رای دادگاه درباره قائم مقامی مالک جدید عین مستأجره (دادنامه شماره ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۳۲۰۱۶۱۲)

شماره دادنامه	۹۳۰۹۹۷۰۲۲۳۲۰۱۶۱۲
تاریخ دادنامه	۱۳۹۳/۱۲/۱۸
نوع رأی	رأی شعبه
نوع مرجع	دادگاه تجدیدنظر استان
گروه رأی	رای حقوقی
موضوع	قائم مقامی مالک جدید عین مستأجره
قاضی	حمیدرضا قمری حسن فضلی سیدمحسن نوری نجفی

چکیده دادنامه و رای دادگاه درباره قائم مقامی مالک جدید عین مستأجره: با انتقال مالکیت عین مستأجره، مالک جدید می تواند به قائم مقامی از مالک سابق، حق به وجود آمده در نتیجه تخلف مستاجر، که در زمان مالکیت مالکان سابق رخ داده است را اعمال کند.

رأی دادگاه بدوی

رأی دادگاه در خصوص دعوای آقایان م.س. و ع.ص. با وکالت آقای ک.الف. به طرفیت آقایان ۱- خ.ص. ۲- ش.م. ۳- ع.م. ۴- الف.ص. به خواسته تخلیه به لحاظ انتقال به غیر در پلاک ثبتی شماره ... با احتساب خسارت دادرسی توجها به اینکه تخلف اعلامی از سوی خواهان در زمان مالکیت مالکان سابق رخ داده است و استفاده از حقوق ناشی از تخلف مستاجر متعلق به ملک نبوده بلکه متعلق به مالک است و مالک زمان وقوع تخلف حق استفاده از حقوق ناشی از تخلف دارد و از طرفی این حقوق قابل انتقال به مالک جدید به عنوان قائم مقام قانونی نمی باشد بنا به مراتب مرقوم خواهان مبنایی بر استحقاق موضوع خواسته ارائه ننموده لذا دادگاه مستندا به مواد ۱۹۴و ۱۹۷ قانون آئین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی حکم بر بی حقی خواهان صادر و اعلام می دارد رای صادره ظرف مدت بیست روز در دادگاه تجدیدنظر استان تهران قابل تجدیدنظر خواهی می باشد.

