رای دادگاه درباره مفهوم تعدی و تفریط در روابط استیجاری (دادنامه شماره ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۵۰۰۰۵۴۷)

شماره دادنامه	۹۳۰۹۹۷۰۲۲۵۰۰۰۵۴۷
تاریخ دادنامه	۱۳۹۳/۰۴/۳۱
نوع رأی	رأی شعبه
نوع مرجع	دادگاه تجدیدنظر استان
گروه رأی	رای حقوقی
موضوع	مفهوم تعدی و تفریط در روابط استیجاری
قاضی	موسی وند صداقتی شعبانلو

چکیده دادنامه و رای دادگاه درباره مفهوم تعدی و تفریط در روابط استیجاری: عملی که موجب کاهش ارزش قیمت و یا کاهش مقاومت بنا نشود و برای استفاده بهتر از مورد اجاره صورت گیرد، هرچند افزودن اتاق جدیدی به مورد اجاره باشد، تعدی و تفریط محسوب نمی شود.

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دعوی آقای ع.ر. به وکالت از آقایان ۱- ر . ۲- ب.ع. ۳-ق. شهرت همگی ر. به طرفیت خانم ن.ش. به خواسته صدور حکم به تخلیه مغازه مورد اجاره موضوع اجاره نامه شماره ۷۰۸۹۱-۱۸/۱۲/۱۳۵۰ به علت تعدی و تفریط با احتساب خسارات دادرسی، وکیل خواهان ها توضیحا اظهار داشته، خواهان ها به موجب سند رسمی و گواهی حصر وراثت مالک شش دانگ دو باب مغازه متصل به هم به پلاک ثبتی ۱۳۱۴۱/۳ بخش ۱۲ تهران می باشند که به موجب اجاره نامه پیوست در اجاره خوانده جهت شغل نانوایی قرار دارد. متأسفانه خوانده بدون کسب اجاره مالک اقدام به تعدی و تفریط نموده و مغازه مورد اجاره یک اتاق به مساحت ۱۲/۹ مترمربع و سرویس بهداشتی به مساحت حدود ۴ مترمربع احداث نموده است. نوع این تعدی و تفریط به شکلی است که وضعیت فعلی مغازه هیچ مشابهتی با وضعیت حین الاجاره آن ندارد و این تعدی و تفریط مخالف موازین شهرداری بوده و عملا کلیه حقوق مالکانه موکلین را نقض نموده و مالکیت موکلین بر عرصه و اعیان مورد اجاره را زیر سؤال برده است. . . و تقاضای رسیدگی و صدور حکم به شرح ستون خواسته را نموده است. وکیل خوانده به شرح لوایح تقدیمی و صورت جلسات دادگاه، دفاعیاتی را مطرح و ازجمله بیان کرده که زیرزمین و سرویس بهداشتی با اذن و اجازه مالک اولیه آقای ب.و. احداث شده است و ازجمله به شهادت شهود استناد و کپی رسید عادی را ارائه نموده که در آن مالک اولیه به خوانده اذن و اجازه احداث زیرزمین و سرویس بهداشتی را داده است. اینک دادگاه توجها به جمیع اوراق و محتویات پرونده مستندات ابرازی احراز، رابطه استیجاری فی مابین طرفین، اظهارات وکلای طرفین در جلسه دادگاه اولا نظر به اینکه وکیل آقای ع.ر. که به وکالت از خواهان ها طرح دعوی نموده است فقط از یکی از آنان بنام ق.ر. وکالت داشته از بقیه خواهان ها بنام های ر. و ب.ر. وکالت نداشته وکیل خوانده هم به این موضوع ایراد کرده است دادگاه ایراد را وارد دانسته به علت عدم احراز سمت وی به استناد ماده ۵ قانون آیین دادرسی مدنی قرار ردّ دعوی (نسبت به خواهان های مذکور) صادر و اعلام می نماید ثانیا در مورد خواهان ردیف سوم با توجه به اینکه اولا خوانده زیرزمین و سرویس بهداشتی موردادعا را در زمان مالک اولیه آقای ب.و. احداث نموده و با اجازه ایشان اقدام به این کارکرده است و اظهارات شهود خوانده در جلسه دادگاه و رسید عادی مورخه ۱۹/۱۱/۱۳۵۶ مؤید این امر می باشند ثانیا مورث خواهان در زمان حیات خود از وجود زیرزمین و سرویس بهداشتی موردادعا در مغازه اطلاع داشته و مغازه را به همان صورت خریداری کرده و همچنین از خوانده اجاره بها دریافت کرده و همان طوری که فوقا اشاره شده از قضیه مطلع بوده سکوت کرده و سکوت ایشان در مدت چندین سال و عدم تعرض وی به تغییرات صورت گرفته مؤید و کاشف از رضایت و موافقت ایشان بوده است ثالثا تغییراتی تعدی و تفریط محسوب می شود که باعث پایین آمدن مقاومت و استحکام و دوام بنا کاهش ارزش مورد اجاره شده باشد که در مانحن فیه همان طوری که کارشناس منتخب دادگاه در نظریه خود اعلام کرده تغییرات صورت گرفته موجب ورود خسارت به دوام و بقاء ساختمان نشده بلکه به نظر دادگاه ارزش مغازه مورد اجاره را بالابرده است مضافا برای شغل نانوایی وجود سرویس بهداشتی ضرورت داشته و لازم می باشد و برای استفاده بهتر از مورد اجاره تغییرات موردادعا صورت گرفته است و تعدی و تفریط محسوب نمی شود بنابراین دادگاه بنا به مراتب مرقوم دعوی مطروحه را غیر وارد تشخیص حکم به بطلان دعوی خواهان صادر و اعلام می نماید رأی صادره ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می باشد.

رییس شعبه ۱۹۰ دادگاه عمومی حقوقی تهران موسی وند

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای ق. ر. به طرفیت ن.ش. با وکالت بعدی آقای م.ش. نسبت به دادنامه شماره ۱۲۲۰ مورخ ۳۰/۱۱/۹۲ صادره از شعبه ۱۹۰ دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن در قبال دعوی تخلیه یک باب مغازه مورد اجاره به پلاک ثبتی ۱۳۱۴۱/۳ بخش ۱۲ تهران به لحاظ عدم احراز تعدی و تفریط مستأجر حکم به بطلان دعوی صادرشده است توجها به مبانی و استدلال مندرج در دادنامه تجدیدنظر خواسته و مستند مربوط به اذن در احداث سرویس بهداشتی و زیرزمین و قرینه عدم تعرض و ادعایی در زمان حیات مورث تجدیدنظرخواه بنابراین دادگاه با بررسی محتویات پرونده و استدلال در دادنامه مزبور و مفاد لایحه ضمیمه دادخواست تسلیمی تجدیدنظرخواه و پاسخ آن نظر به اینکه در این مرحله از رسیدگی ایراد و اعتراض مؤثر و مدللی که گسیختن دادنامه تجدیدنظر خواسته را ایجاب نماید اقامه نگردیده است وانگهی تجدیدنظرخواهی مطروح منطبق با هیچ یک از شقوق مندرج در ماده ۳۴۸ قانون آیین دادرسی مدنی نمی باشد لذا با ردّ تجدیدنظرخواهی مستندا به قسمت اخیر ماده ۳۵۸ همان قانون رأی به تأیید دادنامه تجدیدنظر خواسته صادر و اعلام می نماید. این رأی قطعی است.

رییس شعبه ۴۹ دادگاه تجدیدنظر استان تهران مستشار دادگاه

صداقتی شعبانلو