رای دادگاه درباره معامله نسبت به مال مرهون (دادنامه شماره ۹۳۰۹۹۷۰۲۶۹۴۰۰۵۱۶)

شماره دادنامه	۹۳۰۹۹۷۰۲۶۹۴۰۰۵۱۶
تاریخ دادنامه	۱۳۹۳/۰۴/۳۱
نوع رأی	رأی شعبه
نوع مرجع	دادگاه تجدیدنظر استان
گروه رأی	رای حقوقی
موضوع	معامله نسبت به مال مرهون
قاضی	افراشی حسینخانی علی حاجی حسنی

چکیده دادنامه و رای دادگاه درباره معامله نسبت به مال مرهون: عقد رهن موجب خروجِ ملک از مالکیت راهن نمی گردد بنابراین معامله مال مرهونه، در صورت تنفیذ مرتهن، نافذ و معتبر بوده و درصورتی که از مال مرهون، فک رهن شده باشد نیازی به اذن مرتهن نیست.

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دعوای آقای س.ر. با وکالت آقای ی.و. و خانم ن.ش. به طرفیت خانم ف.الف. و خانم ف.الف. با وکالت آقای م.چ. و آقای س.ن. به خواسته ابطال سند رسمی پلاک ثبتی ۸۱۷ فرعی از ۳۸۵۷ پلاک های ۱ و ۵۶ بخش ۱۱ تهران و الزام خواندگان به حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال قطعی ۶ دانگ یک دستگاه آپارتمان و مطالبه خسارات دادرسی، با امعان نظر در مجموع محتویات پرونده و مستندات ابرازی از سوی خواهان، ازجمله کپی مصدق شده مبایعه نامه مورخه ۹/۱۰/۹۰ و وکالت نامه رسمی، که به موجب آن ها مدعی شده خوانده ردیف ۳ با وکالت نامه رسمی، ملک را به موکلشان انتقال داده، قبل از انتقال رسمی ملک به خوانده ردیف ۲، خواستار ابطال سند مذکور و الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی شده. وکیل خواندگان ۱ و ۲، با اشاره به سابقه رسیدگی در شعبه ۸۷ دادگاه عمومی تهران، که قبلا شخص ثالث دیگری، مدعی خرید ملک شده و به لحاظ صوری بودن، ادعای وی ردّ شده و مجددا قبل از قطعیت، شخص خواهان مدعی خریداری شده و به لحاظ عدم قصد و رضای موکل در فروش و در رهن بودن ملک در زمان مبایعه نامه استنادی، خواستار ردّ دعوا شده. خوانده ردیف ۳ با اذعان به موضوع مبایعه نامه، خواسته خواهان را تأیید نموده. دادگاه بنا به جهات مرقوم در فوق و ملاحظه پرونده مورد استنادی شعبه ۸۷ و تأیید دفاعیات وکیل خواندگان، با توجه به استعلام ثبتی، ملک موضوع خواسته، سابقه رهنی داشته و در تاریخ ۱۱/۱۱/۹۰ فک رهن صورت گرفته با این وصف با توجه به تاریخ تنظیم مبایعه نامه استنادی، مورخه ۹/۱۰/۹۰ اعلام شده با این وصف نقل وانتقال ملک جایز نبوده و مبایعه نامه مورد استنادی فاقد اثر قانونی می باشد. لذا بنا به جهات مرقوم در فوق دعوای مطروحه را وارد تشخیص ندانسته، مستندا به ماده ۲۲۳ و ۳۶۵ و ۷۹۳ قانون مدنی و رأی وحدت رویه ۶۲۰ هیئت عمومی دیوان عالی کشور، حکم به بطلان دعوای خواهان صادر و اعلام می نماید رأی صادره حضوری و ظرف ۲۰ روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان می باشد.

