رای دادگاه درباره درخواست تخلیه به دلیل تغییر شغل (دادنامه شماره ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۳۲۰۰۸۵۱)

شماره دادنامه	۹۳۰۹۹۷۰۲۲۳۲۰۰۸۵۱
تاریخ دادنامه	۱۳۹۳/۰۷/۱۴
نوع رأی	رأی شعبه
نوع مرجع	دادگاه تجدیدنظر استان
گروه رأی	رای حقوقی
موضوع	درخواست تخلیه به دلیل تغییر شغل
قاضی	احمدی حمیدرضا قمری سیدمحسن نوری نجفی

چکیده دادنامه و رای دادگاه درباره درخواست تخلیه به دلیل تغییر شغل: تغییر شغل اعم از اینکه توسط مستأجر یا نماینده یا کارگر یا وکیل یا هر شخص دیگری انجام شده باشد و لو با عدم رضایت مستأجر، مطابق قانون سال ۵۶ ایجاد حق درخواست تخلیه برای مالک می کند و تغییر وضع بعدی و وضع ید ثانوی مستأجر نسبت به مورد اجاره رافع تخلف و مانع استفاده موجر از حق تخلیه نخواهد بود.

رأی دادگاه بدوی

در این پرونده آقای ج.الف. با وکالت آقای الف.ب. و خانم س.ی. به طرفیت ۱- شهرداری. ۲- آقای ع.الف. ۳- خانم ط.ت. در تاریخ ۱۳۸۹/۳/۲۵ دادخواستی به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی اجاره و سرقفلی یک باب مغازه و اتاق روی آن با احتساب خسارات دادرسی تقدیم نموده است. وکلای خواهان در تشریح خواسته اظهار داشته اند که مرحوم ع.الف. به موجب اسناد رسمی شماره های ۶۳۳۷۲ مورخ ۱۳۴۶/۷/۶ و۶۰۴۸۷ مورخ ۱۳۴۴/۶/۱ دفترخانه شماره ... تهران، مستأجر و صاحب سرقفلی یک باب مغازه و زیرزمین و بالاخانه روی آن و یک باب دکان نیم بابی جزء پلاک ثبتی ... واقع در بخش ۹ تهران بوده است، در اجرای طرح بازسازی منطقه توسط شهرداری چهار باب مغازه به شماره ... پلاک ثبتی ... فرعی ... با پلاک ثبتی ... فرعی و زیرزمین به شماره ... با پلاک ثبتی ... فرعی و یک باب بالاخانه به شماره ... با پلاک ثبتی جزء پلاک های ثبتی ... اصلی واقع در بخش ۹ تهران احداث و به عنوان معوض مغازه های اجاره نامه های رسمی مذکور منظور نموده و طی صورت مجلس مورخ ۱۳۶۸/۹/۶ به آقای ع.الف. (مورث خواهان) تحویل می نماید. حسب اطلاع، آقای ع.الف. (خوانده ردیف دوم) مالکیت عرصه مغازه های مورد اجاره را از مالکین آن خریداری و در عوض مالکیت عرصه مغازه های احداثی در [محل] جدید را به شهرداری واگذار می نماید. مرحوم ع.الف. در زمان حیات خود برابر قرارداد مورخ۱۳۷۲/۷/۱۵ که به امضاء و تسجیل گواهان و خوانده ردیف دوم نیز رسیده است کلیه حقوق مربوط به مغازه نیم بابی و بالاخانه روی آن موضوع اجاره نامه های رسمی را با قید معوض در بازار جدید به موکل واگذار نموده است. لذا چون با تخریب مغازه های موضوع اجاره نامه رسمی و جایگزینی و واگذاری مغازه های جدید، عنداللزوم با جلب نظر کارشناس و معاینه محل و تعیین مغازه نیم بابی و بالاخانه روی آن که عرفا باید با ورودی مجزا اطلاق بالاخانه بر آن تعلق گیرد، الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی سرقفلی و اجاره نامه به نام موکل با توجه به اصل اعتبار قراردادها و مسئولیت قائم مقام مالکان قبلی با احتساب خسارات دادرسی مورد استدعا است. آقای ب.ذ. وکیل دادگستری با اعلام وکالت از خوانده ردیف دوم طی لایحه مثبوت به شماره ۳۰۳۸ مورخ ۱۳۸۹/۸/۴ در اولین جلسه رسیدگی اعلام می دارد که طی پرونده های مطروحه در شعبه ۳۱و۲۷ دادگاه عمومی تهران موکلش تقاضای تخلیه را نموده تا مشخص شدن نتیجه تقاضای توقف دادرسی را دارد.

