردفترخانه ۷۶۳تهران وسندقطعی ۱۵۷۲۶ -۳۱/۵/۹۲بدوادستورموقت مبنی برعدم نقلوانتقال بانضمام خسارات دادرسی آن بااین توضیح که موکل درتاریخ۲۶/۱۰/۸۹بموجب مبایعه نامه شماره۵۳۴۴۷۳یک واحدآپارتمان درحال احداث حق السهم خوانده ردیف اول ازقراردادمشارکت راابتیاع مینمایدباتوجه به شروط مندرج دربندتبصره۴ماده۳مبایعه نامه مبنی برتحویل مبیع وتنظیم قراردادبه تاریخ ۳۰/۸/۹۰متاسفانه خوانده به تعهدات خودعمل ننموده ومنجربه صدورگواهی عدم حضورازدفترخانه۷۶۳میگردد.نامبرده آپارتمان موضوع دعوی راکه به موکل واگذارکرده بوددرتاریخ۱۴/۶/۹۰وقبل ازتفکیک وافرازسندبه خوانده ردیف دوم انتقال ونامبرده نیزبه مجلوب ثالث خانم اعظم گودرزی انتقال میدهدباتوجه به اثبات فروش مالغیرتوسط خوانده ردیف اول وقطعیت آن تقاضای رسیدگی وصدورحکم موردتقاضاست .باتعیین وقت رسیدگی ودعوت طرفین خواندگان حاضرنشده ولایحه ارسال نمینمایندبامصون ماندن مستنددعوی ازتعرض واحرازنقل وانتقال شرعی وقانونی وملاحظه پاسخ استعلام ثبتی که به خواندگان ردیف دوم وسوم منتقل شده خواسته بنظردادگاه محرزاست باستنادمواد۱۰و۲۱۹الی۲۲۳و۲۴۷و۲۵۱و۳۵۲و۳۹۰ق.م و۱۹۸و۵۱۹ ق.آ.د.م حکم به ابطال اسنادفوق وتنظیم سندرسمی پلاک فوق درحق خواهان وپرداخت هزینه های دادرسی برابرتمبرابطالی وحق الوکاله وکیل برابرتعرفه قانونی درحق خواهان صادرمینماید.رای صادره غیابی وظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل واخواهی درهمین دادگاه سپس ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدید نظر خواهی در محاکم تجدید نظراستان تهران میباشد.

رئیس شعبه ۱۲۷ دادگاه عمومی تهران - سید احمد جاویدی اقدمرأی دادگاه بدویدرخصوص واخواهی خانم الف. م. باوکالت آقای الف. ر. بطرفیت آقای س. ف. نسبت به دادنامه ۹۳۰۸۷۵ این دادگاه درپرونده کلاسه۹۲۰۱۲۶۵که طی آن رای برمحکومیت غیابی خواندگان آقای ف. ب. وخانم الف. م. بتنظیم سندرسمی پلاک ثبتی ۹۵۸۰۷ / ۸۸ بنام خواهان وابطال سندرسمی ۱۵۷۲۶ - ۳۱ / ۵ / ۹۲ صادرگردیده نظرباینکه حسب محتویات پرونده وصورتجلسه دادرسی مورخ۳۱ / ۳ / ۹۳(ص ۵۵ پرونده)متقاضی واخواهی درجلسه دادرسی مزبورحضورداشته ودفاعیات لازم راتقدیم نموده لذارای صادره حضوری تلقی میشودنه غیابی ودادگاه ازاین جهت سهونموده به تجویزماده۳۰۹ ق.آ.د.م ضمن تصحیح رای وتلقی آن به حضوری نسبت به متقاضی فوق خانم الف. م. وتلقی واخواهی به تجدیدنظرخواهی مقدراست .دفترازآماکسرجهت رسیدگی به تجدیدنظرخواهی به مرجع محترم تجدیدنظرپس ازتبادل لوایح ارسال شود.