رئیس شعبه ۳۷ دادگاه عمومی حقوقی تهران افراشی

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

از محتویات این پرونده ازجمله دادخواست های تقدیمی در مراحل بدوی و تجدیدنظر و بیع نامه های عادی و اسناد رسمی اعم از رهن و وکالت و انتقال و . . . چنین برداشت می شود که آقای س.ن. که از خانم ف.الف. طی وکالت نامه رسمی شماره ۱۰۵۶۵ مورخ ۱۲/۶/۸۵ وکالت در خریدوفروش داشته، طی بیع نامه عادی شماره ۲۱۵۱۹-۱۱/۲/۱۳۸۵ شش دانگ یک دستگاه آپارتمان به پلاک ثبتی ۸۱۷ فرعی از ۳۸۵۷ اصلی، مفروز و مجزا شده از پلاک های یک و ۵۶ فرعی از اصلی مذکور به مساحت ۵۳/۱۱۵ مترمربع را از آقای ن.ظ. و خانم پ.غ. خریداری و طی سند قطعی شماره ۱۰۵۶۷ در تاریخ ۱۳/۶/۱۳۸۵ بنا به رضایت خریدار فوق، رسما بنام خانم ف.الف. منتقل گردیده است و طی اسناد شماره های ۱۰۵۶۹-۱۳/۶/۸۵ و ۱۰۵۶۸-۱۳/۶/۸۵ خانم ف.الف. ملک مزبور را در قبال اخذ تسهیلات در رهن بانک م. قرار داده است. آقای س.ن. طی بیع نامه عادی شماره ۳۰۴۴۵۷۴-۹/۱۰/۱۳۹۰ به استناد وکالت بلاعزل، که از خانم ف.الف. داشته، ملک مزبور را به آقای س.ر. فروخته است و متعاقب آن خانم ف.الف. در تاریخ ۱۱/۱۱/۱۳۹۰ از ملک، فک رهن و طی سند رسمی شماره ۲۵۰۵۴۱-۱۱/۱۱/۹۰ دفتر . . . اسناد رسمی تهران آن را به خواهرش خانم ف.الف. منتقل نموده است. آقای ی.و. (که بعدا استعفا کرده) و خانم ن.ش. به وکالت از آقای س.ر. و به طرفیت خانم ها ۱- ف. ۲- ف.الف. (که بعدا آقای م.چ. خود را به وکالت از آنان معرفی کرده) و ۳- آقای س.ن. دادخواستی به خواسته ابطال سند رسمی اخیر و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک فوق، به نفع موکلشان را نموده اند. آقای س.ن. وقوع معامله ادعایی آقای ر. را تأیید و اضافه کرده از ابتدا به نحو صوری ملک بنام خانم ف.الف. شده است و . . . آقای م.چ. به استناد دادنامه شماره ۸۹۰۹۴۵-۲۹/۸/۸۹ شعبه ۸۷ دادگاه عمومی حقوقی تهران، که به موجب دادنامه شماره ۹۰۱۱۴۲-۱۲/۹/۱۳۹۰ شعبه ۴۰ دادگاه تجدیدنظر استان تهران تأیید شده در جلسه ۵/۱۲/۹۱ دفاعا گفته است خانم ف.الف. در صورت جلسه ۱۷/۸/۸۹ در پرونده مزبور مراتب عدم رضایت خود را به فروش آپارتمان موردبحث به آقای س.ن. اعلام و وی در جریان نارضایتی و عدم قصد و رضا قرارگرفته و از آن تاریخ، یعنی ۱۹/۶/۸۵ حتی موکله هم به لحاظ در رهن و گرو بودن آپارتمان موصوف در ۱۹/۶/۸۵ طی اسناد رهنی صدرالاشاره تنظیمی دفترخانه . . . تهران و مواد ۳ و ۴ و ۵ اسناد رهنی فوق حق هرگونه معامله اعم از فروش و صلح و وکالت را تا پایان استهلاک بدهی بانکی، از خود سلب و ساقط کرده، لذا وکیل مدنی وی آقای س.ن. چگونه می توانسته اقدام به فروش آپارتمان موردبحث که نزد بانک م. شعبه . . . در رهن و گرو بوده است نماید؟ با توجه به مواد ۶۵۶ و ۶۶۲ و ۷۹۳ و ۳۴۸ و ۳۶۵ قانون مدنی و رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰-۲۰/۸/۷۶ هیئت عمومی دیوان عالی کشور و اینکه بیع فاسد، اثری در تملیک ندارد وکالت نامه شماره ۱۰۵۶۵-۲/۶/۸۵ دفتر شماره . . . تهران با تنظیم اسناد رهنی فوق فاقد اثر حقوقی می باشد، زیرا وقتی به شرح اسناد رهنی مذکور حق فروش و غیره از مالک یعنی موکله خانم ف.الف. سلب و ساقط شده این امر هم موجب سلب و اسقاط وکیل وی یعنی آقای س.ن. می باشد و همچنین تنظیم مبایعه نامه استنادی خواهان قبل از رسیدگی نهایی دادگاه های عمومی شعبه ۷۸ و ۴۰ تجدیدنظر تهران می باشد. مگر می شود آپارتمان موردبحث در آن واحد به دو نفر یکی به خواهان پرونده کلاسه ۸۷/۸۹۰۵۰۳ شعبه ۸۷ عمومی حقوقی تهران و یکی به خواهان پرونده حاضر فروخته شود. تنظیم دو مبایعه نامه با بهای یکسان آن هم به دو نفر از اقوام خود که یکی به پسر خواهر و دیگری داماد دایی آقای ن. است حکایت از غیرواقعی بودن معامله دارد و در عرف هیچ وقت وکیل مدنی طرف دعوی قرار نمی گیرد و نهایتا تقاضای ردّ دعوی را نموده است. آقای س.ن. نیز دفاعا گفته است همسرم خانم ف.الف. پولی بابت خرید نداده و تمامی اقساط را خودم پرداختم و طی لایحه شماره ۲۶۹۱-۵/۱۲/۹۱ کیفیت پرداخت ثمن ملک با قید مشخصات چک های مربوطه و.. . را اعلام کرده است. دفتر اسناد رسمی شماره . . . تهران طی شماره ۱۴۰ مورخ ۲۲/۲/۹۲ اعلام کرده است، اسناد رهنی ۱۰۵۶۸ و ۱۰۵۶۹ مورخ ۱۹/۶/۸۵ در تاریخ ۱۱/۱۱/۹۰ فک رهن و فسخ گردیده اند و اداره ثبت اسناد و املاک قلهک نیز طی شماره ۱۸۵۰۲-۲۰/۳/۹۲ نوشته، شش دانگ ملک مزبور به موجب سند شماره ۲۵۰۵۴۱-۱۱/۱۱/۹۰ دفتر . . . تهران بنام خانم ف.الف. منتقل گردیده است. آقای س.ن. طی لایحه شماره ۹۲۱۷۸۴ مورخ ۲۷/۷/۹۲ نیز ضمن تکرار مطالب گذشته نوشته: آپارتمان موضوع دعوی را از آقای ص.ظ. و خانم پ..غ. به مبلغ ۰۰۰/۰۰۰/۹۶ تومان خریده و در تاریخ ۳۱/۴/۸۵ آن را تحویل گرفته ولی چون قرار بود مبلغ ۰۰۰/۰۰۰/۱۸ تومان آخرین قسط باقی مانده از ثمن، همزمان با تنظیم سند رسمی و از محل اخذ وام از بانک مسکن پرداخت شود و سپرده بانک نیز بنام همسرم، خانم ف.الف. بود لذا در همین مبایعه نامه به شرح مندرج در قسمت توضیحات مقرر شد سند رسمی معامله صوری بنام ف. الف. تنظیم شود و بر همین اساس، سند رسمی شماره ۱۰۵۶۷ مورخ ۱۲/۶/۸۵ دفتر . . . تهران بنام مشارالیها تنظیم و همزمان وی طی وکالت نامه رسمی شماره ۱۰۵۶۵ مورخ ۱۲/۶/۸۵ به اینجانب وکالت بلاعزل و تام، جهت انجام هرگونه معامله راجع به ملک مذکور و اخذ وجه و . . . داده و در همان جلسه، ملک در رهن بانک م. قرار گرفت و اقساط وام مزبور را نیز به گواهی لاشه دفترچه، اقساط بانک خود پرداخته ام و فک رهن شده. در سال ۸۹ ، ملک را به آقای م.س. فروختم که چون در دعوای (مطروحه)، الزام به تنظیم سند رسمی انتقال صوری تشخیص شد لذا آن معامله فسخ شد. بر اساس همان وکالت نامه، آن را به خواهان این پرونده فروختم و مقرر شد قسمتی از ثمن همزمان با تنظیم سند رسمی انتقال بنام وی تأدیه شود که متوجه انتقال سند رسمی ملک به خوانده ردیف دوم شده است. از آنجا که سند رسمی شماره ۱۰۵۶۷-۱۲/۶/۸۵ صرفا جهت استفاده از وام بانکی بنام خانم ف.