۲- آقای ع.الف. با وکالت آقای ب.ذ. به طرفیت آقای ج.الف. در تاریخ ۱۳۸۹/۷/۱۹ دادخواستی به خواسته تخلیه عین مستأجره به لحاظ تغییر شغل با احتساب خسارات دادرسی تقدیم می نماید که به شعبه ۳۲ دادگاه عمومی تهران ارجاع می شود. وکیل خواهان در تشریح خواسته اظهار داشته خوانده به شرح سند عادی اجاره مستأجر یک باب مغازه الکتریکی واقع در غرب طبقه همکف به انضمام نیم طبقه تجاری فوقانی آن بوده که علی رغم صراحت اجاره نامه، شغل مغازه را از الکتریکی به اغذیه فروشی تغییر داده است لذا به لحاظ تخلف و تغییر شغل رسیدگی و صدور حکم به تخلیه مورد استدعاست.

۳- آقای ع.الف. با وکالت آقای ب.ذ. به طرفیت ج.الف. در تاریخ ۱۳۸۹/۷/۱۹ دادخواستی به خواسته مطالبه اجرت المثل از تاریخ ۱۳۷۱/۹/۲۴ تا صدور حکم و اجرای آن مقوم به ۵۱/۰۰۰/۰۰۰ ریال با احتساب خسارات دادرسی تقدیم می کند که این پرونده نیز به شعبه ۳۲ دادگاه عمومی تهران ارجاع می شود. وکیل خواهان خلاصتا اظهار داشته خوانده طبق سند عادی اجاره، مستأجر یک باب مغازه واقع در غرب طبقه همکف به انضمام نیم طبقه تجاری فوقانی آن بوده که در قرارداد اجاره میزان اجاره بها مشخص و معین نگردیده است. صدور حکم به پرداخت اجرت المثل دوران تصرف خوانده از تاریخ مالکیت موکل ۱۳۷۱/۹/۲۴ مورد استدعاست.

۴- آقای ع.الف. با وکالت آقای ب.ذ. به طرفیت آقایان۱- ج.الف. ۲-م.ف. در تاریخ ۱۳۸۹/۷/۲۱ دادخواستی به خواسته تخلیه مورد اجاره به لحاظ انتقال به غیر با احتساب خسارات دادرسی تقدیم می کند که به شعبه ۲۷ دادگاه عمومی تهران ارجاع می شود.

۵- آقای ع.الف. با وکالت آقای ب.ذ. بطرفیت آقای ج.الف. در تاریخ ۱۳۸۹/۷/۲۱ دادخواستی به خواسته تعیین و تعدیل و افزایش اجاره بها از زمان مالکیت(۱۳۷۱/۹/۲۴) با احتساب خسارات دادرسی تقدیم می کند که این پرونده نیز به شعبه ۲۷ دادگاه عمومی تهران ارجاع می شود.

