رای دادگاه درباره درخواست تخلیه ملک از ناحیه مالک جدید به دلیل تخلف مستاجر (دادنامه شماره ۹۴۰۹۹۷۰۲۷۰۴۰۱۴۴۸)

شماره دادنامه	۹۴۰۹۹۷۰۲۷۰۴۰۱۴۴۸
تاریخ دادنامه	۱۳۹۴/۱۱/۲۷
نوع رأی	رأی شعبه
نوع مرجع	دادگاه تجدیدنظر استان
گروه رأی	رای حقوقی
موضوع	درخواست تخلیه ملک از ناحیه مالک جدید به دلیل تخلف مستاجر
قاضی	نوروزی موسوی قاسم اسکندری

چکیده دادنامه و رای دادگاه درباره درخواست تخلیه ملک از ناحیه مالک جدید به دلیل تخلف مستاجر: انتقال ملک از سوی مالک اولیه پس از مدت قابل توجهی از وقوع تخلف توسط مستاجر، درفرض عدم اقدام وی جهت تخلیه ملک در واقع تایید تخلف مستاجر و سقوط حق تخلیه است؛ بنابراین دعوی تخلیه از ناحیه مالک جدید که با وضعیت فعلی ملک را خریداری کرده، قابل پذیرش نیست.

رأی دادگاه بدوی

آقای م. م. با وکالت آقایان ت. ش. و ص. غ. به طرفیت آقای ه. پور ح. ی دعوایی به خواسته تخلیه ملک واحد تجار بعلت تعدی و تفریط و نیز فسخ عقد اجاره و تخلیه و تحویل ملک اقامه کرده است . وکلا خواهان در شرح دادخواست اظهار داشتند ، به موجب اجاره نامه شماره ۹۳۱۲۱-۶۴/۹/۲۷ یک واحد تجاری به خوانده به اجاره واگذار شده است . پس از مدتی خوانده یک اتاق به مساحت ۱۷ متر مربع بر روی تراس واحد همکف احداث کرده که خلاف مجوزهای شهرداری بدون رعایت اصول فنی بوده که به موجب برگ شماره ۳۴/۲/۵۰۷ -- ۷۹/۱۰/۲۰ شهرداری منطقه ۷ تخلف محسوب وبه موجب رای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری به شماره ۷۹۱۵۹۹-- ۷۹/۱۲/۱۳ رای به اعاده به وضع سابق آن صادر شده و با تائید در کمیسیون تجددینظر کمیسیون ماده ۱۰۰ قطعیت حاصل کرده است . باتامین دلیل صورت گرفته نیز محرز است که ساخت وساز غیرمجاز توسط خوانده دعوی صورت گرفته است . مکاتباتی هم خوانده با شهرداری انجام داده وادعا کرده که این اتاق برای نمازخانه مورد استفاده می باشد . از این رو صدور حکم به شرح فوق را در خواست دارند . در جلسه رسیدگی مورخ ۹۲/۱۰/۳۰ دادگاه خوانده پاسخ داد که دعوی دیگری با همین خواسته در شعبه ۳۸ دادگاه عمومی حقوقی تهران مطرح رسیدگی است . دادگاه پرونده استنادی را مطالبه نموده که به جهت استرداد دعوی ، قراررد دعوی تخلیه ارجاعی به شعبه ۳۸ صادر گردیده است . خوانده مطابق لایحه ای که به شماره ۱۱۶۳-- ۹۳/۵/۱۸ ثبت دفتر شده نیز پاسخ داده که ملک را از آقای ج. با همین وضعیت اجاره کرده و نمازخانه ای به مساحت ۱۷ متر مربع توسط مالک اصلی احداث شده وکل مکاتبات شهرداری وماده ۱۰۰ نیز به نام آقای ق. ج. می باشد چون رابطه دوستی بین آقای ج. و خواهان وجود داشته دعوایی از سوی مالک (خواهان) مطرح نشده ولی پس از سال ۸۱ آقای م. عرصه را خریداری کرده وپس از ۱۴ سال دعوی تخلیه مطرح کرده است . همین دعوی نیز پیش تر در شعبه ۳۸و۸۶ مطرح شده ومسترد شده است . در پیوست های لایحه ، خوانده برگ ملاقات عام با شهردار منطقه ۷ را ارایه کرده است که در قسمت خواسته آمده است اینجانب حدود ۱۲ متر در شرکت جنب نماز خانه پرسنل احداث نموده که توسط شهرداری ناحیه ۴ تیغه گردیده لذا خواهشمند است دستور فرمائید که رفع تیغه وفق مقررات رسیدگی فرمائید ; در جلسه رسیدگی مورخ ۹۳/۵/۲۸ وکیل خواهان به استناد این برگ اظهار داشته پیوست های لایحه حاکی از ارتکاب تخلف توسط خوانده دعوی است . صرف احداث بنای غیر مجاز هم به معنای تفریط در عین مستاجره می باشد . سپس جلسه دیگری جهت بررسی اینکه آیا مستاجر دارای حق سرقفلی بوده یا صرفا حق کسب وپیشه داشته تشکیل شده است در این جلسه از خوانده راجع به دارا بودن حق سرقفلی سوال شده است ، مشارالیه پاسخ داده که یک قرارداد صلح حق سرقفلی با آقای سید الف. س. تنظیم کرده وسرقفلی را از مشارالیه خریده است . آقای س. هم دارنده سرقفلی بوده است . از خوانده سوال شده که آقای س. سرقفلی را براساس چه سندی از مالک خریداری کرده ومشارالیه پاسخ داده که در سند صلح سرقفلی اشاره به قرار داد سرقفلی آقای س.که در سال ۴۹ تنظیم شده گردیده از این رو در خواست دارد قرار داد سال ۴۹ از دفتر خانه شماره .. مطالبه شود . از دفتر خانه شماره ... رونوشت سند شماره ۲۴۳۷۹-۴۹/۱۲/۱۴ مطالبه شده که مفاد آن دلالتی بر واگذاری سرقفلی به ید واسطه ندارد . با توجه به مراتب بالا ، از اوراق پرونده از جمله برگ ملاقات عام که توسط خوانده دعوی تکمیل شده و جزء مستندات دعوی به پیوست لایحه تقدیمی شده بدست می آید که بطور قدر متیقن تخلف احداث بنای غیرمجاز در سال ۷۴ صورت گرفته است . به نظر دادگاه با توجه به تاریخ انتقال ملک به خواهان دعوی که لااقل شش سال پس از وقوع تخلف بوده ، به جهات ذیل نمی توان خواهان را قائم مقام مالک قبلی در طرح دعوی تخلیه شناخت . ۱- پذیرش انتقال حق تخلیه به مالک لاحق به جهت تعدی و تفریط که پیش از انتقال ملک واقع شده از مصادیق دارا شدن غیر عادلانه است . زیرا با توجه به اینکه در زمان انتقال مالکیت ملک به خواهان ، ملک بطور مسلوب المنفعه به وی واگذار شده وثمن با ملاحظه تعلق حق کسب وپیشه به مستاجر محاسبه شده وخریدار( خواهان) هم ملک را بر این اساس خریداری کرده است ، در اینصورت پذیرش دعوی تخلیه به این معنی است که مالک جدید بدون پرداخت مبلغی بابت کسب و پیشه یا منافع ملک به مالک قبلی ، منافع ملک را در اختیار و تصرف در آورد ( مگر آنکه تصریح به انتقال حق تخلیه شده باشد) ۲- مالک بعدی ( خواهان ) ملک را با توجه به وضعیت فعلی خریداری کرده و بنابراین ملک را با این وصف پذیرفته است و ثمن معامله نیز با توجه به وضعیت ملک در زمان انتقال تعیین شده است . ۳- اینکه پس از سپری شدن ۶ سال از تاریخ تخلف و تشکیل پرونده در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری ، مالک قبلی ، ملک را به خواهان انتقال داده و دعوایی مبنی برتخلیه به جهت تعدی و تفریط مطرح نکرده نیز قرینه بر اسقاط حق تخلیه از سوی مالک قبلی و عدم انتقال آن به خواهان است . از این رو دعاوی مطروحه وارد نبوده و به استناد مفهوم ماده ۱۲۵۷ قانون مدنی حکم به بیحقی خواهان صادر و اعلام می گردد . این رای حضوری و ظرف ۲۰ روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر خواهی رد محاکم تجدیدنظر استان تهران است.