الف. تنظیم و قصد انتقال ملک به وی منتفی بوده و از طرفی عرفا وکالت های بلاعزل مشابه آنچه به وی اعطاء شده در مواردی تنظیم می شود که ملک متعلق به وکیل است، به به علاوه خانم ف.الف. در جلسه رسیدگی ۲/۷/۹۱ دادگاه به مالکیت اینجانب نسبت به سه دانگ از ملک مزبور کتبا اقرار نموده ولی دلیلی راجع به تنظیم سند ۶ دانگ آن بنام خواهرشان نیاورده اند، اضافه کرده اقدام وی مطابق وکالت نامه صورت گرفته و تنظیم سند رسمی انتقال بنام خانم ف.الف. که مؤخر انجام شده، اثر قانونی بیع مقدم را که وی با سند عادی انجام داده، زایل نمی کند و رهن ملک، موجب خروج عین مرهونه از مالکیت راهن نشده و مرتهن مالک آن نشده و برای وی حق تقدم جهت استیفای طلبشان آن هم در صورت عدم تأدیه دین، ایجاد می شود و معامله نسبت به مال مرهونه غیر نافذ است نه باطل و رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰-۲۰/۸/۷۶ و رأی اصداری شماره ۱۲- ۱۲/۱۲/۷۶ هیئت عمومی دیوان عالی کشور نیز متضمن همین معناست. وکالت نامه شماره ۱۰۵۶۸-۱۳/۶/۸۵ با حق بانک، منافاتی نداشته با توجه به لوایح فوق، دادگاه با تجدید جلسه خانم ف.الف. را جهت ادای توضیح دعوت، که وی طی لایحه شماره ۹۲۱۹۸۹-۱۴/۸/۹۲ و وکیلش به شرح صورت مجلس ۲۸/۸/۹۲ نوشته اند کیفیت استقرار مالکیت وی ربطی به این پرونده ندارد و اساسا طرح این نوع مسائل از ناحیه خوانده آقای س.ن. که وکیل مدنی خانم ف.الف. بوده ضمن اینکه اختیارات وی منبعث از موکل است، اساسا (وکیل مدنی) نمی تواند بر خلاف غبطه و مصلحت موکل اقدام نماید. نکته حائز اهمیت اینکه، ملک مورد ترافع تا ۱۱/۱۱/۹۰ در رهن بانک م. بوده لذا مبایعه نامه استنادی خواهان به تاریخ ۹/۱۰/۱۳۹۰ قبل از فک رهن بوده که چون مشارالیها حق هیچ گونه بیع را طبق قراردادهای مشارکت مدنی نداشته به طریق اولی وکیل وی یعنی آقای س.ن. هم اختیار هیچ گونه معامله ای راجع به آپارتمان موردبحث نداشته، لذا و با توجه به احکام سابق الاشاره اصداری از شعبه ۸۷ حقوقی و ۴۰ تجدیدنظر تهران، منطقی نیست که قبل از تعیین تکلیف فروش غیرقانونی موضوع احکام مزبور، مورد نزاع مجددا به خواهان این پرونده فروخته شود و طی لایحه شماره ۹۲۲۱۰۹-۲۸/۸/۹۲ نیز نوشته، خواهان دامادِ دایی آقای س.ن. است و لذا در طرح دعوی دخیل می باشد و بعد از ابلاغ دادنامه های اصداری از شعب ۸۷ حقوقی و ۴۰ تجدیدنظر تهران چطور آقای س.ن. می توانسته در ۲۰/۹/۹۰ با آقای س.ر. قرارداد منعقد و در ۹/۱۰/۹۰ آن را ثبت نماید و نهایتا نتیجه گرفته که این معامله صوری است و فروش ملک توسط خانم ف.الف. به خانم ف.