رای دادگاه درباره حقوق خریدار در فرض تفاوت کاربری زمین موردمعامله (دادنامه شماره ۹۴۰۹۹۷۰۰۰۱۰۰۰۷۶۱)

شماره دادنامه	۹۴۰۹۹۷۰۰۰۱۰۰۰۷۶۱
تاریخ دادنامه	۱۳۹۴/۰۸/۲۰
نوع رأی	رأی شعبه
نوع مرجع	دادگاه تجدیدنظر استان
گروه رأی	رای حقوقی
موضوع	حقوق خریدار در فرض تفاوت کاربری زمین موردمعامله
قاضی	شعبانلو محمد زیوری محمد ساری

چکیده دادنامه و رای دادگاه درباره حقوق خریدار در فرض تفاوت کاربری زمین موردمعامله: در صورتی که ادعای خریدار مبنی بر معامله زمین بر اساس کاربری صنعتی- که بعدا مشخص شده که کاربری آن کشاورزی است-، صحت داشته باشد، خریدار صرفا می تواند با استفاده از خیار تخلف وصف یا غبن، معامله را فسخ و تأیید آن را از دادگاه بخواهد نه آنکه خسارات و غرامات ناشی از تغییر کاربری غیر مجاز ملک کشاورزی را که به نهادهای دولتی پرداخته است، از خوانده مطالبه کند.

رأی دادگاه بدوی

در مورد دادخواست آقای ع. ح.ن. فرزند انعام اله با وکالت آقایان ر. ر.گ. و ج. ر.الف. به طرفیت خوانده آقای ع. ش.ن. فرزند م.ت.با وکالت آقای ح. آ. بخواسته محکومیت خوانده به پرداخت خسارات و غرامات وارده به خواهان ناشی از تغییر کاربری غیر مجاز ملک کشاورزی ، به ماخذ ۸۰% قیمت روز زمین تغییر کاربری شده معادل مبلغ ۷۳۶۸۰۰۰۰ تومان که متعاقبا به مبلغ ۳۳۶۰۰۰۰۰ تومان تقلیل یافته است با احتساب کلیه خسارات دادرسی ، بدین شرح که وکلای خواهان مدعی هستند موکل آنها در نیمه دوم سال ۸۵ مطابق قرارداد عادی صلح موجود ، یک قطعه زمین محصور چهار دیواری به مساحت ۳۵۰ متر مربع را در قریه شریف آباد واقع در کهریزک ، جاده قدیم قم ، بعد از پمپ بنزین با کاربری صنعتی از خوانده خریده و مبلغ ۳۲ میلیون تومان ثمن معامله را پرداخته و پس از احداث بنای انبار و کارگری توسط موکل ، متعاقبا با شکایت اداره جهاد کشاورزی شهر ...، به موجب حکم قطعی شعبه ۳۸ دادگاه تجدیدنظر استان تهران ، موکل به پرداخت ۸۰% قیمت روز زمین تغییر کاربری شده موصوف به عنوان عوارض ، معادل مبلغ ۳۳۶۰۰۰۰۰ تومان در حق خزانه داری کل محکوم شده که طی فیش موجود آن را پرداخته است و تغییر کاربری یاد شده ، ابقاء و تثبیت شده است و اکنون به شرح خواسته تقاضای صدور حکم مقتضی دارند توجها به دفاعیات وکیل خوانده که بیان داشته خوانده فقط یک قطعه زمین موصوف را به خواهان فروخته و فاقد بنا بوده است و خواهان که با احداث بنا در آن زمین ، کاربری آن را تغییر داده است ، خودش نیز بایستی از عهده پرداخت خسارات یاد شده برآید و موکل ( خوانده ) هیچ نقشی در بروز آن خسارات نداشته است لذا دعوای خواهان را قبول ندارد از نظر دادگاه مطابق مبایعه نامه یاد شده ، زمین مورد معامله داخل چهاردیواری بوده است و هر چند که ملک مذکور بلحاظ قانونی دارای کاربری کشاورزی است ، لیکن با توجه به اینکه شغل خواهان کشاورزی نیست و زمین موصوف نیز امکانات کشاورزی ندارد و در قرارداد قید شده که حقابه نیز ندارد و مطابق نظر کارشناس رسمی دادگستری در امور کشاورزی ، ثمن ۳۲ میلیون تومان دریافتی خوانده ، متناسب با قیمت زمین با کاربری غیر کشاورزی است و قیمت زمین مذکور با کاربری کشاورزی در نیمه دوم سال ۸۵ بمبلغ ۱۵۷۵۰۰۰۰ تومان ( متری ۴۵۰۰۰ تومان ) ارزیابی شده است و با توجه به فیش برق سه فاز صنعتی به نام خوانده که در سال ۸۵ نصب شده است ، لذا آنچه که مدنظر طرفین و متعلق اراده آنها بوده ، فروش آن ملک با وصف داشتن کاربری غیرکشاورزی و داشتن قابلیت احداث بنا بوده است ، به همین منظور مبلغ ۳۲ میلیون تومان به خوانده پرداخت شده است و طبق حکم قطعی دادگاه ، تغییر کاربری ( بنای احداثی ) با پرداخت عوارض به مبلغ ۳۳۶۰۰۰۰۰ تومان ، تثبیت شده است ، نتیجتا ما به التفاوت قیمت عادله زمین مذکور با داشتن کاربری کشاورزی در نیمه دوم سال ۸۵ ( به مبلغ ۱۵۷۵۰۰۰۰ تومان ) و ثمن دریافتی خوانده ( به مبلغ ۳۲ میلیون تومان ) معادل مبلغ ۱۶۲۵۰۰۰۰ تومان به عنوان خسارات وارده به خواهان تلقی می شود که از باب قاعده تسبیب بر عهده خوانده است و نهایتا دعوای خواهان تا مبلغ اخیر الذکر وارد است و وفق مواد ۲ و ۱۹۸ و ۵۱۵ و ۵۲۲ قانون آئین دادرسی مدنی مصوب ۱۳۷۹ و مواد ۱ و ۲ قانون مسئولیت مدنی مصوب ۱۳۳۹ خوانده به پرداخت مبلغ ۱۶۲۵۰۰۰۰ تومان به عنوان اصل خواسته و حق الوکاله وکیل طبق تعرفه قانونی و مبلغ ۳۰۰۰۰۰ تومان به عنوان دستمزد کارشناسی در حق خواهان محکوم شد رای صادره حضوری است و ظرف ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ ، قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان تهران است.