رئیس شعبه ۴۴ دادگاه عمومی حقوقی تهران-قاسم اسکندری

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای م. و.م. با وکالت آقای ص. غ. علیه آقای ه. پ. از دادنامه شماره ۵۹۰ مورخ ۱۳۹۴/۶/۳۰ شعبه محترم ۴۴ دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن راجع به دعوای اولیه تجدیدنظرخواه مبنی بر محکومیت تجدیدنظرخوانده به تخلیه یک باب واحد تجاری استیجاری موضوع اجاره به شماره ... مورخ ۶۴/۹/۲۷ به لحاظ تعدی و تفریط (احداث اتاق غیرمجاز در عین مستاجره) با توجه به اینکه انتقال ملک از سوی مالک اولیه تجدیدنظرخواه لااقل شش سال پس از وقوع تخلف بوده و عدم اقدام مالک قبلی جهت تخلیه ملک در واقع تایید تخلف مستاجره و سقوط حق تخلیه می باشد و تجدیدنظرخواه نیز ملک را با توجه به وضعیت فعلی خریداری نموده لذا با عدم احراز حقانیت تجدیدنظرخواه حکم به بی حقی تجدیدنظرخواه صادر گردیده است با دقت در محتویات پرونده نظر به اینکه تجدیدنظرخواه ایراد و اعتراض موجهی که نقض دادنامه را ایجاب نماید به عمل نیاورده و از حیث رعایت اصول و قواعد دادرسی نیز ایراد و اشکالی به دادنامه موصوف به نظر نمی رسد بنابراین به استناد ماده ۳۵۸ قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی ضمن رد تجدیدنظرخواهی دادنامه تجدیدنظرخواسته عینا تایید می گردد این رای قطعی است.

شعبه ۵۹ دادگاه تجدیدنظر استان تهران -رئیس و مستشار

سیدعباس موسوی - مجتبی نوروزی