رئیس شعبه ۲۵ دادگاه عمومی حقوقی تهران - فضلی

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

در خصوص تجدید نظر خواهی آقای د.ف. به وکالت از آقای ع.ص. به طرفیت آقایان خ.ص. ۲- الف. ص. ۳- ش.م. نسبت به دادنامه شماره ۰۰۳۱۱ مورخ ۱۳۹۱/۳/۲۹ شعبه ۲۵ دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن در مورد دعوی ع.ص. مبنی بر تخلیه یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی ... به لحاظ انتقال به غیر حکم به بی حقی تجدیدنظرخواه صادر شده است. با این توضیح که در این مرحله از رسیدگی آقای م. و م.پ. به وکالت از آقای الف.ص. ورود نموده است. خلاصه پرونده از این قرار است که تجدید نظرخواه به شرح دادخواست تقدیمی در مرحله بدوی بیان داشته که به موجب سند رسمی ... مورخ ۱۳۷۵/۵/۲۸ یک باب مغازه به مساحت ۳۷ متر مربع جزء پلاک ثبتی ... واقع در ... به عنوان اجاره به آقای خ.ص. منتقل شده است که با وصف عدم اذن در واگذاری به غیر، نامبرده اخیر بدون اجازه مالک طی مبایعه نامه مورخ ۱۳۸۱/۲/۲۵ اقدام به انتقال سرقفلی مغازه موصوف به نسبت ۵ دانگ به آقای ش.م. و یک دانگ به آقای ع.م. کرده است. که مجددا نامبرده اخیر یک دانگ خود را به آقای ش.م. واگذار نموده و نامبرده اخیر نیز سه دانگ از سرقفلی را در تاریخ ۱۳۸۱/۱۲/۷ به آقای الف.ص. واگذار کرده است. متعاقب آن خانم ی.الف. سهم شش دانگ از مالکیت ملک را طی سند ... مورخ ۱۳۸۳/۱۱/۱۱ به المناصفه به آقایان ع.ص. و م.ح. (هریک سه دانگ از شش دانگ ) منتقل کرده که با اوصاف پیش گفته و به لحاظ اینکه حق انتقال به غیر در قرارداد اجاره مذکور سلب شده است. خواستار تخلیه ملک شده اند. که دادگاه بدوی طی دادنامه تجدیدنظر خواسته با این استدلال که تخلف اعلامی در زمان مالکیت مالکان سابق رخ داده است و استفاده از حقوق ناشی از تخلف مستأجر متعلق به ملک نبوده بلکه متعلق به مالک است و مالک زمان وقوع تخلف حق استفاده از حقوق ناشی از تخلف را داراست و این حقوق قابل انتقال به مالک جدید به عنوان قائم مقام نمی باشد خواسته خواهان را وارد ندانسته حکم به بی حقی وی صادر کرده است. متعاقب آن با ابلاغ دادنامه به اصحاب دعوی تجدیدنظرخواه به عنوان یکی از مالکین مشاع در فرجه قانونی نسبت به دادنامه صادره از سوی دادگاه بدوی مراتب اعتراض خود را اعلام کرده است. که در این مرحله از رسیدگی با استماع اظهارات وکلای طرفین و اصحاب پرونده و با احراز تخلف از سوی مستأجر به جهت واگذاری به غیر بدون اذن از سوی مالک و حفظ حقوقی ناشی از روابط استیجاری فی مابین و انتقال آن به تجدیدنظرخواه به عنوان مالک فعلی، به منظور تعیین حق کسب و پیشه در اجرای ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر، قرار ارجاع امر به کارشناس پنج نفره (به جهت اظهار نظر هیئت سه نفره در مرحله بدوی ) صادر که هیئت پنج نفره برابر نظریه ثبت شده به شماره ۱۳۲۵ مورخ ۱۳۹۲/۱۰/۸ ارزش شش دانگ حق کسب و پیشه را به مبلغ ششصد و بیست میلیون ریال اعلام کرده که متعاقب ابلاغ نظریه به اصحاب دعوا وکلای تجدید نظر خوانده (آقای الف. ص. ) نسبت به نظریه هیئت پنج نفره اعتراض، که با ارجاع به هیات هفت نفره کارشناسان، در جهت بررسی موارد اعلامی از سوی معترض نظریه واصله از سوی هیات هفت نفره که به شماره ۴۲۶ مورخ ۱۳۹۳/۴/۲۱ ثبت شده است بیان گر ارزش گذاری حق کسب و پیشه به میزان ۱۵۰۰/۰۰۰/۰۰۰ ریال بوده ضمن اینکه در این نظریه اشاره به نحوه دیگری از ارزشیابی تحت عنوان علل و عوامل مؤثر در ارزش ملک از قبیل موقعیت - نوع بنا - ابعاد و قواره -میزان تردد افراد به عنوان سرقفلی نموده و ارزش در قسمت اخیر را ۳۸۵۰/۰۰۰/۰۰۰ ریال اعلام و جمعا ارزش حق کسب و پیشه را۵۳۵۰/۰۰۰/۰۰۰ ریال محاسبه و اعلام کرده است که با اعتراض وکیل تجدیدنظرخواه به نحوه محاسبه حق کسب و پیشه و ضرورت اخذ توضیح از هیئت هفت نفره پیرامون نحوه محاسبه، از آنان دعوت که طی لایحه شماره ۹۳۱ مورخ۱۳۹۳/۸/۲۴ با بیان اینکه چنانچه مستاجر صاحب سرقفلی نباشد حق کسب و پیشه وی ۱۵۰۰/۰۰۰/۰۰۰ ریال و در صورتیکه صاحب سرقفلی باشد حق کسب و پیشه وی ۵۳۵۰/۰۰۰/۰۰۰ ریال خواهد بود نظریه تکمیلی خود را تقدیم کرده اند .که دادگاه در مجموع با این استدلال که شرایط و ارکان تخلیه موضوع ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر فراهم بوده و با احراز حقانیت تجدید نظر خواه و تشخیص انطباق نظریه هیئت هفت نفره کارشناسان در قسمت تعیین حق کسب وپیشه به میزان ۱۵۰۰/۰۰۰/۰۰۰ ریال برای شش دانگ ملک تجاری با اوضاع و احوال حاکم بر موضوع و فقدان منع قانونی در طرح دعوی تخلیه از سوی احراز از مالکین مشاع ضمن پذیرش تجدیدنظرخواهی مستندا به ماده ۳۵۸ قانون آئین دادرسی مدنی و ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب مرداد ماه ۱۳۵۶ با نقض دادنامه تجدید نظر خواسته صرفا در قسمت صدور حکم به بی حقی تجدید نظر خواه، حکم به تخلیه مورد اجاره به نسبت سهم تجدید نظر خواه (سه دانگ از شش دانگ) در قبال پرداخت یک چهارم از مبلغ تعیین شده یعنی ۳۷۵۰۰۰/۰۰۰ ریال بابت حق کسب و پیشه و تجارت که از سوی موجر پرداخت خواهد شد صادر و اعلام می نماید تا در اجرای ماده ۲۸ قانون مرقوم تجدیدنظرخواه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی ظرف مدت سه ماه ترتیب پرداخت وجه را داده یا وجه فوق را به صندوق دادگستری تودیع نماید. به علاوه اینکه برابر ماده ۵۱۹ و ۵۲۰ قانون آئین دادرسی مدنی رأی به محکومیت آقای خ.ص. به پرداخت خسارت دادرسی (هزینه ابطال تمبر -دستمزدکارشناس -حق الوکاله وکیل) در حق تجدید نظر خوانده صادر و اعلام می شود. این رأی قطعی است.

رئیس و مستشار دادگاه شعبه ۳۲ تجدید نظر استان تهران

حمیدرضا قمری _ نوری نجفی