رای دادگاه درباره دعوی تخلیه عین مستأجره مشاعی (دادنامه شماره ۹۳۰۹۹۷۰۲۷۰۴۰۰۶۸۰)

شماره دادنامه	۹۳۰۹۹۷۰۲۷۰۴۰۰۶۸۰
تاریخ دادنامه	۱۳۹۳/۰۵/۲۸
نوع رأی	رأی شعبه
نوع مرجع	دادگاه تجدیدنظر استان
گروه رأی	رای حقوقی
موضوع	دعوی تخلیه عین مستأجره مشاعی
قاضی	موسوی نوروزی شیرزاد

چکیده دادنامه و رای دادگاه درباره دعوی تخلیه عین مستأجره مشاعی: شریک مال مشاعی می تواند در صورت تعدی و تفریط مستأجر به جای دعوی خلع ید مشاعی، دعوی تخلیه ملک مشاعی را مطرح نماید.

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دعوی خواهان (ک.ح. با وکالت آقای ع.الف. و خانم ن.غ.) به طرفیت خواندگان (۱- ف.ک. و..) دایر بر صدور حکم به فسخ قرارداد اجاره و صدور حکم به تخلیه عین مستأجره موضوع پلاک ثبتی ۶۸۹۱ بخش ۸ تهران- بازار چهل تن به علت تعدی و تفریط، با احتساب خسارات دادرسی، اولا: نظر به اینکه مالکیت خواهان نسبت به سه و هفت هشتم سهم مشاع از ۴۵ سهم شش دانگ یک باب کاروانسرا پلاک ۶۸۹۱ بخش ۸ تهران بوده و تخلیه عین مشاع در نظام حقوقی ما با اشکال قدیمی و شناخته شده مواجه است، بنابراین شرکت درخواست کننده حق ندارد تخلیه سهم شریک دیگر را نیز بخواهد اگرچه خلع ید ملک مشاع با لحاظ ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی بلامانع است، لکن در مورد تخلیه مورد اجاره موضوع فرق می کند، زیرا در این گونه موارد حکم تخلیه مشاعی بر اساس ماده مذکور مستلزم تخلیه کل شش دانگ مورد اجاره است و اقدام به این امر موجب تضییع حق مستأجر و موجر دیگر را که دعوی نسبت به سهم ایشان طرح نشده است فراهم می آورد. ثانیا: نظر به اینکه مالکیت خواهان تاریخ ۸/۱۲/۱۳۸۰ استقراریافته درحالی که تغییرات موردادعا ناظر به دوران مالکیت خواهان نبوده وانگهی تغییرات موردادعا لطمه رأی به اساس ساختمان وارد نساخته است، بنابراین دعوی خواهان غیرموجه تشخیص و محکوم به بطلان می شود. رأی صادره ظرف بیست روز تجدیدنظر پذیر است.