۶- با توجه به وحدت اصحاب دعوی و ارتباط موضوع آن با دستور مورخ ۱۳۹۰/۵/۲۵ سرپرست محترم مجتمع قضایی شهید بهشتی همه پرونده ها به لحاظ سبق ارجاع به شعبه ۳۵ جهت رسیدگی به این شعبه محول می گردد که با دستور تعیین وقت رسیدگی جلسه مورخ۱۳۹۰/۱۲/۱۷ تشکیل می شود و آقای الف.ب. و خانم س.ی.که سابقا در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره و سرقفلی وکیل آقای ج.الف. بودند در دعاوی علیه ایشان نیز طی لایحه مثبوت به شماره ۴۱۳۲ مورخ ۱۳۹۰/۱۲/۱۷ از مشارالیه (ج.الف.) اعلام وکالت می نمایند و با تکرار مطالب معروض در دادخواست دعوی اصلی در پاسخ به دعاوی علیه موکل خود اظهار داشته اند که برابر صورت مجلس مورخ ۱۳۸۶/۱۰/۹ تأمین دلیل پرونده کلاسه ۳۱۲۸۶ شورای حل اختلاف درب مغازه بسته بوده با حضور عضو مجری باز شده است. با بازگشایی مغازه به علت عدم آشنایی موکل به شغل الکتریکی شخصی بنام م.ف. را بکار گرفته تا به عنوان کارگزار خود (اصطلاحا شاگرد) او را در مغازه یاری نماید. موکل به اجبار جهت کارهای ضروری خود عازم آلمان شده است. نامبرده بدون اذن و در غیاب صاحب مغازه اقدام به فروش اغذیه می کند و موکل بااطلاع از موضوع و بازگشت به ایران، نامبرده را اخراج و از مغازه کماکان به عنوان محل خریدوفروش لوازم الکتریکی استفاده می شود و [طبق] صورت مجلس تأمین دلیل مورخ ۱۳۹۰/۳/۱۱ فعالیت کسبی مغازه فروش لوازم الکتریکی است و عنداللزوم برای کشف حقیقت و اثبات موضوع معاینه و تحقیق محلی مورد استدعاست و حسب تصویر استشهادیه کسبه، آقای م. ف. شاگرد و حقوق بگیر موکل بوده است و در مورد خواسته مطالبه اجرت المثل در دفاع وکلای مزبور اظهار داشته اند مغازه متنازع فیه از طرف شرکت ب. به عنوان معوض دکان نیم بابی موضوع اجاره نامه رسمی ۶۰۴۸۷ مورخ ۱۳۴۴/۶/۱ واگذار گردیده که اجاره سالیانه آن ۷۲۰۰ بوده است. موکل آمادگی خود را با رجوع به شرکت ب. برای پرداخت اجور اعلام داشته و در اجرای ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ برابر سند ۱۵۶۸۳ مورخ ۱۳۹۰/۳/۱ اجرت المثل بر مبنای اجرت المسمی را به حساب سپرده دفترخانه ... تهران تودیع نموده است. درحالی که بر مبنای قرارداد اجاره رسمی ملک معوض، خواهان از زمان تحقق مالکیت یعنی تاریخ ۱۳۸۹/۳/۲۰ استحقاق مطالبه اجرت المثل را دارد که در صورت مراجعه به دفترخانه شماره ... مبلغ اجاره بها را دریافت خواهد نمود.

۷- آقای ب.ذ. به وکالت از آقای ع.الف. دعوی تخلیه به لحاظ انتقال به غیر را به شرح صورت جلسه مورخ ۱۳۹۰/۱۲/۱۷ مسترد کرد و دادگاه طی دادنامه شماره ۱۲۳۹ مورخ ۲۲۱۳۹۰قرار رد دعوی صادر نمود. در خصوص سایر دعاوی مطروحه با دقت و توجه به مدارک ابرازی و مدافعات طرفین به اعتقاد دادگاه: نظر به اینکه عین مستأجره معوض ملک مورد اجاره مورث اصحاب دعوی بوده که بر مبنای اجاره نامه رسمی شماره ۶۰۴۸۷ مورخ ۱۳۴۶/۶/۱ در تصرف داشته و بعدا منافع آن به آقای ج.الف. (خوانده) منتقل شده است و این اجاره نامه چون حاکمیت قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ می باشد، با صرف انقضاء مدت منحل نمی گردد و تا زمانی که تعدیل اجاره بها صورت نگرفته اجرت المثل بر مبنای اجرت المسمی است و موجبی برای تعیین اجرت المثل با جلب نظر کارشناس وجود نخواهد داشت و لذا بنا به مراتب فوق و توجه به اینکه مستأجر اجاره بها را بر مبنای اجاره سابق در دفترخانه تنظیم کننده سند تودیع نموده است. مستندا به ماده ۱۹۷ قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر بی حقی خواهان (با خواسته مطالبه اجرت المثل) صادر می گردد و نظر به اینکه رابطه استیجاری طرفین به دلالت تصویر اجاره نامه رسمی و سند عادی انتقال سرقفلی محرز است و با عنایت به وجود ارکان و شرایط دعوی تعدیل و نظریه هیأت کارشناسی سه نفره مثبوت به شماره ۵۱۹ مورخ ۱۳۹۲/۲/۱۸ که مصون از تعرض مؤثر باقی مانده و با اوضاع و احوال مسلم قضیه نیز مغایرتی ندارد، مستندا به مواد ۴ و ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ و مواد ۱۹۸و۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر تعدیل اجاره بها مورد اجاره موصوف از تاریخ تقدیم دادخواست(۱۳۸۹/۷/۲۱)به مبلغ۴۵۰/۰۰۰ ریال و محکومیت خوانده به پرداخت هزینه دادرسی و دستمزد کارشناس به مبلغ ۰۰۰/۲۰۰/۱۲ ریال و پرداخت حق الوکاله وکیل بر طبق تعرفه در حق خواهان (آقای ع.ن.) صادر می کند.