الف. پس از ابلاغ احکام فوق و فک رهن در قالب موازین شرعی و قانونی صورت گرفته و مطابق ماده ۶۸۳ قانون مدنی که مقرر داشته موکل عملی را که مورد وکالت است خود انجام دهد یا . . . وکالت منفسخ می شود، موجبی برای ابطال سند رسمی صادره بنام خوانده ردیف سه نمی باشد و بالاخره شعبه ۳۷ دادگاه عمومی حقوقی تهران طی دادنامه شماره ۹۲۰۷۰۶-۲۸/۷/۹۲ با قبول استدلالات وکیل خواندگان ردیف های ۲ و ۳ حکم به بطلان دعوی خواهان صادر که در فرجه قانونی مورد تجدیدنظرخواهی خانم ن.ش. به وکالت از آقای س.ر. قرارگرفته است. وی ضمن بیان شرح ماوقع، به مثابه گذشته، نوشته است مطابق ماده ۷۹۳ قانون مدنی و رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ هیئت عمومی دیوان عالی کشور معامله مورخ ۹/۱۰/۹۰ موکلش با خوانده ردیف دوم غیر نافذ بوده و نفوذ آن منوط به تنفیذ مرتهن یعنی بانک م. بوده و از آنجا که به تاریخ ۱۱/۱۱/۹۰ ملک فوق الذکر توسط خوانده ردیف اول از رهن بانک خارج شده، قرارداد غیر نافذ مزبور، نافذ و قانونی شده نتیجتا انتقال ملک توسط خوانده ردیف اول به خواهرش، خوانده ردیف دوم، با توجه به اینکه تمامی شرایط صحت و نفوذ معامله آقای ن.و خواهان در تاریخ ۱۱/۱۱/۹۰ موجود می باشد، معتبر نیست و تقاضای ابطال سند مربوطه را با نقض حکم تجدیدنظرخواسته نموده است. آقای س.ن. و آقای م.چ. به وکالت خانم ها الف. به شرح مشابه گذشته، طی لوایحی دفاع نموده اند. اما دادگاه مآلا تجدیدنظرخواهی موصوف عنه را وارد و حکم تجدیدنظر خواسته را مقتضی نقض می داند چه اینکه، همان گونه که وکیل تجدیدنظرخواه آورده است، معامله و فروش مال مرهونه باطل نیست و عقد رهن، موجب خروج ملک از مالکیت راهن نمی گردد بلکه معامله مال مرهونه، در صورت تنفیذ مرتهن، نافذ و معتبر می گردد و در رابطه با موضوع پرونده، اذن مرتهن، با توجه به فک رهن، منتفی شده است؛ آنچه مسلم است اینکه دلیلی بر صوری بودن و بطلان معامله مورخ ۹/۱۰/۹۰ فی مابین آقایان س.ر. (به عنوان خریدار) و س.ن. (به عنوان فروشنده وکیل مالک رسمی ملک) وجود ندارد و همان گونه که آمد معامله مزبور در تاریخ ۹/۱۰/۹۰ واقع شده است و به محض فک رهن در تاریخ ۱۱/۱۱/۹۰ معامله مزبور، معتبر شده است و دیگر نیازی به تنفیذ مرتهن گذشته نداشته است بالنتیجه با تحقق بیع مزبور، انتقال بعدی ملک از سوی خانم ف.الف. به خواهرش خانم ف.الف. که بدون اجازه مالک مربوطه، یعنی خواهان این پرونده صورت گرفته صحیح و قانونی نبوده است مستندا به مواد ۳۴۸ و (بندهای ج و ه ) و ۳۵۸ از قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی و بنا به مستفاد از مواد ۷۷۱ و ۷۷۹ و ۷۸۹ و ۷۹۳ و ۶۷۲ از قانون مدنی ضمن نقض حکم تجدیدنظر خواسته حکم بر ابطال سند شماره ۲۵۰۵۴۱-۱۱/۱۱/۹۰ دفتر . . . اسناد رسمی حوزه ثبتی تهران و الزام خانم ف.الف. به تنظیم سند رسمی انتقال ملک موضوع آن بنام آقای س.ر. و نیز به استناد مواد ۵۱۹ و ۵۱۵ از قانون صدر الذکر محکوم علیهای مذکوره را به پرداخت خسارات دادرسی مربوط به رسیدگی مرحله بدوی که مطالبه شده محکوم می نماید. این رأی قطعی است.

مستشاران شعبه ۵۱ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

حاجی حسنی حسین خانی