رای دادگاه درباره حق الزحمه مدیران آپارتمان (دادنامه شماره ۹۴۰۹۹۷۰۲۲۱۸۰۱۱۷۹)

شماره دادنامه	۹۴۰۹۹۷۰۲۲۱۸۰۱۱۷۹
تاریخ دادنامه	۱۳۹۴/۱۰/۰۷
نوع رأی	رأی شعبه
نوع مرجع	دادگاه تجدیدنظر استان
گروه رأی	رای حقوقی
موضوع	حق الزحمه مدیران آپارتمان
قاضی	عزت اله امانی شلمزاری کرمی صادق آبادی رحیم محمدی پور

چکیده دادنامه و رای دادگاه درباره حق الزحمه مدیران آپارتمان: مدیران ساختمان بابت وظایف محوله و اجرای آن ، مستحق دریافت حق الزحمه بوده و با تصویب مجمع عمومی آپارتمان، مالکین مکلف به پرداخت حق الزحمه مدیران هستند، ولی تعداد مدیران و میزان دستمزد آنها لزوما باید با درنظر گرفتن کلیه اوضاع و احوال حاکم بر ساختمان، تعداد واحدها و میزان کارهای انجام شده توسط آنان تعیین شود.

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دعوی خواهانها با وکالت آقای م. الف. به طرفیت آقایان و خانم ها ۱- ق.۲- ن. ۳- ف.س. هر سه ک.ص. ۴- س.ط. الف.م. ۵- ب. ۶- م. هردو نفر ک.ص. همگی با وکالت آقای م. الف. مبنی بر در خواست ابطال صورتجلسه مجمع عمومی مورخ ۱۳۹۲/۳/۱۸ و ابطال بندهای ۳ و ۴ و ۵و ۷ صورتجلسه مجموع عمومی عادی ساختمان با خسارات دادرسی . دادگاه عنایت به مجموع اوراق پرونده و با توجه به ضمائم دادخواست خواهان و ملاحظه کپی مصدق صورت جلسات مجمع عمومی مستند دعوی اولا خواهانها ذیل صورتجلسات مجمع عمومی ساختمان را امضاء ننموده اند ثانیا مصوبات بندهای ۳و ۴ و ۵ و ۷ مورخ ۱۳۹۳/۷/۱۶ در خصوص تعیین حقوق مدیران ، هزینه شارژ ساختمان ، تنخواه ساختمان به مبلغ دویست میلیون ریال و حق استفاده از مشاعات و تعیین محدودیت استفاده از آن با حقوق اساسی خواهان ها مبانیت دارد چرا که تعیین حقوق برای سه نفر مدیر ماهیانه پانزده میلیون ریال و نیز شارژ ساختمان برای هر نفر به مبلغ ۱/۱۲۵/۰۰۰ ریال و نیز تنخواه سالیانه به مبلغ دویست میلیون ریال و نیز محدودیت استفاده از مشاعات ساختمان با عرف و عادات حاکم و فرهنگ آپارتمان نشینی سازگار نبوده و در مجمتمع هفت واحدی که شش واحد از هفت واحد اعضای یک خانواده هستند به منظور خاص انجام شده و خواندگان نیز دفاع موجهی ابراز ننموده اند بنا علی هذا دعوی خواهان وارد است لذا مستند مواد ۱۹۸ و ۵۱۹ قانون آئین دادرسی مدنی و تبصره ۳ ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارنمانها حکم به ابطال صورتجلسات مجمع عمومی مورخ ۱۳۹۲/۳/۱۸و بندهای ۳ و ۴و ۵و۷ صورتجلسه مجمع عمومی عادی ساختمان مورخ ۱۳۹۳/۷/۱۶ صادرو اعلام می دارد . ضمنا خواندگان موظف به پرداخت هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل در حق خواهان می باشند . رای صادره حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدید تظر خواهی در دادگاههای تجدید نظر استان تهران می باشد.

