رای دادگاه درباره درخواست تخلیه به دلیل تعدی و تفریط (دادنامه شماره ۹۴۰۹۹۷۰۲۲۱۷۰۰۵۴۳)

شماره دادنامه	۹۴۰۹۹۷۰۲۲۱۷۰۰۵۴۳
تاریخ دادنامه	۱۳۹۴/۰۵/۱۰
نوع رأی	رأی شعبه
نوع مرجع	دادگاه تجدیدنظر استان
گروه رأی	رای حقوقی
موضوع	درخواست تخلیه به دلیل تعدی و تفریط
قاضی	خلیلی فر علیرضا صیدی هوشنگ امامی

چکیده دادنامه و رای دادگاه درباره درخواست تخلیه به دلیل تعدی و تفریط: در اجاره های مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶، در صورتی که تغییرات عین مستاجره (احداث بالکن)، توام با تخریب نبوده و صرفا جهت استفاده بهینه صورت گرفته باشد، عرفا تعدی و تفریط محسوب نمی شود؛ بنابراین درخواست تخلیه به علت مذکور محکوم به رد است.

رأی دادگاه بدوی

درتار یخ ۱۳۹۳/۶/۲خواهان شرکت ن. ( سهامی خاص) با وکالت آقای س. ه. فرزند س. دادخواستی بطرفیت خوانده آقای ن. ع.پ. و بخواسته تخلیه تقدیم می نماید. بشرح دادخواست تقدیمی و دفاعیات بعمل آمده خواهان عنوان نموده طبق سند مالکیت شماره ....- .. مالک ششدانگ یکباب مغازه به پلاک ثبتی ....فرعی از ....اصلی مجزی شده از ....فرعی از اصلی مذکور قطعه ....تفکیکی بوده که بموجب اجاره نامه رسمی شماره ....مورخ ۱۳۶۳/۱۲/۸ دفتر خانه ....تهران ملک مذکور را به خوانده اجاره داده لکن مستاجر با احداث نیم طبقه و ایجاد پلکان و ساخت سالن و اتاق باعث نقض مفادقرارداد و تعدی و تفریط در عین مستاجره شده لذا بشرح خواسته تقاضای رسیدگی دارد. همچینن خواهان با اضافه نمودن خواسته اعاده به وضع سابق گزارش تامین دلیل و کارشناسی های انجام شده را به عنوان دلیل اثباتی خود به دادگاه ارائه نموده است خوانده در مقام دفاع عنوان نموده از اقدامات انجام شده ضرری به خواهان وارد نشده و استفاده از فضای بالای مغازه آنهم با چند تخته و پیچ و مهره که برداشتن آن خیلی ساده و بدون خسارت به مغازه ظرف یکساعت انجام می شود عرفا تعدی نبوده زیرا ضرری به موجر وارد نمی نماید . از طرفی خواهان با احداث بالکن موافقت نموده و دلیل آن دعاوی متعددی است که تحت عنوان تعدیل اجاره بها مطرح شده و متعرض بالکن نیم طبقه نشده اند در حالیکه این بالکن از ۱۸ سال قبل بمنظور جاسازی کارتن های مقوائی و اشیاء اضافی تعبیه شده ومورد موافقت موجر با مدیریت قبلی قرار گرفته که مستند آن دعاوی مطروحه تحت عنوان افزایش اجاره بها در شعبات ...و...و... تهران در سالهای ۱۳۸۴ و ۱۳۸۷ می باشد . دادگاه با عنایت به جمیع اوراق و محتویات و ملاحظه دادنامه های صادره از جمله ۹۷۵ مورخ ۱۳۸۴/۸/۲۴ شعبه محترم ۱۴ و دادنامه ۱۵۶ مورخ ۱۳۸۷/۲/۳۱ شعبه محترم ۳۷ استحضار خواهان را از تغییرات انجام شده ودر سنوات قبل محرز می داند کما اینکه مراتب مورد پذیرش وکیل خواهان نیز قرار گرفته لکن خواهان مدعی است این اطلاع قبلی مسقط حق فسخ خواهان نیست چراکه مسکوت اجازه محسوب نشده و گذشت زمان نیز تاثیری در تخلف مستاجر ندارد ضمن آنکه بدلیل اطلاق تبصره ۲ ماده ۷ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶رضایت ضمنی تلقی کردن گذشت زمان فاقد محل قانونی و شرعی است دادگاه با عنایت به جمیع اوراق و محتویات پرونده مناقشه ای در خصوص اینکه تغییرات مورد بحث در ملک موضوع اجاره از مدتها قبل وجود آمده و مالک نیز مطلع از آن بوده و اقدامی هم در جهت اعمال حق فسخ ننموده بلکه حتی پس از انجام تغییرات درخواست تعدیل اجاره بها نموده که قطعا تعیین مال الاجاره جدید با لحاظ تغییرات جدید بوده وای بسا برارزش مال الاجاره افزوده ملاحظه نمی نماید واگر هم دفاعیات خواهان را بپذیریم باید قائل شویم به اینکه حق فسخ در قراردادها فاقد زمان است در حالیکه استنباط عمومی از حق فسخ به عنوان استثنایی بر اصل صحت و لزوم قراردادها این است که اعمال حق فسخ از حیث زمان نامحدود نیست و مواد ۴۰۱و۴۱۵و۴۲۰و۴۳۵و۴۴۰ قانون مدنی نیز موید این برداشت است ضمن آنکه تغییرات ایجاد شده توام با تخریب نبوده و صرفا جهت استفاده بهینه بوده و اطلاق تعدی و تفریط نسبت به آن محل تردید جدی است لذا دادگاه حکم به رددعوی خواهان صادر و اعلام می نماید رای صادره حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در مرجع محترم تجدید نظر استان تهران است.

رئیس شعبه ۳۹ دادگاه عمومی تهران - خلیلی فر

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

درخصوص تجدیدنظرخواهی شرکت ن. سهامی خاص بطرفیت آقای ن. ع.پ. نسبت به دادنامه شماره ۰۰۸۷۱/۹۳ که براساس آن درباره دعوای تخلیه ملک موضوع پرونده حکم به رد دعوای صادر گردیده است نظربه اینکه دراین مرحله از دادرسی دلیلی جهت نقض رای صادره اقامه نشده وباتوجه به اینکه عرفا هیچ گونه تعدی وتفریطی که بتواند مبنای تخلیه قرار گیرد محقق نشده و باعنایت به اینکه رای موصوف براساس مقررات صادر وفاقد خدشه ومنقصت است لذا نظربه مراتب تجدیدنظرخواهی رامردود اعلام ومستندا بمواد ۳۵۱و۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی ضمن اصلاح عنوان حکم به رد به حکم بر بطلان دعوای دادنامه معترض عنه را تایید واستوار مینماید این رای قطعی است.

شعبه ۱۷ دادگاه تجدیدنظراستان تهران - رئیس و مستشار

علیرضا صیدی - هوشنگ امامی