دادرس شعبه۱۲۷دادگاه عمومی تهران -اکبر رضوانی رأی دادگاه تجدیدنظر استاندادنامه تجدیدنظرخواسته به شماره ۹۳۰۹۹۷۰۲۴۲۴۰۰۸۷۴مورخه ۱۳۹۳/۸/۱۹ که به صورت توام بادادنامه شماره ۹۳۰۹۹۷۰۲۴۲۴۰۰۸۷۵ازناحیه شعبه ۱۲۷دادگاه عمومی حقوقی تهران نگارش یافته وبر ابطال سند رسمی انتقال به شماره ۴۳۷۰۹مورخه ۱۳۹۰/۶/۱۴ تنظیمی دردفتر خانه اسناد رسمی شماره ۲۸۷ تهران راجع به ششدانگ یک دستگاه آپارتمان واقع در طبقه اول به مساحت ۵۱/۵۹ متر مربع به شماره قطعه یک تفکیکی تحت پلاک ثبتی ۸۸/۹۵۸۰۷ اصلی مفروز و مجزی شده از پلاک۲۷۱۹۴ فرعی از اصلی مذکور فی مابین فریبرز باقری با الف. م. و سند رسمی انتقال به شماره ۱۵۷۲۶ مورخه( ۱۳۹۲/۵/۳۱) فی مابین الف. م. بااعظم گودرزی راجع به آپارتمان مورد ترافع و الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان مبحوث عنه بنام س. ف. اشعار داشته و مورد تجدیدنظر خواهی الف. م. با وکالت الف. ر. واقع شده است مخالف قانون ومقررات موضوعه ومدارک ابرازی بوده و اعترض به شرح لایحه اعتراضیه وارد و بر استدالال دادگاه نخستین خدشه وارد ومتضمن جهت موجه در نقض آن می باشد زیرا که اولامبنای تنظیم سند رسمی شماره ۴۳۷۰۹ مورخه ۱۳۹۰/۶/۱۴ در دفتر خانه اسناد رسمی شماره ۲۸۷ تهران مبایعه نامه عادی مورخه ۱۳۸۹/۹/۱۵فی مابین فریبرز باقری بعنوان فروشنده و الف. م. بعنوان خریدار و وکالتنامه رسمی شماره ۷۲۰۹۴۰ مورخه ۱۳۸۹/۱۰/۲۰ تنظیمی در دفتر خانه اسناد رسمی شماره ۱۴۰ حوزه ثبتی تهران تفویضی از ناحیه فریبرز باقری به الف. م. می باشد که این قرارداد و تفویض وکالت در تعقیب قرارداد مشارکت در ساخت فی مابین ح. علی رجب پور و رقیه اسدالهی بعنوان مالکین پلاک ثبتی ۸۸/۲۷۱۹ واقع در بخش ۱۱ تهران با فریبرز باقری و در ادامه قرارداد ثانویه مشارکت در ساخت فی مابین فریبرز باقری با سید نظام کیا تنظیم گردیده است که قرارداد های موصوف بقوت خود باقی بوده و دلیل بر فسخ یا اقاله یا سلب اعتبار آنان ارائه نشده است که مستفاد ازقرارداد های مدرکیه در بدو امر ح. علی رجب پور و رقیه اسد الهی بعنوان مالکین پلاک ثبتی مار الذکر در جهت احداث بنای مجدد برروی پلاک ثبتی تحت تملک اقدام به تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت در شهریور ماه ۱۳۸۹ با فریبرز باقری می نمایند که در تعقیب قرارداد موصوف سازنده بنام فریبرز باقری در راستای ایفای قرارداد مشارکت مبادرت به تنظیم قرارداد مشارکت ثانویه با سید نظام کیا می نماید و در تاریخ ۱۳۸۹/۹/۱۵ فریبرز باقری طی مبایعه نامه عادی مبادرت به فروش دو واحد آپارتمان واقع در طبقه اول به الف. م. می نماید و در تعقیب آن اقدام به تفویض وکالت نامه رسمی شماره ۷۲۰۹۴۰ مورخه ۱۳۸۹/۱۰/۲۰ به خریدار الف. م. می نماید که این قرارداد و تفویض وکالت در تاریخ مقدم بر مبایعه نامه استنادی تجدیدنظر خوانده که در تاریخ ۱۳۸۹/۱۰/۲۶ نگارش یافته است می باشد ثانیا قرارداد تنظیمی مورخه ۱۳۸۹/۹/۱۵ هر چند در تاریخ مقدم بر تاریخ انتقال سند رسمی سه دانگ پلاک ثبتی موردترافع ازناحیه مالکین پلاک به فریبرز باقری طی سند رسمی شماره ۴۰۲۲۵ مورخه ۱۳۸۹/۹/۲۲در دفتر خانه ۲۸۷ اسناد رسمی تهران تنظیم ونگارش یافته است و وکالتنامه تفویضی به شماره ۷۲۰۹۴۰ نیز در تاریخ ۱۳۸۹/۱۰/۲۰ به الف. م. اعطا شده است لیکن این امر وانعقاد قرارداد در آن مقطع مورد تعرض مالکین واقع نشده است و با انتقال سند در تاریخی موخر بنام فریبرز باقری و تفویض وکالتنامه این اقدام هر چند در آن مقطع به صورت فضولی بوده است اما مورد تایید و تنفیذ واقع شده است و بنوعی اقدامات صورت گرفته موید این مطلب که تاریخ مندرج درسند عادی مربوط به ۱۳۸۹/۹/۲۵ بوده نیز می باشد ثالثا تنظیم قرارداد عادی در تاریخ ۱۳۸۹/۹/۱۵ یا ۱۳۸۹/۹/۲۵ که این تاریخ اخیر الذکر موردتعرض تجدیدنظر خوانده می باشد فی مابین فریبرز باقری با الف. م. دیگر فروشنده علاقه مالکین نسبت به آپارتمان مورد ترافع نداشته تا با تمسک به آن مجددا مبادرت به انعقاد قرارداد مورخه ۱۳۸۹/۱۰/۲۶ با س. ف. نماید و عقد واقع شده در تاریخ ۱۳۸۹/۱۰/۲۶ بلحاظ آنکه در تاریخی موخر منعقد گردیده مبتنی بر بیع فاسد بوده و بیع فاسد به حکم مقرر در ماده ۳۶۵ قانون مدنی اثری در تملک نداشته وهر کس به بیع فاسد مالی را تملک نموده باشد لزوما می بایست آن را به صاحبش مسترد دارد لیکن این حق برای خریدار در صورت جهل به موضوع متصور می باشد که با مراجعه به فروشنده نسبت به مطالبه بهای ملک به نرخ روز اقدام نماید .رابعا سندرسمی انتقال به نام الف. م. با رعایت موازین قانونی وتوسط مامورین ذیصلاح تنظیم گردیده و از این حیث خدشه ای بر آن وارد نبوده و موجبی برای ابطال آن با تمسک به مبایعه نامه عادی که در تاریخ موخر بر مبایعه نامه عادی مبنای سند رسمی نگارش یافته نمی باشد .خامسا تنظیم سند رسمی انتقال از آثار عقد بیع صحیحی می باشد که بارعایت اصول کلی حاکم بر قرار دادها تنظیم شده است و با احراز فاسد بودن بیع تجدیدنظر خوانده بلحاظ تاخر آن از حیث بازه زمانی موجبی برای الزام مالک به تنظیم سند رسمی بنام وی نبوده به جهت آنکه مالک ، مالکیت آن را بطریق قانونی به خریدار اولیه انتقال داده است از این رو دادگاه با پذیرش لایحه اعتراضیه وبا استناد به قسمت اول از ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی ضمن نقض دادنامه معترض عنه حکم بر بطلان دعوی خواهان نخستین صادر و اعلام می نماید .رأی صادره حضوری و قطعی است.