و نظر به اینکه تغییر شغل در مورد اجاره از الکتریکی به اغذیه فروشی به دلالت گزارش تأمین دلیل و اظهارات وکیل خوانده که این تغییر شغل را پذیرفته لکن انتساب آن را به شاگرد موکلش بدون اذن و در غیاب مشارالیه اعلام نموده، محرز و مسلم است و نظر به اینکه تخلف اعم از اینکه توسط مستأجر یا نماینده یا کارگر یا وکیل یا هر شخص دیگری انجام شده باشد و لو با عدم رضایت مستأجر، ایجاد حق درخواست تخلیه برای مالک می کند و تغییر وضع بعدی و وضع ید ثانوی مستأجر نسبت به مورد اجاره رافع تخلف و مانع استفاده موجر از مقررات قانون حاکم بر رابطه آنان نخواهد بود، لذا دادگاه دعوی خواهان را وارد و ثابت دانسته و مستندا به بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ و ماده ۵۱۵ و۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر محکومیت خوانده (آقای ج.ن.) به تخلیه عین مستأجره موصوف و پرداخت هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل بر طبق تعرفه در حق خواهان صادر می گردد و با عنایت به اینکه با صدور حکم تخلیه به لحاظ تخلف مستأجر عقد اجاره منحل و رابطه استیجاری طرفین که با حکم قانون گذار بعد از انقضاء مدت عقد نیز تداوم می یافت با این تخلف منقطع می گردد. لذا دادگاه دعوی خواهان به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی را غیر وارد تشخیص و مستندا به ماده ۱۹۷ قانون آیین دادرسی مدنی حکم به بطلان آن صادر می کند و نسبت به خواندگان ردیف اول (شهرداری.) و ردیف دوم (خانم ط.ت.) به لحاظ استرداد دعوی به شرح صورت جلسه مورخ ۱۳۹۰/۱۲/۷ مستندابه بند ب ماده ۱۰۷ قانون مرقوم قرار رد دعوی صادر می گردد. رأی صادره حضوری و ظرف ۲۰ روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان تهران است.

دادرس شعبه ۳۵ دادگاه عمومی حقوقی تهران

احمدی

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای الف.ب. به وکالت از آقای ج.الف. به طرفیت آقای ع.الف. نسبت به آن قسمت از دادنامه شماره ۸۹۵ مورخ ۱۳۹۲/۷/۳۰ شعبه محترم ۳۵ دادگاه عمومی حقوقی تهرآن که به موجب آن و در مورددعوی آقای ع.الف. به خواسته تخلیه عین مستأجره به لحاظ تغییر شغل پس از رسیدگی با احراز وقوع تغییر شغل به شرح مضبوط در دادنامه مذکور حکم بر محکومیت خوانده ج.الف. به تخلیه عین مستأجره موضوع خواسته و پرداخت هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل طبق تعرفه در حق خواهان صادرشده است. دادگاه با توجه به محتویات پرونده نظر به اینکه از سوی تجدیدنظرخواه اعتراض مؤثر و موجهی که موجب نقض دادنامه تجدیدنظر خواسته باشد ارائه نشده و تجدیدنظرخواهی منطبق با هیچ یک از جهات مندرج در ماده ۳۴۸ قانون آیین دادرسی مدنی نبوده و از حیث رعایت قواعد دادرسی و استدلال و استناد به مبانی قانونی نیز ایراد و اشکال اساسی وجود ندارد. لذا با رد تجدیدنظرخواهی به استناد ماده ۳۵۸ قانون مرقوم عینا دادنامه تجدیدنظر خواسته تأیید و استوار می شود. این رأی قطعی است.

رئیس و مستشار شعبه ۳۲ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

قمری - نوری نجفی