رییس شعبه ۱۷ دادگاه عمومی حقوقی تهران شیرزاد

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

دادنامه شماره ۱۱۸۵ مورخ ۲۱/۱۲/۱۳۹۲ صادر از شعبه محترم ۱۷ دادگاه عمومی حقوقی تهران با ریاست آقایش. متضمن صدور حکم به بطلان دعوی اولیه تجدیدنظرخواه ک.ح. با وکالت ع.الف. و ن.غ. به خواسته فسخ قرارداد اجاره و صدور حکم تخلیه عین مستأجره به پلاک ثبتی ۶۸۹۱ بخش ۸ تهران بازار چهل تن در سرای م. با پلاک شهرداری . . . با احتساب خسارت دادرسی به جهت تعدی و تفریط در عین مستأجره از سوی متصرف فعلی محل می باشد دلایل توجیهی دادگاه محترم بدوی عبارت است از ۱- مالکیت خواهان اولیه به نسبت سه و هفت هشتم سهم مشاع بوده و در نظام حقوقی ما تخلیه عین مشاع برخلاف خلع ید مشاعی با اشکال قدیمی مواجه است ۲- مالکیت خواهان اولیه از تاریخ ۸/۱۲/۱۳۸۰ مستقرشده حال آنکه تغییرات موردادعا ناظر به دوران مالکیت وی نبوده است ۳-تغییرات انجام یافته به اساس ساختمان لطمه رأی وارد نساخته است نسبت به دادنامه مزبور تجدیدنظرخواه با وکالت وکلای نامبرده به طرفیت خواندگان مرحله بدوی به اسامی ف.ک. -الف.ک. -ح.ب.- م.م. - ع.الف. -ز.ک. -ب.ک. -ط.ک. - ق.خ. اعتراض و تقاضای رسیدگی دوباره نموده است دادگاه با امعان نظر به جامع اوراق پرونده و مدافعات طرفین قطع نظر از آنکه تکلیف مرجع حقوقی در رسیدگی به چنین دعوایی ترسیم برنامه و روش رسیدگی منطبق با موازین قانونی و اصول حقوقی بوده و در این راستا ابتدا با مدنظر قرار دادن مقررات شکلی چنانچه دعوا را از این حیث مواجه با اشکال و ایراد دانسته به نحوی که به حکم قانون موقعیت مرتفع ساختن آن هم از سوی مدعی فراهم نبوده با اتخاذ تصمیم شکلی و بدون ورود به ماهیت دعوا مبادرت به رد آن نماید لیکن نحو رسیدگی و تصمیم گیری مرجع محترم بدوی مغایر با این امر می باشد چرا که در فرض مسموع نبودن دعوا بنا بر ایرادات مذکور در رأی تجدیدنظر خواسته صدور قرار کارشناسی و تحمیل هزینه به طرفین دعوی وانگهی در مرحله صدور رأی اتخاذ تصمیم ماهوی موجه نبوده است به علاوه اساسا ایرادات شکلی مطروح محمل قانونی و توجیه منطقی ندارد زیرا به موجب هیچ یک از نصوص قانونی طرح دعوای تخلیه از سوی شریک مواجه با منع نشده است و اساسا عدل و انصاف مقتضی چنین برداشتی نیست که شریک محل تجاری به رغم مشاهده تخلف مستأجر و تجاوز به حقوق قانونی و قراردادی خود به لحاظ عدم واکنش شریک دیگر لاجرم تخلف مزبور و نتایج آن را تحمل نماید از سوی دیگر انتقال مالکیت به تجدیدنظرخواه از نوع و نه ارادی بوده و در صورت اثبات تخلف مستأجر یا متصرف غیر مأذون در محل و ارتباط و پیدایی آن به زمان قبل مالکیت به جهت انتقال قهری اظهارنظر به اینکه تخلف در زمان مالک سابق صورت گرفته و مالک قبل با سکوت خود رضایت بر این نتیجه اعلام داشته مسموع و موجه نیست اگرچه در فرض انتقال ارادی عین مستأجره نیز موازین قانونی حکایتی از عدم پذیرش قائم مقامی مالک و مواخذه مستأجر یا متصرف متخلف ندارد و در خصوص ایراد به عدم تأثیر تغییرات ایجادشده بر استحکام بنا هرچند چنین برداشتی مستلزم اظهارنظر فنی کارشناس دادگستری است وانگهی تنها به موجب چنین اماره رأی دعوی تخلیه تضعیف نمی شود بلکه مظاهر و نتایج تعدی و تفریط فراتر از چنین اتفاقی بایستی بررسی گردد با عنایت به اینکه در اظهارنظر هیئت کارشناسان تصریح شده در سقف و کف بنا تغییر صورت گرفته و با احداث درب جدید و دسترسی به کوچه مسدود و تغییرات کلی بنا اساس و استحکام بنا نسبت به قبل تغییریافته و نسبت به نظریه کارشناسان هم واکنش مؤثر و تعرض جدی صورت نگرفته است بنابراین اولا تصرف متصرف فعلی محل تجدیدنظر خوانده ف.ک. در تعدی و تفریط در عین مستأجره به نظر دادگاه ثابت و مسلم است ثانیا تجدیدنظرخواه به عنوان مالک مشاع سه و هفت هشتم سهم از چهل وپنج سهم از شش دانگ عین مستأجره موصوف اجازه طرح دعوی تخلیه به نسبت سهم مشاع خود و به موجب تخلف انجام یافته از سوی مستأجر یا منتقل الیه را دارد ثانیا با توجه به اینکه در فرض تخلف متعدد مستأجر یا متصرف در تغییر شغل و تعدی و تفریط به جهت نتایج مشترک آن عطف درخواست تخلیه به هر یک از این جهات بلا اشکال می باشد وانگهی فرض انجام تخلف از سوی متصرف محل و عدم انتساب آن به مستأجر و توجیه استمرار رابطه استیجاری به گونه ای که در بعضی از رویه قضایی مشاهده می شود تلقی درستی نبوده و متصرف در بروز تخلف و آثار و نتایج قانونی را به جهت آنکه ید و استیلای وی متلقی از مستأجر است بر مستأجر معطوف و تسری خواهد داد النهایه به نظر دادگاه تجدیدنظرخواهی وارد و موجه بوده و دادنامه تجدیدنظر خواسته به جهت تغایر با موازین قانونی و اصول حقوقی درخور نقض است بنابراین دادگاه به استناد بند ۸ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ و بند ه ماده ۳۴۸ و ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی ضمن نقض رأی تجدیدنظر خواسته حکم به محکومیت تجدیدنظر خواندگان به تخلیه عین مستأجره موصوف به نسبت سهم مشاع تجدیدنظرخواه با فسخ قرارداد اجاره به همان میزان و پرداخت مبلغ ده میلیون ریال هزینه دادرسی، کارشناسی و حق الوکاله وکلای تجدیدنظرخواه در حق وی به نسبت مساوی صادر می نماید رأی صادر قطعی است.

رییس شعبه ۵۹ دادگاه تجدیدنظر استان تهران مستشار دادگاه

موسوی نوروزی