رئیس شعبه سوم دادگاه عمومی حقوقی کهریزک -محمد ساری

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

تجدیدنظرخواهی آقای ع. ش.ن. با وکالت آقای ح. الف. بطرفیت آقای ع. ح.ن. نسبت به دادنامه شماره ۷۴۳...۹۰ مورخ ۹۰/۱۰/۲۵ صادره از شعبه سوم دادگاه عمومی حقوقی بخش کهریزک که به موجب آن حکم بر محکومیت وی به پرداخت مبلغ ۱۶۲۵۰۰۰۰ تومان بابت اصل خواسته با احتساب کلیه خسارات دادرسی صادر شده است وارد و موجه بوده و در خور نقض است زیرا حسب دادخواست تقدیمی و دادنامه تجدیدنظرخواسته، محکومیت تجدیدنظرخواه ناشی از مابه التفاوت قیمت عادله زمین مورد صلح با داشتن کاربری کشاورزی و ثمن دریافتی به عنوان خسارت وارده از باب قاعده تسبیب می باشد قطع نظر از اینکه هیچگونه استدلال حقوقی مبنی بر اثبات رابطه سببیت بین فعل تجدیدنظرخواه و ایجاد خسارت که رابطه علت و معلولی داشته باشد به عمل نیامده است تجدیدنظرخوانده مدعی گردیده است که در پرونده کیفری مطروح به پرداخت ۸۰% قیمت روز زمین تغییر کاربری شده به عنوان عوارض معادل ۳۳۶۰۰۰۰۰ تومان در حق خزانه داری کل محکوم شده که طی فیش موجود در پرونده آن را پرداخت کرده است لذا تقاضای صدور حکم بر محکومیت تجدیدنظرخواه را دارد اینک دادگاه بنا به مراتب فوق الاشاره و با عنایت به اینکه خواهان دعوای بدوی جهت و سبب طرح دعوای خویش را بر مطالبه عوارض تغییر کاربری فعل زیان بار تجدیدنظرخواه (ساخت سوله و بنای کارگری و ....) عنوان کرده است در صورتی که رأی دادگاه بر خلاف توصیف خواهان از رابطه حقوقی مابین اصحاب دعوی قصد و اراده متعاملین و وصف مورد صلح و متعاقب آن تخلف از وصف مورد معامله را اساس دعوی قرار داده و کشاورز نبودن تجدیدنظرخوانده را دلیل بر اراده طرفین بر کاربری صنعتی قرار داده است در صورتیکه کلیه مفاد صلح نامه صراحتا حکایت از کشاورزی بودن کاربری زمین دارد فلذا استناد دادگاه به مواد ۱ و ۲ قانون مسئولیت مدنی مدنی و قاعده تسبیب جهت محکومیت تجدیدنظرخواه بر جبران خسارات وارده به تجدیدنظرخوانده فاقد محمل قانونی است زیرا حدوث قاعده تسبیب منوط به تحقق شرایط و ارکان سه گانه است که هیچیک از آن عناصر و ارکان در روابط حقوقی مابین اصحاب دعوی محقق نگردیده است و در واقع رابطه سببیت بین فعل خوانده و ضرر و زیان وارده وجود ندارد و در صورتیکه ادعای تجدیدنظرخوانده صحت داشته باشد می تواند با استفاده از خیار تخلف وصف یا غبن تقاضای فسخ آن را نموده و تأیید آن را از دادگاه بخواهد که چنین امری تحقق نیافته است بنابراین دادگاه با وارد دانستن اعتراض به عمل آمده دادنامه معترض عنه را که بدون رعایت اصول و قوعد دادرسی و موازین قانونی صادر شده است عینا نقض نموده و مستندا به مواد ۲ و ۳۵۸ قانون آئین دادرسی مدنی قرار رد دعوای خواهان نخستین را صادر و اعلام می دارد این رأی قطعی است.

شعبه ۵۰ دادگاه تجدیدنظر استان تهران - رئیس و مستشار

محمد زیوری - داود شعبانلو