شعبه ۱۸ دادگاه تجدیدنظر استان تهران - رئیس و مستشار

عزت اله امانی شلمزاری - علی کرمی صادق آبادی

فهرست

دادگاه بدوی دادگاه بدوی دادگاه تجدیدنظر استان

نقد رأی

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

دادنامه تجدیدنظرخواسته به شماره ۹۳۰۹۹۷۰۲۴۲۴۰۰۸۷۴مورخه ۱۳۹۳/۸/۱۹ که به صورت توام بادادنامه شماره ۹۳۰۹۹۷۰۲۴۲۴۰۰۸۷۵ازناحیه شعبه ۱۲۷دادگاه عمومی حقوقی تهران نگارش یافته وبر ابطال سند رسمی انتقال به شماره ۴۳۷۰۹مورخه ۱۳۹۰/۶/۱۴ تنظیمی دردفتر خانه اسناد رسمی شماره ۲۸۷ تهران راجع به ششدانگ یک دستگاه آپارتمان واقع در طبقه اول به مساحت ۵۱/۵۹ متر مربع به شماره قطعه یک تفکیکی تحت پلاک ثبتی ۸۸/۹۵۸۰۷ اصلی مفروز و مجزی شده از پلاک۲۷۱۹۴ فرعی از اصلی مذکور فی مابین فریبرز باقری با الف. م. و سند رسمی انتقال به شماره ۱۵۷۲۶ مورخه( ۱۳۹۲/۵/۳۱) فی مابین الف. م. بااعظم گودرزی راجع به آپارتمان مورد ترافع و الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان مبحوث عنه بنام س. ف. اشعار داشته و مورد تجدیدنظر خواهی الف. م. با وکالت الف. ر. واقع شده است مخالف قانون ومقررات موضوعه ومدارک ابرازی بوده و اعترض به شرح لایحه اعتراضیه وارد و بر استدالال دادگاه نخستین خدشه وارد ومتضمن جهت موجه در نقض آن می باشد زیرا که اولامبنای تنظیم سند رسمی شماره ۴۳۷۰۹ مورخه ۱۳۹۰/۶/۱۴ در دفتر خانه اسناد رسمی شماره ۲۸۷ تهران مبایعه نامه عادی مورخه ۱۳۸۹/۹/۱۵فی مابین فریبرز باقری بعنوان فروشنده و الف. م. بعنوان خریدار و وکالتنامه رسمی شماره ۷۲۰۹۴۰ مورخه ۱۳۸۹/۱۰/۲۰ تنظیمی در دفتر خانه اسناد رسمی شماره ۱۴۰ حوزه ثبتی تهران تفویضی از ناحیه فریبرز باقری به الف. م. می باشد که این قرارداد و تفویض وکالت در تعقیب قرارداد مشارکت در ساخت فی مابین ح. علی رجب پور و رقیه اسدالهی بعنوان مالکین پلاک ثبتی ۸۸/۲۷۱۹ واقع در بخش ۱۱ تهران با فریبرز باقری و در ادامه قرارداد ثانویه مشارکت در ساخت فی مابین فریبرز باقری با سید نظام کیا تنظیم گردیده است که قرارداد های موصوف بقوت خود باقی بوده و دلیل بر فسخ یا اقاله یا سلب اعتبار آنان ارائه نشده است که مستفاد ازقرارداد های مدرکیه در بدو امر ح. علی رجب پور و رقیه اسد الهی بعنوان مالکین پلاک ثبتی مار الذکر در جهت احداث بنای مجدد برروی پلاک ثبتی تحت تملک اقدام به تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت در شهریور ماه ۱۳۸۹ با فریبرز باقری می نمایند که در تعقیب قرارداد موصوف سازنده بنام فریبرز باقری در راستای ایفای قرارداد مشارکت مبادرت به تنظیم قرارداد مشارکت ثانویه با سید نظام کیا می نماید و در تاریخ ۱۳۸۹/۹/۱۵ فریبرز باقری طی مبایعه نامه عادی مبادرت به فروش دو واحد آپارتمان واقع در طبقه اول به الف. م. می نماید و در تعقیب آن اقدام به تفویض وکالت نامه رسمی شماره ۷۲۰۹۴۰ مورخه ۱۳۸۹/۱۰/۲۰ به خریدار الف. م. می نماید که این قرارداد و تفویض وکالت در تاریخ مقدم بر مبایعه نامه استنادی تجدیدنظر خوانده که در تاریخ ۱۳۸۹/۱۰/۲۶ نگارش یافته است می باشد ثانیا قرارداد تنظیمی مورخه ۱۳۸۹/۹/۱۵ هر چند در تاریخ مقدم بر تاریخ انتقال سند رسمی سه دانگ پلاک ثبتی موردترافع ازناحیه مالکین پلاک به فریبرز باقری طی سند رسمی شماره ۴۰۲۲۵ مورخه ۱۳۸۹/۹/۲۲در دفتر خانه ۲۸۷ اسناد رسمی تهران تنظیم ونگارش یافته است و وکالتنامه تفویضی به شماره ۷۲۰۹۴۰ نیز در تاریخ ۱۳۸۹/۱۰/۲۰ به الف. م. اعطا شده است لیکن این امر وانعقاد قرارداد در آن مقطع مورد تعرض مالکین واقع نشده است و با انتقال سند در تاریخی موخر بنام فریبرز باقری و تفویض وکالتنامه این اقدام هر چند در آن مقطع به صورت فضولی بوده است اما مورد تایید و تنفیذ واقع شده است و بنوعی اقدامات صورت گرفته موید این مطلب که تاریخ مندرج درسند عادی مربوط به ۱۳۸۹/۹/۲۵ بوده نیز می باشد ثالثا تنظیم قرارداد عادی در تاریخ ۱۳۸۹/۹/۱۵ یا ۱۳۸۹/۹/۲۵ که این تاریخ اخیر الذکر موردتعرض تجدیدنظر خوانده می باشد فی مابین فریبرز باقری با الف. م. دیگر فروشنده علاقه مالکین نسبت به آپارتمان مورد ترافع نداشته تا با تمسک به آن مجددا مبادرت به انعقاد قرارداد مورخه ۱۳۸۹/۱۰/۲۶ با س. ف. نماید و عقد واقع شده در تاریخ ۱۳۸۹/۱۰/۲۶ بلحاظ آنکه در تاریخی موخر منعقد گردیده مبتنی بر بیع فاسد بوده و بیع فاسد به حکم مقرر در ماده ۳۶۵ قانون مدنی اثری در تملک نداشته وهر کس به بیع فاسد مالی را تملک نموده باشد لزوما می بایست آن را به صاحبش مسترد دارد لیکن این حق برای خریدار در صورت جهل به موضوع متصور می باشد که با مراجعه به فروشنده نسبت به مطالبه بهای ملک به نرخ روز اقدام نماید .رابعا سندرسمی انتقال به نام الف. م. با رعایت موازین قانونی وتوسط مامورین ذیصلاح تنظیم گردیده و از این حیث خدشه ای بر آن وارد نبوده و موجبی برای ابطال آن با تمسک به مبایعه نامه عادی که در تاریخ موخر بر مبایعه نامه عادی مبنای سند رسمی نگارش یافته نمی باشد .خامسا تنظیم سند رسمی انتقال از آثار عقد بیع صحیحی می باشد که بارعایت اصول کلی حاکم بر قرار دادها تنظیم شده است و با احراز فاسد بودن بیع تجدیدنظر خوانده بلحاظ تاخر آن از حیث بازه زمانی موجبی برای الزام مالک به تنظیم سند رسمی بنام وی نبوده به جهت آنکه مالک ، مالکیت آن را بطریق قانونی به خریدار اولیه انتقال داده است از این رو دادگاه با پذیرش لایحه اعتراضیه وبا استناد به قسمت اول از ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی ضمن نقض دادنامه معترض عنه حکم بر بطلان دعوی خواهان نخستین صادر و اعلام می نماید .رأی صادره حضوری و قطعی است.

شعبه ۱۸ دادگاه تجدیدنظر استان تهران - رئیس و مستشار

عزت اله امانی شلمزاری - علی کرمی صادق آبادی