دادرس شعبه ۱۰۸ دادگاه حقوقی تهران -رحیم محمدی پور

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

شآن قسمت از دادنامه تجدیدنظرخواسته به شماره ۹۴۰۹۹۷۰۰۱۰۷۰۰۵۴۳ مورخه ۱۳۹۴/۶/۱۶ صادره از شعبه ۱۰۸ دادگاه عمومی حقوقی تهران که بر ابطال صورتجلسه مجمع عمومی ساختمان تحت تملک متداعین به تاریخ ۱۳۹۲/۳/۱۸ اشعار داشته و مورد تجدیدنظرخواهی ن. .. - م. - ب. - ف.س. شهرتین همگی ک.ص. و س.ط. الف.م. باوکالت م. غلا م. واقع شده است مخالف قانون و مقررات موضوعه و مدارک ابرازی بوده و اعتراض به شرح لایحه اعتراضیه وارد و متضمن جهت موجه در نقض آن می باشد زیرا که اولا مقنن در مورد ساختمانهایی که بیش از سه مالک دارند قانون تملک آپارتمانها را تصویب که مقررات آن از زمره مقررات آمره بوده و کلیه مالکین ساختمانهای مشمول این قانون مکلف به رعایت آن می باشند که بموجب قانون مرقوم برای اداره امور ساختمان قانونگذار مجمع عمومی در نظر گرفته است که تصمیمات متأخذه توسط آن مجمع با حضور اکثریت مالکین قسمت های اختصاصی برای کلیه مالکین متبع و لازم الرعایه می باشد و برای کلیه شرکاء الزام آور می باشد که مؤید این مطلب تصریح مواد ۶ و ۱۳ آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها می باشد ثانیا صورتجلسه مجمع عمومی مورخه ۱۳۹۲/۳/۱۸ با حضور اکثریت مالکین قسمت های اختصاصی تنظیم و به امضاء آنان رسیده است که در آن مقطع تجدیدنظرخواندگان هیچگونه علاقه مالکیتی نسبت به هیچ یک از آپارتمانهای احداث در ساختمان مختلف فیه نداشته اند ثالثا هرچند با انتقال مالکیت در تاریخ ۱۳۹۲/۴/۵ مشارالیهما قائم مقام مالک سابق شده اند لیکن موجبی برای ابطال صورتجلسه مذکور که در تاریخی مقدم آنهم با حضور اکثریت مالکین تنظیم شده است نمی باشد ثالثا یکی از اختیارات محوله به مجمع عمومی ساختمان تعیین مدیر یا مدیران ساختمان می باشد و به حکم مقرر در ماده ۱۸ آیین دادرسی مدنی نامه اجرای قانون مارالذکر مدیران یا مدیر ساختمان می توانند یک نفر را بعنوان خزانه دار انتخاب نمایند بنابراین تعیین مدیران بموجب صورتجلسه مذکور خالی از هرگونه ایراد و اشکالی می باشد رابعا مستفاد از مقررات ماده ۲۷ آیین نامه استنادی مدیر یا مدیران می توانند بمنظور تأمین هزینه های ضروری و فوری وجوهی را به عنوان تنخواه گردان از شرکاء دریافت نمایند از این تعیین تنخواه نیز مواجه با ایراد قانونی نیست خامسا تعیین میزان شارژ نیز از زمره تکالیف مدیران است که تصمیمات آنان در این زمینه نیز برای شرکاء الزام آور است که در آن مقطع هزینه شارژ به میزان معینه مورد توافق اکثریت مالکین رسیده است بنابراین تجدیدنظرخواندگان دلیلی بر ابطال این صورتجلسه ارائه ننموده اند و دادگاه با پذیرش لایحه اعتراضیه و با استناد به قسمت اول از ماده ۳۵۸ از قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر بطلان دعوی خواهانهای نخستین صادر واعلام می نماید لیکن آن قسمت از دادنامه تجدیدنظرخواسته که بر ابطال بندهای ۳ و ۴ و ۵ و ۷ صورتجلسه مجمع عمومی ساختمان به تاریخ ۱۳۹۳/۷/۱۶ اشعار دارد در اساس موافق قانون و مقررات موضوعه و مدارک ابرازی بوده و اعتراض به شرح لایحه اعتراضیه وارد نبوده و مستوجب نقض آن نمی باشد زیرا که اولا هرچند مدیران ساختمان بابت وظایف محوله و اجرای آن مستحق دریافت حق الزحمه می باشند و هزینه مستمر و شارژ ساختمان نیز در جهت حفظ و نگاهداری ساختمان ضرورت داشته و مالکین مکلف به پرداخت آن می باشند لیکن تعیین دستمزد برای مدیران لزوما می بایست با درنظر گرفتن کلیه اوضاع و احوال حاکم بر ساختمان و میزان کارهای انجام شده توسط آنان می بایست تعیین گردد که تعیین ۱۵ میلیون ریال برای مدیران متناسب نبوده و ساختمان با هفت واحد ضرورتی به تعیین سه مدیر نداشته تا این مبلغ بعنوان دستمزد برای آنان در نظر گرفته شود بلحاظ آنکه پرداخت این مبلغ باعث تحمیل هزینه نامتعارف برای مالکین می گردد و مفاد صورتجلسه مذکور در تعارض با حقوق مالکین است ثانیا تعیین هزینه شارژ بر اساس نفرات ساکن در هر واحد نیز سنخیتی با قوانین موضوعه ندارد آنچه ملاک تعیین هزینه شارژ است تعداد واحدهای احداثی است که بر اساس تعداد واحدها مشخص می گردد و عرف جاری در ساختمانهای شهر تهران نیز بر همین منوال می باشد و تصمیم مجمع عمومی ساختمان در جهت تعیین حق شارژ بر اساس نفرات فاقد وجاهت قانونی می باشد ثالثا هرچند مدیران یا مدیر می توانند بمنظور تأمین هزینه های ضروری و فوری وجوهی را به عنوان تنخواه گردان از شرکاء دریافت نمایند لیکن تعیین این مبلغ لزوما می بایست با توافق کلیه مالکین باشد و تعیین مبلغ ۲۰۰.۰۰۰.۰۰۰ریال بعنوان تنخواه گردان برای یک ساختمان با ظرفیت هفت واحد مسکونی متناسب بنظر نمی رسد رابعا قسمت های مشاعی و مشترک تابع مقررات حاکم بر املاک مشاعی بوده و هریک از مالکین بنحو مشاع در جزء جزء ملک مشاعی دارای حق مالکیت می باشند و تصویب اینکه استفاده از حیاط مشاعی برای هرواحد یک روز در هر هفته از ساعت ۱۸ الی ۲۱ در تعارض با حقوق مالکانه مالکین بوده و این باعث می گردد که یکی از مالکین بمدت ۶ روز حق استفاده از حیاط را نداشته باشد که این بر خلاف مقررات آمره و موضوعه می باشد از این رو دادگاه ضمن رد درخواست تجدیدنظرخواهی مستندا به قسمت اخیر ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی این قسمت از دادنامه معترض عنه را نتیجتا تأیید و استوار می نماید. رأی صادره حضوری و قطعی است.

شعبه ۱۸ دادگاه تجدیدنظر استان تهران - رئیس و مستشار

عزت اله امانی شلمزاری - علی کرمی صادق آبادی